Immobilienverwaltern fehlen Fachkräfte – die richtige Software kann helfen

heute.

Von

-

Immobilienverwaltern fehlen Fachkräfte – Software kann helfen — Franz-Josef Minch sieht den Trend zu einer Software, die die Prozesse der Hausverwaltungen automatisieren und die Mitarbeitenden noch stärker entlastet. Minch verantwortet bei Aareon das Segment Immobilienverwaltungen in Deutschland. Foto: Aareon

Im Softwaremarkt für Immobilienverwaltung hat sich in den vergangenen eineinhalb Jahren einiges getan. Das Team von Wohnungswirtschaft heute. hat mit Franz-Josef Minch, der bei Aareon das Segment Immobilienverwaltungen in Deutschland verantwortet, zur Bedeutung dieses Marksegments für Aareon sowie zu zukünftigen Trends gesprochen.

Welche Bedeutung hat der Immobilienverwalter-Markt für Aareon?

Franz-Josef Minch: Für Aareon ist das Segment Haus- und WEG-Verwaltungen, dass wir in Deutschland unter dem Begriff IMMOmanagement zusammengefasst haben, von sehr großer Bedeutung. Wir haben dieses Segment in den vergangenen Jahren als weiteres Standbein neben dem wohnungswirtschaftlichen Segment sowie dem Segment für die gewerbliche Immobilienwirtschaft aufgebaut – auch international – und wollen hier weiter wachsen.

Wir wollen Hausverwaltungen dabei unterstützen, die Chancen der Digitalisierung zu nutzen, denn wir sind überzeugt davon, dass die richtigen Lösungen auch Haus- und WEG-Verwaltungen bei ihren Arbeitsabläufen das Leben deutlich leichter machen können. Unsere jahrzehntelange Erfahrung setzen wir daher auch zum Nutzen dieses Marktsegments ein.

Wie gestaltet sich das Angebotsportfolio von Aareon für den Markt der Immobilienverwaltung?

Franz-Josef Minch: Als Teil der Aareon Gruppe profitieren Haus- und WEG-Verwaltungen von einem Ökosystem, dem Aareon Property Management System, das sämtliche Anforderungen von Immobilienverwaltungen abdeckt. Den Kern bilden die ERP-Lösungen HausPerfekt, Karthago und Powerhaus sowie – für kleinere Immobilienverwaltungen und Privatvermieter – die Lösungen Aareon Hausverwaltung und Aareon SmartImmo.

Was diese Software-Lösungen besonders macht, ist ihre funktionale Tiefe für und Anpassungsfähigkeit an alle Anforderungen im Verwaltungsalltag: Sie decken nicht nur die Standardprozesse der Verwaltung zuverlässig ab, sondern ermöglichen auch die Abbildung individueller Spezialfälle. Ein weiterer Vorteil ist, dass unsere Kundinnen und Kunden zusätzliche innovative Drittlösungen von Partnerunternehmen über unser offenes Property Management System integrieren können.

Bietet Aareon dann nach wie vor alle ERP-Produkte an – stehen die nicht eigentlich im Wettbewerb zueinander?

Franz-Josef Minch: Unsere ERP-Systeme HausPerfekt, Karthago und PowerHaus sowie Aareon Hausverwaltung stehen seit vielen Jahren für Stabilität, Leistungsfähigkeit und praxisnahe Prozessunterstützung in der Immobilienverwaltung. Diese Stärken sichern wir auch langfristig – mit einem klaren Bekenntnis zur Weiterentwicklung und den Weiterbetrieb aller dieser Lösungen.

Damit bieten wir dem Marktsegment vier starke ERP-Systeme, die die unterschiedlichen Bedürfnisse auch mit Blick auf die jeweilige Unternehmensgröße optimal abdecken. Viele unserer Bestandskundinnen und -kunden haben unsere Prolongationsangebote für On-Prem-Lösungen für eine langfristige Planungssicherheit genutzt. Wir haben den Anspruch, ein verlässlicher, stabiler und lösungsorientierter Partner für unsere Kundinnen und Kunden zu sein.

Von welchen Innovationen können Ihre Kundinnen und Kunden bereits jetzt profitieren?

Franz-Josef Minch: Aareon unterstützt mit ihrer Expertise aus der gesamten Gruppe und hat die Investitionskraft, um Innovationen in die Produkte zu integrieren und diese schneller in den Markt zu bringen. So haben wir zuletzt beispielsweise E-Rechnungsfunktionen in sämtliche ERP-Produkte für Hausverwaltungen integriert.

Auch die Innovationspartnerschaft mit dem VDIV leistet hier einen Beitrag, denn Ziel der Zusammenarbeit ist der Wissens- und Expertenaustausch, um gemeinsam technologische Themen voranzutreiben, wie die Nutzung von Künstlicher Intelligenz. Dies ist insbesondere angesichts des Fachkräftemangels und steigender Kosten von hoher Bedeutung.

Themenfelder sind hier beispielsweise der Einsatz von Bots für eine komfortablere Kundenkommunikation sowie zur Entlastung von Mitarbeitenden, die digitale Eigentümerversammlung und die Integration des Zahlungsverkehrs mit Banken. Für PowerHaus und HausPerfekt arbeiten wir gerade an der Integration von BK01, die bei Karthago bereits umgesetzt ist. BK01 vereinfacht den digitalen Zahlungsverkehr.

Die Branche ruft nach offenen Systemen. Können Kundinnen und Kunden weitere Lösungen an Ihre ERP-Verwaltungs-Software anbinden?

Franz-Josef Minch: Wir arbeiten bei allen unseren ERP-Systemen für WEG- und Hausverwaltungen eng mit weiteren Partnern zusammen. Kundinnen und Kunden von HausPerfekt, Karthago und PowerHaus-Lösung profitieren unter anderem von der integrierten Partnerlösung Vulcavo, die digitale Eigentümerversammlungen ermöglicht. Bei HausPerfekt besteht beispielweise eine Partnerschaft mit Bots4u, deren KI-Assistenten die Kundenkommunikation digitalisieren und erleichtern. Und wir binden nach und nach weitere Partner an.

Welche nächsten Trends sehen Sie mit Blick auf Software für die Haus- und WEG-Verwaltungen?

Franz-Josef Minch: Wie viele andere Branchen haben auch Haus- und WEG-Verwaltungen große Sorgen, genug Fachkräfte zu finden. Daher wird der Trend zu Software gehen, die die Prozesse der Hausverwaltungen automatisieren und die Mitarbeitenden noch stärker entlastet – ob mittels KI-Chatbots oder digitalen Kundenportalen, die die Kundenbetreuung erleichtert.

Mit Blick auf das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wird zudem die Digitalisierung von Eigentümerversammlungen weiter an Fahrt aufnehmen. Bei diesen zukunftsorientierten Entwicklungen werden wir unsere Kundinnen und Kunden sowie die gesamte Branche unterstützen.

Herr Minch, vielen Dank für die Tipps und Trends mit denen die Verwalterbranche zukünftig effizienter ihren Kunden betreuen kann.

NHW – Neue Vereinbarung verbindet Klimaschutz und bezahlbares Wohnen

heute.

Von

Gerd Warda

-

NHW - Vereinbarung verbindet Klimaschutz & bezahlbares Wohnen — : Die novellierte Klimastrategie für die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt ist unterzeichnet. Im Fokus: Reduktion des CO2-Ausstoßes, um die Klimaziele bis 2045 zu erreichen und die Mieter bei den Nebenkosten zu entlasten. V.l.n.r.: Monika Fontaine-Kretschmer, Dr. Thomas Hain (beide NHW), Staatsminister Kaweh Mansoori, Dr. Constantin Westphal (NHW). Foto: NHW.

Im Rahmen ihrer Bilanzpressekonferenz haben die Geschäftsführung der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) und Staatsminister Kaweh Mansoori in seiner Funktion als Aufsichtsratsvorsitzender der Nassauischen Heimstätte die neue Klimazielvereinbarung des Landes und der NHW unterzeichnet. Ihr liegt die zweite Fortschreibung 2025+ der erstmals 2019 verabschiedeten Klimastrategie zugrunde.

„Im Rahmen unseres Strategiewechsels fokussieren wir uns auf den für uns größten Hebel zur CO2-Reduzierung: die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung. Das ist ein echter Paradigmenwechsel, der uns einen realistischen Weg zur Klimaneutralität aufzeigt. Bei Investitionen in den Bestand reduzieren wir die Eingriffstiefe pro Gebäude, um in der verbleibenden Zeit bis 2045 größere Teile des Portfolios klimaneutral entwickeln zu können, ohne das Unternehmen und vor allem unsere Mieter zu überfordern“, so der Leitende Geschäftsführer der NHW Dr. Thomas Hain.

So gelingt es, 73 Prozent des Gebäudebestands bis 2045 unabhängig von fossilen Brennstoffen zu machen. Für die verbleibenden 16.000 Wohneinheiten sind dann immer noch 1,2 Milliarden Euro an Investitionen notwendig, um sie auf regenerative Energien umzustellen. Hierfür braucht es öffentliche Unterstützung.

Klimaschutz ist zentral, der Neubau ist es auch

Zu einer Wahl zwischen Klimaschutz oder neuen Wohnungen dürfe man es nicht kommen lassen, bekräftigt Wohnungsbauminister und Aufsichtsratsvorsitzender Kaweh Mansoori: „Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf – es ist ein Grundrecht und unabdingbar für den sozialen Frieden in unserem Land. Kaum ein anderes Thema bewegt die Menschen derzeit so stark und emotional wie die Frage nach bezahlbarem und qualitativ hochwertigem Wohnraum, besonders in den urbanen Zentren Hessens.“

Steigende Nachfrage treffe auf ein begrenztes Angebot, und allzu oft erlebten Menschen, dass es zunehmend schwieriger werde, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. „Wir müssen daher dringend auch in den Neubau von bezahlbaren Wohnungen investieren. Klimaschutz und soziale Gerechtigkeit dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden, sonst werden wir keine Akzeptanz für die notwendigen Anpassungen an den Klimawandel finden. Sie dürfen keinesfalls auf Kosten derjenigen gehen, die ohnehin finanziell weniger Spielraum haben und dringend auf bezahlbare Mieten angewiesen sind.

Aus diesem Grund hat das Land Hessen allein im Jahr 2024 insgesamt rund 780 Millionen Euro für die Förderung bezahlbaren sozialen Wohnraums zur Verfügung gestellt. Diese Mittel sind ein klares Bekenntnis dazu, dass Wohnen ein Menschenrecht ist und bezahlbar bleiben muss.“

Ohne Flächen kein Neubau – Baulandgewinnung neu aufgestellt

Die Bauland Offensive Hessen GmbH (BOH), eine Tochter der NHW, hat in den vergangenen Jahren gemeinsam mit dem Land Hessen über 50 Kommunen erfolgreich bei der Mobilisierung schwieriger Entwicklungsflächen beraten. Dieses sinnvolle und wirksame Unterstützungsangebot werde nun durch ein neues Förderprogramm des Landes systematisch weitergeführt und erweitert, kündigt Minister Mansoori an.

„Ziel ist es, den Kreis der begünstigten Kommunen und Flächen auf rund 140 zu vergrößern, um noch mehr Städte und Gemeinden bei der Schaffung von dringend benötigtem Bauland zu unterstützen. Zukünftig werden damit alle Ober- und Mittelzentren Hessens, vor allem auch im ländlichen Raum, angesprochen.“ Das Land werde entsprechende Haushaltsmittel bereit stellen und im Herbst dieses Jahres unter dem bekannten Namen Baulandoffensive Hessen mit dem neuen Förderprogramm starten.

Klimaneutralität erreichen wir im Heizungskeller, nicht an der Fassade

„Indem wir den Umfang der Arbeiten bei den Modernisierungsmaßnahmen verringern, erhöhen wir die Zahl der jährlich sanierten Einheiten massiv – von rund 800 auf über 2.000 Einheiten – und kommen damit schneller ans Ziel“, konkretisiert die Technische Geschäftsführerin Monika Fontaine-Kretschmer die neue Klimastrategie.

Bei diesen „gering-investiven“ Maßnahmen ersetzt die NHW die fossilen Heizungen durch Wärmepumpen, gegebenenfalls in Kombination mit Photovoltaik, oder schließt die Haushalte an die Fernwärmeversorgung an. Auf dem neuen Klimapfad bleiben im Gebäudebetrieb 2045 fünf Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr statt der 17 Kilogramm nach der alten Klimastrategie.

„So erreichen wir ein Optimum an CO2-Einsparungen für möglichst viele Wohnungen. Da wir eine gute Übersicht über unsere Gebäudebestände haben, wissen wir, wo es weiterhin notwendig sein wird, Dämmmaßnahmen in unterschiedlichem Umfang durchzuführen, um Wärmeverluste und damit hohe Energiebedarfe zu reduzieren. Die Klimaneutralität erreichen wir im Heizungskeller, nicht an der Fassade.“

„Wir stehen für bezahlbares Wohnen in Hessen“

„Unsere Mieten zählen mit einer Durchschnittsmiete von 6,84 €/m2 zu den günstigsten in ganz Hessen. Das bleibt auch nach dem Anfang des Jahres auf Initiative von Minister Mansoori erneuerten Mietenstrategie so. Sie stellt sicher, dass wir weiterhin in Neubau, Modernisierung und Klimaschutz investieren können, ohne Haushalte mit geringen Einkommen bei Mieterhöhungen zu überfordern“, führt der für das Immobilienmanagement zuständige Geschäftsführer Dr. Constantin Westphal aus.

Mehr als die Hälfte der rund 61.000 Wohnungen der NHW liege bei einer Kaltmiete von unter sieben Euro pro Quadratmeter. Durch prozentuale Kappungsgrenzen und nach Süd- und Nordhessen differenzierte pauschale Kappungsbeträge biete die Mietenstrategie den Mietern ein hohes Maß an Sicherheit und sein ein wichtiges Element des Sozialbeitrags der NHW. Dazu gehörten auch die umfangreichen sozialen Angebote des unternehmenseigenen Sozialmanagements sowie der Mietschuldnerberatung. Die novellierte Klimastrategie trage dem Sozialgedanken ebenfalls Rechnung.

„Wir leisten mit der neuen Klimastrategie vor allem auch einen Beitrag zur Energie- und Versorgungssicherheit und entlasten unsere Mieter von zukünftigen Heizkostensteigerungen und CO2-Abgaben. Damit kommen wir unserem sozialen Auftrag nach, der ja ebenfalls Teil unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist.“

Positives Jahresergebnis 2024 – Neubau auf Rekordniveau

Mit einem Jahresergebnis von 34,7 Mio. Euro für 2024 liegt die NHW 8,4 Mio. Euro über dem Planwert und 15,4 Millionen Euro über dem Vorjahreswert. Hierfür seien insbesondere geringere Kosten für modernisierungsbegleitende Instandhaltung und höhere sonstige betriebliche Erträge infolge der Auflösung von Rückstellungen verantwortlich, berichtet Hain.

Die vor allem auch durch Modernisierung ausgelöste Leerstandsquote sei mit 1,6 Prozent erfreulich niedrig, genau wie die gegenüber dem Vorjahr leicht gesunkene Fluktuationsquote von 4,8 Prozent.

Im Neubau habe man im letzten Jahr rund 850 Wohnungen, zwei Kitas sowie einen Supermarkt fertiggestellt. Knapp 1.300 Wohnungen, 3 Kitas und eine Grundschule waren 2024 im Bau. „Das ist ein neuer Rekord“, so Fontaine-Kretschmer. „Aktuell haben wir rund 2.600 Wohneinheiten in Bau und Planung, die in den nächsten Jahren an den Start gehen, vorrangig in Frankfurt, Darmstadt und Fulda. Das größte Einzelprojekt ist das Schönhof-Viertel zusammen mit dem Partner Instone. Hier entstehen allein über 2.000 Wohnungen, 1.300 baut die NHW, davon 47% gefördert.

Wir investieren in den nächsten Jahren rund 400 Millionen Euro in den Neubau und leisten damit einen wichtigen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes.“ Die Herausforderungen durch gestiegene Bauzinsen, Fachkräftemangel und die Knappheit von Baugrundstücken sei aber nach wie vor hoch. Hoffnung setze man in den angekündigten Bauturbo des Bundes und das Baupaket I des Landes, wenn man hier schnell in die Anwendung und Umsetzung komme.

Zentraler Hebel für die Bestandsentwicklung: serielle Sanierung

Die Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung bewegten sich 2024 mit über 154 Millionen Euro auf Rekordniveau, Arbeiten an rund 670 Wohneinheiten habe man im letzten Jahr abgeschlossen und dabei den CO2-Ausstoß um 73 Prozent reduziert. „Die Transformation unserer Wohnungsbestände hin zu klimaneutralen Objekten stellt die größte finanzielle Herausforderung in unserer 100jährigen Geschichte dar. Um das mit vertretbarem Aufwand und in gleichbleibender Qualität zu schaffen zu schaffen, müssen wir neue Wege gehen. Ein zentraler Hebel ist dabei die serielle Sanierung. Sie ermöglicht ein deutlich schnelleres und standardisiertes Vorgehen gegenüber konventionellen Verfahren“, so Fontaine-Kretschmer.

In einem Pilotprojekt in Maintal-Bischofsheim modernisiere man zusammen mit dem Partner Renowate aktuell 96 Wohneinheiten in vier für die NHW typischen Gebäudezeilen aus den 1960er Jahren mit vorgefertigten Bauteilen auf einen KfW-55 Standard.

Stadtentwicklung: wichtiger Partner für die Wärmewende

Die Stadtentwicklungsmarke ProjektStadt ist treuhänderisch oder beratend in 111 Kommunen mit annähernd 200 Projekten tätig, vorrangig in Hessen und Thüringen, aber auch in Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg. 2024 wurden 45 neue Projekte sowie rund 34 Millionen Euro an Städtebaufördermitteln für Kommunen akquiriert und damit rund ein Drittel aller Bewilligungen in Hessen. Jeder öffentliche Euro ziehe in der Regel sieben private Euro an Investitionen nach sich.

„Für die letzten 20 Jahre summiert sich das auf Bauinvestitionen von rund sieben Milliarden Euro. Wir können mit Fug und Recht behaupten, dass die ProjektStadt als Berater und operativer Umsetzer die öffentlichen Fördergelder auf die Straße bringt“, erklärt Fontaine-Kretschmer. Die ProjektStadt sei damit ein wichtiger Motor für die kommunale Infrastruktur und die lokale Wirtschaft.

Schwerpunkte neuer Aufträge aus den Kommunen seien die Themen kommunale Wärmeplanung, Klimaanpassungsstrategien, sozialer Zusammenhalt und nach wie vor das Transformationsmanagement in den Innenstädten. Für viele vor allem mittlere und kleine Kommunen seien die Fachleute aus der Stadtentwicklung wichtige Partner für die kommunale Wärmewende.

Jens Duffner

Der integrierte Unternehmensbericht der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt für das Geschäftsjahr 2024 (mit Geschäfts- und Nachhaltigkeitsbericht) ist online hier verfügbar.

Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) mit Sitz in Frankfurt am Main und Kassel bietet seit über 100 Jahren umfassende Dienstleistungen in den Bereichen Wohnen, Bauen und Entwickeln. Sie beschäftigt rund 890 Mitarbeitende. Mit über 61.000 Mietwohnungen an 112 Standorten in Hessen gehört sie zu den führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Unter der NHW-Marke ProjektStadt führt sie nachhaltige Stadtentwicklungsaufgaben durch. Sie ist Gründungsmitglied der Initiative Wohnen.2050, um dem Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft mehr Schlagkraft zu verleihen. Mit hubitation verfügt die NHW zudem über ein Startup- und Ideennetzwerk rund um innovatives Wohnen. www.nhw.de/

So können niedrige Erbbauzinsen die Immobilienpreise nach oben treiben

heute.

Von

Gerd Warda

-

Niedrige Erbbauzinsen die Immobilienpreise nach oben treiben — Bildquelle: Pixabay/insspirito

Niedrige Erbbauzinsen werden von einigen Erbbaurechtsgebern als soziales Steuerungsinstrument eingesetzt – etwa, um kostengünstigen Wohnungsbau auf den Grundstücken zu ermöglichen oder bestimmte Zielgruppen zu fördern. Doch sie können auch eine gegenteilige Wirkung entfalten. Denn ein günstiger Erbbauzins ermöglicht es den Verkäufern, einen höheren Preis für ihre Immobilie zu erzielen.

„Niedrige Erbbauzinsen können die Immobilienpreise steigen lassen“, sagt der Immobilienbewerter Dr.-Ing. Martin Töllner. „Denn beim Ertragswertverfahren, das bei der Bewertung vermieteter Immobilien meistens zum Einsatz kommt, ergibt sich der Immobilienwert aus der Rendite, die das Objekt erwirtschaftet. Wenn der Erbbauzins nun deutlich unter dem marktüblichen Niveau liegt, steigt der Bodenwertanteil, welcher sich aus dem kapitalisierten Zinsvorteil ergibt – und damit auch der rechnerische Immobilienwert.“

Ein Rechenbeispiel:

Beträgt der angemessene Erbbauzins 3,5 Prozent, tatsächlich gezahlt wird aber nur 1 Prozent, ergibt sich eine Differenz von 2,5 Prozent. Bei einem Bodenwert von 250 Euro pro Quadratmeter und einer Restlaufzeit von 50 Jahren kann dieser Vorteil einen rechnerischen Mehrwert von über 70.000 Euro ausmachen – allein durch die Abweichung vom marktgerechten Erbbauzins.

Erhöht die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käuferinnen und Käufer

Auch bei eigengenutzten Immobilien kann ein niedriger Erbbauzins preistreibend wirken. Zwar stehen bei der Bewertung hier weniger finanzmathematische Berechnungen im Vordergrund, doch senkt der günstigere Zins die monatliche Belastung und erhöht so die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käuferinnen und Käufer für das Gebäude.

Der Deutsche Erbbaurechtsverband weist darauf hin, dass eine solche Praxis nicht per se falsch sei – etwa, wenn bestimmte Zielgruppen gefördert werden sollen. Werden Erbbauzinsen jedoch dauerhaft und unabhängig vom Einzelfall zu niedrig angesetzt, drohen unerwünschte Mitnahmeeffekte und ein Preisanstieg, der den eigentlichen Förderzielen zuwiderläuft.

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverband www.erbbaurechtsverband.de

BGH: Rückforderung überzahlter Miete, wenn der Mieter Bürgergeld bezieht – Anspruchsübergang auf den Sozialleistungsträger

Von

Gerd Warda

-

BGH: Rückforderung Miete, wenn der Mieter Bürgergeld bezieht — Der Bundesgerichtshof ist in mehreren Gebäuden auf einem parkähnlichen, knapp vier Hektar großen Gelände im Karlsruher Stadtzentrum untergebracht. Das Hauptgebäude ist das Erbgroßherzogliche Palais mit Brunnen. Hier befinden sich heute die Diensträume der Präsidentin, die Verwaltung sowie Dienstzimmer und Sitzungssäle für fünf Zivilsenate. Quelle: Bundesgerichtshof, Foto: Joe Miletzki

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich am 5. Juni 2024, Az.: VIII ZR 150/23 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Anspruch des Wohnraummieters, der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts – hier Arbeitslosengeld II (nunmehr: Bürgergeld) – als Bedarf für seine Unterkunft bezieht, auf den Sozialleistungsträger übergeht.

Sachverhalt:

Der Kläger war vom 1. September 2018 bis Ende Juni 2020 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Kläger, der zuvor in einer Flüchtlingsunterkunft gelebt hatte, bezog bereits während dieser Zeit Leistungen nach Maßgabe des SGB II. Den – neben einem Mitmieter – auf ihn entfallenden Teil der Miete für den Monat September 2018 entrichtete der Kläger noch selbst; für die Folgemonate übernahm das zuständige Jobcenter die Zahlung der Miete.

Der Kläger hat unter anderem geltend gemacht, die Miete sei sittenwidrig überhöht; zudem sei sie von Mitte September 2019 bis in den März 2020 hinein wegen eines Wasserschadens in vollem Umfang gemindert gewesen.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit der Klage hat der Kläger die Rückerstattung überzahlter Miete für den Zeitraum von September 2018 bis Juni 2020 an sich (und seinen Mitmieter) verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen – nämlich in Höhe von rund 11.000 Euro – stattgegeben, weil die vereinbarte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überstiegen und die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen die Unterlegenheit des Klägers ausgenutzt habe. Zudem sei die Wohnung wegen eines Wasserschadens zeitweise nicht nutzbar und die Miete deshalb in dieser Zeit vollständig gemindert gewesen.

Während des von der Beklagten angestrengten Berufungsverfahrens hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Jobcenter wiederholt vergeblich um die Rückübertragung übergegangener Ansprüche auf den Kläger gebeten.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts stünden dem Kläger die von ihm erhobenen Bereicherungsansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete nicht zu, weil sie gemäß § 33 Abs. 1 Sozialgesetzbuch II (SGB II) auf den Sozialleistungsträger übergegangen seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass (etwaige) Ansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II in Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Sozialleistungsträger übergegangen sind.

Der gesetzliche Forderungsübergang nach § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II soll den Grundsatz des Nachrangs der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II sichern. Die Voraussetzungen des Forderungsübergangs waren hier erfüllt. Der Bereicherungsanspruch eines Mieters auf Rückerstattung überzahlter Miete gegen seinen Vermieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist ein Anspruch gegen einen Anderen, der nicht Leistungsträger ist. Die geltend gemachten Bereicherungsansprüche sind für die Zeit entstanden, in der das Jobcenter dem Kläger Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhalts gewährt hat.

Bei rechtzeitiger Rückerstattung der überzahlten Miete durch die Vermieterin wären diese Sozialleistungen auch nicht erbracht worden; hätte die Beklagte die überzahlten Summen nämlich rechtzeitig zurückerstattet, so hätte der Kläger sich diese Beträge zur Deckung seines Bedarfs anrechnen lassen müssen.

Dem gesetzlichen Anspruchsübergang steht es nicht entgegen, dass das Jobcenter die Bereicherungsansprüche gegen die Vermieterin weder selbst realisiert noch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die Ansprüche zur gerichtlichen Geltendmachung auf den Kläger zurückzuübertragen (§ 33 Abs. 4 Satz 1 SGB II). Dies betrifft ausschließlich den Verwaltungsvollzug, berührt jedoch nicht die Voraussetzungen des gesetzlichen Anspruchsübergangs auf den Leistungsträger.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder, hitpass@vnw.de

Von der Theorie zur Praxis – „Hamburg-Standard“

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

-

Screenshot-2024-10-01-at-09-09-32-Breitner.jpg-JPEG-Grafik-5805-×-3874-Pixel-Skaliert-23 — VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg

Von Andreas Breitner

Die Hansestadt Hamburg hat einen wichtigen Schritt zur Umsetzung des „Hamburgs-Standards“ gemacht.

Um dessen Praktikabilität zu prüfen, wurden am 21. Juli 2025 zusätzlich zum Pilotquartier Wilhelmsburger Rathausviertel 13 Bauvorhaben mit insgesamt rund 1.200 Wohnungen ausgewählt. Die Projekte sollen dazu dienen, Erkenntnisse für künftige Bauprojekte zu gewinnen, die im „Hamburg-Standard“ errichtet werden.

Stadt und Wohnungswirtschaft haben in den vergangenen Monaten in einem aufwändigen Beratungsprozess mit dem „Hamburg-Standard“ einen Werkzeugkasten entwickelt, mit dessen Hilfe die Baukosten um ein Drittel gesenkt werden wollen.

Dabei wurden drei Handlungsfelder betrachtet:

1. kostenreduzierte Baustandards,
2. optimierte Prozesse und Planung,
3. beschleunigte Verfahren.

Jetzt geht es an die praktische Umsetzung. In den Pilotprojekten wird geprüft, ob sich die Hoffnungen mit den vorgeschlagenen Maßnahmen wirklich erfüllen. Führen diese zu den gewünschten Einsparungen? Wo gibt es Korrekturbedarf? Ergeben sich weitere Möglichkeiten, die Baukosten zur drücken?

Der „Hamburg-Standard“ muss auf der Baustelle ankommen

Es ist gut, dass der „Hamburg-Standard“ jetzt liefern will. Die Senkung der Baukosten muss auf der Baustelle ankommen – und zwar so schnell wie möglich. Schließlich haben wir schon seit Jahren kein Erkenntnisproblem. Wir wissen es längst: Bauen hierzulande ist derzeit zu bürokratisch, zu aufwändig und damit viel zu teuer.

Wer heute ohne eine öffentliche Förderung mit dem Bau einer Wohnung beginnt, der muss am Ende eine monatliche Nettokaltmiete nehmen, die zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt – und das nur, um eine ‚schwarze Null‘ zu schreiben.

1600 Netto kalt

Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung werden so zwischen 1440 und 1600 Euro im Monat fällig. Und zwar ohne Nebenkosten. Die liegen heute bei rund drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – also 240 Euro im Monat. Das können selbst viele Haushalte mit gutem Einkommen nicht mehr bezahlen.

Also ja: Es ist gut und richtig, dass wir endlich vom Reden ins Machen kommen und Erfahrungen sammeln, wo der ‚Hamburg-Standard‘ funktioniert – und wo nachgebessert werden muss.

Die sozialen Vermieter haben in der jüngeren Vergangenheit wiederholt darauf gedrängt, gegen die steigenden Baukosten etwas zu unternehmen. Deshalb freue ich mich, dass mit der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Bergedorf Bille eG und der HANSA Baugenossenschaft EG zwei VNW-Mitgliedsunternehmen zwei der 13 Bauprojekte verantworten.

Ein VNW-Unternehmen ist schon weiter

Ein anderes VNW-Unternehmen ist allerdings schon viel weiter. Die Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK errichtet derzeit am Vielohweg ein Wohngebäude im Sinne des ‚Hamburg-Standards‘.

Dort wird die größte Einsparung beim Schallschutz erreicht. Die Verringerung der Deckenstärke von 20 auf 16 Zentimeter und gezielte Materialeinsparungen führen dazu, dass rund 120.000 Euro gespart werden können.

Und das Beste daran ist: Experten habe das weitgehend fertig gestellte Gebäude geprüft und festgestellt, dass es keine Einschränkungen beim Schallschutz gibt. Das sind Ergebnisse, die hoffen lassen.

Die sozialen Vermieter werden damit ihrer Verantwortung gegenüber ihren Mieterinnen und Mietern gerecht, ihnen dauerhaft bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Zugleich zeigt sich, dass sie innovative Unternehmen sind, die alles tun, um auch in schwierigen Zeiten das bezahlbare Wohnen zu realisieren.

Andreas Breitner

Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

DSGVO: Weiterleitung dienstlicher E-Mails an private E-Mails-Accounts ist datenschutzwidrig

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

-

Weiterleitung dienstliche Mails an private Acc. ist datenschutzwidrig — Landesarbeitsgericht (LAG) Hessen Foto: HLAG

Das haben das OLG München und das LAG Hessen entschieden.

Das Weiterleiten von E-Mails mit personenbezogenen Daten auf den privaten Account stellt einen Verstoß gegen die DSGVO dar und sollte daher unbedingt unterlassen werden. Zudem kann dies einen wichtigen Grund im Sinne des § 626 Abs. 1 BGB darstellen, der für eine wirksame außerordentliche Kündigung erforderlich ist.

Ein Verstoß gegen die DSGVO stellt zwar nicht zwangsläufig einen wichtigen Grund im Sinne des § 626 Abs. 1 BGB dar, jedoch ist dies zumindest dann der Fall, wenn sensible Daten des Unternehmens oder Dritter betroffen sind. Dies hat das OLG München mit Urteil vom 31. Juli 2024 (Az. 7 U 351/23) entschieden.

Das Gericht führte aus, dass nach Art. 5 Abs. 1 lit. f DSGVO personenbezogene Daten so zu verarbeiten sind, dass eine angemessene Sicherheit dieser Daten gewährleistet ist. Da private E-Mail-Accounts in der Regel nicht die gleichen Sicherheitsstandards aufweisen wie geschäftliche E-Mail-Konten, stellt das Weiterleiten von E-Mails mit solchen Daten an einen privaten E-Mail-Account ein erhebliches Risiko für die Sicherheit und Vertraulichkeit der enthaltenen Daten dar.

Dadurch besteht die Gefahr, dass unbefugte Dritte Zugriff auf diese Daten erhalten. Die Weiterleitung der E-Mails auf den privaten Account und die dortige Speicherung stellen eine Verarbeitung im Sinne von Art. 4 Nr. 2 DSGVO dar, für die es keine Rechtsgrundlage gibt.

Mit Beschluss vom 10. März 2025 (Az. 16 TaBV 109/24, n.rkr.) hat das Landesarbeitsgericht (LAG) Hessen entschieden, dass die Weiterleitung personenbezogener Beschäftigtendaten durch ein Betriebsratsmitglied an dessen private E-Mailadresse einen groben Pflichtverstoß nach § 23 Abs. 1 BetrVG darstellt und somit den Ausschluss aus dem Betriebsrat rechtfertigt.

In diesem Fall befanden sich unter den weitergeleiteten E-Mails unter anderem eine vollständige Personalliste mit sensiblen Informationen wie die Namen sämtlicher Mitarbeiter, Stellung im Betrieb, Zeitansatz, Tarifgruppe, Stufe, Grundentgelt, zeitlicher Stufenverlauf, Tarifeintritt, Eingruppierung, Vergleichsdaten zur Eingruppierung Konzern, zu Grundgehalt Konzern. Der Betriebsratsvorsitzende hatte sich diese Excel-Datei zunächst selbst an seine private E-Mail-Adresse geschickt, sie zu Hause bearbeitet und anschließend wieder an den Betriebsrat weitergeleitet.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, dass Unternehmen die Weiterleitung von E-Mails an den privaten Account generell untersagen.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Soziale Wohnraumförderung in den Bundesländern – Programmübersicht

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

-

Visualisierung des Neubaus an der Culinstraße(1) — Die SAGA feiert am 24. Juni 2025 Richtfest für 51 öffentlich geförderte Wohnungen in Horn. Elf der Wohnungen werden barrierefrei. Auf dem Grundstück in der Culinstraße entsteht ein fünf- bis sechsgeschossiges Wohngebäude, das die bestehende städtebauliche Zeilenstruktur behutsam ergänzt. Der Neubau wird in Massivbauweise errichtet und mit einer hellen Putzfassade mit Teilflächen aus Riemchen realisiert. Auf dem Flachdach mit extensiver Begrünung wird eine Photovoltaikanlage installiert. Die anfängliche Nettokaltmiete beträgt 7,10 Euro je m². Bezugsfertig sind die Wohnungen voraussichtlich ab April 2026. Visualisierung: Neubau in der Culinstraße | Kunst + Herbert GmbH, Quelle: Saga

Hessen will den sozialen Wohnungsbau beschleunigen. Um Fördermittel schneller bereitzustellen, gibt es 2025 erstmals zwei Termine zur Anmeldung von Bauvorhaben: 23. Mai und 19. September. Die in diesem Jahr zur Verfügung stehenden Fördermittel werden auf beide Termine aufgeteilt.

Im Gegenzug erwartet das Land, dass innerhalb von zwei Jahren mit dem Bau begonnen wird. Da die Förderung trotz der Rekordsumme von insgesamt rund 786 Millionen Euro 2024 – mehr als 586 Millionen Euro flossen in den Neubau von Mietwohnungen – nicht ausreichend war, kommen nun knapp 36 Millionen Euro dazu.

Schleswig-Holstein: 400 Millionen Euro für 2025

Schleswig-Holstein wird den Bau von bezahlbarem Wohnraum im Jahr 2025 mit 400 Millionen Euro fördern. Das Kabinett hat dazu am 29.11.2024 der Erhöhung der Landesmittel für 2025 und 2026 um jeweils 100 Millionen Euro zugestimmt. In der Förderperiode von 2023 bis 2026 werden damit insgesamt rund 1,6 Milliarden Euro bereitgestellt. Der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) lägen für 2025 bereits Interessenbekundungen in Höhe von mehr als einer Milliarde Euro vor, hieß es in einer Mitteilung aus dem Innenministerium, rund 2.000 Wohneinheiten könnten gefördert werden.

Seit November 2021 gilt das novellierte Wohnraumförderungsgesetz mit einer Öffnungsklausel: Belegungsbindungen können von einer Wohnung auf eine andere übertragen werden, wenn das Einkommen steigt. Am 20.12.2022 wurde beschlossen, von 2023 bis 2026 für die soziale Wohnraumförderung durchschnittlich 300 Millionen Euro pro Jahr zur Verfügung zu stellen.

Rheinland-Pfalz: Förderung 2025 / 2026 verdoppelt

Die rheinland-pfälzische Landesregierung hat am 5.11.2024 Details zur sozialen Mietwohnraumförderung bekannt gegeben. Für die kommenden Jahre 2025 und 2026 sind jeweils 350 Millionen Euro vorgesehen. 2024 betrug die Summe zirka 177 Millionen Euro. Außerdem traten am 1.1.2025 neue Förderkonditionen in Kraft.

Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte Darlehen der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) und über Tilgungszuschüsse – das sind direkte Zuschüsse, die Bauherren vom Land bekommen und die die Rückzahlungsbeträge von Darlehen mindern. Die Höhe der Grunddarlehen soll unangetastet bleiben, die Tilgungszuschüsse sollen jedoch angepasst werden. Die Tilgungszuschüsse sind nach Mietenstufen gestaffelt und je nach Zweckbestimmung oder Miet- und Belegungsbindung ausgestaltet.

Soziale Wohnraumförderung: Bayern muss nachlegen

Bayern hat das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) – das läuft zunächst bis 2025. Für die einkommensorientierte Förderung (EOF) im Mietwohnungsbau stellte der Freistaat im Haushalt 2024/25 rund eine Milliarde Euro zur Verfügung. Im laufenden Jahr können vorläufig keine Anträge mehr gestellt werden, wie im März 2025 mitgeteilt wurde.

Nach Angaben des Bauministeriums gingen im Jahr 2024 bei den Bewilligungsstellen Förderanträge in Höhe von rund 1,8 Milliarden Euro ein, dem stehen ausgeschüttete Gelder von etwas mehr als 690 Millionen Euro gegenüber. Bayern bündelt staatlichen Wohnungsbau in einer Holding

Neue Richtlinie in Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen (NRW) hat rückwirkend zum 1.1.2025 eine neue Förderrichtlinie in Kraft gesetzt. Die Einkommensgrenzen für die öffentliche Wohnraumförderung wurden erhöht. Die Einkommensgrenzen sind unter anderem zur Darlehensbewilligung für den Erwerb, Neubau oder die Modernisierung von Wohnraum sowie für Zinssenkungen für Darlehen bei der NRW.Bank wichtig. Im laufenden Jahr sind rund 2,3 Milliarden Euro als Etat vorgesehen.

Förderung im Saarland: mehr Empfänger

Im Juni 2024 hat der Landtag im Saarland ein neues Wohnraumförderungsgesetz verabschiedet: Die Förderrichtlinien wurden genauer definiert und der Empfängerkreis deutlich vergrößert. Wegen steigenden Baukosten werden die Fördersätze jährlich angepasst. Zuletzt traten am 10.November 2023 neue Richtlinien in Kraft.

Die Fördersätze und Tilgungszuschüsse wurden angehoben, Zielgebiete erweitert und Vorschriften bei Wohnungsgrößen flexibler gestaltet. Statt der bisher gestaffelten Zinssätze zwischen 0,2 und 1,7 Prozent wurde ein durchgehender Zinssatz von einem Prozent für eine maximale Laufzeit von 30 Jahren gewährt.

Hamburg berücksichtigt steigende Baukosten

Hamburg hat ein Programm zur Wohnraumförderung, das Baukosten berücksichtigt, 2021 mit 653 Millionen Euro gestartet. Die Förderhöhe wird seitdem pro Jahr um zwei Prozent angehoben. Die Dauer der Belegungsbindung im Neubau wurde von 20 Jahren auf 30 Jahre verlängert – im ersten und im zweiten Förderweg. Ende 2022 wurde außerdem eine hundertjährige Mietpreisbindung für neue Sozialwohnungen beschlossen.

Mit einem Darlehen der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB) kann seit Anfang 2023 der gesamte Fremdkapitalbedarf mit einem langfristig günstigen Zinssatz gedeckt werden, der für die Bindungslaufzeit fixiert ist. Ein neues Programm erweitert das Spektrum um einen zweiten Förderweg für Modernisierungen. Die Stadt Hamburg hat am 1.April 2024 noch einen dritten Förderweg für Haushalte mit mittlerem Einkommen eingeführt.

Gleichzeitig sollen mehr Haushalte einen Anspruch auf eine Sozialwohnung erhalten. Für 2025 und 2026 werden im Rahmen des Wohnraumförderprogramms über die IFB Hamburg knapp 1,8 Milliarden Euro für die Förderung von Neubau, Modernisierung und Bindungsankauf zur Verfügung gestellt.

Zweiter Förderweg in Sachsen

Das Kabinett in Sachsen hat am 17.1.2024 für Dresden und Leipzig die Förderrichtlinie für den sozialen Wohnungsbau geändert und den Kreis der Anspruchsberechtigten erweitert. Für alle anderen Städte gilt eine Richtlinie für preiswerten Mietwohnraum. Neu ist auch ein zweiter Förderweg für Wohnungen mit etwas höheren Mieten, die aber noch deutlich unter dem frei finanzierten Wohnungsbau liegen – sie kommen für Mieter in Frage, deren Einkommen bis zu 25 Prozent über der Einkommensgrenze liegt. Über die Verteilung der Mittel auf die zwei Fördervarianten sollen die Städte entscheiden.

Sachsen hatte am 27.April 2021 neue Förderrichtlinien für den sozialen Wohnungsbau beschlossen. Am 17. Januar 2023 kam eine Änderung der Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum dazu: Der Fördersatz wurde von 35 Prozent auf 40 Prozent angehoben.

Sozialer Wohnungsbau: Zusatzprogramm in Berlin

Im Land Berlin traten am 17.November 2023 neue Verwaltungsvorschriften für die Förderung „Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen“ in Kraft – ergänzend zu den aktuellen Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB). Bauvorhaben können ganz oder teilweise mit dem Housing-First-Ansatz oder dem Geschützten Marktsegment verknüpft werden.

Das Programm Sozialer Wohnungsbau wurde in Berlin im Jahr 2014 wiedereingeführt. Mit den WFB, die im Juni 2023 beschlossen wurden, werden neben den Fördermodellen eins und zwei erstmalig auch Wohnungen gefördert, die von Haushalten mit mittlerem Einkommen (Fördermodell drei – Einkommensgrenze bis 220 Prozent nach § 9 Wohnraumförderungsgesetz) bezogen werden können.

Förderrichtlinie sozialer Wohnraum in Thüringen

Das Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft (TMIL) in Thüringen hatte im Juli 2023 die neue Förderrichtlinie für den sozialen Wohnungsbau veröffentlicht. Das Regelwerk gilt für die Programmjahre 2023 bis 2025. Die Richtlinien zur Förderung des Neubaus und der Modernisierung von sozialem Wohnraum wurden kombiniert.

Außerdem werden die Bedarfe und Entwicklungsperspektiven der großen Städte und des ländlichen Raums differenziert berücksichtigt. Bewilligungsstelle ist die Thüringer Aufbaubank (TAB).

Zinslose Kredite in Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern hat die Richtlinien für die Wohnraumförderung im Februar 2023 überarbeitet: Unternehmen erhalten zinslose Kredite für den Bau von Sozialwohnungen – die müssen nur zum Teil zurückgezahlt werden. Zuvor hatte das Land Zuschüsse von maximal 850 Euro pro Quadratmeter gewährt.

Nun erhalten Wohnungsunternehmen je nach Förderstufe und Region Darlehen zwischen 2.730 und 3.075 Euro pro Quadratmeter über eine Kreditlaufzeit von 40 Jahren. Abhängig vom gewählten Förderweg werden außerdem 25 oder 35 Prozent der Tilgungssumme erlassen. Die Miet- und Belegungsbindung wurde von 20 auf 40 Jahre verdoppelt.

Baden-Württemberg: Schwerpunkt Mietraumförderung

Baden-Württemberg führte mit dem Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2020/2021“ erstmals eine Förderlinie für Mitarbeiterwohnen ein. Eine Modernisierungsförderung gibt es für Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Programm „Wohnungsbau BW 2022“ trat am 1.6.2022 in Kraft mit einem Volumen von 377 Millionen Euro.

Das bisherige Angebot wurde um die Förderlinie „soziale Modernisierungsförderung im Mietwohnungsbestand unter Begründung von Miet- und Belegungsbindungen“ erweitert. 2023 standen für das Landeswohnraumförderprogramm und das „Junge Wohnen“ insgesamt rund 525 Millionen Euro zur Verfügung – für 2024 ist im Haushaltsplan ein Bewilligungsrahmen von rund 551 Millionen Euro vorgesehen. Für 2025 hat das Land die Fördermittel nahezu verdoppelt, hieß es im Februar.

Zusammen mit dem erhöhten Förderbeitrag der L-Bank wurden der L-Bank im ersten Schritt bereits 282 Millionen Euro zur Verfügung gestellt.

Niedersachsen ändert Wohnraumfördergesetz

Niedersachsen will bis 2030 insgesamt 40.000 neue Wohnungen in sozialer Bindung fördern. 1,7 Milliarden Euro stehen dafür zur Verfügung. Einem novellierten Wohnraumfördergesetz hat der Landtag am 28.4.2021 zugestimmt. Neben höheren Fördersätzen und Tilgungsnachlässen wurden die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten beim sozialen Wohnungsbau angehoben. Gefördert werden auch Wohnungen auf den ostfriesischen Inseln. Auch Maßnahmen zur Entwicklung von Wohnquartieren werden unterstützt.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder hitpass@vnw.de

Quelle: haufe.de

7. Norddeutscher Betriebskostentag am 10. November 2025 in Lübeck

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

-

7. Norddeutscher Betriebskostentag am 10. Nov 2025 in Lübeck

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. lädt herzlich zum diesjährigen Betriebskostentag ein – einer gemeinsamen Veranstaltung mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU)/Arbeitskreis Geislinger Konvention.

Im Mittelpunkt der eintägigen Tagung stehen praxisnahe Impulse zu aktuellen rechtlichen, politischen und technischen Fragestellungen rund um das Thema Betriebskosten. Freuen Sie sich auf ein vielfältiges Programm mit spannenden

Themen wie:

Aktuelle Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von Gründächern
Hamburg Standard
Beeinflussung der Höhe der Betriebskosten – durch den Vermieter, den Mieter, den Staat
Versicherungsmanagement als strategisches Werkzeug zur Betriebskostensenkung

Die Veranstaltung richtet sich an alle Mitarbeitenden in den Wohnungsunternehmen, die sich mit Betriebskosten beschäftigen. Nutzen Sie die Gelegenheit, sich mit Fachkolleginnen und -kollegen auszutauschen, neue Impulse zu gewinnen und gemeinsam die Betriebskostenpraxis weiterzuentwickeln. Hier zum Programm und zur Anmeldung.

Der VNW vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 391 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 742.000 Wohnungen leben rund 1,5 Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 6,04 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder und Moderator der Veranstaltung

Um 6.000 Euro bei Gaspreisbremse verrechnet – Jahresabrechnung genau prüfen

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

-

Jahresabrechnung: Um 6.000 Euro bei Gaspreisbremse verrechnet — Die Bundesregierung hat 2022 Bürgerinnen, Bürger und Unternehmen mit den Strom- und Gaspreisbremsen von den stark gestiegenen Energiekosten entlastet. Diese im Herbst 2022 eingeführten Energiepreisbremsen sind zum 31. Dezember 2023 ausgelaufen. Foto: Bundesregierung

Die Gaspreisbremse sollte Verbraucherinnen und Verbraucher in der Energiekrise vor hohen Gaskosten schützen. Für 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs 2023 galt ein Preisdeckel von 12 Cent pro Kilowattstunde (kWh). Doch die Berechnung ist mitunter fehlerhaft, wie ein Fall der Verbraucherzentrale Niedersachsen zeigt: e.on verlangt wegen einer zu niedrigen Verbrauchsprognose rund 3.600 Euro zu viel. Ein Blick in die Jahresabrechnung 2023 ist daher sinnvoll, zumal eine Verjährungsfrist für die Beanstandung gilt.

„Die Gaspreisbremse sollte die stark gestiegenen Energiepreise abfedern. Doch wenn Anbieter eine falsche Bemessungsgrundlage wählen, kann dies die Entlastung deutlich schmälern“, sagt René Zietlow-Zahl, Energierechtsexperte der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Wie teuer solche Fehler werden können, muss ein Verbraucher aus Niedersachsen feststellen: e.on legte einen prognostizierten Jahresverbrauch von 100 kWh zugrunde.

Bei einem Arbeitspreis von 44,31 Cent pro kWh ergibt das einen jährlichen Entlastungsbetrag von etwa 26 Euro. Monatlich wäre der Verbraucher mit 2,16 Euro entlastet worden. Korrekt wären jedoch rund 23.400 kWh als Jahresverbrauchsprognose, mithin ein Entlastungskontingent in Höhe von 18.720 kWh. Somit hätte sich ein Entlastungsbetrag in Höhe von rund 6.000 Euro jährlich und rund 500 Euro monatlich ergeben.

„Angesichts des verhältnismäßig hohen Arbeitspreises entgeht dem Verbraucher bei dem Preisdeckel von 12 Cent pro Kilowattstunden also eine entsprechend hohe Summe“, sagt der Experte. Erst nach mehreren Schreiben der Verbraucherzentrale Niedersachsen korrigierte e.on die Jahresabrechnung nach insgesamt 16 Monaten.

Jahresabrechnung zeitnah prüfen

„Der beschriebene Fall ist zwar ein besonders drastisches Beispiel für eine fehlerhafte Berechnung, grundsätzlich kommen Mängel aber immer wieder vor“, merkt Zietlow-Zahl an.

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen empfiehlt daher, die Jahresabrechnung für 2023 genau zu prüfen. Bedeutsam ist dabei die Jahresverbrauchsprognose. Diese sollte mit dem Jahresverbrauch aus der Jahresabrechnung 2022 übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, sollte eine Korrektur geordert werden und das möglichst zeitnah. Denn: Es gilt eine Verjährungsfrist.

Ab Rechnungsstellung haben Verbraucherinnen und Verbraucher drei Jahre Zeit, die Rechnung zu beanstanden. Wer Hilfe bei der Prüfung benötigt, kann die kostenfreie Kurzberatung Energielieferverträge der Verbraucherzentrale Niedersachsen nutzen.

Quelle: Verbraucherzentrale Niedersachsen

EID: Mietrechtstagung in Berchtesgaden

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

-

Mietrechtstagung EID — Der EID und der VNW sind seit 2023 durch gegenseitige Partnermitgliedschaften miteinander verbunden. Foto: Peter Hitpaß

Vom 9. Bis 11. April 2025 lud der eid, Evangelischer Immobilienverband Deutschland e.V., Berlin, zu den 43. Mietrechtstagen nach Berchtesgaden. In diesem Jahr drehte sich die Vorträge um das zentrale Thema “ Kündigung des Mietvertrages“.

Unter der Moderation von RAin Ruth Breiholdt, Hamburg, beschäftigen sich Professoren, Richter und Anwälte vor ca. 300 Teilnehmern u.a. mit den unterschiedlichen Möglichkeiten, sich aus einem Mietverhältnis zu lösen.

15 Fachaussteller begleiteten die Veranstaltung.

Der eid Evangelischer Immobilienverband Deutschland wurde 1952 als gemeinnütziger Verein gegründet. Seine Mitglieder und Förderpartner in kirchlicher und diakonischer Trägerschaft als auch seine persönlichen Mitglieder verstehen sich als Vertretung einer sozialraumorientierten und bedarfsgerechten Baukultur, die Menschen verbindet und Perspektiven bietet.

Netzwerken ist neben den Vorträgen ein wichtiger Bestandteil. Ferner begleiten 15 Fachaussteller die Veranstaltung. Foto: Peter Hitpaß

In die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bringt sich der eid werteorientiert ein und ist für Kirche, Politik und Wirtschaft ein wichtiger Kompetenzpartner.

Die Evangelische Kirche ist mit ihren rund 22.000 Sakralbauten im Stadt- und Dorfbild besonders präsent. Die Diakonie mit ihren rund 30.000 sozialen Einrichtungen sowie die evangelischen Wohnungsunternehmen und Stiftungen mit rund 40.000 Wohnungen sind ebenso von großer Bedeutung. Zudem werden bundesweit mehr als 30.000 Erbbaurechte vergeben, die als Bauland für bezahlbaren Mietwohnungsbau bereitstehen.

Der EID und der VNW sind seit 2023 durch gegenseitige Partnermitgliedschaften miteinander verbunden.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder