Seit Juli ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft und löst das bisherige Heizungsgesetz ab. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das: mehr Technologieoffenheit bei der Wahl der Heiztechnik – und zugleich einen wachsenden Fokus auf Digitalisierung und Effizienz im Bestand. Genau hier setzt Immoconn an: Das Unternehmen aus München bietet mit seinem digitalen Heizungskeller eine Lösung, die auf moderne Sensorik und Echtzeitdaten setzt, um Heizungsanlagen im Bestand zu optimieren – ganz ohne aufwendige Sanierung.
Basis dafür ist digitales Heizungsmonitoring und eine intelligente Fernsteuerung, die den Energieverbrauch senkt, Störungen frühzeitig erkennt und CO₂-Emissionen reduziert. Von diesem Ansatz profitieren ganz unterschiedliche Akteure der Wohnungswirtschaft – von kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen über private Bestandshalter bis hin zu professionellen Hausverwaltungen.
Maximale Transparenz – auch bei einem gemischten Anlagenbestand
Herzstück des Systems ist die lückenlose Erfassung aller relevanten Betriebsdaten im Heizungskeller: Temperaturen der einzelnen Heizstränge, Pumpenleistungen und Zählerstände laufen kontinuierlich zusammen und werden in Echtzeit ausgewertet. Über ein intuitiv bedienbares Dashboard erhalten Verantwortliche jederzeit den vollen Überblick über den laufenden Betrieb.
Dabei spielt es keine Rolle, welche Heiztechnik im Bestand verbaut ist: Es funktioniert mit klassischen Öl- und Gasheizungen ebenso wie mit Wärmepumpen, BHKWs, Fernwärme oder Solarthermie. Die Plattform passt sich flexibel an den vorhandenen Anlagenmix an – und bleibt auch nach künftigen Modernisierungen oder Erweiterungen uneingeschränkt einsetzbar.
Erfahrung trifft auf intelligente Auswertung
Was die Lösung von reiner Automatisierung unterscheidet: Die datenbasierte Analyse wird mit dem Praxiswissen erfahrener Heizungsbaumeister aus dem Immoconn-Team kombiniert. Unter Berücksichtigung von Gebäudenutzung, Wetterprognosen und Nutzerverhalten entstehen daraus konkrete, alltagstaugliche Handlungsempfehlungen und intelligente Optimierungen. So werden die Anlagen fortlaufend nachjustiert – für mehr Effizienz, ohne dass der Wohnkomfort der Bewohnerinnen und Bewohner leidet.
Automatisierte oder manuelle Optimierung – per Fernsteuerung und vor Ort
Je nach vorhandener Infrastruktur bindet Immoconn die Anlagen über bestehende Schnittstellen oder zusätzliche Kommunikationsmodule ein. Die Optimierung erfolgt dabei ganz nach Bedarf: automatisiert im laufenden Betrieb oder gezielt manuell angepasst – wahlweise per Fernsteuerung über das Dashboard oder direkt vor Ort durchs Immoconn Team.
Das ermöglicht zum Beispiel den unkomplizierten Wechsel zwischen Sommer- und Winterbetrieb, egal ob remote oder vor Ort veranlasst. Kommt es zu einer Störung, sorgen individuell konfigurierbare Alarme für kurze Reaktionszeiten; bei Bedarf werden auch externe SHK-Partner automatisiert eingebunden.
Fallbeispiel Saarbrücken
Die Immobiliengruppe Saarbrücken („Die Siedlung”) ist ein kommunales Wohnungsunternehmen mit Sitz in Saarbrücken und beschäftigt etwa 135 Mitarbeitende. Das Unternehmen bewirtschaftet etwa 6.800 Wohnungen in rund 600 Gebäuden und stellt damit bezahlbaren Wohnraum für Menschen in der Region bereit.
Zugleich modernisiert es seinen Bestand fortlaufend, entwickelt den Gebäudebetrieb mit nachhaltigen und zukunftsfähigen Lösungen weiter und treibt den Neubau von sozial gefördertem Wohnraum aktiv voran. Für die Wärmeversorgung setzt die Siedlung überwiegend auf Gasheizungen und Fernwärme. Ergänzend sind bereits drei Hybridanlagen mit Wärmepumpen im Einsatz, eine weitere befindet sich derzeit im Aufbau.
Einen wichtigen Baustein der Unternehmensentwicklung bildet dabei die Digitalisierung. Die Siedlung möchte ihre Prozesse effizienter gestalten, mehr Transparenz im Gebäudebetrieb schaffen und Entscheidungen verstärkt auf belastbare Daten stützen. Besonders im technischen Gebäudemanagement sieht das Unternehmen erhebliches Potenzial, um Ressourcen gezielter einzusetzen und den Anlagenbetrieb mithilfe digitaler Lösungen weiter zu verbessern.
„Für uns geht es darum, unsere Gebäude zunehmend datenbasiert zu betreiben. Je besser wir wissen, was in den Anlagen tatsächlich passiert, desto gezielter können wir reagieren und optimieren“, so Benjamin Schindler, Referent der Geschäftsführung der Immobiliengruppe Saarbrücken.
Wenn Mieteranrufe auf Störungen hinweisen müssen
Vor der Einführung des digitalen Heizungskellers war das Heizungsmanagement nur eingeschränkt digitalisiert. Mitarbeitende vor Ort prüften die Heizungsanlagen in festgelegten Abständen. Eine durchgehende, digitale Überwachung oder ein zentraler Überblick über den Zustand der Anlagen fehlte jedoch. Auch eine systematische Erfassung und Auswertung der Heizungsdaten gab es nicht. Erkenntnisse zum Anlagenbetrieb erhielten die Mitarbeitenden ausschließlich im Rahmen der turnusmäßigen Kontrollen. Zwischen den Kontrollterminen fehlten aktuelle Informationen zu Betriebszuständen, Temperaturverläufen oder auffälligen Entwicklungen.
Benjamin Schindler erklärt: „Eine der größten Herausforderungen bestand darin, dass Störungen oder Fehlfunktionen häufig erst durch einen Beschwerdeanruf auffielen und die Bewohner:innen über Einschränkungen klagen mussten.” Ohne kontinuierliche Überwachung konnten Probleme oft erst mit zeitlicher Verzögerung erkannt und behoben werden, wodurch proaktives Eingreifen nur eingeschränkt möglich war.
Besonders zeitaufwendig waren Situationen, in denen aufgrund von Mieterbeschwerden eine persönliche Kontrolle der Heizungsanlagen erforderlich war. Insbesondere bei kurzfristig auftretenden Störungen, etwa nachts, war eine nachträgliche Analyse ohne kontinuierliche Betriebsdaten schwierig. Dadurch entstand zusätzlicher Aufwand durch Vor-Ort-Einsätze und die Suche nach Fehlerursachen. Die Siedlung suchte deshalb nach einer Lösung, die Auffälligkeiten früher sichtbar macht, unnötige Einsätze reduziert und technische Teams bei der Ursachenanalyse unterstützt.
Strukturierte Einführung mit geringem Aufwand
Auf Immoconn wurde das Unternehmen im Rahmen einer Fachtagung aufmerksam. Dort erhielt es erste Einblicke in die Möglichkeiten eines digitalen Heizungsmanagements und erkannte das Potenzial einer kontinuierlichen Überwachung für den eigenen Gebäudebestand.
Eine zentrale Anforderung war, mögliche hohe Kosten durch Störungen, unnötige Einsätze und verzögerte Fehlererkennung zu vermeiden. Das Unternehmen suchte eine Lösung, die einen besseren Einblick in den Betrieb der Heizungsanlagen ermöglicht und so dazu beiträgt, Effizienzpotenziale gezielt zu erkennen und langfristig zu nutzen.
Die finale Entscheidung für Immoconn fiel aufgrund des überzeugenden Gesamtkonzepts. Die Kombination aus kontinuierlichem, digitalem Monitoring, übersichtlicher Darstellung der Liegenschaften und der Möglichkeit, frühzeitig auf Auffälligkeiten zu reagieren, überzeugte die Verantwortlichen. Auch Fragen zur Umlagefähigkeit und zur technischen Einbindung in den Bestand klärten die Projektpartner vor dem Start.
Die Einführung erforderte nur wenig internen Aufwand. Immoconn installierte Gateway und Sensorik in den bestehenden Anlagen reibungslos im laufenden Gebäudebetrieb. Rund vier Wochen nach der Installation konnte die Siedlung bereits erste Auswertungen nutzen. Die Mitarbeitenden fanden sich nach kurzer Einarbeitung in der Plattform zurecht.
„Die Einführung lief deutlich unkomplizierter, als wir anfangs erwartet hatten. Wir konnten schnell mit den Daten arbeiten und hatten damit erstmals eine zentrale Grundlage, um unsere Anlagen laufend zu beurteilen“, so Schindler.
Die Erfahrungen der ersten Projektphase überzeugten die Siedlung, die Zusammenarbeit auszubauen. Zuverlässiges Monitoring, eine übersichtliche Darstellung der Liegenschaften und die gute Abstimmung auf Augenhöhe mit Immoconn gaben den Ausschlag, weitere Anlagen auszustatten.
Frühwarnsystem für Heizung und Warmwasser
Heute gehört die Plattform zum Arbeitsalltag der technischen Mitarbeitenden. Besonders häufig nutzen sie den aktuellen Anlagenstatus, die Fehlererkennung sowie statistische Auswertungen der vergangenen Tage. Dadurch können sie Entwicklungen vergleichen, Auffälligkeiten gezielt prüfen und ihre Aufmerksamkeit auf die Anlagen richten, die tatsächlich Handlungsbedarf zeigen.
Der Effekt zeigt sich insbesondere bei Schwankungen im Anlagenbetrieb und bei Problemen mit der Warmwasserversorgung. Immoconns digitaler Heizungskeller macht solche Auffälligkeiten häufig sichtbar, bevor Bewohnerinnen und Bewohner sie bemerken. Das technische Team kann Ursachen früher prüfen und Maßnahmen schneller einleiten. Gleichzeitig sinkt der Aufwand für Kontrollfahrten und die Fehlersuche vor Ort.
„Dank Immoconn haben wir heute einebessere Übersicht über unseren Anlagenbestand. Für uns verändert vor allem die frühzeitige Information den Arbeitsablauf. Wir können jetzt schon in Aktion treten, bevor die Bewohner überhaupt eine Beeinträchtigung wahrnehmen“, erklärt Schindler.
Durch Wartung mehr Planungssicherheit.
“Immoconn unterstützt uns dabei, Wartungsbedarf frühzeitig zu erkennen und Maßnahmen gezielter einzuleiten. Dadurch können unnötige Aufwände und Kosten reduziert werden, da weniger Einsätze vor Ort nötig sind.” Diese Vorteile tragen jedoch nicht nur im laufenden Betrieb. Auch bei neu in Betrieb genommenen Fernwärmeanlagen unterstützt das Monitoring dabei, den Betrieb von Anfang an gezielt zu begleiten.
Anhand der Betriebsdaten konnte die Siedlung mehrere Anlagen gezielter beurteilen und ihre Einstellungen optimieren. Damit hilft Immoconn bereits während der Inbetriebnahme, Abweichungen zu erkennen und die Anlagen auf einen möglichst effizienten Betrieb auszurichten.
Energieeinsparung und CO₂-Reduktion im Fokus
Erste Optimierungen hat die Siedlung bereits umgesetzt. Welchen Effekt diese Maßnahmen auf Energieverbrauch, Kosten und CO₂-Emissionen haben, wertet das Unternehmen derzeit über einen längeren Zeitraum aus. Für das kommunale Unternehmen steht aber bereits heute fest: „Durch den Einsatz von Immoconn konnten wir Maßnahmen zur Optimierung des Heizungsbetriebs umsetzen und dadurch eine Senkung der Nebenkosten sowie eine Reduzierung des Energieverbrauchs bewirken,” so Schindler, “Die effizientere Steuerung und frühzeitige Erkennung von Auffälligkeiten tragen dazu bei, dauerhaft Energie einzusparen und damit auch CO₂-Emissionen deutlich zu reduzieren.”
Datenbasiertes Heizungsmanagement soll deshalb künftig eine noch größere Rolle spielen. „Die Plattform gibt uns die Möglichkeit, Optimierungspotenziale viel früher zu erkennen und Entscheidungen auf einer besseren Datengrundlage zu treffen. Für einen großen Wohnungsbestand ist das ein wichtiger Schritt hin zu einem effizienteren und klimafreundlicheren Gebäudebetrieb.“
Die Siedlung plant daher, weitere Objekte in das System aufzunehmen und die Erkenntnisse aus dem Monitoring stärker für betriebliche Entscheidungen zu nutzen. Damit verbindet das Unternehmen technische Effizienz mit seiner Nachhaltigkeitsstrategie und seinem sozialen Auftrag, bezahlbaren Wohnraum dauerhaft zuverlässig zu bewirtschaften.
Für Benjamin Schindler ist der Nutzen auch auf andere Bestände übertragbar. “Aus unserer Sicht ist Immoconn besonders für Unternehmen mit einem großen Bestand an Wärmeversorgungsanlagen relevant. Gerade bei größeren Immobilienbeständen bietet die Lösung einen deutlichen Mehrwert, da sie Transparenz schafft, die Kontrolle erleichtert und dabei unterstützt, Anlagen effizienter zu betreiben.”
Quelle: Immoconn // GW
