Schallübertragungswege bei einer Trennwand mit Verbindungstür. (Quelle: ift Rosenheim)
Die kostenlos verfügbaren ifz infos SC-07/2 und SC-10/2 interstreichen, wie wichtig ein durchdachtes Schalldämmkonzept bei der Gebäudeplanung ist. Es gilt, die Privatsphäre zu wahren und Lärmbelästigungen zu verringern, die häufig zu Streitereien und auch zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen können.
Türen sind oft schalltechnische Schwachstellen, weshalb deren präzise Planung sowie die Einhaltung von Normen und baurechtlichen Vorgaben notwendig sind. Die DIN 4109 legt Anforderungen fest; Schalldämmmessungen erfolgen in der Regel im Labor nach den Prüfnormen DIN EN ISO 10140 und DIN EN ISO 717-1.
Die Schalldämmung von Türen und auch speziell von Innentüren hängt von konstruktiven Merkmalen wie Türblatt, Zarge, Bauanschlüssen und Dichtungen sowie einer fachgerechten Montage ab. Ein umfangreiches Kapitel des ifz infos SC-10/2 beschäftigt sich daher detailliert mit diesen konstruktiven Details.
Das ifz info SC-07/2 bietet neben Begriffsdefinitionen im Schallbereich auch ein Kapitel mit häufig gestellten Fragen. Somit unterstützen beide ifz infos Hersteller, Architekten und Monteure bei der Planung, Ausschreibung und Auswahl geeigneter Produkte sowie deren konstruktiver Umsetzung und Montage.
Lärm beeinträchtigt die Gesundheit und die Leistungsfähig- keit, daher ist die Schalldämmung ein essenzieller Aspekt moderner Gebäudeplanung. Dies gilt sowohl für den Außen- als auch für den Innenbereich. Türen spielen eine wichtige Rolle, da sie als Öffnungen in der Wand eine schalltechnische Schwachstelle darstellen können. Tür- und Montagedetails müssen daher präzise geplant und ausgeführt wer- den, um eine gute Schalldämmung zu gewährleisten.
Unterstützung hierbei bieten die beiden überarbeiteten und im November 2024 veröffentlichten ifz infos:
Schalldämmung von Innentüren – Planung und baurechtliche Nachweise; Hinweise für Hersteller, Architekten und Monteure
Anforderungen definiert die DIN 4109, deren Einhaltung baurechtlich vorgeschrieben ist. Die Messungen erfolgen standardmäßig im Labor nach DIN EN ISO 10140 und DIN EN ISO 717-1. Dabei wird das bewertete Schalldämm-Maß Rw ermittelt.
Alternativ zur Laborprüfung kann die Schalldämmung auch im Bauzustand gemessen werden, wobei diese Messungen für bauaufsichtliche Nachweise eine untergeordnete Rolle spielen. Sie können allerdings für privatrechtliche Streitfälle von Bedeutung sein und auch im Rahmen einer Bauab- nahme gefordert werden.
Auch die Schalldämmung von Innentüren hängt maßgeblich von konstruktiven Merkmalen der verschiedenen Bauteilkomponenten in Verbindung mit der Montage und der Einstellung der Bedienkräfte (Beschläge) ab. Im Wesentlichen zählen hierzu das Türblatt, die Zarge, der Bauanschluss so- wie Falz- und Bodendichtungen. Im ifz info SC-10/2 erläutert das Kapitel 3 „Einfluss von Konstruktionsmerkmalen auf die Schalldämmung von Innentüren“ ausführlich folgende Details:
Schalldämmung des Türblatts,
Sperrtürblätter ohne Lichtausschnitt,
Türblätter mit Lichtausschnitt,
Fugenschalldämmung Zargenfalz,
Schalldämmung von Zarge und Bauanschluss,
Fugenschalldämmung der Bodenfuge,
Resultierende Schalldämmung des Türelements.
Neben den Konstruktionsmerkmalen erläutert das ifz info SC-07/2 beispielsweise regelmäßig im Kontext mit dem Schallschutz auftretende bestimmte Begriffe und Kurzzeichen, um eine einheitliche Terminologie für alle Beteiligten sicherzustellen. Zudem enthält es ein Kapitel mit spannen- den Antworten auf häufig auftretende Fragen.
Schallübertragungswege und Entkoppelungsmaßnahmen bei einer Tür im Fußbodenanschlussbereich
(Quelle: ift Rosenheim)
Essenziell ist auch eine fachgerechte Montage der Türen, da selbst kleine Abweichungen den Schallschutz erheblich verringern können. Ebenso ist eine regelmäßige Wartung erforderlich, um die Schalldämmwerte langfristig sicherzustellen. Grundvoraussetzung für eine gleichbleibend hohe Qualität sind ausführliche und aussagekräftige Dokumente wie klare Leistungsverzeichnisse, vollständige Prüfberichte, Konstruktionszeichnungen sowie detaillierte Montage- und Wartungsanleitungen.
Mit dem Bundesregister Nachhaltigkeit ist eine neue Plattform der Architekten- und Ingenieurkammern in Deutschland gestartet. Diese Initiative zielt darauf ab, Nachhaltigkeit im Bauwesen zu fördern und Expertinnen und Experten für klimagerechtes Bauen sichtbar zu machen. Kammermitglieder können sich ab sofort registrieren, um Nachhaltigkeitskoordinatorin oder Nachhaltigkeitskoordinator zu werden.
Ein erfolgreich absolvierter Leistungsnachweis ist Voraussetzung für den Eintrag im Bundesregister als Nachhaltigkeitskoordinatorin oder -koordinator. Passende Fortbildungen werden von den Architekten- und Ingenieurkammern angeboten. Der Nachweis umfasst eine Prüfung zu sechs zentralen Modulen, darunter Zertifizierungssysteme, Ökobilanzierung und Projektmanagement.
Nach erfolgreicher Durchführung der kostenfreien Prüfung sind die neuen Nachhaltigkeitskoordinatorinnen und Nachhaltigkeitskoordinatoren für die zentrale Suchfunktion, dem Herzstück des Bundesregisters, freigeschaltet.
Personen mit anerkannten Abschlüssen wie DGNB-Auditor, BNB-Koordinator oder BNB-Sachverständiger können sich durch den Upload ihres Zertifikats direkt ins Bundesregister Nachhaltigkeit eintragen lassen.
„Mit dem Bundesregister Nachhaltigkeit schaffen wir eine Plattform, um die Expertise von Architektinnen und Ingenieuren zu bündeln und sichtbar zu machen. Bauherrinnen und Bauherren erhalten zukünftig die Möglichkeit, dort gezielt unabhängige Nachhaltigkeitskoordinatorinnen und -koordinatoren zu finden, die umfassend zu allen Planungs- und Bauaufgaben beraten. Der Bedarf dafür ist sehr groß. Passende Fortbildungen und der kostenlose Leistungsnachweis stellen sicher, dass die Eintragung ins Bundesregister ein Qualitätsmerkmal für fundierte Nachhaltigkeitskompetenz bleibt,“ erklärt Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer.
„Das Bundesregister Nachhaltigkeit ist ein wichtiger Meilenstein, um die klimagerechte Transformation im Bauwesen zu beschleunigen. Es unterstreicht, dass Bundes- und Länderkammern gemeinsam Verantwortung für eine nachhaltige Zukunft übernehmen. Mit dem fachlichen Nachweis in einem unabhängig geführten Register bieten wir in Sachen Verbraucherschutz eine bundesweite Basis und die Kammermitglieder erhalten die Gelegenheit, ihre Qualifikation deutlich zu machen,“ betont Dr. Heinrich Bökamp, Präsident der Bundesingenieurkammer.
Ein genauer Blick ins Grundbuch vor dem Immobilienkauf ist unverzichtbar. (Foto: von Poll Immobilien GmbH)
Der Kauf einer Immobilie ist oftmals eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Während sich viele auf Aspekte wie Lage, Preis und Ausstattung der Immobilie konzentrieren, wird ein entscheidendes Dokument jedoch oft übersehen: das Grundbuch. Was viele nicht wissen: Das Grundbuch enthält wichtige Informationen, die weit über die bloßen Eigentumsverhältnisse hinausgehen und daher die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen können. Die Experten von VON POLL IMMOBILIEN erklären, warum ein genauer Blick ins Grundbuch vor dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung unverzichtbar ist.
„Viele Käufer wissen nicht, dass im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter die Nutzungsmöglichkeiten ihrer zukünftigen Immobilie erheblich einschränken können“, sagt Beata von Poll, Mitglied der Geschäftsleitung bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Die meisten Käufer setzen sich zwar mit der Bausubstanz oder der Lage auseinander, übersehen jedoch wichtige rechtliche Details im Grundbuch.
Dazu zählen zum Beispiel Wegerechte, die Dritten das Betreten des Grundstücks erlauben, oder alte Grundschulden, die noch eingetragen sein können. Ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn kann zum Beispiel bedeuten, dass der potenzielle Käufer den Garten nicht so nutzen kann, wie er es geplant hat. Solche Eintragungen können also erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung der Immobilie haben.“
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein offizielles Verzeichnis, das jedem Grundstück in einer Gemeinde zugeordnet ist. Es enthält die Eigentumsverhältnisse, historische Eigentümerwechsel sowie Einträge zu bestehenden Baufinanzierungen. Zu den wichtigsten Informationen zählen die drei Abteilungen des Grundbuchs.
Abteilung I enthält Angaben zu den Eigentümern der Immobilie. Hier ist auch die Aufteilung der Eigentumsanteile vermerkt, wenn die Immobilie mehreren Personen gehört.
Abteilung II umfasst Eintragungen zu Lasten und Beschränkungen der Immobilie, wie zum Beispiel Dienstbarkeiten. Dazu gehören unter anderem die Auflassungsvormerkung, die sicherstellt, dass die Immobilie nach dem Kauf nicht erneut verkauft werden kann, sowie Wegerechte und Nießbrauchrechte.
In Abteilung III werden finanzielle Belastungen, wie Grundschulden oder Hypotheken aufgeführt, die zur Sicherung von Baufinanzierungen dienen. Erst nach Eintragung dieser Sicherheiten zahlt die Bank das Darlehen aus.
Belastungen und Lasten erkennen
Neben Rechten, die Dritten gewährt werden, können im Grundbuch auch finanzielle Verpflichtungen vermerkt sein, die in Abteilung III zu finden sind. Dazu zählen Hypotheken, die auf der Immobilie lasten, oder andere Grundpfandrechte. „Viele Käufer sind sich nicht bewusst, dass sie unter Umständen Hypotheken oder Grundschulden übernehmen müssen, wenn diese nicht vor dem Kauf aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das kann dazu führen, dass plötzlich finanzielle Verpflichtungen bestehen, die bei der Kaufpreisverhandlung nicht einkalkuliert waren“, erklärt Beata von Poll.
Solange eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, bleibt sie bestehen – auch wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Diese Eintragung kann jedoch weiterhin nützlich sein, wenn ein neuer Kredit benötigt wird, da die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit verwendet werden kann. Soll die Immobilie jedoch verkauft werden, muss die Grundschuld in der Regel gelöscht werden. Dafür ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich, die bescheinigt, dass die Baufinanzierung vollständig getilgt wurde. Gerade in Zeiten steigender Zinsen und Immobilienpreise ist es wichtig, alle Eventualitäten im Blick zu behalten. Das Grundbuch kann dabei helfen, Risiken zu minimieren und Käufer vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.
Das Wissen um die Einträge im Grundbuch kann auch die Verhandlungsposition des Käufers stärken. „Wer genau weiß, welche Belastungen oder Rechte im Grundbuch eingetragen sind, kann gut informiert in den Kaufprozess gehen“, weiß Immobilienexpertin Beata von Poll. Sie fügt hinzu: „Es ist unerlässlich, diesen Schritt nicht zu überspringen. Ein Immobilienkauf ist eine Investition fürs Leben, da sollte nichts dem Zufall überlassen werden. Das Grundbuch bietet die notwendige Transparenz, um den Kaufprozess sicher und bewusst zu gestalten. Wir raten unseren Kunden daher immer, sich die Zeit zu nehmen und das Grundbuch genau zu prüfen – im besten Fall gemeinsam mit einem Experten.“
Grundbuchauszug und Einsicht
Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden. Wichtig ist jedoch, dass eine Einsicht nur dann gewährt wird, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – etwa als Eigentümer oder im Rahmen eines Erbschaftsanspruchs. Ein bloßes Interesse, das auf Neugier beruht, reicht nicht aus. Im Erbfall genügt ein Erbschaftsbescheid, um die Eintragungen zu aktualisieren.
Die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch beim Immobilienkauf belaufen sich auf etwa 1,5 Prozent bis 2,5 Prozent des Kaufpreises. Der Großteil dieser Kosten entfällt auf Notargebühren, während etwa 0,5 Prozent für die eigentlichen Grundbuchkosten berechnet werden.
Fazit
Das Grundbuch ist mehr als nur ein Verzeichnis der Eigentümer. Es bietet einen umfassenden Einblick in die rechtliche und finanzielle Situation einer Immobilie. Käufer sollten daher unbedingt vor dem Kauf das Grundbuch einsehen und verstehen, um sich vor versteckten Belastungen und möglichen Einschränkungen zu schützen. Eine gründliche Prüfung des Grundbuchs schafft Klarheit und Sicherheit und beugt unliebsamen Überraschungen während des Kaufprozesses vor.
„Das Grundbuch ist der Schlüssel zu Transparenz beim Immobilienkauf. Es ermöglicht Käufern nicht nur, potenzielle Risiken wie bestehende Grundschulden oder Nutzungsbeschränkungen frühzeitig zu erkennen, sondern auch, mit fundiertem Wissen in Preisverhandlungen zu gehen. Wer das Grundbuch versteht, hat eine solide Basis für eine sichere Kaufentscheidung. Gerade bei einer der größten Investitionen im Leben sollte dieser Schritt nicht versäumt werden“, resümiert die VON POLL IMMOBILIEN Expertin.
Die Umsetzung von modernen, nachhaltig ausgerichteten Gewerbegebieten ist ein entscheidender Standort- und Wettbewerbsfaktor und wird in Zukunft an Aufmerksamkeit gewinnen.
Für anstehende Entwicklungsvorhaben der hessischen Kommunen gibt das Wirtschaftsministerium zu Beginn des neuen Jahres einen thematischen Überblick und Praxisleitfaden heraus, der neben einer Zusammenstellung aktueller Veröffentlichungen von Bund und Ländern u. a. eine Liste der kennzeichnenden Merkmale nachhaltiger Gewerbegebiete enthält und Hinweise zu möglichen Zertifizierungen gibt.
Best-Practice-Beispielen aus ganz Deutschland
Der Leitfaden erleichtert es den Kommunen, auch Bedarfen der Unternehmen gezielt begegnen zu können. Um die lokale Umsetzung in der Praxis handhabbar zu machen, werden zudem eine ganze Reihe von Best-Practice-Beispielen aus ganz Deutschland anschaulich vorgestellt. Links und weitergehende Lektürehinweise runden diese Handreichung für die Praxis ab.
Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori betonte anlässlich der Veröffentlichung: „Attraktive Gewerbegebiete tragen zur Wettbewerbsfähigkeit des Standortes entscheidend bei und sind damit auch ein wesentlicher Baustein für den regionalen Arbeitsmarkt und eine Finanzquelle für kommunale Haushalte.
Die Anforderungen, die Kommunen, Unternehmen, aber auch Beschäftigte und Anwohnerinnen und Anwohner heute an Gewerbegebiete stellen, haben sich verändert. So gewinnen etwa sparsame Flächeninanspruchnahme, gute Aufenthaltsqualität und niedrige Emissionen an Bedeutung.“
Umdenken und neue Ansätze bei der Planung
Dies macht ein Umdenken und neue Ansätze bei der Planung und dem Bau sowie der Weiterentwicklung von Gewerbegebieten notwendig, um die verschiedenen Aspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigen zu können. In Hessen sind bereits einige Kommunen aktiv. So werden beispielsweise in Frankfurt am Main und in Kassel Bestandsgebiete umgestaltet und modernisiert, in Oberhessen ist ein im Hinblick auf Energie, Mobilität und Freiraumgestaltung innovativer Gewerbepark geplant.
Nachhaltigkeit und Klimaschutz bleiben langfristig wichtige Themen für Wirtschaft und Gesellschaft. Die deutschen Versicherer haben sich langfristige Ziele gesetzt, um die nachhaltige Transformation zu unterstützen. Beispielsweise integrieren die Versicherer zunehmend auch Nachhaltigkeitskriterien in ihre Praxis der Schadenregulierung.
Etwa die Hälfte des Marktes bietet Produkte mit besonders nachhaltigem Schadenersatz, Dienstleistungen oder Reparaturen an. Gleichzeitig ist der Marktanteil der Versicherer, die Produkte als nachhaltig vermarkten, um 10 Prozentpunkte auf 42 Prozent gesunken. Etwa 74 Prozent des Marktes berücksichtigen Nachhaltigkeitskriterien bei der Schadenregulierung.
Dazu zählen beispielsweise energieeffizienter Ersatz, Reparatur statt Neukauf und Ressourcenschonung. Pro Jahr geben die Wohngebäudersicherer über 8 Milliarden Euro für Schäden an Wohngebäuden aus.
Nachhaltigkeit in der Sachversicherung
Daneben bietet auch die Sanierung von Sachschäden viele Ansatzpunkte für mehr Nachhaltigkeit. Beispielsweise sollen bei der Sanierung möglichst schadstofffreie Materialien und Produkte eingesetzt und auf eine Ressourcenschonende Wiederherstellung geachtet werden.
Dazu sollen die Bemühungen der Sanierungsunternehmen für mehr Nachhaltigkeit in ihren Strukturen und Prozessen besser mess- und vergleichbar gemacht werden. Deshalb hat der GDV mit den neuen Richtlinien „VdS 6038“ einen Katalog von Nachhaltigkeitszielen für diesen Sektor als unverbindlichen Branchenstandard entwickelt. Dieser kann bei der Nachhaltigkeitszertifizierung von Sanierungsunternehmen berücksichtigt werden. Die Sanierungswirtschaft wurde dabei über den Fachverband Sanierung und Umwelt (FSU) e. V. eng eingebunden.
Die Nachhaltigkeitsziele der VdS 6038 werden flankiert durch die VdS-Publikation „VdS-Nachhaltigkeitsmanagement (VdS 6037)“. Diese beinhaltet Regelungen und Forderungen zum Aufbau und Betrieb eines Nachhaltigkeitsmanagementsystems. Das bildet die Grundlage für eine Nachhaltigkeits-Zertifizierung von Unternehmen durch die VdS Schadenverhütung GmbH. Eine Zertifizierung unter Berücksichtigung der VdS 6038 ist aber auch nach einem anderen anerkannten Standard und durch andere akkreditierte Zertifizierer möglich.
Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsziele der VdS 6038 kann auf dem Nachhaltigkeitszertifikat eines Sanierungsunternehmens ausgewiesen werden.
Jedes Jahr veröffentlichen die Versicherer mit dem Branchen-Nachhaltigkeitsbericht eine Bilanz. Darin geht es um Erfolge, aber auch um eine ehrliche Benennung dessen, was noch zu tun ist.
Die kaufmännische Gegenrechnung von Klimaneutralität führt vielfach zu Insolvenzängsten. Gerade deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, die Sinnhaftigkeit von Investitionen im Zeitverlauf zu beleuchten und ganzheitliche Investitionsstrategien in der Langfristbetrachtung und im Quartierszusammenhang aufzustellen.
Das Grundproblem
Investitionen in den Klimaschutz werden in Erfüllung gesetzlicher Vorgaben jede mittelfristige Investitionsstrategie dominieren. Für die Spar- und Bauverein eG Dortmund bedeutet dies bei Hochrechnung einer CO2-Neutralität bis 2045 notwendige Mindestinvestitionsvolumina von mindestens 900 Mio.€ in die Wohngebäudesubstanz.
Entwicklung des CO2-Fußabdrucks bis 2045 als Leitgröße.
Bei Kalkulation der Ertrags- und Kostenentwicklung bis 2045 gemäß aktueller Gesamtunternehmensstrategie und unter der Bedingung ausbalancierter Bilanzverhältnisse im Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital stehen dem Unternehmen jedoch nur gut 300 Mio.€ an Mitteln für Modernisierungstätigkeit aus eigener Kraft zur Verfügung. Dem liegt die Prämisse zugrunde, dass jährlich etwa 40 Mio.€ an Gesamtinvest möglich sind.
Abzüglich der unvermeidbaren laufenden Instandhaltungsausgaben, der Renovierungskosten von Wohnungen im Neubezug sowie vorgehaltener Budgets für maßvolle Neubau- und Nachverdichtungstätigkeit verbleiben etwa 15 Mio.€ jährlich für die eigentliche Modernisierungstätigkeit im Wohngebäudebestand.
Im Ergebnis reichen also die eigenen Finanzen nicht aus, um Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Ohne zusätzliche positive externe Effekte etwa durch Eingriffe des Gesetzgebers, massive Strategieveränderungen zur Verbesserung des Verhältnisses in der Ertrags- und Kostenentwicklung oder Subventionen durch die Politik lässt sich die Investitionslücke nicht schließen. Dabei sind nicht einmal weitere mögliche Investitionsziele, z.B. aus funktionaler, demographischer oder Wohnkomfortsicht, in die Betrachtung eingeflossen.
Die Herangehensweise
Im Bewusstsein des Dilemmas bleibt zunächst kein anderer Weg, als Investitionen nach Sinnhaftigkeit, Effizienz in punkto CO2-Einsparung sowie nach dem Grenznutzenprinzip zu priorisieren. Kernfragen sind, mit welchem Mitteleinsatz größtmögliche Emissionseinspareffekte erzielt werden können bzw. wie Synergieeffekte etwa durch Matching mit den kommunalen Wärmeplanungen der Kommunen genutzt werden können?
Über die grundlegende Modernisierungstätigkeit hinaus sind für erhaltenswerte Systeme geringinvestive Maßnahmen zusätzlich zu favorisieren, z.B. eine Verbrauchsoptimierung von Heizungsanlagen durch digitale Einstellungssysteme. Proaktiv wird eine Klimastrategie dann, wenn mögliche neue Ertragsquellen aus z.B. Photovoltaik oder Mieterstrom gewinnbringend ins Handlungsspektrum aufgenommen werden.
Voraussetzungen für eine Investitionspriorisierung
Aussagekraft des Datenbestandes zu den Wohngebäuden
Datenaufnahme
Die Aussagekraft möglicher Investitionsstrategien hängt von der Qualität des zugrunde gelegten Datenmaterials ab. Notwendig ist folglich eine einmalige Datenaufnahme relevanter Wohngebäude- und Ausstattungsdaten durch persönliche Gebäudebegehung. Vorab ist zu definieren, welche Daten aus funktionaler, technischer, demographischer oder energetischer Sicht zu erheben sind. Zwecks Begrenzung der Datenflut auch für den Prozess der späteren Datenpflege ist zunächst festzulegen, welche Merkmale mit welcher Detailliertheit einzuarbeiten sind. Empfehlenswert ist die digitale Organisation der Datenaufnahme.
Datenpflege
Der Aussagegehalt des Datenpools bleibt nur dann nachhaltig, wenn die laufende Datenpflege in einem strukturierten Prozess festgehalten ist. In welchem Rhythmus und wann auf der Zeitschiene sind bauliche Veränderungen, Bauteilerneuerungen oder Maßnahmen bei Wohnungswechsel bzw. Modernisierung zu erfassen? Wie gelingt eine möglichst sofortige Dateneingabe „vor Ort“, um Doppelarbeitsschritte zu vermeiden? Die Spar- und Bauverein eG Dortmund nutzt diesbezüglich mehrere digitale Tools der iwb Braunschweig. Bauleitungen und ausführende Firmen verständigen sich über Chatgruppen, damit Kommunikationswege kurz und direkt bleiben.
Die große Relevanz der Energieausweisdaten
Zur Bemessung und Kalkulation des CO2-Ausstosses sind die Energieausweisdaten unverzichtbare Komponente. In der Kombination aus bedarfsorientierten Energieausweisen bei Ersterfassung oder unmittelbar nach Modernisierung und Verbrauchsausweisen gilt es ebenfalls per Prozessdefinition eine Optimierung des Aussagegehalts herbeizuführen. Da Verbrauchsausweise überwiegend zu positiveren Messergebnissen führen und der Realität näherkommen ist mindestens im Jahresrhythmus klarzuziehen, wann nach dreijähriger Verbrauchserfassung im Rahmen der laufenden Bewirtschaftung von Bedarfs- auf Verbrauchsausweise gewechselt werden kann.
Aktuell wird bei der Spar- und Bauverein eG hinterfragt, welcher zusätzlicher Sinn sich gegebenenfalls ergeben könnte, wenn, statt auf die Energieausweisdaten, direkt auf realistische Verbrauchsdaten aus den Betriebskostenabrechnungen zurückgegriffen würde.
Altbaubestand im Dortmunder Unionviertel – Quelle: Claudia Dreyße
Einsatz eines feingliedrigen Portfoliomanagementsystems
Die Spar- und Bauverein eG Dortmund nutzt zur Entwicklung von Investitionsstrategien das Portfoliomanagementsystem der iwb Braunschweig. Wesentliche Betrachtungsbestandteile sind die funktionale Gebäudeanalyse, die technische sowie kaufmännische Gebäudeanalyse und schließlich die energetische Analyse. Die Klimapfadberechnung erfolgt mit Hilfe eines excelbasierten Extrakts. Für die Definition alternativer oder parallel zu verfolgender Investitionsstrategien haben Vorstand und Aufsichtsrat klare Zielvorstellungen zu vereinbaren und im Nachgang in der Verifizierung zu hinterfragen.
Mittels Portfoliomanagementsystemen sind trotz der Vielschichtigkeit der eingearbeiteten Daten schon allein wegen zu setzender Prämissen in der Regel nur Näherungswerte einer realistischen Entwicklung möglich. Dies reicht aber für eine Investitionspriorisierung, Festlegung von Reihenfolgen und die Bemessung projektscharfer Investitionstiefen im ersten Überblick aus; von entscheidender Bedeutung ist die systembedingte Chance, mit Szenarien zu spielen, die Folgewirkungen bei Variation einzelner Prämissen auszuloten. Hochrechnungen können transparent machen, wie sich Ertrags- und Kostenkomponenten auf Projekt- und Unternehmensebene im Verhältnis entwickeln werden.
Entscheidungsgrößen sind Investitionsnotwendigkeiten, Kombinationsmöglichkeiten von Investitionen im Quartiers- oder Gewerkezusammenhang sowie der Grenznutzen einer Investition im Vergleich der Alternativen. Das erzielbare Ausmaß an Primärenergieeinsparung sowie die Auswirkungen auf Finanzierung, Liquidität und Ergebnis lassen sich weiter ermitteln.
Über Schnittstellen, Interdisziplinarität und KI-Intellect
Als Basistool einer Bemessung der Sinnhaftigkeit von Investitionen werden im Portfoliomanagementsystem Informationen aus nahezu allen Unternehmensbereichen zusammengeführt. Das Portfoliomanagementsystem ist zu füttern und regelmäßig zu pflegen durch Eingabe eines Planzielmietensystems als Extrakt der Gesamtmietenstrategie des Vorstands. Eine näherungsweise Bepreisung von Modernisierungsleistungen setzt weiter die Berücksichtigung von Einheitspreisabkommen und die kostenmäßige Erfassung von Sonderleistungen voraus. Eine einheitlich zu verwendende Investitionsrichtlinie ist zu verabschieden, damit Berechnungen auf gleicher Grundlage und bei einheitlicher Methodik erfolgen. Nur so sind die Vergleichbarkeit und das Spiel mit den Folgewirkungen bei Variation von Annahmen möglich.
Der Portfoliomanager selbst ist Schnittstelle und Empfänger für Informationen aus dem Gesamtunternehmen. Die Güte der Portfolioergebnisse hängt deshalb maßgeblich von seinem Verständnis für Gesamtzusammenhänge, seinem Kommunikationsgeschick und seiner Fähigkeit, komplexe Sachverhalte klar zu strukturieren, ab. Zur Sicherstellung der Funktionsfähigkeit sollten Vorstände nicht nur eine Person exklusiv mit der Steuerungsaufgabe im Portfoliomanagement betrauen. Vertretungsregelungen und Strategiekreise sind notwendig, damit wertvolles Wissen nicht verloren gehen kann.
Spar- und Bauverein eG Dortmund baut gerade eine eigene KI-Strategie mit KI-Richtlinie und KI-Einsatzgebieten innerhalb der Genossenschaft auf. Im zentralen Basistool des Portfoliomanagements wird KI-Intellect als entscheidungsunterstützendes Tool zum Einsatz kommen. Gerade mit Blick auf die Datenvolumina, die Komplexität in der Investitionssteuerung sowie die notwendigen Schnittstellen im Rahmen der IT-Landschaft eignet sich das Portfoliomanagement für eine KI-Flankierung.
Das Dilemma des Bestandshalters
Bei jeder Investitionsanalyse stellt sich die Frage, wie mit Objekten umzugehen ist, bei denen trotz aller Optimierungsbemühungen keine Wirtschaftlichkeit darstellbar ist. Das gleiche gilt für Objekte, die auf Grundlage ihrer Baubeschaffenheit schlichtweg nicht energetisch zu ertüchtigen sind, dh. keine ausreichende CO2-Emissionsreduzierung baulich umsetzbar ist. Diese Objekte werden in einer Investitionsreihenfolge zunächst außer Acht gelassen.
Wohnungsgenossenschaften verzichten überwiegend auf eine nennenswerte Portfoliobereinigung durch Verkauf oder Abriss energetisch schlechter Gebäude. Auf lange Sicht gesehen führt dies aber zu einem Pool an Wohngebäuden, die eine CO2-Neutralität der Gesamtgenossenschaft verhindern. Notwendig wird es also in Wohnungsgenossenschaften werden, dass eine sensible Diskussion in den Gremien begonnen wird, inwieweit auch Desinvestitionsstrategien verfolgt werden, ohne dass die identitätsstiftende Wertelandschaft und das Wohnsicherheitsempfinden der Genossenschaftsmitglieder verloren gehen.
Der Faktor Mensch
Investitionsentscheidungen werden immer auch auf Basis von Erfahrung, aus Gesprächen heraus und aus der Kenntnis über lokale Besonderheiten getroffen. Gerade langjährig tätige Vorstände in kleinen Wohnungsgenossenschaften haben in der Regel dezidierte Kenntnisse über die eigenen Wohnhäuser. Das Portfoliomanagement bietet eine digitale Entscheidungshilfe und Reflektionsmethodik, die eine Versachlichung und Professionalisierung von Investitionsentscheidungen bewirken kann.
Im Mix aus persönlicher Kenntnis bzw. Erfahrung und zeitgemäßer Professionalisierung mittels des Einsatzes digitaler Methoden wird der Schlüssel gesehen, dass eine sinnhafte Investitionssteuerung gelingen kann und zu positivem strategischen Kalkül für Genossenschaften werden kann.
Franz-Bernd Große-Wilde
Der Autor, Franz-Bernd Große-Wilde ist Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eG Dortmund und seit 24 Jahren erfolgreich im Vorstand der Genossenschaft tätig. Er ist weiter Vorstandsvorsitzender des Vereins Wohnen in Genossenschaften e.V. und seit 2014 Vorsitzender des Verbandsrats des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Berlin. Zum 01. April 2025 wechselt Große-Wilde in die Geschäftsführung der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH mit Sitz in Köln.
Keine Fassadendämmung! Keine neuen Heizkörper! Kein Einbau einer Fußbodenheizung! Erhalt der Kastendoppelfenster mit Einfachverglasung und Lippendichtung! Dies beschloss eine Eigentümergemeinschaft, bevor sie 2022 den Austausch ihrer alten Heizungsanlage für ihre Wohnhaus Baujahr 1897 beauftragte. Geht nicht, werden viele jetzt denken.
Und wenn sie nun auch noch hören, dass die alte Gasheizungsanlage nicht gegen eine neue Gasanlage getauscht wurde, sondern am Ende vieler Berechnungen gegen eine geothermische Wärmepumpe, dann dürfen Sie schon hellhörig werden. Auch wir vom Wohnungswirtschaft heute.-Team staunten und wollten mehr wissen. Wir baten Günter Schlusche, Miteigentümer des Gebäudes, um mehr Hintergrund. Lesen Sie in dieser Ausgabe seinen Erfahrungsbericht „Wärmepumpe im Altbau geht doch. Ein Erfahrungsbericht von A bis Z“.
Wenn es um Klimaschutz und bezahlbares Wohnen geht, unterstützt auch die EBZ Business School (FH) die „Initiative Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“. „Die Initiative zeigt eindrucksvoll, dass ein Paradigmenwechsel hin zu einer CO₂-basierten Betrachtung überfällig ist. Ein reines Effizienzdenken reicht nicht aus, um die Klimaziele zu erreichen und gleichzeitig bezahlbares Wohnen zu sichern“, betont Prof. Dr.-Ing. Viktor Grinewitschus, Prorektor für Forschung und Professor für Energiefragen der Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School.
Lesen Sie auch in dieser Ausgabe den Beitrag „Klimaschutz und bezahlbares Wohnen: Wissenschaftler und Wohnungswirtschaft sprechen sich für radikalen Kurswechsel aus“.
„Die kaufmännische Gegenrechnung von Klimaneutralität führt vielfach zu In-solvenzängsten. Gerade deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, die Sinnhaftigkeit von Investitionen im Zeitverlauf zu beleuchten und ganzheitliche Investitionsstrategien in der Langfristbetrachtung und im Quartierszusammenhang aufzustellen,“ schreibt Dipl. Kfm. Franz-Bernd Große-Wilde MRICS in seinem Beitrag „Sinnhafte Investitionssteuerung bei Wohnungsgenossenschaften im Lichte der aktuellen Herausforderungen“. Er ist langjähriger Vorstandsvorsitzender des Spar- und Bauvereins mit Sitz in Dortmund und zeigt nicht nur das Dilemma des Bestandshalters auf, sondern bietet auch Lösungen an.
Februar 2025. Wohnungswirtschaft heute. Ausgabe Nummer 197 ist für Sie bereit, klicken Sie mal rein…..
Beginn der geothermischen Bohrarbeiten 29.6.2023. Foto: Günter Schlusche
Wärmepumpe im Altbau geht nicht. Diesen Satz hört und liest man immer noch von angeblichen Experten aus der Politik, von Energieberatern und in manchen Heizungsfirmen. Glücklicherweise ist die Wissenschaft schon weiter, wie das Fraunhofer-ISE. Eine Wärmepumpe im Altbau sei auf jeden Fall sinnvoll.Auch die Deutsche Energie-Agentur (dena) sieht keine Hindernisse.
Aber wie sieht es in der Praxis aus? Welche Hürden gibt es? Ist es die Technik oder sind es die Behörden? Für Wohnungswirtschaft-Heute.de beschreibt Günter Schlusche den Weg zur Wärmepumpe, die er als Teil einer Eigentümergemeinschaft mit 3 Parteien gegangen ist. Das Wohnhaus ist übrigens 127 Jahre alt.
Der Weg zur Wärmepumpe – Ein Erfahrungsbericht von Günter Schlusche
Ende 2021 stellten wir (Eigentümergemeinschaft mit 3 Parteien) fest, dass die zwei Gasheizungskessel, die vor 30 Jahren im Zuge einer grundlegenden Sanierung unseres Altbaus neu eingebaut worden waren, nicht mehr regulär liefen. Ursache waren Probleme mit der Steuerungstechnik für die Wasserzirkulation.
Allerdings stellte sich eine Reparatur als problematisch heraus, weil die notwendigen Ersatzteile laut Auskunft der Herstellerfirma (Buderus) nicht mehr lieferbar waren. Beide Heizkessel konnten deswegen nur noch im sog. Notbetrieb gefahren werden. Wir entschlossen uns zum Bau einer neuen Heizanlage für das gesamte Haus und holen dafür ein Gutachten für eine Energieberatung bei einem von der Investitionsbank Berlin(IBB) für Berlin zertifizierten Energieberater ein.
Die Erstellung dieses Energiegutachtens wurde vom Bund zu 65 % und vom Land Berlin zu 23 % gefördert, so dass wir selbst nur einen geringen Betrag aufbringen mussten.
Ausgangssituation
Das Haus (Baujahr 1897) verfügt über 3 Wohnungen und eine Arztpraxis mit einer beheizbaren Nutzfläche von insgesamt 438 m² (Wohnen 408 m², Gewerbe 30 m²) und wird z. Zt. von 8 Personen bewohnt. Das Haus wurde in den Jahren 1990-92 grundlegend saniert (einschließlich Erneuerung sämtlicher Strom- und Wasserleitungen und der Heizungsanlagen und mit Dämmmaßnahmen an Dach und Nordostfassade).
Bis September 2023 wurde das Haus von 2 Gas-Heizkesseln beheizt (incl. Warmwasser). Der Kessel 1 diente für die Heizwärmeversorgung von zwei Wohnungen und für die Warmwasserversorgung aller drei Wohnungen und hatte einen Verbrauch von 76.239 kwh in der Heizperiode 9/22 – 9/23. Der Kessel 2 diente für die Heizwärmeversorgung der dritten Wohnung und hatte in der Heizperiode 10/22 bis 10/23 einen Verbrauch von 15.306 kWh. Ziel war es, für das Haus nur noch eine Anlage für Heizung und Warmwasser zu betreiben.
Da wir anfänglich bei der Gasheizung bleiben wollten, holten wir Ende 2021 bzw. Anfang 2022 parallel zur Einschaltung eines Energieberaters auch Angebote von Heizungsbaufirmen für einen neuen Gaskessel ein, die für einen neuen Brennwertkessel (Leistung 45 bis 50 kW, mit Warmwasserspeicher) Preise zwischen 21.000 € und 25.000 € ergaben.
Der von uns gewählte und zertifizierte Energieberater (Reckonergy / DeineEnergie UG Berlin) war ein Betriebswirt, also kein Heizungs- oder Klimatechniker, was anfänglich bei uns gewisse Bedenken hervorrief, die sich im Projektverlauf jedoch als gegenstandslos erweisen sollten. Die Endfassung des Gutachtens lag zwei Monate später, also Mitte Februar 2022 vor und umfasste beeindruckende 120 Seiten, viele davon allerdings als unspezifischer Standardtext mit recht vagen Empfehlungen zur praktischen Umsetzung.
Es bestand aus einer Gebäudeanalyse aller Bauteile, einer Heizlastberechnung, einer Zusammenstellung aller empfohlenen Maßnahmen (incl. Fördermöglichkeiten) sowie einem Sanierungsfahrplan. Das theoretisch erreichbare energetische Ziel aller im Gutachten empfohlenen Maßnahmen wurde in der folgenden Grafik zusammengefasst:
Uns war klar, dass das Gutachten eine Vielzahl von möglichen Maßnahmen benannte, die für unseren Fall zwar grundsätzlich richtig, aber nicht umsetzbar waren, weil sie nicht zum Haus passten bzw. uns finanziell überfordert hätten. In den folgenden Monaten ging es darum, die wirklich sinnvollen Maßnahmen zu benennen und dabei die für unser Haus richtigen Schwerpunkte zu setzen.
Dabei erwiesen sich Beratungen durch unabhängige Experten, Besuche von Fachtagungen (z.B. Berliner Energietage) und von speziellen Fachforen (z.B. Aktionskreis Energie Steglitz-Zehlendorf) sowie Gespräche mit Fachfirmen, bei denen wir Angebote einholten, als sehr hilfreich.
Neue Situation durch die Ukraine-Krise
Wenige Tage nach Eingang des Energiegutachtens trat eine neue Lage ein, die unseren Entscheidungsprozess gravierend beeinflusste: Am 24.2.2022 überfiel Russland die Ukraine, was sehr bald zu einem dramatischen Anstieg der Energiepreise und in der Folge zu starken Einschränkungen und Umstrukturierungen der Gasversorgung Deutschlands führte. Kurz darauf entschieden wir uns, von der Neuinstallation eines Gasheizkessels Abstand zu nehmen und uns auf eine Wärmepumpe als Wärmeerzeuger zu konzentrieren.
Wir selbst sonderten im Lauf der nächsten Monate die folgenden Maßnahmen aus: – Keine Fassadendämmung unseres Altbaus, dessen Stuckfassade wir vor 32 Jahren in Selbsthilfe gemeinsam erneuert hatten – Keine neuen Heizkörper und Heizleitungen, denn diese waren vor 32 Jahren fast vollständig neu eingebaut worden. – Kein Einbau einer Fußbodenheizung, denn dann hätten wir die in allen Wohnungen erneuerten bzw. neu abgezogenen Dielenfußböden entfernen müssen.
Auf dieser Grundlage begannen wir ab März 2022 mit der Angebotseinholung für eine Wärmepumpe auf Basis eines selbst zusammengestellten Leistungsverzeichnisses und suchten nach Firmen, die uns Angebote für den Einbau einer neuen Wärmepumpen-Heizungsanlage machen sollten – alternativ als Luftwärmepumpe oder als geothermische Wärmepumpe. Der Zeitpunkt für die Angebotseinholung war nicht günstig: Viele Firmen waren ausgelastet und die sich schnell aufbauende Gaskrise sorgte für Verunsicherung.
Zudem wollten sich einige Firmen nicht auf zwei Varianten in ihrem Angebot einlassen, sondern gaben nur für die Variante ein Angebot ab, bei der sie über die meiste Erfahrung verfügten, und das war die Luftwärmepumpe. Die Kontakte zu den unterschiedlichen Firmen waren dennoch sehr hilfreich, denn die Aussagen und Kommentare zu ihrem Angebot ergaben viele aufschlussreiche Informationen. Ein Problem waren die Lärmemissionen einer im Außenbereich aufgestellten Luftwärmepumpe. Dazu erhielten wir – je nach angebotenem Hersteller – recht unterschiedliche Informationen, die uns jedoch nicht zufriedenstellten.
Da der Garten von allen Parteien intensiv genutzt wird und der potentielle Aufstellort einer Luftwärmepumpe vor zwei Schlafzimmern lag, wollten wir in diesem Punkt kein Risiko eingehen. Andere Aufstellorte für eine Luftwärmepumpe wie etwa das Dach oder der Keller unseres Hauses schieden wegen der Risiken in Bezug auf Körperschallemissionen und auf die Zu- und Abluftführung aus.
Die Firmen, die für die Variante einer Geothermie-Wärmepumpe in Frage kamen, waren dünn gesät. Zum Glück hatten wir Kenntnis davon, dass in unserer Nachbarschaft bereits vor 8 Jahren eine Geothermie-Heizanlage errichtet worden war und zuverlässig ihren Betrieb versah. Genau diese Firma, die diese Anlage errichtet hatte, gab auch für uns ein Angebot ab, was uns überzeugte. Allerdings war es auch das mit Abstand teuerste Angebot und es blieb das einzige, das eine Geothermie-Wärmepumpe vorsah.
Auch der Energieberater riet uns zu einer Geothermie-Wärmepumpe – trotz unserer Entscheidung, auf wichtige von ihm empfohlene Dämmmaßnahmen zu verzichten. Auf Empfehlung der von uns beauftragten Firma (Fa. Dreßler Brunnen- und Heizungsbau, Potsdam) wurde die gewählte Wärmepumpe etwas grösser dimensioniert.
Genehmigungen und Förderanträge
Nach der Entscheidung für den Bau einer Geothermie-Wärmepumpe stellten wir Anfang Juni 2022 den Antrag auf wasserrechtliche Genehmigung einer solchen „Erdwärmesondenanlage“, also auf Genehmigung der sechs jeweils 99,9 m tiefen Bohrungen, die die von uns beauftragte Firma für die ihr vorgesehene Wärmepumpe als ausreichend dimensioniert angesehen hatte. Den Lageplan für die genaue Platzierung der Bohrungen erstellten wir nach den Vorgaben der zuständigen Senatsverwaltung für Umwelt (SenUMVK) selbst, diese Vorgaben sahen für alle Bohrungen einen Abstand von mind. 2 m zum Haus bzw. zur Nachbargrenze und von 6 m zwischen jeder einzelnen Bohrung vor.
Dies bedeutete eine Beanspruchung von mehr als 50 % der Freiflächen unseres Grundstücks. Nach zweieinhalb Monaten ging uns die wasserrechtliche Erlaubnis zur Durchführung dieser Bohrungen zu. Die Auflagen bezogen sich im Wesentlichen auf die Ausführung der Bohrungen, denn die Bohrlöcher müssen wasserdicht ummantelt sein, damit die in den Bohrleitungen in einem geschlossenen Kreislauf zirkulierende und die Erdwärme aufnehmende Soleflüssigkeit auch im Havariefall keinesfalls mit dem Grundwasser in Kontakt kommen kann.
Ebenfalls Anfang Juni 2022 stellten wir parallel die Förderanträge für die geothermische Heizungsanlage gemäß den Empfehlungen des Energiegutachtens beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und bei der IBB. Für die Antragstellung erforderlich war eine technische Projektbeschreibung des Energieberaters, der Baufirma, das Angebot und eine Erklärung des beauftragten Unternehmens sowie eine Vollmacht bzw. ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft für die Durchführung der Maßnahme. Die ungefähren Förderbeträge hatte der Energieberater bereits auf ca. 55 % der Bausumme geschätzt – je nach Art und Höhe der schließlich anfallenden Kosten.
Die durchweg digitale Antragstellung und -bearbeitung war für uns durchaus eine gewisse Herausforderung. Aber wir erhielten gut zwei Monate später bereits vom BAFA die Bewilligung unseres Antrags für max. 38 % der beantragten Bausumme, während sich die Bewilligung des Antrags durch die IBB aufgrund von Personal- und Haushaltsproblemen bis Ende November 2022 hinzog und auf max. 25 % der Bausumme belief.
Verzögerter Baubeginn, ….
Im August 2022 erteilten wir der Fa. Dreßler den Auftrag, erfuhren aber sehr bald von ihr, dass sich der Ausführungsbeginn aufgrund von Lieferschwierigkeiten und Personalengpässen bis Frühjahr 2023 verzögern würde. Wir waren in die Hochphase des durch den Erdgasstopp ausgelösten Wärmepumpenbooms geraten und es gab kein Zurück mehr. Immerhin wurde in den Zuwendungsbescheiden des BAFA wie auch der IBB eine Frist von 12 Monaten für die Ausführung der bewilligten Maßnahme gewährt, so dass wir ohne Sorge um den Wegfall der Förderung in die Winterpause gehen konnten.
Nur der „Notbetrieb“ für die Gaskessel unserer bestehenden Heizung bereitete uns immer wieder Sorgen, ob wir den Winter warm überstehen würden, doch diese sollten sich zum Glück nicht bewahrheiten. Unsere Kaminöfen halfen in dieser Phase dabei, Spitzenbelastungen der betagten Gaskessel zu mindern.
Da die einzubauende Wärmepumpe (Stiebel Eltron Typ WPE-I 33 H 400 Premium) einen speziellen Stromanschluss mit einer erhöhten Leistung benötigte, musste unser Hausanschluss im Frühjahr 2023 erneuert werden. Die Bewilligung der erhöhten Stromleistung (davon 20,4 kvA für die Wärmepumpe) durch den Stromversorger verlief problemlos und war vor Beginn der Bauarbeiten im Außenbereich abgeschlossen.
Mittlerweile war die bundesweite Diskussion über die Regelungen des Heizungsgesetzes (korrekt: Novelle des Gebäudeenergiegesetzes) voll entbrannt und hatte zu wesentlichen Änderungen des ursprünglichen Gesetzentwurfs geführt. Die Austauschpflicht für bestehende Gas- bzw. Ölheizungen wurde abgemildert, flexibilisiert und zeitlich nach hinten verschoben.
Zudem wurde die Pflicht zur Aufstellung einer kommunalen Wärmeplanung eingeführt, die den Kommunen die Möglichkeit geben soll, je nach örtlichen Bedingungen Vorranggebiete für bestimmte Energieträger bzw. Wärmeversorgungsarten festzulegen. Mit diesen Änderungen wurde das Heizungsgesetz am 8. September 2023 von Bundestag beschlossen – als unsere neue Heizungsanlage kurz vor der Fertigstellung war.
Beginn der geothermischen Bohrarbeiten 29.6.2023. Foto: Günter Schlusche
….aber reibungslose Ausführung
Im Juni 2023 begannen nämlich die Bauarbeiten für die geothermischen Bohrungen auf unserem Grundstück. Dafür wurden ein 1,8 m breites Bohrfahrzeug auf Raupen mit einem ca. 8 m hohen Gestänge, das sich auf dem Grundstück von Bohrloch zu Bohrloch bewegte, sowie ein Kleinbagger benötigt. Die Breite unserer Grundstückszufahrt ließ so ein Fahrzeug gerade noch zu und auch die Lagerung diverser Baumaterialien auf dem Grundstück war möglich. Allerdings wurde mehr als die Hälfte der ca. 420 m² großen Gartenfläche unseres Hauses dafür in Anspruch genommen und aufgegraben bzw. mit Baufahrzeugen befahren.
Die für jede Bohrung benötigte Fläche war mit jeweils ca. 2 m² gar nicht so groß und schloss eine Ringfläche für die wasserdichte Ummantelung jedes Bohrlochs aus einem schnellabbindenden Gipsmörtel (Material Calidutherm) ein. Dazu kamen allerdings noch für jede Bohrung eine Grube zur Vorspülung sowie ein ca. 50 cm breiter Schacht, der in ca. 1 m Tiefe quer durch den Garten verlief und alle Bohrlöcher untereinander bzw. mit der Wärmepumpe im Hauskeller mit je einer Zu- und Ableitung verband. Die von Bohrloch zu Bohrloch in einem geschlossenen System zirkulierende und sich dadurch erwärmende Soleflüssigkeit muss ja zur Wärmepumpe im Kellergeschoss gepumpt werden, wo ihr die Wärme entzogen und in Heizwärme umgewandelt wird.
Pro Bohrung wurden ca. 3 Tage benötigt, dazu kamen die Umsetzung des Geräts und die Leitungsverlegungen, die teilweise nicht in einer offenen Baugrube, sondern unterirdisch durch Kompressor-Durchschuss erfolgten. Außerdem mussten wir eine Bohrversicherung gegen mögliche Havarien bei den Bohrungen abschließen – eine Auflage der Wasserbehörde. Aber es gab weder Havarien noch Störungen im Boden, etwa durch unerwartete Gesteinsschichtungen, durch größere Findlinge oder durch Anomalien des Bodenaufbaus, der fast durchgängig aus feinem grauem Sand bestand. Nach vier Wochen waren die Bauarbeiten im Außenbereich ohne Zwischenfälle abgeschlossen und die Gräben für die vollständig verlegten Bohrungen bzw. Leitungen konnten nach einer Dichtigkeitsprüfung wieder verfüllt werden.
Schacht zur Zusammenführung der Bohrleitungen aus den Bohrlöchern 21.7.2023. Foto: Günter Schlusche
Nach einer erneuten Pause von 6 Wochen erhielten wir von der Baufirma die gute Nachricht, daß alle für den Einbau im Hausanschlusskeller benötigten Bauteile der Wärmepumpenanlage vollständig ausgeliefert waren und eingebaut werden konnten. Der Einbau selbst nahm nur zwei Wochen in Anspruch und war Ende September abgeschlossen. Nach einer Einweisung ging die Wärmepumpe rechtzeitig vor Beginn der Heizperiode 2023/24 in Betrieb und hat bis heute – abgesehen vom Austausch einer Platine im Steuerungsmodul und von geringfügigen Nachjustierungen – einwandfrei funktioniert.
Abruf der Fördermittel
Bereits Anfang September 2023 hatten wir mit der Wiederherstellung des durch die Bauarbeiten arg strapazierten Gartens begonnen, das aufgewühlte Gelände planiert und neuen Mutterboden aufgebracht. Mitte Oktober nahmen wir die wesentlichen Ersatzpflanzungen vor und schon Ende Oktober konnte man im Außenbereich von den Bauarbeiten optisch nichts mehr bemerken.
Nachdem alle Rechnungen eingegangen und von uns bezahlt waren, stand nun der Abruf der Fördermittel bevor. Dafür reichten wir alle Rechnungen, auch die für den Umbau des Hausstromanschlusses und für die Wiederherstellung bzw. Neubepflanzung des Gartens nach Vorprüfung bzw. Vorlage eines Technischen Projektnachweises durch den Energieberater bei den zwei Fördergebern ein. Das BAFA reagierte recht schnell und nach nur einem Monat, also noch vor Weihnachten 2023 war der Förderbetrag des BAFA (ca. 35 % der Gesamtkosten) auf unserem Konto. Bei der IBB dauerte es drei Monate länger, bis deren Förderbetrag (ca. 24 % der Gesamtkosten) ausgezahlt worden war. Somit waren 59 % der Gesamtkosten gefördert worden, wir selbst hatten einen Anteil von 41 % der Gesamtkosten finanziert und die gesamte Maßnahme war innerhalb von 1 ½ Jahren abgewickelt worden – für uns ein schönes Ergebnis.
Auswertung
Nachdem nun die erste Heizperiode von Ende September 2023 bis Ende September 2024 hinter uns liegt und abgerechnet wurde, können wir folgendes feststellen: Wir haben für den einjährigen Betrieb der Wärmepumpe in der Heizperiode 2023/24 (Heizkosten und Warmwasser) insgesamt 6.701,26 € Stromkosten gezahlt, das sind 47,2 % der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten für das Haus im Jahr 2022/23. Während der Verbrauch beider Gasheizungen incl Warmwasser von September 2022 bis September 2023 ca. 91.515 kWh betrug, lag der Stromverbrauch für das Haus vom 20.9.2023 bis zum 27.9.2024 bei 20.700 kWh*. Das bedeutet eine Reduzierung auf 22,6 % und das ist ein großartiges Ergebnis – nicht nur in energiepolitischer, sondern auch in betriebswirtschaftlicher Hinsicht.
*Anmerkung Im Jahr 2024 hat unsere hauseigene Photovoltaikanlage 4.044 kWh Strom produziert, der aufgrund unseres bis Ende 2032 laufenden Einspeisevertrags mit der Stromnetz Berlin GmbH für 18,92 ct/kWh an diese verkauft wird.
Behauptungen über Wärmepumpen, die wir widerlegen können:
Wärmepumpen verursachen Lärm und Vibrationen.
Diese Aussage gilt allenfalls für Luft-Wärmepumpen. Unsere Geothermie-Wärmepumpe ist akustisch kaum wahrnehmbar, wahrscheinlich weniger laut als die vorher installierte Gasheizung und verursacht keine Vibrationen
Wärmepumpen funktionieren nur im Neubau.
Unsere Wärmepumpe steht im Keller eines 127 Jahre alten Altbaus mit der damals üblichen Mauerwerkskonstruktion (Stärke des Außenmauerwerks: 56/42/28 cm) und mit Holzbalkendecken, der vor 33 Jahren grundlegend erneuert wurde. Dabei wurde nur die flächenmäßig kleinste Außenwand, nämlich die fensterlose Brandwand zum Nachbargrundstück nach den damals gültigen Standards gedämmt.
Wärmepumpen funktionieren nur in Gebäuden mit Wärmedämmung und Isolierglasfenstern.
Dieser Altbau behielt seine Stuckfassade und erhielt keine zusätzliche Wärmedämmung – außer den vor 33 Jahren durchgeführten Dämmmassnahmen an der Brandwand und in den Dachschrägen. Ca. 80 % der Fenster wurden vor 33 Jahren in den Wohnungen als neue Kastendoppelfenster mit Einfachverglasung und Lippendichtung in jedem Flügel eingebaut, sind in sehr gutem Zustand und wurden beibehalten. Ca. 20 % der bestehenden Kastendoppelfenster sind ca. 50 Jahre alt, gut instandgehalten und wurden ebenfalls beibehalten.
Wenn eine Wärmepumpe installiert wird, muss alles raus.
Alle im Haus installierten Heizkörper mit einem Alter von 32 bzw. 45 Jahren blieben erhalten und wurden nicht durch neue bzw. größere Heizkörper ersetzt. Auch das Heizwasserverteilsystem (außer der Heizwasserpumpe) bliebt erhalten, die Vorlauftemperatur im Heizsystem wurde geringfügig abgesenkt. Die im gesamten Haus vorhandenen Dielenfußböden blieben erhalten, eine Fußbodenheizung existiert im ganzen Haus nicht.
Weitere Missverständnisse:
Das Energiegutachten beantwortet alle Fragen
Ein Energiegutachten ist eine Analyse des energetischen Zustands eines Gebäudes, beantwortet aber nicht die Frage, was die Eigentümer tun wollen und was zuerst getan werden muss. Es zeigt alternative Lösungen auf und hilft bei der Abwägung, ersetzt aber nicht die Wahl der Prioritäten: Es entbindet nicht von einem gewissen Sachverstand, der notwendig ist, um zu einer Entscheidung zu kommen. Zudem muss man wissen, dass der Förderdschungel sehr schwer durchschaubar ist und sich ständig ändert.
Der Eigentümer muss nichts machen
Der Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft muss jederzeit handlungsfähig sein und sollte auch ein Mindestmaß von technischem Sachverstand haben. Gerade in den ersten Phasen geht es immer darum, Entscheidungen zu treffen, die durchaus Konsequenzen haben können v.a. in finanzieller Hinsicht. Die Abwicklung der Förderanträge bleibt in jedem Fall in der Hand der Eigentümer. Der Energieberater und auch das mit der Durchführung beauftragte Unternehmen liefern aber wichtige Dokumente für die Bearbeitung des Förderantrags.
Ein Problem der ostdeutschen Wohnungsunternehmen sind die aus der Wendezeit stammenden DDR-Altschulden. Trotz dieser Belastung mussten in den Folgejahren bei extrem niedrigen Mieten auch diese Bestände modernisiert werden. Foto: Peter Hitpaß
Die Union will Ämter streichen und deshalb künftig auf den Ostbeauftragten der Bundesregierung verzichten. Im 35. Jahr der deutschen Wiedervereinigung mache das Amt keinen Sinn mehr, heißt es aus der CDU/CSU-Bundestagfraktion. Es gebe auch im Westen Deutschlands strukturschwache Regionen, die die Aufmerksamkeit der Bundesregierung benötigten.
Das Amt des Ostbeauftragten gibt es seit 2021 und hat der SPD-Politiker Carsten Schneider inne.
Dazu erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW):
„Grundsätzlich halten wir das Amt des Ostbeauftragten für sinnvoll und wünschen uns, dass es bei der künftigen Bundesregierung erhalten bleibt. Es gibt spezifisch ostdeutsche Probleme, die an die Bundesregierung adressiert und von dieser gelöst werden müssen. Entscheidend ist natürlich, dass der Ostbeauftragte nicht nur so heißt, sondern sich wirklich um die ostdeutschen Bundesländer kümmert.“
Dem VNW gehören 149 am Gemeinwohl orientierte Wohnungsunternehmen aus Mecklenburg-Vorpommern an. Sie vermieten in dem Bundesland 301.000 Wohnungen zu einer monatlichen Bestandsmiete von durchschnittlich 5,67 Euro pro Quadratmeter. Mehr als jede zweite Mietwohnung in Mecklenburg-Vorpommern – 53 Prozent – wird von einem VNW-Unternehmen angeboten.
Nach wie vor mehr als 100 Millionen Euro DDR-Altschulden
„Ein spezifisches Problem der ostdeutschen Wohnungsunternehmen sind die aus der Wendezeit stammenden DDR-Altschulden“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Diese Schulden waren zu DDR-Zeiten von den Städten, Kreisen und Bezirken auch für den Bau von Straßen, Schulen oder Kindergärten aufgenommen worden und wurden im Zuge der deutschen Wiedervereinigung den sozialen Vermietern aufgebürdet.“
Mecklenburg-Vorpommern habe zwar als einziges ostdeutsches Bundesland eine Regelung für die Übernahme der Altschulden von kommunalen Unternehmen gefunden, so der VNW-Direktor. „Die zahlreichen Wohnungsbaugenossenschaften, die ebenso für niedrige Mieten und damit den sozialen Frieden in unserem Land sorgen, gingen jedoch leer aus. Derzeit lasten Altschulden in Höhe von rund 110 Millionen Euro auf den im VNW organisierten Genossenschaften.“
Auch wenn der bisherige Amtsinhaber sich nicht um die Probleme der gemeinwohlorientierten Vermieter und damit auch nicht um die wichtige soziale Frage des bezahlbaren Wohnens gekümmert hat, ist das Amt sinnvoll. Die neue Bundesregierung muss endlich eine Lösung für die DDR-Altschuldenproblematik finden.
VNW-Direktor Andreas Breitner
Die sozialen Vermieter hätten mit großer Enttäuschung zur Kenntnis nehmen müssen, dass den Ostbeauftragten der Bundesregierung, Carsten Schneider, dieses Problem nicht interessiere, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „So wurden mehrere geplante Treffen abgesagt. Und von einer Initiative, dieses Problem auf Bundesebene anzugehen, ist mir auch nichts bekannt. Die Bundesregierung macht sich hier auf Kosten von Mieterinnen und Mieter einen schlanken Fuß.“
Das Geld aus der Schuldentilgung fehlt bei Energiewende
Die Brisanz der DDR-Altschulden ergibt sich aus den Herausforderungen, vor denen Wohnungsunternehmen im Rahmen der Energiewende stehen. „Um den Ausstoß klimaschädlicher Emissionen zu mindern, müssen unsere Betriebe in den kommenden Jahren viel Geld investieren. Da ist es mehr als ärgerlich, wenn den Unternehmen wertvolle Finanzmittel aus der Tasche gezogen werden, um Schulden zu begleichen, die sie nicht zu verantworten haben“, sagt Andreas Breitner. „Letzten Ende müssten die Mieterinnen und Mieter der Genossenschaften, „die es ohnehin nicht so dicke haben, diese Kosten über ihre Wohnkosten tragen. Was daran gerecht und sozial sein soll, erschließt sich mir nicht.“
Der VNW-Direktor erwartet von der künftigen Bundesregierung, einen Weg zu finden, auch Wohnungsbaugenossenschaften von dieser Bürde zu befreien. „Wer eine erfolgreiche Energiewende undbezahlbares Wohnen will, der muss die sozialen Vermieter auch die Lage versetzen, diese Ziele umzusetzen.
Die Übernahme von DDR-Altschulden käme einer sinnvollen Wirtschaftsförderung gleich. Profitieren würden Mieterinnen und Mieter, aber auch die vielen Handwerks- und Bauunternehmen vor Ort. Vor allem im ländlichen Raum gehören die sozialen Vermieter zu den wenigen wirtschaftlichen Ankern.“
Die von einer Expertenkommission ins Leben gerufene „Initiative Praxispfad zur CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ findet breite Zustimmung bei den Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftlern der EBZ Business School (FH). Die Professorinnen und Professoren der Hochschule bewerten die Initiative als zukunftsweisenden Ansatz, um Klimaschutz und bezahlbares Wohnen in Einklang zu bringen. Sie ergänzen die Vorschläge der Initiative durch weitere entscheidende Faktoren, die für eine erfolgreiche Umsetzung unerlässlich sind.
„Die Initiative zeigt eindrucksvoll, dass ein Paradigmenwechsel hin zu einer CO₂-basierten Betrachtung überfällig ist. Ein reines Effizienzdenken reicht nicht aus, um die Klimaziele zu erreichen und gleichzeitig bezahlbares Wohnen zu sichern“, betont Prof. Dr.-Ing. Viktor Grinewitschus, Prorektor für Forschung und Professor für Energiefragen der Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School.
In ihrer Stellungnahme heben die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler der Hochschule besonders die Rolle smarter Gebäudetechnik, Mieterstromprojekte und datenbasierter Betriebsführung hervor. Diese Technologien und Ansätze haben das Potenzial, die CO₂-Bilanz im Gebäudesektor signifikant zu verbessern. Die EBZ Business School (FH) hat die Wirksamkeit solcher Maßnahmen in zahlreichen Forschungsprojekten untersucht.
Auch die Digitalisierung der Wärme- und Energieversorgung sowie die stärkere Einbindung der Wohnungswirtschaft in Quartierslösungen werden als zentrale Bausteine für den Wandel benannt.
„Der Paradigmenwechsel wird jedoch nur dann gelingen, wenn neben der technischen Transformation auch in die Ausbildung von Fach- und Führungskräften investiert wird“, ergänzt Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ. „Diese benötigen fundiertes kaufmännisches und technisches Wissen, um Klimaschutzmaßnahmen als integrierte Systemlösungen zu verstehen und umzusetzen.“
