Turbo statt Trägheit: Wie wir die Milliarden-Investitionen auf die Straße bringen

Holger Basten, Geschäftsführer des Landesbetriebs Liegenschafts- und Baubetreuung (LBB), gilt in der Branche als „Urgestein“. In seinem Vortrag auf dem Mainzer Immobilientag verzichtete er auf Hochglanz-Bilder von Baustellen und legte stattdessen den Finger in die Wunde der deutschen Bauverwaltung: die Prozess- und Realisierungsgeschwindigkeit.

Warum das wichtig ist

Die öffentliche Hand ist mit Abstand der größte Bauherr in Deutschland – doch sie ist oft auch der langsamste. Der Vortrag von Holger Basten (LBB) auf dem 15. Mainzer Immobilientag ist für die Wohnungswirtschaft ein Signal von höchster Brisanz: In den kommenden Jahren fließen hunderte Milliarden Euro in die Infrastruktur, doch unser aktuelles Vergabesystem wirkt wie eine angezogene Handbremse.

Wenn wir es nicht schaffen, die Realisierung von Projekten drastisch zu beschleunigen, wird das bereitgestellte Kapital durch Baupreissteigerungen und bürokratischen Leerlauf entwertet, bevor der erste Spatenstich erfolgt. Für Entscheider in der Immobilienwelt bedeutet dies: Wir müssen weg von der kleinteiligen Einzelvergabe hin zu partnerschaftlichen, digitalen Modellen.

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Bastens Analyse zeigt auf, dass „schneller bauen“ kein technisches Problem ist, sondern eine Frage von mutigen Prozessen und moderner Kooperation.

Das 500-Milliarden-Paket: Eine gewaltige Aufgabe

Die nackten Zahlen sind beeindruckend: Ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro soll zwischen 2026 und 2038 in den Bevölkerungsschutz, Verkehr, Energie, Bildung und das Bauen fließen. Allein für Rheinland-Pfalz bedeutet dies ein Volumen von etwa 4,8 Milliarden Euro, was jährlich rund 150 Millionen Euro zusätzliche Investitionen generiert. Davon fließen etwa 60 % direkt an die Kommunen.

Doch Basten warnt: Die reine Verfügbarkeit von Geld baut noch keine Häuser. Der LBB verwaltet bereits jetzt ein Portfolio von 2,9 Millionen Quadratmetern und stemmt Projekte im Wert von Milliarden – etwa für die Bundeswehr, die NATO oder die US-Streitkräfte. Die entscheidende Frage für jeden Entscheider lautet: Wie verhindern wir, dass diese Mittel in den Mühlen der Verwaltung zermahlen werden?

Die Fesseln des Vergaberechts

Eines der größten Hindernisse ist das starre öffentliche Vergaberecht. Ab einer Schwelle von 200.000 Euro für Planungsleistungen und 5,5 Millionen Euro für Bauleistungen muss europaweit ausgeschrieben werden. Das führt zu absurden Zeitverzögerungen: Ein digitales Verfahren zur Suche eines Planungsbüros dauert heute zwischen 6 und 9 Monaten, bevor überhaupt die erste Zeichnung erstellt wird. Grund dafür ist unter anderem ein 680 Seiten starkes Vergabehandbuch des Bundes.

Besonders kritisch sieht Basten die einzelgewerkweise Vergabe. Am Beispiel eines Laborneubaus verdeutlichte er den Irrsinn: 115 Einzelverfahren führten zu 115 Werkverträgen. Tritt in nur einem dieser Verträge eine Leistungsstörung auf, droht das gesamte Projekt zu kippen. Sein Fazit: Von diesen kleinteiligen Verfahren müssen wir dringend wegkommen.

Die „Pause“ als Produktivitätskiller

Basten identifizierte die internen Prüf- und Genehmigungsverfahren als zweiten großen Bremsklotz. Oft vergehen zwischen dem Vorentwurf und der eigentlichen Finanzierungszusage Jahre. In dieser Zeit bleibt die Planung liegen, Beteiligte wechseln und das Wissen verdunstet. Diese „Schleifen“, in denen ständig neu geprüft und eskaliert wird, kosten wertvolle Zeit, die wir angesichts des hohen Bedarfsdrucks nicht mehr haben.

Lichtblick: Digitale Kollaboration und integrierte Verträge

Wie es besser geht, zeigt das derzeit größte Projekt des LBB: Das US-Klinikum in Weilerbach mit einem Volumen von fast 1,4 Milliarden US-Dollar. Hier wurden keine 20 oder 30 Einzelverträge geschlossen. Stattdessen setzt man auf:

• Ein integriertes Verfahren: Bauherr, Planer und Firmenkonsortium arbeiten unter einem einzigen, komplex verhandelten Vertrag zusammen.
• Internes Eskalationsmanagement: Streitigkeiten werden nicht vor Gericht, sondern projektintern gelöst.
• Voll digitalisierte Baustelle: Drohnenbefliegung für Abnahmen, digitale Materiallogistik und Apps für jeden Handwerker.

Dieses Projekt beweist, dass moderne Methoden wie die Modulbauweise oder funktionale Ausschreibungen (bei denen ein Generalunternehmer die Ausführungsplanung übernimmt) die Bauzeit massiv verkürzen können.

Strategie für Entscheider: 5 Punkte für mehr Tempo

Basten schloss seinen Impuls mit einer klaren Forderung an die Politik und die Branche:

1. Vergabeprozesse anpassen: Weg von der Einzelvergabe bei Großprojekten.
2. Interne Beschleunigung: Genehmigungsverfahren bei öffentlichen Auftraggebern straffen.
3. Durchgängige Bearbeitung: Planung und Bau dürfen nicht durch jahrelange Entscheidungspausen unterbrochen werden.
4. Neue Beschaffungsvarianten: Mietkauf, Leasing und ÖPP-Verfahren wieder verstärkt nutzen.
5. Bessere Kollaboration: Angesichts des Fachkräftemangels müssen alle Partner digital und prozessual enger zusammenarbeiten.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Riesige Investitionssummen: Bis 2038 stehen 500 Milliarden Euro Sondervermögen für Infrastruktur, Digitalisierung und Wohnen bereit.
• Bürokratie-Stau: Allein das Finden eines Planungsbüros dauert aufgrund europaweiter Ausschreibungen und 680-seitiger Regelwerke oft 6 bis 9 Monate.
• Vertrags-Wahnsinn: Ein mittleres Großprojekt (ca. 100 Mio. €) erfordert heute teils über 115 Einzelverfahren und Werkverträge – ein enormes Risiko für Bauablaufstörungen.
• Eskalationsschleifen: Öffentliche Projekte hängen oft jahrelang in Prüf- und Genehmigungsschleifen fest, was zu langen Pausen zwischen Entwurf und Bau führt.
• Erfolgsmodell Weilerbach: Das US-Klinikum (1,38 Mrd. USD) zeigt, wie es geht: Ein einziger Vertrag mit einem Konsortium, integrierte Planung und digitales Baustellenmanagement.
• Lösungsansatz: Funktionale Ausschreibungen, Modulbauweise und eine „durchgängige Bearbeitung“ ohne Entscheidungspausen sind der Schlüssel zur Beschleunigung.

Kristof Warda