Denkmalschutz vs. Wirtschaftlichkeit: Das „Ochsen“-Dilemma in Schifferstadt

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierten das Team Daniela Hartenbach, Tobias von Pastau (beide mz³) und Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter ein bemerkenswertes Fallbeispiel aus der Praxis: das Projekt „Zum Ochsen“ in Schifferstadt.

Der Vortrag illustrierte eindrucksvoll, warum die Digitalisierung und das Lebenszyklusmanagement gerade bei komplexen Bestandsimmobilien über den wirtschaftlichen Erfolg entscheiden.

Warum das wichtig ist

Die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden gilt in der Wohnungswirtschaft oft als finanzielle Unwägbarkeit. Der gemeinsame Vortrag von Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter (Hochschule Mainz/IFBOR), Daniela Hartenbach und Tobias von Pastau (beide mz³) am 15. Mainzer Immobilientag verdeutlicht jedoch, dass die wirtschaftliche Bewertung solcher Projekte weit über die bloßen Baukosten hinausgehen muss.

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Für die Branche ist dies deshalb so relevant, weil öffentliche Fördergelder – etwa nach der Richtlinie Bau (RL-Bau) in Rheinland-Pfalz – zunehmend zwingend eine monetäre Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Basis von Lebenszykluskosten fordern.

Wer hier nicht präzise nachweisen kann, wie sich Investitionen und Baunutzungskosten über Jahrzehnte verhalten, riskiert den Verlust essentieller Zuschüsse. Das vorgestellte Projekt zeigt exemplarisch, wie man den Spagat zwischen strengen Denkmalschutzauflagen, explodierenden Technikkosten und langfristiger Betriebsfähigkeit meistert.

Architektur zwischen Tradition und Mensabetrieb

Das Projekt im kleinteiligen Ortskern von Schifferstadt kombiniert einen denkmalgeschützten Tanzsaal aus den 1920er Jahren mit einem modernen Neubau an der Stelle einer baufälligen Gaststätte. Die Herausforderung für das Architekturbüro mz³ bestand darin, das geforderte Raumprogramm – inklusive einer Mensa für angrenzende Schulen und Bürgerräumen – in der historischen Struktur unterzubringen.

Um den städtebaulichen Anforderungen gerecht zu werden, wurde das Volumen des Neubaus in ein „Dreigiebelhaus“ aufgelöst, das sich maßstäblich in die Umgebung der Dreiseithöfe einfügt. Durch eine „Glasfuge“ zwischen Alt- und Neubau gelang es, die historische Giebelfassade erlebbar zu machen und gleichzeitig eine klare Trennung zwischen den Zeitepochen zu schaffen.

Die „unsichtbare“ Technik und ihre Folgen

Ein zentraler Diskussionspunkt waren die massiven Kostensteigerungen durch technische Anforderungen. Da der Denkmalschutz im Inneren des Saals keine sichtbaren technischen Anlagen duldete, mussten Lüftungs-, Kühl- und Wärmegeräte unter großem Aufwand im Dachboden des Bestandsgebäudes untergebracht werden. Dies erforderte ein zusätzliches Sekundärtragwerk, um die Bestandsstatik nicht zu belasten.

Daniela Hartenbach verdeutlichte die finanziellen Dimensionen: Ein historisch rekonstruierter Lüftungsauslass in der Decke kostet im Vergleich zu einem Standardbauteil ungleich mehr. Insgesamt landete das Projekt bei 13,2 Millionen Euro, wobei das Verhältnis von Technik- zu Bauwerkskosten fast 50:50 erreichte – eine Quote, die im Rahmen konventioneller Wirtschaftlichkeitsberechnungen kaum noch plausibel erklärbar ist.

Die methodische Herausforderung der RL-Bau

Prof. Dr. Bogenstätter ordnete das Projekt in den Kontext der Förderlandschaft ein. In Rheinland-Pfalz verlangt die RL-Bau für den Erhalt von Fördergeldern eine Lebenszyklus-orientierte Kostenoptimierung von Investitions- und Baunutzungskosten. „Das Blatt kriegt jeder Studierende im dritten Semester“, so Bogenstätter, doch die eigentliche Frage sei das Datenmanagement: Woher kommen die validen Zahlen für die zukünftigen Instandsetzungen?.

Er wies auf ein systemimmanentes Problem hin:

1. Der Technikanteil in Gebäuden steigt stetig.
2. Technik hat eine deutlich kürzere Lebensdauer als die Baukonstruktion.
3. Dadurch steigen die notwendigen Instandsetzungsbudgets massiv an, ohne dass diese in den Haushalten der Kommunen entsprechend abgebildet werden.

Technische Lebensdauer: Ein Feld der Unsicherheit

Ein kritischer Punkt in der Wirtschaftlichkeitsrechnung ist die Annahme der technischen Lebensdauer. Bogenstätter zeigte auf, dass wissenschaftliche Quellen hier massiv voneinander abweichen – bei Holzelementen reichen die Angaben beispielsweise von 40 bis zu 140 Jahren. Setzt man in der Kalkulation jedoch nur einen Zeitraum von 30 Jahren an, fallen viele notwendige Reinvestitionen schlicht aus der Rechnung heraus.

Er plädierte dafür, von Modellen wie in der Schweiz zu lernen, die oft eine proaktive Wartungsstrategie verfolgen (Austausch bei 70 % der Lebensdauer), um das Risiko unvorhersehbarer Ausfälle zu minimieren. In deutschen Kommunen herrsche hingegen oft die „Ausfallstrategie“ vor: Man wartet, bis etwas kaputt ist, da die Budgets für den Werterhalt fehlen.

Fazit für die Praxis

Das Beispiel Schifferstadt zeigt: Denkmalschutz ist teuer, aber durch eine kluge Kombination aus BIM Light und einer realistischen Lebenszyklus-Argumentation lassen sich auch solche Projekte fördern und steuern. Prof. Bogenstätter mahnte jedoch, dass Technik sinnvoll und wartbar bleiben muss. In Schifferstadt führten allein drei verschiedene Lüftungszentralen in einem Gebäude zu einer Komplexität, die im späteren Betrieb hohe Anforderungen an das Personal stellt.

Für die Wohnungswirtschaft bleibt die Erkenntnis: Wirtschaftlichkeit im Bestand ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer harten Auseinandersetzung mit Daten, Strategien und den Realitäten der Technik.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Projekt „Zum Ochsen“: Sanierung eines historischen Tanzsaals aus den 1920er Jahren und Neubau eines Gemeindezentrums im Ortskern von Schifferstadt.
• Massive Technikkosten: Aufgrund von Denkmalschutzauflagen (z. B. unsichtbare Technik im Dachboden) stieg das Verhältnis von Technik- zu Bauwerkskosten auf fast 50:50 bei Gesamtkosten von ca. 13,2 Mio. Euro.
• Kostentreiber Denkmalschutz: Speziallösungen, wie die Rekonstruktion historischer Lüftungsauslässe, kosten das 10- bis 15-fache im Vergleich zu Standardbauteilen.
• Methodenzwang durch RL-Bau: Förderrichtlinien verlangen Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach DIN 18960, was eine valide Datenbasis für Instandsetzungszyklen unumgänglich macht.
• Strategische Instandhaltung: Kommunen neigen oft zu einer „Ausfallstrategie“, während wissenschaftlich fundierte Lebenszyklusmodelle proaktive Wartungsstrategien zur Risikominimierung nahelegen.

Kristof Warda