Wolfgang Schön, Geschäftsführer der WAG, ist als Bauträger in fünf Bundesländern aktiv und spürt und hört daher viel von den aktuellen Herausforderungen. Er weiß wie Spielräume genützt werden können – im Zentrum seiner Tätigkeit stand die Wohnqualität, auf die seiner Meinung nach ein noch viel stärkerer Fokus gelegt werden sollte. – Schön geht in Pension.
GISELA GARY
Ein neues Jahr – ein neues Spiel. Welche Wünsche haben Sie an die Regierung?
Wolfgang Schön: „Alle Ordnungsgeber müssen den Wohnbau als Priorität Nummer Eins erkennen. Die Normierungswut ist allerdings jedenfalls ein Thema, das eingedämmt werden muss – das Gericht bezieht sich dann auf den sogenannten Stand der Technik und da sind die ÖNormen gemeint. Doch das ist ein Spielfeld der Bauindustrie und einiger Beamten, da gibt es dann meist einen Anlassfall und dann muss die betreffende Norm umgehend allgemein angewendet werden. Die Normen werden aber immer mehr, und da frage ich mich schon, ob die wirklich alle notwendig sind. Also auch wenn es viele behaupten, dass schon viel reduziert wurde, ich kann keine Durchforstung der Normen erkennen.“
Leistbarer und sozialer Wohnen ist einerseits Dauerthema, anderseits fehlen nach wie vor Maßnahmen, die Preistreiber bremsen – wie ist ihr Ansatz, was macht die WAG, um leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen?
Schön: „Das sind in der Praxis eine Menge von Kleinigkeiten, mit denen wir es schaffen, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Doch die wichtigsten Knackpunkte liegen bei den Grundstückskosten, und in den Bau- und Finanzierungskosten. Wir nutzen unsere Spielräume bei der Grundstücksbevorratung, und bei der Finanzierung. Aber natürlich ist hier die Wohnbauförderung maßgebend und wir können bei den Betriebskosten schauen, dass wir Kosten reduzieren. Doch die Kosten steigen auch durch die Qualitäts- und Komfortansprüche und geänderten Gewohnheiten der Kunden. Früher halfen die Mieter bspw. bei der Stiegenhausreinigung mit, heute ist das undenkbar. Oder: Eine Wohnung ohne Lift geht kaum mehr. Aber es gibt auch Spielräume bei den Stellplätzen oder den Heizkosten.“
Welche Rahmenbedingungen braucht Österreich für die Sanierung – damit mehr investiert wird?
Schön: „Es braucht vor allem eine Begriffserweiterung: Wir können nicht mehr nur noch von Sanierung sprechen, der Begriff muss auf Modernisierung erweitert werden. Wir brauchen eine andere Fokussierung, auch die Gesetze betreffend, denn aktuell wird zu wenig auf die Wohnqualität und die Adaption von Wohnraum geachtet. Es hat sich in den vergangenen Jahren der Fokus so verschoben, dass wenn von Sanierung gesprochen wird, in der Regel die thermische Sanierung gemeint ist. Doch da ist das meiste bereits erledigt. Jetzt sollten wir uns auf die Modernisierung konzentrieren – nicht nur auf die Wohnungen, sondern auch auf die Wohnanlagen, da gibt es viel Potential. Ein zweiter wichtiger Punkt ist die Erleichterung bei Bebauungsplänen – damit mehr investiert wird. Selbst in der Wohnbauförderung kann ich mir eine Überarbeitung – z. B. um den Faktor Wohnqualitätsschaffung – vorstellen. Baulandsicherungsverträge sind auch ein guter Weg, doch es sollte differenziert werden, was gebaut wird – eben ob geförderter Wohnbau oder hochpreisige Vorsorgewohnungen.
Ein sinnvoller Anreiz, damit mehr investiert wird, wäre eine konsequente Bündelung verschiedener Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Bestand. Da geht es nicht nur um finanzielle Anreize, sondern eben auch um die Bedingungen, damit der Bauträger rasch und einfach in der Lage ist, Modernisierungsprojekte durchzuführen. Dabei ist natürlich die Eigentumsfrage ist ein Thema, wir als WAG sind privilegiert, da wir ganze Stadtteile besitzen und hier natürlich gut agieren können. Aber insgesamt sollte zwischen selbst genutztem Eigentum und Investor getriebenem Eigentum differenziert werden. Der Gesetzgeber geht nur von Eigentümer genützten Wohnungen aus. Das Wohnungseigentumsgesetz müsste diesbezüglich adaptiert werden.“
Stimmt das Gleichgewicht zwischen Eigentum und Miete? Wo liegen die Stellschrauben?
Schön: „Wir forcieren Mietkauf nicht, wir bauen 80 Prozent für Mieter und 20 Prozent als Eigentum, das entspricht auch ungefähr der Marktlage. Vom Besitzer genutztes Eigentum sehe ich leidenschaftslos. Doch es muss einen Unterschied in der Förderung geben, die Miete muss stärker gefördert werden – um leistbares Wohnen ermöglichen zu können. Ich sehe aber keinen großen Bedarf die Quoten zu ändern, in der Kostenbelastungsbetrachtung muss aber sicher stärker differenziert werden. Wir bauen keine Mischbauten, sondern entweder Miete oder Eigentum…
