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Umlage von Betriebskosten und Mietverlustversicherung – ein alter Streit, BGH schafft Klarheit! Was ist zu beachten, Herr Senk?

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Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten, häufig auch getrieben durch die Einschaltung von Mietervereinen. Da bei den öffentlichen Abgaben in aller Regel kein Verhandlungsspielraum besteht entzündet sich der Streit meist über die disponiblen Kosten wie z.B. die umlagefähigen Versicherungsprämien. Zwar hat der Gesetzgeber in § 2 BetrKV (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten) detailliert die im Rahmen eines Mietverhältnisses umlagefähigen Betriebskosten definiert, jedoch bleiben nach wie vor Interpretationsspielräume, welche die Gerichte immer wieder beschäftigen.

So geschah es auch in einem jüngst von dem BGH entschiedenen Rechtsstreit, wo die Parteien darüber stritten, ob das im Rahmen der Gebäudeversicherung des Vermieters mitgedeckte Risiko des Mietausfalls, zeitlich begrenzt auf 24 Monate, umlagefähig im Rahmen der Betriebskostenabrechnung sei (BGH Urteil vom 06. Juni 2018,Az. VIII ZR 38/17; VersR 2018, 1011ff.).

Die beklagte Mieterin war der Auffassung, hinsichtlich des Risikos des Mietausfalles sei die Prämie der Gebäudeversicherung jedenfalls anteilig nicht umlagefähig und monierte, dass die Klägerin den herauszurechnenden Prämienanteil nicht ausreichend konkretisiert habe. Deshalb habe sie die für die Betriebskostenabrechnung 2012 angefallene Nachforderung von 86,85 EUR sowie den für die Abrechnung 2013 auf die „Versicherungen“ entfallenden Betrag in Höhe von 181,30 EUR nicht beglichen. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht auf Zahlung von 268,15 EUR nebst Zinsen, jedoch erfolglos. Auch vor dem anschließend angerufenen Landgericht fand die Vermieterin kein Gehör.

Erst der BGH sprach der Klägerin die einbehaltenen Beträge zu mit der Begründung, die gemäß § 4 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung lasse keinen Raum für die Anwendung der sich zulasten des Klauselverwenders auswirkenden Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB, da es sich insoweit lediglich um eine kurze Erläuterung der umlagefähigen Kosten im Hinblick auf den in der Betriebskostenverordnung verwendeten Begriff der „Kosten der Sachversicherung“ handele (vgl. BGH VersR 2010, 1011, 1012).

Auch der vom vorinstanzlich angerufenen Landgericht vertretenen Auffassung, die Kosten der Gebäudeversicherung seien insoweit nicht umlagefähig, als diese auch einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens beinhalteten, wollte sich der BGH nicht anschließen. Der Senat argumentierte vielmehr, Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV seien grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienten (i.d.S. schon BGH VersR 2010, 273). Nach dieser Maßgabe sei die Mitversicherung eines etwaigen Mietausfalles infolge eines Gebäudeschadens als zu den umlagefähigen Kosten gehörig zu betrachten.

Dies ergebe sich daraus, dass bedingungsgemäßer Versicherungsfall ein Sachschaden des Gebäudes sei. Dabei deckt die Versicherung die Kosten der Schadenbeseitigung ab und dient damit der Wiederherstellung bzw. Wiederbeschaffung der versicherten Mietsache gemäß §§ 88, 89 VVG. Damit ist ein im Kontext eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern lediglich Bestandteil des Gebäudeschadens (BGH a.a.O. unter Verweis auf Dietz/Fischer/Gierschek, Wohngebäudeversicherung 3. Aufl., § 9 Rn. 1 f.). Anders verhält es sich hingegen bei einer separaten Mietverlustversicherung, die nicht integraler Bestandteil der Gebäudeversicherung…

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