Haltbarkeitsdatum abgelaufen? Wie wir Gebäude vor dem schnellen Altern bewahren

Stephan Winn von apoprojekt brachte eine unbequeme Wahrheit mit nach Mainz: Wir bauen oft am Bedarf vorbei oder so kompliziert, dass die Gebäude nach nur zwei Jahrzehnten zum Sanierungsfall werden. Mit der Erfahrung aus über 4.700 Projekten analysierte er, warum der Bestand unter Druck gerät und wie man Immobilien wieder zukunftsfest macht.

Warum das wichtig ist

Viele Gebäude, die erst vor 20 Jahren mit großem Stolz eingeweiht wurden, stehen heute schon wieder vor der Kernsanierung oder leer. Das ist ein wirtschaftliches Desaster für jeden Bestandshalter. Der Vortrag von Stephan Winn (apoprojekt) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt auf,warum unsere Immobilien heute so viel schneller „altern“ als früher und wie Entscheider in der Wohnungswirtschaft diesen Teufelskreis durchbrechen können.

Für die Branche ist das deshalb so wichtig, weil herkömmliche Sanierungsmethoden oft an starren Techniklösungen und mangelndem Wissen über die eigene Bausubstanz scheitern. Winn bietet hier einen rettenden Anker: Er plädiert für eine Abkehr von komplizierter Technik und für ein neues Miteinander von Planern und Bauleuten, um Kostenfallen frühzeitig zu erkennen und Immobilien langfristig am Markt zu halten.

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Warum moderne Gebäude so schnell „alt“ aussehen

Ein prominentes Beispiel im Vortrag war das Sony Center in Berlin. Obwohl es für viele immer noch modern wirkt, kämpft es mit gewaltigem Leerstand. Das Problem: Solche Gebäude wurden oft für einen einzigen großen Mieter (Single-Tenant) gebaut. Wenn dieser auszieht, lässt sich das Haus nicht einfach aufteilen, weil die Technik und die Leitungen nicht für viele verschiedene Mieter ausgelegt sind.

Zusätzlich treiben die neuen ESG-Anforderungen (Umwelt- und Sozialstandards) den Sanierungsdruck. Viele Glasfassaden aus der Jahrtausendwende lassen zwar viel Licht herein, heizen die Räume aber so stark auf, dass die Kühlung Unmengen an Energie verschlingt – ein K.o.-Kriterium in der heutigen Zeit.

Die TGA-Falle: Weniger ist mehr

Einer der größten Kostentreiber ist die sogenannte Technische Gebäudeausrüstung (TGA). Winn betonte, dass die Technik in den letzten Jahren viel zu komplex geworden ist. Das führt zu zwei Problemen:

1. Wartungswahnsinn: Die Systeme sind so kompliziert, dass die Mieter sie kaum bedienen können und die Instandhaltung ein Vermögen kostet.
2. Starrheit: Einmal eingebaut, lassen sich die Systeme kaum noch an neue Nutzungen anpassen.

Winn fordert hier eine radikale Kehrtwende: Einfachere, robustere und preiswertere Technik. Gebäude müssen „bedienerfreundlich“ sein. Eine Technik, die funktioniert und leicht zu reparieren ist, schlägt jedes hochkomplexe System, das nach zehn Jahren keine Ersatzteile mehr findet.

Die Lösung: Erst schauen, dann planen

Ein fataler Fehler bei vielen Sanierungen ist laut Winn der Zeitdruck. Oft wird auf Basis alter Pläne (PDFs) entworfen, ohne dass jemals ein Planer wirklich tief in die Wände geschaut hat. Wenn dann der erste Stein bewegt wird, platzt die „Kosten-Bombe“: Unvorhersehbare Mängel führen zu massiven Nachträgen und Frust bei allen Beteiligten.

Seine Empfehlung für Entscheider: Das Gebäude erst verstehen. Im Idealfall sollte eine Immobilie vor der Detailplanung bis auf die Statik entkernt werden. Nur wer die Knochen des Hauses kennt, kann einen realistischen Preis garantieren.

Design & Build: Alle in ein Boot

Um die typischen Fehler an den Schnittstellen zwischen Architekten, Ingenieuren und Baufirmen zu vermeiden, setzt Winn auf das Modell „Design & Build“. Anstatt dass jeder in seinem eigenen Kämmerlein plant (Silo-Denken), sitzen alle Fachleute von Anfang an zusammen.

Dieses gemeinschaftliche Arbeiten (ähnlich den IPD-Modellen aus Skandinavien) sorgt dafür, dass die Kompetenzen frühzeitig gebündelt werden. Der Vorteil für Wohnungsunternehmen: Man bekommt eine frühe Kostensicherheit und vermeidet den psychologischen Stress von ständigen Nachforderungen.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Die Botschaft für Entscheider ist klar: Werden Sie zum „Bestands-Versteher“. Investieren Sie nicht in glitzernde Renderings, sondern in ein ehrliches Konzept, das Technik reduziert und Flexibilität erhöht. Eine Immobilie ist dann wertbeständig, wenn sie sich leicht an neue Mieter anpassen lässt und im Betrieb nicht durch überdrehte Technik das Budget sprengt.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Das 20-Jahre-Problem: Gebäude aus den 1990ern und 2000ern (wie das Sony Center in Berlin) gelten heute oft schon als veraltet, weil sie die modernen Anforderungen an Technik und ESG nicht erfüllen.
• Weg mit der Technik-Falle: Überkomplexe Haustechnik (TGA) macht Gebäude unflexibel und teuer im Unterhalt. Die Lösung lautet: Robuste, einfache und wartungsfreundliche Technik.
• Silos einreißen: Planung und Bau müssen von Anfang an an einen Tisch (Design & Build). Das verhindert teure Nachträge und Planungsfehler, die erst auf der Baustelle auffallen.
• Bestand wirklich verstehen: Wer saniert, muss das Gebäude vorher „nackt“ sehen. Ein Rückbau bis auf die Statik schafft die nötige Sicherheit für die Kalkulation.
• Flexibilität als Trumpf: Immobilien müssen so geplant werden, dass sie leicht von einem großen Mieter auf viele kleine Mieter umgestellt werden können.

Kristof Warda