Das 50-Prozent-Sparschwein: Warum wir Lebenszykluskosten neu denken müssen

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierte Prof. Dr. Andrea Pelzeter (HWR Berlin) eine wissenschaftlich fundierte Analyse, die das traditionelle Verständnis von Bau- und Betriebskosten erschüttert. Als Mitautorin des über 1.000 Seiten starken Standardwerks von Professor Bogenstätter und Leiterin des Arbeitskreises zur GEFMA-Richtlinie 220 verfügt sie über die nötige Expertise, um die oft zitierten „80 % Nutzungskosten“ als Mythos zu entlarven.

Warum das wichtig ist

In der Immobilienwirtschaft hält sich hartnäckig das Gerücht, dass die Errichtungskosten nur einen Bruchteil der Gesamtkosten ausmachen und die Nutzungsphase mit etwa 80 % dominiere. Prof. Dr. Andrea Pelzeter räumte auf dem 15. Mainzer Immobilientag mit dieser „gefühlten Wahrheit“ gründlich auf.

Für die Branche ist diese Erkenntnis elementar: Wer heute am falschen Ende spart, um die Investitionskosten zu drücken, zahlt in der Betriebsphase oft ein Vielfaches drauf. Das Verständnis der Lebenszykluskosten (LCC) als strategisches Steuerungsinstrument ist in Zeiten von ESG-Reporting und steigenden Energiepreisen nicht mehr nur eine akademische Übung, sondern die Grundvoraussetzung für wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit.

- Anzeige -

Pelzeters Modellrechnungen zeigen, dass das Gebäude der Zukunft nicht zwingend hochtechnisiert sein muss, sondern dass oft „Low-Tech“-Ansätze im Massivbau die Nase vorn haben.

Abschied von der „gefühlten Wahrheit“

Pelzeters Forschung begann mit der Suche nach dem Ursprung der 80/20-Regel, nach der angeblich 80 % der Kosten in der Nutzungsphase anfallen. Ihr Fazit: Es handelt sich um eine gefühlte Wahrheit, die nur unter extremen, oft unrealistischen Voraussetzungen (wie sehr langen Zeiträumen ohne Abzinsung) Bestand hat. In der Realität verschiebt sich das Verhältnis deutlich in Richtung der Herstellung.

„50 % der Lebenszykluskosten fallen in der Herstellungsphase an“, so Pelzeters neue Kernbotschaft an die Fachwelt.

Diese Verschiebung hat massive Auswirkungen auf die Strategie von Wohnungsbaugesellschaften. Die Herstellungskosten sollten als ein „dickes Sparschwein“ begriffen werden: Je mehr heute sinnvoll in die Substanz investiert wird – etwa in eine exzellente Dämmung oder regenerative Energietechnik –, desto weniger muss in der Zukunft für Energie und Instandhaltung ausgegeben werden.

Die methodische Falle: Stellschrauben der Berechnung

Ein zentraler Teil von Pelzeters Vortrag widmete sich der Methodik. Lebenszykluskostenberechnungen sind kein starres Ergebnis, sondern das Resultat variabler Annahmen. Pelzeter warnte davor, dass man Ergebnisse fast beliebig manipulieren kann, um eine gewünschte Variante als beste darzustellen.

Entscheidend sind drei Faktoren:

1. Der Betrachtungszeitraum: Während Normen oft 80 Jahre vorsehen, empfiehlt die GEFMA einen Zeitraum von 30 Jahren. Nach einer Generation erfolgt meist ein massiver Sprung durch Modernisierungen oder Umnutzungen, was Prognosen über diesen Punkt hinaus höchst unsicher macht.
2. Der Kalkulationszins: Dieser ist die „Zinsbrille“ des Investors. Ein niedriger Zins (z. B. 1,5 % nach BNB) wertet zukünftige Kosten höher auf als ein marktüblicher Zins von 5,5 %, was die Entscheidung für oder gegen höhere Investitionen massiv beeinflusst.
3. Die Preissteigerungsraten: Während Pelzeter für Energie eine Steigerung von 5 % als statistisch angemessen erachtet, führen zu hohe Raten (wie 10 % in den 70ern) zu völlig unrealistischen Modellen.

Praxisvergleich: High-Tech vs. Low-Tech vs. Bestand

Besonders anschaulich wurde der Vortrag beim Vergleich konkreter Gebäudetypen. Pelzeter stellte drei Konzepte gegenüber:

• Haus 2019 (High-Tech): Ein Holzbau mit Geothermie und Photovoltaik, der eine „schwarze Null“ bei der Energiebilanz erreicht, aber hohe Herstellungskosten aufweist.
• Haus 2226 (Low-Tech): Ein Massivbau mit 80 cm dicken Ziegelwänden, der ohne klassische Heizung und Kühlung auskommt und stattdessen auf thermische Masse und intelligente Sensorik setzt.
• Bestandssanierung: Ein Gebäude aus den 1970ern, das seriell saniert und auf Passivhausstandard gebracht wurde.

Die Überraschung: In der Gesamtschau der Lebenszykluskosten über 50 Jahre ist der Massivbau mit wenig Technik (Low-Tech) der wirtschaftliche Gewinner. Er kombiniert moderate Herstellungskosten mit extrem niedrigen Wartungs- und Instandhaltungskosten, da schlichtweg weniger Technik kaputtgehen kann. Der Holzbau punktet zwar beim CO2-Footprint, ist aber in der Errichtung und Instandhaltung teurer.

Ein wichtiges Signal an die Branche: Die Bestandssanierung ist ökonomisch absolut konkurrenzfähig zum Neubau, besonders wenn man die vermiedenen Abbruchkosten einrechnet.

Das CO2-Dilemma

Kritisch äußerte sich Pelzeter zur aktuellen CO2-Bepreisung. Derzeit liegt der Preis bei etwa 55 bis 65 Euro pro Tonne. In den Modellrechnungen macht dies lediglich etwa 5 Cent pro Quadratmeter an den Lebenszykluskosten aus – viel zu wenig, um als echter Steuerungshebel für Innovationen zu fungieren.

Erst bei Preisen ab 200 Euro oder gar den von jungen Generationen geforderten 880 Euro pro Tonne würden sich Investitionsentscheidungen massiv verschieben.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Andrea Pelzeter mahnt zu mehr Ehrlichkeit und Transparenz bei LCC-Berechnungen. Gebäudetechnik sei kein Selbstzweck, sondern müsse sich an ihrer Effizienz im Betrieb messen lassen. Ihr Plädoyer gilt dem einfachen, massiven Bauen mit Sinn für den Lebenszyklus.

Wer heute als Investor auftritt, sollte bei jedem Angebot kritisch hinterfragen: Wie lange wurde gerechnet? Welcher Zins wurde gewählt? Was blieb außen vor?. Nur wer den gesamten Lebenszyklus von Anfang an als finanzielle Einheit begreift, wird langfristig Freude an seinen Immobilien haben.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Die 50-Prozent-Regel: Entgegen landläufiger Meinung fallen bei realistischen Kalkulationen oft rund 50 % der Lebenszykluskosten bereits in der Herstellungsphase an.
• Investition als Sparschwein: Höhere Erstinvestitionen in Qualität und Dämmung wirken wie ein „dickes Sparschwein“, das die künftigen Folgekosten drastisch reduziert.
• Methodik ist entscheidend: Die Ergebnisse von LCC-Berechnungen hängen massiv von den gewählten Parametern (Betrachtungszeitraum, Kalkulationszins, Preissteigerung) ab und sind daher anfällig für Manipulationen.
• Empfehlung zur Laufzeit: Für eine realistische Planung sollte ein Zeitraum von 30 Jahren (eine Generation) gewählt werden, da darüber hinausgehende Prognosen zu unsicher sind.
• CO2-Preis als schwacher Hebel: Bei aktuellen Preisen (ca. 55-65 €/t) hat die CO2-Bepreisung kaum Einfluss auf die Wirtschaftlichkeitsentscheidung; erst dreistellige Beträge würden echte Innovationsanreize bieten.
• Low-Tech schlägt High-Tech: Im direkten Vergleich schneiden Massivbauten mit reduzierter Technik (z. B. das Projekt „2226“) oft besser ab als hochkomplexe, wartungsintensive Systeme.

Kristof Warda