Von Gerd Warda
Deutschland will wieder bauen. Bezahlbar, schneller, einfacher. Auf der Investorenkonferenz des Bundes in Frankfurt am Main stellte Bundesbauministerin Verena Hubertz ihren Aktionsplan zur Senkung der Baukosten vor. Bundesfinanzminister Lars Klingbeil ergänzte die politische Botschaft um einen weitergehenden Vorschlag: Der Bund solle künftig mit einer eigenen Wohnungsgesellschaft in großem Stil selbst bauen.
Der Impuls ist verständlich. In Deutschland fehlen nach Berechnungen des Pestel-Instituts rund 1,4 Millionen Wohnungen, vor allem bezahlbare Wohnungen und Sozialwohnungen. Gleichzeitig wurden 2025 nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – der niedrigste Wert seit 2012. Die Baupreise steigen weiter, wenn auch moderater: Im Februar 2026 lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude um 3,3 Prozent über dem Vorjahreswert.
Doch die wohnungswirtschaftliche Kernfrage lautet nicht nur: Wer baut? Sie lautet: Wo entstehen Wohnungen am schnellsten, am wirtschaftlichsten und mit der größten sozialen Wirkung?
Der Bestand ist kein Nebenthema, sondern der größte Hebel
Die politische Debatte schaut häufig zuerst auf den Neubau. Die Praxis der Wohnungswirtschaft ist weiter. Viele Unternehmen wissen: Wer bezahlbaren Wohnraum sichern und zusätzlichen Wohnraum schaffen will, muss den Bestand anfassen.
Das Beispiel der NEUE LÜBECKER zeigt diesen Ansatz deutlich. Die Genossenschaft bewirtschaftet 15.812 Wohnungen und investierte 2025 insgesamt 83,7 Millionen Euro in Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen. Der größte Anteil entfiel mit 49,4 Millionen Euro auf Modernisierung. Weitere 35,8 Millionen Euro wurden gezielt zur CO₂-Reduzierung eingesetzt. Im Travemünder Quartier Lindwurmstraße wurde der Bestand nicht nur modernisiert, sondern durch ein Staffelgeschoss von 15 auf 18 Wohnungen erweitert.
Genau hier liegt ein entscheidender Unterschied zum klassischen Neubau: Grundstück, Erschließung, Quartiersstruktur und ein Teil der Infrastruktur sind bereits vorhanden. Schulen, Wege, Nahversorgung, ÖPNV und soziale Bezüge müssen nicht neu erfunden werden. Die Entscheidung für Wohnen an diesem Standort ist im Grundsatz längst gefallen.
Aufstockung und Nachverdichtung sind deshalb keine Ersatzlösung, sondern ein eigener wohnungswirtschaftlicher Werkzeugkasten. Studien der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts beziffern das Potenzial durch Aufstockung und Umnutzung innerstädtischer Flächen auf 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen; allein bei Dachaufstockungen von Wohngebäuden wurden 1,1 bis 1,5 Millionen mögliche Wohneinheiten genannt.
Die teuersten Kosten sind oft die vermeidbaren Kosten
Der Aktionsplan von Hubertz setzt an vielen richtigen Stellen an: digitaler Bauantrag bis 2028, BIM, serielle und modulare Bauweisen, Gebäudetyp E, bessere Normenkontrolle, steuerliche Anreize und ein zentrales Neubauförderprogramm ab 2027.
Doch die Praxis zeigt: Baukosten entstehen nicht nur durch Beton, Stahl, Holz oder Technik. Sie entstehen durch Zeitverlust, unklare Zuständigkeiten, Planungsfehler, Nachträge und Genehmigungsstau.
Ein Beitrag von Wohnungswirtschaft heute über scheiternde Bauprojekte bringt es auf den Punkt. Melanie Waldmann von mayer bährle erklärt: „Oft ist nicht ein einzelner zentraler Fehler ausschlaggebend für das Scheitern von Projekten, sondern das Zusammenspiel mehrerer Faktoren.“ Besonders entscheidend: Bereits in der Entwurfsplanung würden bis zu 80 Prozent der späteren Kosten festgelegt. Wer dort Zeit sparen will, zahlt später häufig drauf.
Das ist eine wichtige Botschaft an Bauherren, Planer, Architekten und Handwerk: Kostensenkung beginnt nicht auf der Baustelle. Sie beginnt vor der Baustelle.
Bauämter bleiben der Engpass
Auch die beste Planung hilft wenig, wenn Projekte in Genehmigungsverfahren feststecken. Laut „United Interim Wirtschaftsreport 2026“, über den Wohnungswirtschaft heute berichtete, halten drei Viertel der befragten Führungskräfte Bauämter für einen der größten Bremsklötze für den wirtschaftlichen Aufschwung. 79 Prozent kritisieren zu geringe Digitalisierung, 78 Prozent mangelnde Dienstleistungsorientierung und 52 Prozent fehlende Standardisierung der Bauämter.
Hier trifft der Aktionsplan einen wunden Punkt. Wenn Bauanträge bis 2028 tatsächlich digitaler Regelweg werden und Bauleitplanverfahren auf maximal zwei Jahre begrenzt werden sollen, wäre das mehr als Verwaltungsmodernisierung. Es wäre ein echter Kostenhebel. Denn ZEIT ist im Wohnungsbau inzwischen eine eigene Kostenart.
Digitalisierung ist kein Luxus, sondern Risikomanagement
Die Bauwirtschaft weiß, wo ihre Probleme liegen. Nach der PwC-Studie „Bauindustrie 2026“, über die Wohnungswirtschaft heute berichtete, stehen 91 Prozent der befragten Bau- und Immobilienunternehmen unter erheblichem Kostendruck. Drei von vier Unternehmen beklagen verschobene oder wegfallende Projekte. Gleichzeitig sehen vier von fünf Befragten bei KI-basierten Anwendungen hohes bis sehr hohes Potenzial.
Digitalisierung ist damit kein Modethema. BIM, digitale Bauakte, standardisierte Schnittstellen und datenbasierte Projektsteuerung helfen, Fehler früher zu erkennen. Sie reduzieren Doppelarbeit, erleichtern Ausschreibungen und machen Bauzeiten verlässlicher.
Gerade bei Aufstockungen im Bestand ist das entscheidend. Dort treffen neue Statik, bewohnte Gebäude, Brandschutz, Haustechnik, Mieterkommunikation und enge Baustellenlogistik aufeinander. Ohne digitale Planung und saubere Projektsteuerung entstehen schnell genau die Kosten, die man eigentlich vermeiden wollte.
Qualität entscheidet nach der Übergabe
Ein weiterer Kostentreiber wird häufig unterschätzt: die Inbetriebnahme. Moderne Gebäude sind technisch komplexer geworden. Wärmepumpen, Lüftung, Photovoltaik, Messsysteme und digitale Steuerung müssen funktionieren, wenn die ersten Mieter einziehen.
Die von RUECKERCONSULT moderierte Diskussion mit Asset-, Property- und Facility-Managern zeigt: Die ersten Monate nach der Übergabe sind entscheidend für Wirtschaftlichkeit, Mieterzufriedenheit und Reputation. Fehlende Dokumentationen, nicht geprüfte Anlagen, unklare Zuständigkeiten und offene Mängel führen zu Mietminderungen, Nacharbeiten und Vertrauensverlust.
Daraus folgt: Property- und Facility-Manager gehören früher an den Tisch. Nicht drei Monate vor Übergabe, sondern möglichst vor dem Spatenstich. Wer Betriebskosten, Wartung, Mängelmanagement und Mieterkommunikation erst nach Fertigstellung organisiert, produziert vermeidbare Folgekosten.
Braucht es dafür eine Bundeswohnungsgesellschaft?
Damit wird die Debatte um eine neue Bundeswohnungsgesellschaft spannend. Natürlich kann der Bund signalisieren: Wir wollen selbst Verantwortung übernehmen. Aber eine neue Gesellschaft beginnt bei null. Sie braucht Personal, Grundstücke, regionale Kenntnisse, technische Strukturen, Vergabeerfahrung und Bestandsmanagement.
Deutschland verfügt jedoch längst über eine starke gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft. Rund 800 kommunale und kirchliche Wohnungsunternehmen bewirtschaften 2,5 Millionen Wohnungen und geben mehr als 5,2 Millionen Menschen ein Zuhause. Hinzu kommen über 2.000 traditionsreiche Genossenschaften, die seit mehr als 100 Jahren zeigen, wie dauerhaft bezahlbare Mieten, Bestandspflege und langfristige Investitionen zusammengehen.
Die naheliegende Frage lautet deshalb: Warum eine neue Struktur aufbauen, wenn erfahrene Strukturen vorhanden sind?
Effizienter wäre es diese gemeinwohlorientierten Unternehmen gezielt zu stärken: mit Eigenkapitalhilfen, besseren KfW-Konditionen, Grundstücken in Erbpacht, vereinfachten Aufstockungsregeln, seriellen Typengenehmigungen und verlässlicher Förderung für Bestandserweiterung.
Nicht mehr Institutionen, sondern bessere Bedingungen
Der Aktionsplan zur Senkung der Baukosten enthält viele richtige Ansätze. Entscheidend wird aber sein, ob daraus Verwaltungspraxis wird. Digitale Bauanträge, Gebäudetyp E, serielles Bauen und bessere Normenkontrolle helfen nur, wenn Länder, Kommunen, Bauämter, Planer und Unternehmen sie anwenden.
Für die Wohnungswirtschaft liegt der wichtigste Hebel im Dreiklang aus Bestand, Prozessqualität und Geschwindigkeit. Aufstocken, nachverdichten, modernisieren, digital planen, frühzeitig steuern – das schafft nicht jede Wohnung, aber viele Wohnungen schneller und oft wirtschaftlicher als der Neubau auf der grünen Wiese.
