Bundesfinanzhof verschärft Anforderungen an steuerliche Vergünstigungen bei der unentgeltlichen Übertragung von Wohnungsunternehmen. Was ist zu tun, Frau von Loesch?

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) droht bei der unentgeltlichen Übertragung von Wohnungsunternehmen eine deutlich höhere Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer. Anfang März veröffentlichte der BFH sein Urteil vom 24. Oktober 2017 (Az. II R 44/15), nach dem eine weitgehende Verschonung des Vermögens von Wohnungsunternehmen von der Erbschaft- und Schenkungsbesteuerung nur noch bei einer originär gewerblichen Vermietung in Betracht kommt. Bei der klassischen Vermietungstätigkeit durch ein Unternehmen können die Vergünstigungen daher nicht mehr in Anspruch genommen werden, auch wenn dessen Wohnungsbestand mehr als 300 Wohnungen umfasst. In der Praxis droht damit der Verkauf eines Teils des Wohnungsbestands, um die anfallende Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zu bezahlen.

Ausgangslage

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz begünstigt unter bestimmten Voraussetzungen die Übertragung von Betrieben oder Gesellschaftsanteilen. Im Einzelfall kann die vollständige steuerliche Verschonung erreicht werden. Dritten zur Nutzung überlassene Immobilien zählen aber zum Verwaltungsvermögen und werden in der Regel nicht verschont. Allerdings enthält das Gesetz eine Ausnahme: Wenn der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen (mind. 23 qm) besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert, dann stellt der Wohnungsbestand begünstigtes Betriebsvermögen dar.

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Bisherige Praxis der Finanzverwaltung

Bislang hat sich die Finanzverwaltung zum Urteil noch nicht geäußert. Für die Einstufung des Immobilienbestandes als begünstigtes Vermögen hat sie sich bisher unter anderem am der Umfang der Geschäfte, Unterhalten eines Büros, einer umfangreiche Organisationsstruktur und der Bewerbung der Tätigkeit orientiert. In der Praxis besonders relevant war, dass die Finanzverwaltung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und damit begünstigtes Vermögen regelmäßig angenommen hat, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hielt.

Auffassung des Bundesfinanzhofs

Der BFH hat hingegen betont, dass die Größe des Wohnungsbestandes bedeutungslos sei. Nach seiner Auffassung sei die klassische Vermietungstätigkeit reine Vermögensverwaltung, auch wenn der Wohnungsbestand sehr umfangreich sei. Für die Annahme des vom Gesetz geforderten wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs muss die Tätigkeit aber über die Vermögensverwaltung hinausgehen. Nach Auffassung des BFH ist ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb daher…

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