Rund 70 Prozent aller Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften sind überwiegend unsaniert. Der Grund: Meist können sich die unterschiedlichen Eigentümerinnen und Eigentümer im Haus nicht auf ein Sanierungsvorhaben einigen. Die Folge sind hohe Energieverbräuche und -kosten. Dabei gibt es Mittel und Wege, die Sanierungsblockaden aufzulösen.
Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Bereits der erste Schritt wird stark gefördert: Wer ein Haus besitzt, kann fast kostenneutral qualifizierte Energieberater hinzuziehen. Sie zeigen alle Sanierungsoptionen auf und wissen verschiedene Vorstellungen zu vereinen. Ein weiteres Werkzeug ist die erheblich verbesserte staatliche Förderung bei der Sanierung selbst.
Seit Juli 2021 übernimmt der Staat bis zu 50 Prozent der Investitionskosten von umfassenden energetischen Sanierungsmaßnahmen. Wer sich für ein Energie-Contracting entscheidet, muss sogar überhaupt keine Eigenmittel einsetzen. Solarstrom vom eigenen Dach spart weitere Kosten und CO2-Emissionen ein.
22 Prozent aller Wohnungen in Deutschland sind Teil von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG), Tendenz steigend. Der energetische Zustand dieser Wohngebäude ist schlecht: 70 Prozent der Wohnungen sind unsaniert, 15 Prozentpunkte mehr als der Durchschnitt. So wenig saniert keine andere Eigentümergruppe. WEG erreichen nur 60 Prozent der durchschnittlichen Sanierungsrate.
Der Grund ist, dass Sanierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz meist das Gemeinschaftseigentum wie die Gebäudehülle oder das Heizungssystem betreffen. Unterschiedliche Prioritäten der verschiedenen Parteien verhindern jedoch sinnvolle Vorhaben. Dachgeschossparteien sind beispielsweise eher an einer Dachdämmung interessiert, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung priorisieren die Dämmung der Kellerdecke. Die Altersstruktur kann sich ebenso auswirken: Für junge Familien mit Kindern haben Vorhaben mit einem langfristigen Nutzen einen höheren Stellenwert als für Senioren, die nicht mehr umfangreich in die Zukunft ihrer Wohnung investieren wollen oder können. „
Die heterogene Eigentümerzusammensetzung und divergierende Interessen erschweren die Entscheidungsfindungen und sind ein wesentlicher Grund für die langwierigen Sanierungsprozesse“, sagt Rüdiger Fleck von der Energieagentur Freiburg.
Entscheidungsblockaden lösen und verbesserte Förderbedingungen für die WEG-Sanierung
Um Entscheidungsblockaden aufzulösen, hat der Gesetzgeber bereits vor einigen Jahren das Einstimmigkeitsprinzip bei Sanierungsbeschlüssen in WEG gelockert. Bei einer modernisierenden Instandhaltungsmaßnahme reichen bereits 50 Prozent der Stimmen aller Eigentümerinnen und Eigentümer, um die Sanierung durchzuführen. Handelt es sich um eine bestandsverbessernde Sanierung ohne Reparatur, ist eine Zustimmung von zwei Dritteln aller Eigentümer nötig. Sie müssen gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile besitzen. Eine bestandsverbessernde Sanierung ohne Reparatur erfolgt, wenn beispielsweise eine funktionierende, noch nicht austauschpflichtige, aber alte Heizung gegen ein effizientes System getauscht wird.
Weitere Hilfen betreffen die finanzielle Seite. Viele Miteigentümerinnen und Miteigentümer haben hohe Kosten im Kopf und schrecken daher von vorneherein vor Sanierungsentscheidungen zurück. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, wurde im Zuge des Projekts „WEG der Zukunft“ ermittelt und im April 2021 von der Energieagentur Regio Freiburg für die Region Freiburg veröffentlicht.
Die Übersicht zeigt, in welcher Preisspanne sich einzelne Sanierungsmaßnahmen bewegen (siehe Infokasten). Eigentümergemeinschaften müssen die Kosten übrigens künftig nur noch teilweise tragen: Mit der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hat sich die finanzielle Förderung in diesem Jahr enorm verbessert…
