Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich im Wohnsegment immer weiter – Auch außerhalb der Metropolen treibt Nachfrage die Kaufpreise

In der ersten Hälfte des zweiten „Corona-Jahres“ bleiben die mittleren Angebotsmieten auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) in den acht analysierten Städten weiterhin überwiegend auf einem Wachstumspfad, wenn auch deutlich abgeschwächt.

Den größten Zuwachs auf Jahressicht gab es in Berlin mit 7,7 Prozent, in Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierten sie erstmals. Lediglich Stuttgart weist mit einem Minus von 1,6 Prozent einen leichten Rückgang auf. „Allerdings befindet sich das Mietniveau in der schwäbischen Landeshauptstadt seit Anfang des laufenden Jahres bereits wieder in der Aufwärtsbewegung“, so Sebastian Grimm. Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

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Und Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL, Berlin, ergänzt für Deutschlands Hauptstadt: „In Berlin hat die Aufhebung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht im April 2021 zu einem Nachholeffekt bei den Mietpreisen geführt, der nicht zuletzt den enormen Anstieg gegenüber dem Vorjahresniveau erklärt. Der Mietendeckel hat mitnichten zu einem Rückgang der Mieten in Berlin geführt.“ Und weiter: „Es müssen Alternativen zu einer reinen Regulierung geschaffen werden. Dazu gehört auch eine zielorientierte Förderung des Neubaus, eine echte Neubaustrategie.“

  • Die mittleren Angebots-Mietpreise* sind in den Big 8 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Leipzig und Stuttgart) im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 2,4 Prozent gestiegen. Der Fünfjahresschnitt weist noch ein Zuwachs von 5,0 Prozent auf. Nur Stuttgart zeigt einen leichten Rückgang.
  • Sehr deutlich verteuert haben sich auf Jahressicht abermals die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen*. Mit durchschnittlich 15,0 Prozent liegen sie über dem Fünfjahresschnitt von 8,4 Prozent. Leipzig weist stärksten Anstieg auf. Auch außerhalb der großen Metropolen müssen Käufer mehr zahlen als noch vor einem Jahr.

Während die mittleren Angebotsmieten nach wie vor ein Wachstum verzeichnen, scheint bei den Spitzenmietniveaus in den Metropolen mittlerweile eine gewisse Sättigung erreicht zu sein – mit Ausnahme von Berlin (+15,0 %) und Leipzig (+7,9 %). Bis zur Jahresmitte gingen die Top-Niveaus in München (-4,6 %), Frankfurt (-5,3 %), Stuttgart (-11,2 %) und Düsseldorf (-1,2 %) gegenüber dem Vorjahr zurück.

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Beim Blick auf die mittelfristige Entwicklung (H1 2016 – H1 2021) konnten allerdings alle acht Metropolen mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten zwischen 3,4 Prozent und 8,8 Prozent vom Nachfrageüberhang profitieren. „Die aktuellen leichten Nachfragerückgänge im Spitzenmietsegment der genannten Städte sind einerseits mit den hohen Ausgangsniveaus teilweise nahe dem Zenit und andererseits im Zusammenhang mit den Einschränkungen durch die Corona-Pandemie zu erklären. Darüber hinaus wird insbesondere das Spitzenmietsegment typischerweise durch wenige teure Projekte bestimmt, die im zurückliegenden Corona- Jahr in deutlich geringerer Stückzahl in den Markt kamen,“ erklärt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

Mittlere Angebotsmieten in kreisfreien Städten stärker gestiegen als in den Metropolen

Zwischen den ersten Halbjahren 2016 bis 2021 kommen die mittleren Angebotsmieten (Bestand und Neubau) auf Zuwachsraten zwischen 3,8 und 7,5 Prozent. Auch hier an der Spitze Berlin, mit einem Plus vom 46,6 Prozent, entsprechend einem annualisierten jährlichen Wachstum von 7,5 Prozent. Mit aktuell 14,00 Euro/m²/Monat liegt der Mittelwert dort aber noch immer niedriger als in Stuttgart (15,15 Euro/m²/Monat), Frankfurt (16,00 Euro/m²/Monat) oder gar München (20,70 Euro/m²/Monat). In Hamburg…

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