Der Wohnungsmangel zählt zu den drängendsten sozialen Fragen der Gegenwart. Steigende Mieten, stagnierende Neubauzahlen und wachsende Städte erhöhen den politischen Druck – auch in Schleswig-Holstein. Dort fordert die Opposition im Kieler Landtag die (Wieder-)Gründung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Ihr Ziel: mehr bezahlbarer Wohnraum durch staatliche Bautätigkeit. Die schwarz-grüne Landesregierung hingegen setzt auf eine andere Strategie – Beratung statt eigener Bauträger.
Die Debatte berührt eine grundsätzliche Frage: Sind landeseigene Wohnungsunternehmen tatsächlich ein wirksames Instrument gegen den Wohnungsmangel – oder eher ein kostspieliges politisches Symbol?
Rückblick: Der große Ausverkauf – und seine Folgen
Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, warum die Diskussion heute so emotional geführt wird. In den 1990er- und 2000er-Jahren trennten sich Bund und Länder in großem Stil von ihren Wohnungsbeständen. Auch Schleswig-Holstein verkaufte seine LEG Entwicklung GmbH 2006 an die BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH. Was nicht unbedingt ein Fehler war, wie sich heute zeigt.
Allerdings als Fehlentscheidung stellte sich aber der Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens der Landeshauptstadt Kiel heraus. „Der damalige Verkauf der KWG (Kieler Wohnungsbaugesellschaft) ist ein schleichendes Gift für den Kieler Wohnungsmarkt“, sagte Verbandsdirektor Andreas Breitner. „Die Stadt hat derzeit nur einen geringen direkten Einfluss auf die bauliche Entwicklung der Stadt und darauf, dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“
Ähnliche Entwicklungen gab es bundesweit. Besonders prägnant ist der Fall Bayern: 2013 wurden rund 32.000 Wohnungen der GBW – viele davon in angespannten Märkten wie München – im Zuge der Bankenrettung der BayernLB privatisiert. Für Mieterschützer wie Volker Rastätter war dies „eine sozialpolitische Fehlleistung ersten Ranges“. Die Folgen in Bayern sind bis heute besonders spürbar: steigende Mieten, sinkender Einfluss der öffentlichen Hand.
Auch auf Bundesebene hinterließ die Privatisierung Spuren. Der Verkauf der GAGFAH – einst Teil der Bundesversicherungsanstalt – gilt rückblickend als Geburtsstunde großer börsennotierter Wohnkonzerne wie Vonovia. Heute dominieren sie vielerorts den Markt.
Schleswig-Holstein: Viele Akteure, begrenzte Wirkung
Doch lässt sich diese Entwicklung einfach umkehren? Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), zeigt sich skeptisch. In Schleswig-Holstein existiere bereits eine breite Basis gemeinwohlorientierter Anbieter: über 50 kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Gesellschaften mit rund 110.000 Wohnungen.
Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,47 Euro pro Quadratmeter liegen diese deutlich unter dem Marktniveau. Für Breitner ist klar: „Mehr Unterstützung etablierter sozialer Vermieter wäre sinnvoller“ als der Aufbau neuer staatlicher Strukturen.
Tatsächlich kämpfen alle Akteure – unabhängig von ihrer Eigentümerstruktur – mit denselben Problemen: steigende Baukosten, hohe Zinsen und knappe Grundstücke. Neubauten sind derzeit nur noch mit Mieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter wirtschaftlich darstellbar. Gleichzeitig drängen immer mehr Investoren in die staatliche Förderung, wodurch Fördermittel schnell ausgeschöpft sind.
Der lange Atem staatlicher Wohnungsunternehmen
Ein weiterer zentraler Punkt: Zeit. Der Aufbau einer neuen Landesgesellschaft würde Jahre dauern. Wohnungen, die heute politisch beschlossen werden, kommen frühestens in vier bis fünf Jahren auf den Markt.
Für einen angespannten Wohnungsmarkt ist das zu spät. Kurzfristige Entlastung lässt sich so nicht erreichen. Hinzu kommt die Gefahr von Doppelstrukturen: Eine Landesgesellschaft würde um dieselben Ressourcen konkurrieren wie bestehende Anbieter – Grundstücke, Fördermittel und Baukapazitäten.
„Sie würde im selben Teich fischen“, warnt Breitner. Besonders kritisch sei die mögliche Bevorzugung staatlicher Unternehmen bei der Grundstücksvergabe.
Bayern: Neubeginn mit angezogener Handbremse
Dass selbst neu gegründete Landesgesellschaften keine schnelle Lösung bieten, zeigt Bayern. Als Reaktion auf den GBW-Verkauf wurde 2018 die BayernHeim GmbH gegründet. Sie sollte bis 2024 rund 10.000 Wohnungen schaffen – ein Ziel, das deutlich verfehlt wurde.
Trotz erheblicher finanzieller Ausstattung – zunächst 50 Millionen Euro, perspektivisch bis zu 500 Millionen – blieb die Wirkung begrenzt. 2025 wurden die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften schließlich unter dem Dach der Baunova Bayern gebündelt. Der Bestand liegt aktuell bei rund 18.500 Wohnungen – eine respektable Zahl, aber gemessen am Bedarf eher ein Tropfen auf den heißen Stein.
Der Fall Bayern zeigt: Selbst mit politischem Willen, Kapital und institutioneller Struktur bleibt der Aufbau neuer Kapazitäten mühsam.
Mecklenburg-Vorpommern: Differenzierte Förderung, strukturelle Probleme
Ein anderes Bild bietet Mecklenburg-Vorpommern. Hier setzt das Land stärker auf Förderpolitik. 2025 stehen rund 124 Millionen Euro für den Wohnungsbau bereit, ergänzt durch zinslose Darlehen und Tilgungszuschüsse.
In Städten wie Rostock und Greifswald werden bis zu 3.990 Euro pro Quadratmeter gefördert – ein klares Signal für angespannte Märkte. Gleichzeitig kämpft der ländliche Raum mit Leerstand. „Hier sucht nicht selten die Wohnung den Mieter“, beschreibt Breitner die Situation.
Ein strukturelles Problem bleibt jedoch: Während kommunale Unternehmen unterstützt werden, gehen Genossenschaften beim Thema Altschulden teilweise leer aus. Damit droht eine Schieflage innerhalb der gemeinwohlorientierten Anbieter.
Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg: Der pragmatische Mittelweg
Auch andere Bundesländer setzen nicht primär auf neue Landesgesellschaften, sondern auf Förderung bestehender Strukturen. In Nordrhein-Westfalen etwa wird der soziale Wohnungsbau seit Jahren massiv gefördert, zuletzt mit Milliardenprogrammen. Kommunale und genossenschaftliche Träger stehen im Mittelpunkt.
Baden-Württemberg verfolgt einen ähnlichen Ansatz: Förderprogramme, Nachverdichtung, Aktivierung von Bauland. Landesgesellschaften spielen hier eine untergeordnete Rolle – entscheidend ist die Mobilisierung bestehender Kapazitäten.
Der eigentliche Flaschenhals: Kommunen und Regulierung
Ein oft unterschätzter Faktor liegt auf kommunaler Ebene. Baurecht, Flächenausweisung und Genehmigungen entscheiden maßgeblich über den Wohnungsbau. „Wenn eine Kommune keine mehrgeschossigen Wohngebäude will, hilft auch keine Landesbaugesellschaft“, so Breitner.
Hinzu kommt die Bürokratie. Schleswig-Holstein versucht mit dem „einfachen Bauen“ gegenzusteuern, doch viele Hürden bleiben bestehen. Eine weitergehende Vereinfachung der Bauordnung könnte schneller wirken als neue Institutionen.
Klimaziele als Kostentreiber
Ein zusätzlicher Druckfaktor sind ambitionierte Klimaziele. Schleswig-Holstein will bereits 2040 klimaneutral sein – deutlich früher als Bund und EU. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das enorme Investitionen in energetische Sanierungen.
Diese Mittel fehlen dann für den Neubau. Der Zielkonflikt ist offensichtlich: Klimaschutz und bezahlbarer Wohnraum konkurrieren um dieselben Ressourcen.
Mehr Wirkung durch Förderung statt Neugründung
Die Analyse der Länder zeigt ein klares Bild: Landeseigene Wohnungsunternehmen sind kein Allheilmittel gegen den Wohnungsmangel. Sie können langfristig einen Beitrag leisten, entfalten aber kurzfristig kaum Wirkung und binden erhebliche Ressourcen.
Effektiver erscheint die Stärkung bestehender Strukturen: kommunale Unternehmen, Genossenschaften und soziale Vermieter. Ergänzt durch verlässliche Förderinstrumente, weniger Bürokratie und eine aktivere Rolle der Kommunen könnte so schneller zusätzlicher Wohnraum entstehen.
Die politische Versuchung, mit neuen Landesgesellschaften Handlungsfähigkeit zu demonstrieren, ist groß. Doch die eigentliche Herausforderung liegt weniger in neuen Institutionen als in besseren Rahmenbedingungen.
Gerd Warda
