Der LBS Infodienst Recht & Steuern wird von den Landesbausparkassen herausgegeben und erscheint einmal monatlich mit vier Urteilen rund ums Wohnen, Bauen und Finanzieren. Die Karikaturen stammen von Jürgen Tomicek.
Aus dem Koffer leben Wann aus Wohnnutzung eine Zweckentfremdung wird
Wohnungen werden gerade in Großstädten immer wieder zweckentfremdet – zu bloßen Übernachtungsplätzen für Menschen, die eigentlich gar keine besondere Beziehung zueinander unterhalten. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann eine derartige Nutzung von den Behörden untersagt werden.
Verwaltungsgericht Berlin, 6 L 166/23
Der Fall: Die Wohnung war nur 60 Quadratmeter groß und trotzdem wurde sie von der Eigentümerin an vier Männer ohne tiefere Beziehung zueinander vermietet. Betten waren vorhanden, aber keine Schränke oder sonstiges Mobiliar. Die Betroffenen mussten folglich aus dem Koffer leben. Die Behörden wurden durch einen Hinweis der Hausverwaltung darauf aufmerksam und forderten die Eigentümerin auf, die Immobilie wieder geregelten Wohnzwecken zuzuführen und nicht nur als Schlafplatz zu vermieten.
Der Beschluss: Es handle sich hier tatsächlich um eine Zweckentfremdung, stellte das Verwaltungsgericht fest. Denn Wohnen umfasse nach gesellschaftlichem Verständnis mehr, als nur über ein Bett zu verfügen. Den Betroffenen müsse es möglich sein, sich auch untertags zurückziehen zu können und Raum zur Entfaltung zu haben. Das sei nicht gegeben, wenn vier Menschen auf so wenig Fläche zusammenleben müssten. Die Tatsache, dass im konkreten Fall unter den Mietern auch Cousins gewesen waren, ändere nichts daran.
Anspruch auf Stellplatz – Er war mit einer Wohnungsnummer bezeichnet worden
Wenn im Mietvertrag für eine Wohnung davon die Rede ist, dass ein bestimmter Stellplatz für ein Fahrzeug mitgenutzt werden kann, dann darf dem Mieter dieser Platz später nicht einfach weggenommen werden. So urteilte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Justiz.
Amtsgericht Ibbenbüren, Aktenzeichen 30 C 330/20
Der Fall: Die Eigentümerin einer vermieteten Wohnung forderte von ihrer Mieterin plötzlich eine monatliche Gebühr von 25 Euro für einen von der Betroffenen bereits längere Zeit genutzten PKW-Stellplatz. Weil diese nicht bezahlen wollte, sprach die Eigentümerin die Stellfläche einem anderen Mieter zu. Das wollte sich die ursprüngliche Nutzerin nicht bieten lassen und zog dagegen vor Gericht.
Das Urteil: Das Amtsgericht verpflichtete die Eigentümerin dazu, den Platz für den PKW der ursprünglichen Mieterin wieder zur Verfügung zu stellen. Besagte Stellfläche sei ebenso wie ein unstreitig mit der Wohnung verbundener Kellerraum mit dem Schild „Wohnung Nr. 5“ versehen gewesen. „Nach dem objektiven Empfängerhorizont“, so hieß es in der Urteilsbegründung, habe die Mieterin davon ausgehen können, dass ihr die Fläche zur Verfügung stehe – ohne zusätzliche Kosten.
Ja zur Steuerermäßigung – Es ging um eine unentgeltlich genutzte Wohnung im Elternhaus
Aufwendungen für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt können steuerlich mit 20 Prozent (höchstens 1.200 Euro im Jahr) beim Fiskus geltend gemacht werden. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dann, wenn eine Wohnung unentgeltlich genutzt wird.
Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 23/21
Der Fall: Ein Steuerzahler nutzte die Dachgeschosswohnung im Haus seiner Mutter als Nebenwohnsitz. Als Dachreparaturen fällig wurden, gab er diese in Auftrag, bezahlte sie und beantragte eine Anerkennung der Lohnkosten als haushaltsnahe Dienstleistung. Fiskus und Finanzgericht verweigerten dies mit der Begründung, ohne förmlichen Mietvertrag habe gar keine Verpflichtung bestanden, das Dach zu sanieren. Der Fall ging bis vor die höchste fachgerichtliche Instanz.
Das Urteil: Der BFH ging näher auf die Definition eines „Haushalts“ ein. Dazu müsse sich ein „hauswirtschaftliches Leben“ des Steuerzahlers entfalten. Aber es sei nicht erforderlich, dass der Nutzer wirtschaftlicher (Mit-)Eigentümer oder Mieter sei. Auch in unentgeltlich überlassenen Räumlichkeiten könne man einen Haushalt führen. Der Steuerabzug müsse auch nicht deswegen versagt werden, weil die Mutter von der Dachsanierung als Mitbewohnerin in dem Haus profitiert habe.
Kündigung für Zweitwohnsitz – Auch in diesem Fall kann unter Umständen Eigenbedarf gelten
Dass Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich möglich sind, wenn ein Immobilieneigentümer oder seine engsten Angehörigen den Wohnraum selbst benötigen, ist weitgehend bekannt. Etwas anders gelagert war ein Fall aus Hamburg. Dort meldete ein Eigentümer-Paar Eigenbedarf für eine vermietete Wohnung an, die künftig als Zweitwohnsitz genutzt werden sollte. Die Betroffenen wollten nach Besuchen kultureller Veranstaltung und dem Zusammensein mit den in Hamburg lebenden Familienmitgliedern mehrfach pro Woche über eine Schlafgelegenheit verfügen. Angesichts ihres Alters (84 und 67 Jahre) sei es nicht vertretbar, ständig nachts mit dem Auto zum 40 Minuten entfernten Hauptwohnsitz fahren zu müssen.
Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 311 S 4/25
Die Mieterfamilie bestritt den Eigenbedarf und argumentierte außerdem damit, aufgrund gesundheitlicher Probleme sei nur eine eingeschränkte Suche nach Ersatzwohnraum möglich gewesen.
Das zuständige Gericht entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu Gunsten der Eigentümer: Eine Nutzung der Zweitwohnung zur Pflege familiärer Beziehungen könne ein berechtigter Kündigungsgrund sein. Und die Mieter hätten die von ihnen angegebene soziale Härte nicht ausreichend begründet. Sie mussten die Wohnung schließlich herausgeben.
Dr. Ivonn Kappel
