Das Haus als Materiallager: Wie die Kreislaufwirtschaft den Bestand rettet

Sophie Führer von der ETH Zürich brachte zum 15. Mainzer Immobilientag eine frische, wissenschaftlich fundierte und zugleich hochgradig praxisorientierte Perspektive aus der Schweiz mit. Als Projektmanagerin eines „Innovation Boosters“ steht sie an der Schnittstelle zwischen Forschung und Marktimplementierung und machte deutlich: Die Zeit der Einweg-Immobilie ist abgelaufen.

Warum das wichtig ist

Die Immobilienbranche steht vor einem massiven Ressourcenproblem: Während wir über Klimaneutralität diskutieren, produziert der Bausektor global gesehen zwei Drittel des gesamten Abfallaufkommens. In einer Welt knapper werdender Rohstoffe und steigender Entsorgungspreise kann es sich kein Wohnungsunternehmen mehr leisten, Gebäude am Ende ihres Lebenszyklus einfach als „Bauschutt“ zu betrachten.

Der Vortrag von Sophie Führer (ETH Zürich) auf dem 15. Mainzer Immobilientag markiert hier einen Wendepunkt im Denken. Für Entscheider in der Wohnungswirtschaft bedeutet Kreislaufwirtschaft (Circular Economy) weit mehr als Recycling: Es ist die Strategie, den Bestand als wertvolles Materiallager zu begreifen und durch intelligente Innovationen die Nutzungsdauer von Bauteilen drastisch zu verlängern.

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Wer heute lernt, Gebäude „im Kreislauf“ zu führen, sichert nicht nur die Zukunftsfähigkeit seines Portfolios gegenüber ESG-Anforderungen, sondern entdeckt neue Geschäftsmodelle in der Wiederverwendung von Komponenten.

Die schrumpfende Kreislaufwelt

Die Ausgangslage ist alarmierend: Trotz aller Nachhaltigkeitsbemühungen ist die weltweite „Zirkularität“ – also der Anteil an Ressourcen, die wir tatsächlich im Kreislauf halten – in den letzten Jahren von 9 % auf nur noch 6,9 % gesunken. Da der Bausektor für zwei Drittel des Abfalls verantwortlich ist, ist er der entscheidende Hebel, um diese Abwärtsspirale zu stoppen.

Führer definierte die Kreislaufwirtschaft dabei über drei klare Prinzipien: Ressourcen erhalten, die Nutzung intensivieren (Gebäude länger und besser nutzen) und Abfall von vornherein vermeiden.

Innovation auf drei Ebenen: Vom Lehm bis zur Türzarge

Für die Wohnungswirtschaft wird Kreislaufwirtschaft konkret, wenn man sie in drei Ebenen unterteilt:

1. Die Material-Ebene: Hier geht es um effizientere Werkstoffe. Führer berichtete von Fortschritten im Lehmbau, der heute durch Vorfertigung und moderne Technologien (wie 3D-Druck) nicht mehr arbeitsintensiv gestampft werden muss, sondern massentauglich wird. Auch intelligenter Betonbau mit geometrischen Formen spart enorme Mengen an Material und CO2 ein.
2. Die Komponenten-Ebene: Das ist der Bereich mit dem größten wirtschaftlichen Potenzial für Bestandshalter. Anstatt Bauteile beim Umbau wegzuwerfen, geht es um deren Wiederverwendung. Führer nannte das Beispiel „intelligenter Türzargen“, die so flexibel designt sind, dass sie Türen unterschiedlicher Maße in verschiedenen Gebäuden aufnehmen können. Die Herausforderung hierbei ist das „Matching“: Digitale Plattformen müssen Angebot und Nachfrage von Gebrauchtmaterialien koordinieren, was eine enorme logistische Leistung darstellt.
3. Die Gebäude-Ebene: Hier steht der Erhalt im Vordergrund. Durch Sensoren, die Eigenvibrationen messen oder Wasserschäden frühzeitig erkennen, kann die Instandhaltung von der Reaktion zur Prävention übergehen. Das verhindert, dass aus einem kleinen Schaden eine große Sanierung wird, bei der Unmengen an Material entsorgt werden müssten.

Der Schweizer „Innovation Booster“ als Vorbild

Wie man solche Innovationen schnell auf die Straße bringt, zeigt die Schweiz mit speziellen Förderprogrammen. Mit einem Budget von einer Million Franken wurden 50 Innovationen mit jeweils kleinen Summen (20.000 Franken) über sechs Monate gefördert. Das Ergebnis war beeindruckend: Der Reifegrad der Technologien sprang in dieser kurzen Zeit um mindestens zwei Stufen nach oben.

Ein entscheidender „Nebeneffekt“ war die Digitalisierung. Ohne digitale Daten über den Zustand und den Ort von Bauteilen lässt sich kein Kreislauf schließen. Führer betonte, dass die Teams oft sogar mehr Eigenkapital nachschossen, als sie an Förderung erhielten, was den enormen Multiplikatoreffekt solcher Programme unterstreicht.

Vom Labor in die Realität: Das „NEST“

Damit Innovationen nicht in der Theorie stecken bleiben, nutzt die ETH Zürich Formate wie das „NEST“ – ein „Living Lab“, in dem neue Bauweisen unter realen Bedingungen getestet werden. Hier wohnen und arbeiten Menschen in Prototypen, während kontinuierlich Daten zu Energiemanagement und Materialverhalten gesammelt werden. Dies gibt Investoren die nötige Sicherheit, dass kreislauffähige Lösungen auch im Alltag funktionieren.

Fazit für die Praxis

Sophie Führers Botschaft an die Immobilienwirtschaft ist ein Plädoyer für einen mutigen Schulterschluss von Wissenschaft und Praxis. Kreislaufwirtschaft ist kein theoretisches Konzept für die ferne Zukunft, sondern ein Werkzeugkasten, der bereits heute Lösungen für Ressourceneffizienz und Werterhalt bietet. Wenn Geld gezielt in die Entwicklung dieser Technologien gesteckt wird, kommt am Ende mehr zurück, als man am Anfang investiert hat – sowohl ökologisch als auch ökonomisch.

Kernaussagen zum mitnehmen

• Der Bau als Abfall-Hebel: Da der Bausektor für den Großteil des globalen Abfalls verantwortlich ist, liegt hier das größte Potenzial für echte Nachhaltigkeit.
• Drei Ebenen der Innovation: Kreislaufwirtschaft setzt auf drei Stufen an: beim Material (z.B. Lehm, 3D-Druck), bei Komponenten (Wiederverwendung von Bauteilen) und beim gesamten Gebäude (Nutzungsverlängerung).
• Bestand als Goldmine: Gebäude müssen als Materialdepots verstanden werden; digitale Plattformen helfen künftig dabei, frei werdende Bauteile mit neuem Bedarf zu matchen.
• Digitalisierung als Enabler: Digitale Werkzeuge sind kein Selbstzweck, sondern der entscheidende Hebel, um Kreislaufprozesse überhaupt steuerbar zu machen.
• Prävention durch Sensorik: Intelligente Sensoren (z.B. für Vibrationen oder Wasserschäden) verlängern die Lebensdauer von Gebäuden und verhindern, dass wertvolle Substanz vorzeitig zu Abfall wird.
• Wirtschaftlicher Multiplikator: Richtig eingesetzte Fördergelder für Innovationen (wie der Schweizer „Innovation Booster“) steigern den technologischen Reifegrad in kürzester Zeit und ziehen private Investitionen nach sich.

Kristof Warda