BGH: Rückforderung überzahlter Miete, wenn der Mieter Bürgergeld bezieht – Anspruchsübergang auf den Sozialleistungsträger

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BGH: Rückforderung Miete, wenn der Mieter Bürgergeld bezieht — Der Bundesgerichtshof ist in mehreren Gebäuden auf einem parkähnlichen, knapp vier Hektar großen Gelände im Karlsruher Stadtzentrum untergebracht. Das Hauptgebäude ist das Erbgroßherzogliche Palais mit Brunnen. Hier befinden sich heute die Diensträume der Präsidentin, die Verwaltung sowie Dienstzimmer und Sitzungssäle für fünf Zivilsenate. Quelle: Bundesgerichtshof, Foto: Joe Miletzki

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich am 5. Juni 2024, Az.: VIII ZR 150/23 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Anspruch des Wohnraummieters, der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts – hier Arbeitslosengeld II (nunmehr: Bürgergeld) – als Bedarf für seine Unterkunft bezieht, auf den Sozialleistungsträger übergeht.

Sachverhalt:

Der Kläger war vom 1. September 2018 bis Ende Juni 2020 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Kläger, der zuvor in einer Flüchtlingsunterkunft gelebt hatte, bezog bereits während dieser Zeit Leistungen nach Maßgabe des SGB II. Den – neben einem Mitmieter – auf ihn entfallenden Teil der Miete für den Monat September 2018 entrichtete der Kläger noch selbst; für die Folgemonate übernahm das zuständige Jobcenter die Zahlung der Miete.

Der Kläger hat unter anderem geltend gemacht, die Miete sei sittenwidrig überhöht; zudem sei sie von Mitte September 2019 bis in den März 2020 hinein wegen eines Wasserschadens in vollem Umfang gemindert gewesen.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit der Klage hat der Kläger die Rückerstattung überzahlter Miete für den Zeitraum von September 2018 bis Juni 2020 an sich (und seinen Mitmieter) verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen – nämlich in Höhe von rund 11.000 Euro – stattgegeben, weil die vereinbarte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überstiegen und die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen die Unterlegenheit des Klägers ausgenutzt habe. Zudem sei die Wohnung wegen eines Wasserschadens zeitweise nicht nutzbar und die Miete deshalb in dieser Zeit vollständig gemindert gewesen.

Während des von der Beklagten angestrengten Berufungsverfahrens hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Jobcenter wiederholt vergeblich um die Rückübertragung übergegangener Ansprüche auf den Kläger gebeten.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts stünden dem Kläger die von ihm erhobenen Bereicherungsansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete nicht zu, weil sie gemäß § 33 Abs. 1 Sozialgesetzbuch II (SGB II) auf den Sozialleistungsträger übergegangen seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass (etwaige) Ansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II in Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Sozialleistungsträger übergegangen sind.

Der gesetzliche Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II soll den Grundsatz des Nachrangs der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II sichern. Die Voraussetzungen des Forderungsübergangs waren hier erfüllt. Der Bereicherungsanspruch eines Mieters auf Rückerstattung überzahlter Miete gegen seinen Vermieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist ein Anspruch gegen einen Anderen, der nicht Leistungsträger ist. Die geltend gemachten Bereicherungsansprüche sind für die Zeit entstanden, in der das Jobcenter dem Kläger Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhalts gewährt hat.

Bei rechtzeitiger Rückerstattung der überzahlten Miete durch die Vermieterin wären diese Sozialleistungen auch nicht erbracht worden; hätte die Beklagte die überzahlten Summen nämlich rechtzeitig zurückerstattet, so hätte der Kläger sich diese Beträge zur Deckung seines Bedarfs anrechnen lassen müssen.

Dem gesetzlichen Anspruchsübergang steht es nicht entgegen, dass das Jobcenter die Bereicherungsansprüche gegen die Vermieterin weder selbst realisiert noch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die Ansprüche zur gerichtlichen Geltendmachung auf den Kläger zurückzuübertragen (§ 33 Abs. 4 Satz 1 SGB II). Dies betrifft ausschließlich den Verwaltungsvollzug, berührt jedoch nicht die Voraussetzungen des gesetzlichen Anspruchsübergangs auf den Leistungsträger.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder, hitpass@vnw.de

Von der Theorie zur Praxis – „Hamburg-Standard“

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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Screenshot-2024-10-01-at-09-09-32-Breitner.jpg-JPEG-Grafik-5805-×-3874-Pixel-Skaliert-23 — VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg

Von Andreas Breitner

Die Hansestadt Hamburg hat einen wichtigen Schritt zur Umsetzung des „Hamburgs-Standards“ gemacht.

Um dessen Praktikabilität zu prüfen, wurden am 21. Juli 2025 zusätzlich zum Pilotquartier Wilhelmsburger Rathausviertel 13 Bauvorhaben mit insgesamt rund 1.200 Wohnungen ausgewählt. Die Projekte sollen dazu dienen, Erkenntnisse für künftige Bauprojekte zu gewinnen, die im „Hamburg-Standard“ errichtet werden.

Stadt und Wohnungswirtschaft haben in den vergangenen Monaten in einem aufwändigen Beratungsprozess mit dem „Hamburg-Standard“ einen Werkzeugkasten entwickelt, mit dessen Hilfe die Baukosten um ein Drittel gesenkt werden wollen.

Dabei wurden drei Handlungsfelder betrachtet:

1. kostenreduzierte Baustandards,
2. optimierte Prozesse und Planung,
3. beschleunigte Verfahren.

Jetzt geht es an die praktische Umsetzung. In den Pilotprojekten wird geprüft, ob sich die Hoffnungen mit den vorgeschlagenen Maßnahmen wirklich erfüllen. Führen diese zu den gewünschten Einsparungen? Wo gibt es Korrekturbedarf? Ergeben sich weitere Möglichkeiten, die Baukosten zur drücken?

Der „Hamburg-Standard“ muss auf der Baustelle ankommen

Es ist gut, dass der „Hamburg-Standard“ jetzt liefern will. Die Senkung der Baukosten muss auf der Baustelle ankommen – und zwar so schnell wie möglich. Schließlich haben wir schon seit Jahren kein Erkenntnisproblem. Wir wissen es längst: Bauen hierzulande ist derzeit zu bürokratisch, zu aufwändig und damit viel zu teuer.

Wer heute ohne eine öffentliche Förderung mit dem Bau einer Wohnung beginnt, der muss am Ende eine monatliche Nettokaltmiete nehmen, die zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt – und das nur, um eine ‚schwarze Null‘ zu schreiben.

1600 Netto kalt

Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung werden so zwischen 1440 und 1600 Euro im Monat fällig. Und zwar ohne Nebenkosten. Die liegen heute bei rund drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – also 240 Euro im Monat. Das können selbst viele Haushalte mit gutem Einkommen nicht mehr bezahlen.

Also ja: Es ist gut und richtig, dass wir endlich vom Reden ins Machen kommen und Erfahrungen sammeln, wo der ‚Hamburg-Standard‘ funktioniert – und wo nachgebessert werden muss.

Die sozialen Vermieter haben in der jüngeren Vergangenheit wiederholt darauf gedrängt, gegen die steigenden Baukosten etwas zu unternehmen. Deshalb freue ich mich, dass mit der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Bergedorf Bille eG und der HANSA Baugenossenschaft EG zwei VNW-Mitgliedsunternehmen zwei der 13 Bauprojekte verantworten.

Ein VNW-Unternehmen ist schon weiter

Ein anderes VNW-Unternehmen ist allerdings schon viel weiter. Die Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK errichtet derzeit am Vielohweg ein Wohngebäude im Sinne des ‚Hamburg-Standards‘.

Dort wird die größte Einsparung beim Schallschutz erreicht. Die Verringerung der Deckenstärke von 20 auf 16 Zentimeter und gezielte Materialeinsparungen führen dazu, dass rund 120.000 Euro gespart werden können.

Und das Beste daran ist: Experten habe das weitgehend fertig gestellte Gebäude geprüft und festgestellt, dass es keine Einschränkungen beim Schallschutz gibt. Das sind Ergebnisse, die hoffen lassen.

Die sozialen Vermieter werden damit ihrer Verantwortung gegenüber ihren Mieterinnen und Mietern gerecht, ihnen dauerhaft bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Zugleich zeigt sich, dass sie innovative Unternehmen sind, die alles tun, um auch in schwierigen Zeiten das bezahlbare Wohnen zu realisieren.

Andreas Breitner

Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

DSGVO: Weiterleitung dienstlicher E-Mails an private E-Mails-Accounts ist datenschutzwidrig

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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Weiterleitung dienstliche Mails an private Acc. ist datenschutzwidrig — Landesarbeitsgericht (LAG) Hessen Foto: HLAG

Das haben das OLG München und das LAG Hessen entschieden.

Das Weiterleiten von E-Mails mit personenbezogenen Daten auf den privaten Account stellt einen Verstoß gegen die DSGVO dar und sollte daher unbedingt unterlassen werden. Zudem kann dies einen wichtigen Grund im Sinne des § 626 Abs. 1 BGB darstellen, der für eine wirksame außerordentliche Kündigung erforderlich ist.

Ein Verstoß gegen die DSGVO stellt zwar nicht zwangsläufig einen wichtigen Grund im Sinne des § 626 Abs. 1 BGB dar, jedoch ist dies zumindest dann der Fall, wenn sensible Daten des Unternehmens oder Dritter betroffen sind. Dies hat das OLG München mit Urteil vom 31. Juli 2024 (Az. 7 U 351/23) entschieden.

Das Gericht führte aus, dass nach Art. 5 Abs. 1 lit. f DSGVO personenbezogene Daten so zu verarbeiten sind, dass eine angemessene Sicherheit dieser Daten gewährleistet ist. Da private E-Mail-Accounts in der Regel nicht die gleichen Sicherheitsstandards aufweisen wie geschäftliche E-Mail-Konten, stellt das Weiterleiten von E-Mails mit solchen Daten an einen privaten E-Mail-Account ein erhebliches Risiko für die Sicherheit und Vertraulichkeit der enthaltenen Daten dar.

Dadurch besteht die Gefahr, dass unbefugte Dritte Zugriff auf diese Daten erhalten. Die Weiterleitung der E-Mails auf den privaten Account und die dortige Speicherung stellen eine Verarbeitung im Sinne von Art. 4 Nr. 2 DSGVO dar, für die es keine Rechtsgrundlage gibt.

Mit Beschluss vom 10. März 2025 (Az. 16 TaBV 109/24, n.rkr.) hat das Landesarbeitsgericht (LAG) Hessen entschieden, dass die Weiterleitung personenbezogener Beschäftigtendaten durch ein Betriebsratsmitglied an dessen private E-Mailadresse einen groben Pflichtverstoß nach § 23 Abs. 1 BetrVG darstellt und somit den Ausschluss aus dem Betriebsrat rechtfertigt.

In diesem Fall befanden sich unter den weitergeleiteten E-Mails unter anderem eine vollständige Personalliste mit sensiblen Informationen wie die Namen sämtlicher Mitarbeiter, Stellung im Betrieb, Zeitansatz, Tarifgruppe, Stufe, Grundentgelt, zeitlicher Stufenverlauf, Tarifeintritt, Eingruppierung, Vergleichsdaten zur Eingruppierung Konzern, zu Grundgehalt Konzern. Der Betriebsratsvorsitzende hatte sich diese Excel-Datei zunächst selbst an seine private E-Mail-Adresse geschickt, sie zu Hause bearbeitet und anschließend wieder an den Betriebsrat weitergeleitet.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, dass Unternehmen die Weiterleitung von E-Mails an den privaten Account generell untersagen.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Soziale Wohnraumförderung in den Bundesländern – Programmübersicht

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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Visualisierung des Neubaus an der Culinstraße(1) — Die SAGA feiert am 24. Juni 2025 Richtfest für 51 öffentlich geförderte Wohnungen in Horn. Elf der Wohnungen werden barrierefrei. Auf dem Grundstück in der Culinstraße entsteht ein fünf- bis sechsgeschossiges Wohngebäude, das die bestehende städtebauliche Zeilenstruktur behutsam ergänzt. Der Neubau wird in Massivbauweise errichtet und mit einer hellen Putzfassade mit Teilflächen aus Riemchen realisiert. Auf dem Flachdach mit extensiver Begrünung wird eine Photovoltaikanlage installiert. Die anfängliche Nettokaltmiete beträgt 7,10 Euro je m². Bezugsfertig sind die Wohnungen voraussichtlich ab April 2026. Visualisierung: Neubau in der Culinstraße | Kunst + Herbert GmbH, Quelle: Saga

Hessen will den sozialen Wohnungsbau beschleunigen. Um Fördermittel schneller bereitzustellen, gibt es 2025 erstmals zwei Termine zur Anmeldung von Bauvorhaben: 23. Mai und 19. September. Die in diesem Jahr zur Verfügung stehenden Fördermittel werden auf beide Termine aufgeteilt.

Im Gegenzug erwartet das Land, dass innerhalb von zwei Jahren mit dem Bau begonnen wird. Da die Förderung trotz der Rekordsumme von insgesamt rund 786 Millionen Euro 2024 – mehr als 586 Millionen Euro flossen in den Neubau von Mietwohnungen – nicht ausreichend war, kommen nun knapp 36 Millionen Euro dazu.

Schleswig-Holstein: 400 Millionen Euro für 2025

Schleswig-Holstein wird den Bau von bezahlbarem Wohnraum im Jahr 2025 mit 400 Millionen Euro fördern. Das Kabinett hat dazu am 29.11.2024 der Erhöhung der Landesmittel für 2025 und 2026 um jeweils 100 Millionen Euro zugestimmt. In der Förderperiode von 2023 bis 2026 werden damit insgesamt rund 1,6 Milliarden Euro bereitgestellt. Der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) lägen für 2025 bereits Interessenbekundungen in Höhe von mehr als einer Milliarde Euro vor, hieß es in einer Mitteilung aus dem Innenministerium, rund 2.000 Wohneinheiten könnten gefördert werden.

Seit November 2021 gilt das novellierte Wohnraumförderungsgesetz mit einer Öffnungsklausel: Belegungsbindungen können von einer Wohnung auf eine andere übertragen werden, wenn das Einkommen steigt. Am 20.12.2022 wurde beschlossen, von 2023 bis 2026 für die soziale Wohnraumförderung durchschnittlich 300 Millionen Euro pro Jahr zur Verfügung zu stellen.

Rheinland-Pfalz: Förderung 2025 / 2026 verdoppelt

Die rheinland-pfälzische Landesregierung hat am 5.11.2024 Details zur sozialen Mietwohnraumförderung bekannt gegeben. Für die kommenden Jahre 2025 und 2026 sind jeweils 350 Millionen Euro vorgesehen. 2024 betrug die Summe zirka 177 Millionen Euro. Außerdem traten am 1.1.2025 neue Förderkonditionen in Kraft.

Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte Darlehen der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) und über Tilgungszuschüsse – das sind direkte Zuschüsse, die Bauherren vom Land bekommen und die die Rückzahlungsbeträge von Darlehen mindern. Die Höhe der Grunddarlehen soll unangetastet bleiben, die Tilgungszuschüsse sollen jedoch angepasst werden. Die Tilgungszuschüsse sind nach Mietenstufen gestaffelt und je nach Zweckbestimmung oder Miet- und Belegungsbindung ausgestaltet.

Soziale Wohnraumförderung: Bayern muss nachlegen

Bayern hat das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) – das läuft zunächst bis 2025. Für die einkommensorientierte Förderung (EOF) im Mietwohnungsbau stellte der Freistaat im Haushalt 2024/25 rund eine Milliarde Euro zur Verfügung. Im laufenden Jahr können vorläufig keine Anträge mehr gestellt werden, wie im März 2025 mitgeteilt wurde.

Nach Angaben des Bauministeriums gingen im Jahr 2024 bei den Bewilligungsstellen Förderanträge in Höhe von rund 1,8 Milliarden Euro ein, dem stehen ausgeschüttete Gelder von etwas mehr als 690 Millionen Euro gegenüber. Bayern bündelt staatlichen Wohnungsbau in einer Holding

Neue Richtlinie in Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen (NRW) hat rückwirkend zum 1.1.2025 eine neue Förderrichtlinie in Kraft gesetzt. Die Einkommensgrenzen für die öffentliche Wohnraumförderung wurden erhöht. Die Einkommensgrenzen sind unter anderem zur Darlehensbewilligung für den Erwerb, Neubau oder die Modernisierung von Wohnraum sowie für Zinssenkungen für Darlehen bei der NRW.Bank wichtig. Im laufenden Jahr sind rund 2,3 Milliarden Euro als Etat vorgesehen.

Förderung im Saarland: mehr Empfänger

Im Juni 2024 hat der Landtag im Saarland ein neues Wohnraumförderungsgesetz verabschiedet: Die Förderrichtlinien wurden genauer definiert und der Empfängerkreis deutlich vergrößert. Wegen steigenden Baukosten werden die Fördersätze jährlich angepasst. Zuletzt traten am 10.November 2023 neue Richtlinien in Kraft.

Die Fördersätze und Tilgungszuschüsse wurden angehoben, Zielgebiete erweitert und Vorschriften bei Wohnungsgrößen flexibler gestaltet. Statt der bisher gestaffelten Zinssätze zwischen 0,2 und 1,7 Prozent wurde ein durchgehender Zinssatz von einem Prozent für eine maximale Laufzeit von 30 Jahren gewährt.

Hamburg berücksichtigt steigende Baukosten

Hamburg hat ein Programm zur Wohnraumförderung, das Baukosten berücksichtigt, 2021 mit 653 Millionen Euro gestartet. Die Förderhöhe wird seitdem pro Jahr um zwei Prozent angehoben. Die Dauer der Belegungsbindung im Neubau wurde von 20 Jahren auf 30 Jahre verlängert – im ersten und im zweiten Förderweg. Ende 2022 wurde außerdem eine hundertjährige Mietpreisbindung für neue Sozialwohnungen beschlossen.

Mit einem Darlehen der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB) kann seit Anfang 2023 der gesamte Fremdkapitalbedarf mit einem langfristig günstigen Zinssatz gedeckt werden, der für die Bindungslaufzeit fixiert ist. Ein neues Programm erweitert das Spektrum um einen zweiten Förderweg für Modernisierungen. Die Stadt Hamburg hat am 1.April 2024 noch einen dritten Förderweg für Haushalte mit mittlerem Einkommen eingeführt.

Gleichzeitig sollen mehr Haushalte einen Anspruch auf eine Sozialwohnung erhalten. Für 2025 und 2026 werden im Rahmen des Wohnraumförderprogramms über die IFB Hamburg knapp 1,8 Milliarden Euro für die Förderung von Neubau, Modernisierung und Bindungsankauf zur Verfügung gestellt.

Zweiter Förderweg in Sachsen

Das Kabinett in Sachsen hat am 17.1.2024 für Dresden und Leipzig die Förderrichtlinie für den sozialen Wohnungsbau geändert und den Kreis der Anspruchsberechtigten erweitert. Für alle anderen Städte gilt eine Richtlinie für preiswerten Mietwohnraum. Neu ist auch ein zweiter Förderweg für Wohnungen mit etwas höheren Mieten, die aber noch deutlich unter dem frei finanzierten Wohnungsbau liegen – sie kommen für Mieter in Frage, deren Einkommen bis zu 25 Prozent über der Einkommensgrenze liegt. Über die Verteilung der Mittel auf die zwei Fördervarianten sollen die Städte entscheiden.

Sachsen hatte am 27.April 2021 neue Förderrichtlinien für den sozialen Wohnungsbau beschlossen. Am 17. Januar 2023 kam eine Änderung der Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum dazu: Der Fördersatz wurde von 35 Prozent auf 40 Prozent angehoben.

Sozialer Wohnungsbau: Zusatzprogramm in Berlin

Im Land Berlin traten am 17.November 2023 neue Verwaltungsvorschriften für die Förderung „Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen“ in Kraft – ergänzend zu den aktuellen Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB). Bauvorhaben können ganz oder teilweise mit dem Housing-First-Ansatz oder dem Geschützten Marktsegment verknüpft werden.

Das Programm Sozialer Wohnungsbau wurde in Berlin im Jahr 2014 wiedereingeführt. Mit den WFB, die im Juni 2023 beschlossen wurden, werden neben den Fördermodellen eins und zwei erstmalig auch Wohnungen gefördert, die von Haushalten mit mittlerem Einkommen (Fördermodell drei – Einkommensgrenze bis 220 Prozent nach § 9 Wohnraumförderungsgesetz) bezogen werden können.

Förderrichtlinie sozialer Wohnraum in Thüringen

Das Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft (TMIL) in Thüringen hatte im Juli 2023 die neue Förderrichtlinie für den sozialen Wohnungsbau veröffentlicht. Das Regelwerk gilt für die Programmjahre 2023 bis 2025. Die Richtlinien zur Förderung des Neubaus und der Modernisierung von sozialem Wohnraum wurden kombiniert.

Außerdem werden die Bedarfe und Entwicklungsperspektiven der großen Städte und des ländlichen Raums differenziert berücksichtigt. Bewilligungsstelle ist die Thüringer Aufbaubank (TAB).

Zinslose Kredite in Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern hat die Richtlinien für die Wohnraumförderung im Februar 2023 überarbeitet: Unternehmen erhalten zinslose Kredite für den Bau von Sozialwohnungen – die müssen nur zum Teil zurückgezahlt werden. Zuvor hatte das Land Zuschüsse von maximal 850 Euro pro Quadratmeter gewährt.

Nun erhalten Wohnungsunternehmen je nach Förderstufe und Region Darlehen zwischen 2.730 und 3.075 Euro pro Quadratmeter über eine Kreditlaufzeit von 40 Jahren. Abhängig vom gewählten Förderweg werden außerdem 25 oder 35 Prozent der Tilgungssumme erlassen. Die Miet- und Belegungsbindung wurde von 20 auf 40 Jahre verdoppelt.

Baden-Württemberg: Schwerpunkt Mietraumförderung

Baden-Württemberg führte mit dem Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2020/2021“ erstmals eine Förderlinie für Mitarbeiterwohnen ein. Eine Modernisierungsförderung gibt es für Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Programm „Wohnungsbau BW 2022“ trat am 1.6.2022 in Kraft mit einem Volumen von 377 Millionen Euro.

Das bisherige Angebot wurde um die Förderlinie „soziale Modernisierungsförderung im Mietwohnungsbestand unter Begründung von Miet- und Belegungsbindungen“ erweitert. 2023 standen für das Landeswohnraumförderprogramm und das „Junge Wohnen“ insgesamt rund 525 Millionen Euro zur Verfügung – für 2024 ist im Haushaltsplan ein Bewilligungsrahmen von rund 551 Millionen Euro vorgesehen. Für 2025 hat das Land die Fördermittel nahezu verdoppelt, hieß es im Februar.

Zusammen mit dem erhöhten Förderbeitrag der L-Bank wurden der L-Bank im ersten Schritt bereits 282 Millionen Euro zur Verfügung gestellt.

Niedersachsen ändert Wohnraumfördergesetz

Niedersachsen will bis 2030 insgesamt 40.000 neue Wohnungen in sozialer Bindung fördern. 1,7 Milliarden Euro stehen dafür zur Verfügung. Einem novellierten Wohnraumfördergesetz hat der Landtag am 28.4.2021 zugestimmt. Neben höheren Fördersätzen und Tilgungsnachlässen wurden die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten beim sozialen Wohnungsbau angehoben. Gefördert werden auch Wohnungen auf den ostfriesischen Inseln. Auch Maßnahmen zur Entwicklung von Wohnquartieren werden unterstützt.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder hitpass@vnw.de

Quelle: haufe.de

7. Norddeutscher Betriebskostentag am 10. November 2025 in Lübeck

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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7. Norddeutscher Betriebskostentag am 10. Nov 2025 in Lübeck

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. lädt herzlich zum diesjährigen Betriebskostentag ein – einer gemeinsamen Veranstaltung mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU)/Arbeitskreis Geislinger Konvention.

Im Mittelpunkt der eintägigen Tagung stehen praxisnahe Impulse zu aktuellen rechtlichen, politischen und technischen Fragestellungen rund um das Thema Betriebskosten. Freuen Sie sich auf ein vielfältiges Programm mit spannenden

Themen wie:

Aktuelle Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von Gründächern
Hamburg Standard
Beeinflussung der Höhe der Betriebskosten – durch den Vermieter, den Mieter, den Staat
Versicherungsmanagement als strategisches Werkzeug zur Betriebskostensenkung

Die Veranstaltung richtet sich an alle Mitarbeitenden in den Wohnungsunternehmen, die sich mit Betriebskosten beschäftigen. Nutzen Sie die Gelegenheit, sich mit Fachkolleginnen und -kollegen auszutauschen, neue Impulse zu gewinnen und gemeinsam die Betriebskostenpraxis weiterzuentwickeln. Hier zum Programm und zur Anmeldung.

Der VNW vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 391 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 742.000 Wohnungen leben rund 1,5 Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 6,04 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder und Moderator der Veranstaltung

Um 6.000 Euro bei Gaspreisbremse verrechnet – Jahresabrechnung genau prüfen

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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Jahresabrechnung: Um 6.000 Euro bei Gaspreisbremse verrechnet — Die Bundesregierung hat 2022 Bürgerinnen, Bürger und Unternehmen mit den Strom- und Gaspreisbremsen von den stark gestiegenen Energiekosten entlastet. Diese im Herbst 2022 eingeführten Energiepreisbremsen sind zum 31. Dezember 2023 ausgelaufen. Foto: Bundesregierung

Die Gaspreisbremse sollte Verbraucherinnen und Verbraucher in der Energiekrise vor hohen Gaskosten schützen. Für 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs 2023 galt ein Preisdeckel von 12 Cent pro Kilowattstunde (kWh). Doch die Berechnung ist mitunter fehlerhaft, wie ein Fall der Verbraucherzentrale Niedersachsen zeigt: e.on verlangt wegen einer zu niedrigen Verbrauchsprognose rund 3.600 Euro zu viel. Ein Blick in die Jahresabrechnung 2023 ist daher sinnvoll, zumal eine Verjährungsfrist für die Beanstandung gilt.

„Die Gaspreisbremse sollte die stark gestiegenen Energiepreise abfedern. Doch wenn Anbieter eine falsche Bemessungsgrundlage wählen, kann dies die Entlastung deutlich schmälern“, sagt René Zietlow-Zahl, Energierechtsexperte der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Wie teuer solche Fehler werden können, muss ein Verbraucher aus Niedersachsen feststellen: e.on legte einen prognostizierten Jahresverbrauch von 100 kWh zugrunde.

Bei einem Arbeitspreis von 44,31 Cent pro kWh ergibt das einen jährlichen Entlastungsbetrag von etwa 26 Euro. Monatlich wäre der Verbraucher mit 2,16 Euro entlastet worden. Korrekt wären jedoch rund 23.400 kWh als Jahresverbrauchsprognose, mithin ein Entlastungskontingent in Höhe von 18.720 kWh. Somit hätte sich ein Entlastungsbetrag in Höhe von rund 6.000 Euro jährlich und rund 500 Euro monatlich ergeben.

„Angesichts des verhältnismäßig hohen Arbeitspreises entgeht dem Verbraucher bei dem Preisdeckel von 12 Cent pro Kilowattstunden also eine entsprechend hohe Summe“, sagt der Experte. Erst nach mehreren Schreiben der Verbraucherzentrale Niedersachsen korrigierte e.on die Jahresabrechnung nach insgesamt 16 Monaten.

Jahresabrechnung zeitnah prüfen

„Der beschriebene Fall ist zwar ein besonders drastisches Beispiel für eine fehlerhafte Berechnung, grundsätzlich kommen Mängel aber immer wieder vor“, merkt Zietlow-Zahl an.

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen empfiehlt daher, die Jahresabrechnung für 2023 genau zu prüfen. Bedeutsam ist dabei die Jahresverbrauchsprognose. Diese sollte mit dem Jahresverbrauch aus der Jahresabrechnung 2022 übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, sollte eine Korrektur geordert werden und das möglichst zeitnah. Denn: Es gilt eine Verjährungsfrist.

Ab Rechnungsstellung haben Verbraucherinnen und Verbraucher drei Jahre Zeit, die Rechnung zu beanstanden. Wer Hilfe bei der Prüfung benötigt, kann die kostenfreie Kurzberatung Energielieferverträge der Verbraucherzentrale Niedersachsen nutzen.

Quelle: Verbraucherzentrale Niedersachsen

EID: Mietrechtstagung in Berchtesgaden

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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Mietrechtstagung EID — Der EID und der VNW sind seit 2023 durch gegenseitige Partnermitgliedschaften miteinander verbunden. Foto: Peter Hitpaß

Vom 9. Bis 11. April 2025 lud der eid, Evangelischer Immobilienverband Deutschland e.V., Berlin, zu den 43. Mietrechtstagen nach Berchtesgaden. In diesem Jahr drehte sich die Vorträge um das zentrale Thema “ Kündigung des Mietvertrages“.

Unter der Moderation von RAin Ruth Breiholdt, Hamburg, beschäftigen sich Professoren, Richter und Anwälte vor ca. 300 Teilnehmern u.a. mit den unterschiedlichen Möglichkeiten, sich aus einem Mietverhältnis zu lösen.

15 Fachaussteller begleiteten die Veranstaltung.

Der eid Evangelischer Immobilienverband Deutschland wurde 1952 als gemeinnütziger Verein gegründet. Seine Mitglieder und Förderpartner in kirchlicher und diakonischer Trägerschaft als auch seine persönlichen Mitglieder verstehen sich als Vertretung einer sozialraumorientierten und bedarfsgerechten Baukultur, die Menschen verbindet und Perspektiven bietet.

Netzwerken ist neben den Vorträgen ein wichtiger Bestandteil. Ferner begleiten 15 Fachaussteller die Veranstaltung. Foto: Peter Hitpaß

In die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bringt sich der eid werteorientiert ein und ist für Kirche, Politik und Wirtschaft ein wichtiger Kompetenzpartner.

Die Evangelische Kirche ist mit ihren rund 22.000 Sakralbauten im Stadt- und Dorfbild besonders präsent. Die Diakonie mit ihren rund 30.000 sozialen Einrichtungen sowie die evangelischen Wohnungsunternehmen und Stiftungen mit rund 40.000 Wohnungen sind ebenso von großer Bedeutung. Zudem werden bundesweit mehr als 30.000 Erbbaurechte vergeben, die als Bauland für bezahlbaren Mietwohnungsbau bereitstehen.

Der EID und der VNW sind seit 2023 durch gegenseitige Partnermitgliedschaften miteinander verbunden.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Forum Wohnungswirtschaft – Zukunftstrends der Branche beraten

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

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Screenshot 2025-07-19 at 18-29-46 FORUM Wohnungswirtschaft Stuttgart — An die 150 Teilnehmer informierten sich über Zukunftstrends der Branche.

Am 24. Juni 2025 fand in Filderstadt, Baden-Württemberg, das Forum Wohnungswirtschaft der wowiconsult statt. Ca. 150 Teilnehmer informierten sich über Zukunftstrends der Branche. Dr. Waldemar Müller und Oliver Häcker, Geschäftsführende Gesellschafter des Unternehmens eröffneten die Veranstaltung.

Prof. Dr. Viktor Grinewitschus, EBZ Business School, Bochum, fordert einen Paradigmenwechsel in der Immobilienwirtschaft. Der Ausstieg aus fossilen Energieträgern sei erforderlich, es müsse eine emissionsfreie Wärmversorgung aufgebaut werden.

Nach Auffassung von Nicole Razavi, MdL, Bauministerin des Landes muss Wohnen zukunftsgerecht werden. Die Baugenehmigungen seien bislang in 2025 moderat gestiegen. Ein Silberstreif am Horizont.

Prof. Dr. Iris Beuerle, Verbandsdirektorin beim vdw Baden-Württemberg, forderte den Hamburg Standard für Baden-Württemberg. Für sie ist die Transformation des Wohnungsbestandes eine Aufgabe für die Immobilienbranche, die intensive Planungen und hohe Investitionen erfordert.

Prof. Dr. Iris Beuerle, Verbandsdirektorin beim vdw Baden-Württemberg, forderte den Hamburg Standard für Baden-Württemberg. Foto: Peter Hitpaß

Für die Dekarbonisierung der Wohnungsbestände bis zum Jahr 2040 braucht die Immobilienbranche gute Strategien und nachhaltige Lösungswege, damit sich Klimaschutz und Bezahlbarkeit des Wohnens vereinbaren lassen.

Die wowiconsult GmbH aus Mühlhausen/Thäle ist Partnermitglied beim VNW. Das Software- und Dienstleistungs-Unternehmen mit über 100 Mitarbeitern hat seit 16 Jahren Erfahrungen im Bereich der Wohnungswirtschaft.

Neben individuellem Consulting wie Plandigitalisierung, BIM-Bauwerksdaten-Modellierung oder Drohnenflüge zur GIS-Dokumentation bietet wowiconsult mit der Software mevivo passende Lösungen für ein effizientes Gebäudemanagement und eine transparente Bestandspflege.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Nicht zurück zur Gasheizung – sondern vorwärts mit Vernunft

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Gerd Warda

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Screenshot 2025-07-16 180313Michael Hilpert Bild uniqueandwild — Michael Hilpert, Präsident des ZVSHK. Bild: uniqueandwild

Ein Statement von Michael Hilpert, Präsident des ZVSHK

Nach Monaten der Verunsicherung braucht der Wärmemarkt endlich Klarheit. Wer heute investieren will, braucht einfache, verständliche und verlässliche Rahmenbedingungen – keine neuen Stolperfallen. Das gilt insbesondere für das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das dringend entschlackt und überarbeitet werden muss.

Es darf nicht länger darum gehen, detailliert vorzuschreiben, welches Heizgerät erlaubt ist. Entscheidend ist das Ziel: weniger CO2 mit entsprechender Technologieoffenheit. Und dafür braucht es flexible Wege – sei es durch den Einsatz erneuerbarer Energien, durch effiziente Einzelmaßnahmen oder durch die intelligente Kombination beider.

Die Behauptung, der ZVSHK wolle damit zurück zur Gasheizung oder fossilen Heizsystemen, ist schlicht falsch – und fachlich unhaltbar.

Der ZVSHK steht für Klimaschutz mit Vernunft – nicht für Rückschritt. Wir fordern keine Rolle rückwärts, sondern einen praxisnahen und technologieoffenen Weg nach vorn. Entscheidend ist nicht das Etikett am Heizgerät, sondern die tatsächliche CO2-Einsparung. Dafür braucht es Lösungen, die im Alltag der Menschen funktionieren – bezahlbar, umsetzbar und wirksam. Wer das SHK-Handwerk kennt, weiß: Wir denken in Möglichkeiten, nicht in Dogmen.

Die Förderung muss dabei Schritt halten: einfach, verständlich, praxistauglich. Steuerliche Anreize und BEG-Zuschüsse müssen aufgewertet und entbürokratisiert werden. Statt neuer technischer Detailvorgaben brauchen wir ein transparentes System, das CO2-Einsparungen bewertet und unterschiedliche Sanierungspfade ermöglicht – etwa über eine klare Übersicht der Einsparpotenziale. Damit hätten Eigentümer eine echte Entscheidungsgrundlage. Denn nicht jeder kann sofort auf 100 Prozent Erneuerbare umstellen. Aber viele wären bereit, schrittweise zu investieren – wenn sie dabei nicht überfordert werden.

Gerade im Gebäudebestand brauchen wir Realismus statt Ideologie.

Wer es ernst meint mit Klimaschutz, muss Verbraucherinteressen und Klimaziele gleichermaßen im Blick behalten. Auf dem Weg zur Klimaneutralität ist auch die Modernisierung bestehender Heizsysteme ein wichtiger Zwischenschritt – vor allem dort, wo ein kompletter Systemwechsel kurzfristig nicht machbar ist. In Kombination mit Solarthermie, Wärmepumpe oder Holzeinzelfeuerung lassen sich so bereits heute spürbare CO2-Einsparungen erzielen. Solche Hybridsysteme können schrittweise weiterentwickelt und perspektivisch auf CO2-freies Heizen umgestellt werden. Was es dafür braucht, ist Augenmaß – nicht Maximalforderungen.“

Was wir nicht brauchen, ist ein ständiges hin und her mit immer neuen Vorschriften im Halbjahrestakt – etwa zu Lebenszyklusanalyse oder Material-CO2. Die Menschen steigen aus, wenn sie das Gefühl haben, die Regeln ändern sich schneller, als sie planen können. Auch die Fernwärme muss ehrlicher bewertet werden: Noch hängen viele Netze vollständig an fossiler Energie. Und während Hausbesitzer seit Januar 2024 in Vorleistung gehen sollen, plant der Bund neue Gaskraftwerke zur Netzstabilisierung – das passt nicht zusammen.

Fakt ist:

Die Heizungsbranche hat geliefert. Fachkräfte, Know-how, Kompetenz für die Individualität der Bestandsgebäude, Produktionskapazitäten – alles da. Im Neubau setzt sich die Wärmepumpe durch. Im Bestand aber herrscht Zurückhaltung. Jeder zehnte Auftrag wird derzeit storniert – in vier von fünf Fällen geht es um die Heizung. Das zeigt: Energiewende mit der Brechstange funktioniert nicht.

Was wir brauchen, ist ein realistischer Pfad: technologieoffen, flexibel, nachvollziehbar. Ein Pfad, der Investitionen anreizt und Planungssicherheit schafft. Klimaschutz gelingt nicht mit Verboten und Schuldzuweisungen, sondern mit praktischen Lösungen, die Menschen mitnehmen.

Dafür steht das SHK-Handwerk.

Michael Hilpert

Aareon Group stärkt Technologie und Operations und richtet Unternehmensführung neu aus

Von

Gerd Warda

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aareon zentrale in mainz foto aareon — Aareon in Mainz: Foto: Aareon

Die Aareon Group stärkt ihr Führungsteam: Zwei erfahrene Manager übernehmen zentrale Rollen in der Produktentwicklung und im operativen Bereich.

Dr. Wieland Schreiner, der im Oktober startet, wird künftig für Technologie und Produktportfolio verantwortlich sein. Er war viele Jahre in verschiedenen leitenden Positionen bei SAP tätig und maßgeblich an der Entwicklung des Enterprise-Resource-Planning-Systems SAP S/4HANA beteiligt. Er bringt umfassende Erfahrung in Cloud-Architekturen, KI-basierten Anwendungen und dem Aufbau zukunftsweisender Plattformen mit.

Fermín Peleteiro übernimmt ab August die Verantwortung für Operations. Er verfügt über langjährige internationale Führungserfahrung aus leitenden Positionen bei Eightfold AI und globalen Softwareunternehmen wie Workday. Sein Fokus liegt auf der Stärkung der Kundenorientierung, der Optimierung interner Prozesse und Systeme sowie der Umsetzung strategischer Wachstumsinitiativen.

Die gruppenweite Verantwortung für People & Culture übernimmt Sabrina Dick, die diesen Bereich bereits für die DACH-Region leitet. Ihr Aufgabenbereich wird erweitert.

Das Führungsteam rund um Harry Thomsen wird durch François Vauthier, Bas Joosten und Katrin Benig komplettiert, die die Ausrichtung der Gruppe bereits wesentlich mitgestaltet haben und auch künftig eine bedeutende Rolle für die Weiterentwicklung spielen werden.

Dr. André Rasquin und Dr. Ernesto Marinelli verlassen das Unternehmen auf eigenen Wunsch. Rasquin übernimmt eine CEO-Position außerhalb von Aareon. Über viele Jahre hinweg hat er die technologische Ausrichtung geprägt und wichtige Impulse zur Stärkung der Produktlandschaft gesetzt. Auch Marinelli nimmt eine neue berufliche Herausforderung an. Er hat den Bereich People & Culture mit Empathie und Weitblick neu ausgerichtet und eine Kultur des Vertrauens, der Agilität und der zukunftsorientierten Zusammenarbeit etabliert.

„Wir gehen mit einem starken Team in die Zukunft und sind gut aufgestellt, die Branche gezielt zu unterstützen – mit innovativen Lösungen, klarer Umsetzung und spürbarem Mehrwert für unsere Kundschaft“, sagt Harry Thomsen, CEO der Aareon Group. „Ich freue mich, Wieland und Fermín – zwei erfahrene und kompetente Führungspersönlichkeiten – bei Aareon zu begrüßen. André und Ernesto danke ich herzlich für die vertrauensvolle Zusammenarbeit, ihr Engagement und den prägenden Beitrag zu unserer Erfolgsgeschichte. Für ihre neuen Aufgaben wünsche ich ihnen alles Gute.“

Karin Veyhle

Aareon ist Europas etablierter Anbieter von SaaS-Lösungen für die Immobilienwirtschaft und Wegbereiter für die digitale Zukunft der Branche. Durch die Verbindung von Menschen, Prozessen und Immobilien gestaltet Aareon ein eng vernetztes, zukunftsorientiertes Ökosystem. Mit dem Aareon Property Management System, basierend auf intelligenten Softwarelösungen, ermöglicht das Unternehmen die effiziente Verwaltung und Instandhaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien – und schafft digitale Erlebnisse für die Beteiligten. Als verlässlicher und innovativer Partner engagiert sich Aareon für Fortschritt, positive Veränderungen und nachhaltige Lebens- und Arbeitsräume für alle.