Mit Wirkung zum 1. Januar 2024 trat die geänderte Fassung des Gebäudeenergiegesetzes, auch als „Heizungsgesetz“ bezeichnet, in Kraft. Mit der Änderung des Gebäudeenergiegesetzes wurden auch Regelungen im Mietrecht, der Heizkostenverordnung, der Betriebskostenverordnung und der Kehr- und Überprüfungsverordnung geändert. Im Bereich des Betriebskostenrechts sind die Änderungen der Heizkostenverordnung und der Betriebskostenverordnung von Bedeutung.
Änderung der Heizkostenverordnung (HeizkV)
Die bisherige Ausnahmeregelung von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Kostenverteilung für Wärmepumpen entfällt.
Die HeizkV sieht grundsätzlich eine Erfassung des Wärmeverbrauchs sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung und Verteilung der Heizkosten vor. Somit sind in Gebäuden mit mehreren Wohnungen und in Mehrzweckgebäuden, die über eine zentrale Anlage zur Wärme-/Kälteerzeugung verfügen, individuelle Verbrauchszähler zu installieren. Der Wärme- und Kälteverbrauch der einzelnen Einheiten ist messtechnisch zu erfassen, wenn dies im Vergleich zu den potenziellen Energieeinsparungen unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit technisch durchführbar und kosteneffizient ist.
Zur Begründung der Aufhebung der Ausnahmevorschrift wird darauf hingewiesen, dass der technische Aufwand bei der Erfassung des Verbrauchs von Wärmepumpen mit einem Warmwasserheizungssystem vergleichbar ist, der auch bei Heizkesseln anfällt. Da die Energiekosten bei einer Versorgung durch Wärmepumpen, mit denen bei einer fossilen Wärmeversorgung vergleichbar sind, ist eine Erfassung des Verbrauchs und eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung auch bei Wärmepumpen grundsätzlich kosteneffizient. Ist im Einzelfall eine verbrauchsabhängige Erfassung des Wärmeverbrauchs mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, verbleibt die Möglichkeit auf den Ausnahmetatbestand nach § 11 Abs. 1 Nr. 1b der HeizkV zu verweisen.
In bisher mit Wärmepumpen ausgestatteten Objekten ist in den Mietverträgen oftmals eine pauschale Bruttowarm- oder Inklusivmiete vereinbart. Mit der Neuregelung in § 11 HeizkV entspricht dies nicht mehr der gesetzlichen Regelung. Daher wird eine Anpassung vorhandener Verträge in Objekten mit Wärmepumpenausstattung verlangt.
Übergangsregelung
Die Übergangsvorschrift in § 12 Abs. 3 HeizkV ermöglicht es, dass wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst wird, der Gebäudeeigentümer bis zum Ablauf des 30. September 2025 eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu installieren hat. Sodann sind die Vorschriften über die Erfassung des individuellen Verbrauchs für den Abrechnungszeitraum, der nach der Installation beginnt, erstmalig anzuwenden. Der Eigentümer eines vermieteten Gebäudes, in dem mindestens einen Mieter eine Bruttowarmmiete entrichtet, hat vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30. September 2025 folgendes zu bestimmen:
den Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023 und 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, sowie den Anteil der einzelnen Nutzeinheiten an dem ermittelten Durchschnittswert entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche.
Das bedeutet, dass Abrechnungszeitraum erfasst sind, die ab dem 1. Oktober 2025 beginnen. Dies sind in der Regel die Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2026, wenn wie üblich, für das gesamte Jahr abgerechnet wird.
Neue Verpflichtungen der Vermieter
1. Ausstattungspflicht
Ist in den Beständen, in denen bisher aufgrund der Ausnahmeregelung eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung nicht vorhanden und deshalb eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht erfolgt, müssen künftig derartige Verbrauchserfassung erfolgen und auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen werden.
Übergangsfrist
Nach § 12 Abs. 3 Satz 1 HeizkV hat die Installation in den Beständen bis zum Ablauf des 30. September 2025 zu erfolgen. Alle danach beginnenden Abrechnungsperioden sind verbrauchsabhängig abzurechnen, in der Regel sind die Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2026 hiervon erfasst. Als nicht vom Vermieter zu vertretende Maßnahme nach §§ 555b, 559 BGB sind die Installationskosten auf die Mieter umlegbar.
Kürzungsrecht
Wird entgegen der Vorschrift von § 12 Abs. 3 HeizkV keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert und ab dem 1. Januar 2026 gegenüber dem Mieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat dieser die Möglichkeit den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten nach § 12 Abs.1 HeizkV um 15% zu kürzen.
2. Berechnung der neuen Durchschnittswerte
In Gebäuden, in denen mindestens ein Mieter eine Bruttowarmmiete entrichtet ist vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30. September 2025 ist zu bestimmen:
der Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023, 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser,
sowie der Anteil der einzelnen Nutzeinheiten an dem ermittelten Durchschnittswert entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche.
3. Aufteilung der ermittelten Durchschnittswerte auf die Wohn- und Nutzfläche
Der ermittelte Wert ist nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Wohn- bzw. sonstigen selbstständigen Nutzeinheiten aufzuteilen.
Die Ermittlung der Durchschnittswerte dient zur Vorbereitung der regelmäßigen Heizkostenabrechnung und der Umstellung der Vertragsstruktur von Mietverhältnissen von einer Inklusiv- auf eine Brutto- oder Nettokaltmiete.
Folglich sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der neuen Rechtslage grundsätzlich aus der bislang vereinbarten Bruttowarmmiete herauszurechnen. Die Ermittlung der Durchschnittswerte an Heizkosten aus den vergangenen drei Abrechnungsperioden bietet dabei einen Anhaltspunkt für die Bemessung der künftigen Höhe der Bruttokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung. Die Bildung eines Durchschnittswertes an Heizkosten dient dabei insbesondere dazu witterungs- und brennstoffpreisbedingte Schwankungen auszugleichen.
Die Ermittlung des Durchschnittsbetrages an Heizkosten für jede Abrechnungseinheit erfüllt dabei zwei Zwecke:
zum einen, die Miethöhe der Bruttokaltmiete zu bestimmen, welche ab dem Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach der neuen Rechtslage (1. Januar 2026) gilt. Die auf diese Weise ermittelte Miethöhle kann dann entweder durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien oder durch Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden,
zum anderen dient der Durchschnittsbetrag an jährlich anfallenden Heizkosten für jede Wohn- oder Nutzungseinheiten als Grundlage für die Bestimmung einer Heizkostenvorauszahlung in dem ersten Abrechnungszeitraum. Diese kann im Nachgang nach der ersten Heizkostenabrechnung angepasst werden.
Ausnahme: Neubauten
Die Übergangsregelung gilt nicht für Neubauten. Diese müssen nach Wegfall der Ausnahmevorschrift unverändert von Beginn des Mietverhältnisses an die Vorgaben der HeizkV und damit die allgemeinen Pflichten einhalten, Wärmepumpen von Beginn an mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu versehen und die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen.
Wichtige Folgeänderung
Durch den Wegfall der Ausnahmeregelung gelten die Vorschriften über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser künftig auch für Gebäude, die überwiegend mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden. Deshalb wird in § 7 Abs. 2 S. 1 HeizkV klargestellt, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für den Strom zählen, der einer Wärmepumpe zur Wärmeerzeugung zugeführt wird. Die Wohnungswirtschaft hatte dies im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens gefordert.
Die Neuregelungen in § 9 HeizkV nehmen Wärmepumpen in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift auf, die die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen behandelt.
Für die Anwendung der Zahlenwertgleichungen der Berechnung nach § 9 HeizkV wird für die Abrechnung von Strom für Wärmepumpen der Umrechnungsfaktor 0,30 bestimmt. Dieser ergibt sich unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Jahresarbeitszahl von 2,7 und der Tatsache, dass in dem Wert 2,5 der bisherigen Zahlenwertgleichung in § 9 Abs. 2 HeizkV einen Nutzungsgrad von 0,8 berücksichtigt wird. Die angenommene Jahresarbeitszeit von 2,7 berücksichtigt die bei zentralen Warmwasserversorgungsanlagen vergleichsweise hohen Systemtemperaturen, aber auch die insbesondere bei Luft-Wasser-Wärmepumpen im Sommer günstigen Quellentemperaturen.
Änderung der Betriebskostenverordnung (BetrKV)
In § 2 Satz 1 Nr. 4a BetrKV erfolgt eine Ergänzung im Hinblick auf die Änderung der Regelung parallel zu § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkV. Es wird klargestellt, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für den Strom zählen, der einer Wärmepumpe zur Wärmeerzeugung zugeführt wird.
Nach der BetrKV dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden kann. In den Fällen, in denen der Vermieter aus eigener PV-Anlage Strom erzeugt, dürfen dann auch diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden, allerdings ohne Umsatzsteuer.
Rechtsanwalt Rainer Maaß, Hamburg
