Allein der politische Wille baut nicht die dringend benötigten Wohnungen

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Allein der politische Wille baut nicht die benötigten Wohnungen — Hauptgeschäftsführer der BAUINDUSTRIE Tim-Oliver Müller. Fot: Bollhorst HOB

„Nach den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres müssen wir eine gedämpfte Bilanz für den Wohnungsbau ziehen. Denn der enorme Wohnungsmangel in Ballungsgebieten und ihrem Umland hält trotz hohem Bedarf weiter an. Die Zahlen sprechen hier eine deutliche Sprache“, so kommentiert der Hauptgeschäftsführer der BAUINDUSTRIE, Tim-Oliver Müller, die vom Statistischen Bundesamt bekanntgegebenen Genehmigungszahlen für den Juni.

Zwar wurde im ersten Halbjahr 2025 das Ergebnis des Vorjahreszeitraums mit 110.000 Wohnungen im Neu- und Umbau (Wohn- und Nichtwohngebäude) um 2,9 Prozent überschritten (Juni: + 7,9 Prozent). Doch ein genauer Blick zeige, dass die Entwicklung in den Segmenten unterschiedlich ausfalle.

Die Baugenehmigungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern habe zwar mit rund 21.300 (+ 14,1 Prozent) im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen positiven Trend (auf niedrigem Niveau) verzeichnet. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Zweifamilienhäusern war allerdings von Januar bis Juni 2025 um 8,3 Prozent auf 6.000 rückläufig.

Das wichtigste Segment für die Wohnungsversorgung der Bevölkerung sei der Bau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, auf den zwei Drittel des Neubaus entfielen. Hier habe sich das Genehmigungsvolumen im ersten Halbjahr 2025 nur auf rund 57.300 Wohnungen (+ 0,1 Prozent) gegenüber dem Vorjahreszeitraum stabilisiert, nachdem bereits zwischen 2021 und 2024 ein Rückgang um mehr als 40 Prozent verzeichnet wurde. Im Zangengriff weiterhin hoher Zinsen und Baukosten springe der Wohnungsbau auch bisher nicht an.

„Die neue Bundesregierung unterstreicht mit dem „Bau-Turbo“ zur beschleunigten Aufstellung von Bebauungsplänen in den Kommunen ihren guten Willen, neuen Wohnraum zu schaffen. Doch allein der politische Wille baut noch keine Wohnung. Im zweiten Halbjahr muss die Bundesregierung deshalb dringend einen Maßnahmenplan zur Umsetzung der weiteren Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag vorlegen. Denn alles, was nicht 2025 angestoßen wird, hat für den Wohnungsbaumarkt kaum noch einen Effekt in dieser Legislaturperiode.

Schließlich kann die Wohnungsknappheit in Deutschland nur durch einen großen Mix an Maßnahmen bekämpft werden. Dazu gehören insbesondere der Abbau von lähmender Regulatorik und Bürokratie, die Schaffung einer effektiven Förderkulisse sowie die Vereinfachung von Planungs- und Genehmigungsverfahren“, ergänzt Müller. Wurden 2011 in den sieben A-Städten noch 5,850 Millionen Quadratmeter Bauland verkauft, waren es 2024 mit 1,633 Millionen nur noch rund ein Viertel. „Eines der größten Hemmnisse für die Ausweitung des Wohnungsbaus ist – vor allem in den Ballungsgebieten – das nicht ausreichend zur Verfügung stehende und zu teure Bauland.“

PV auf jedem Dach? Fünf Erfolgsfaktoren für Energieprojekte in der Wohnungswirtschaft

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Gerd Warda

PV auf jedem Dach? Fünf Erfolgsfaktoren für Energieprojekte — Magdalena Strasburger baut nachhaltig Brücken zwischen der Immobilien- und Energiewirtschaft. Foto @ Handelsblatt Tagung Zukunftsplan Immobilien/Dietmar Gust

Von Magdalena Strasburger

Photovoltaik (PV) auf Wohngebäuden wird nicht nur gefordert, sondern zunehmend erwartet: Gesetzgeber, Mieter und Gesellschafter ziehen hier an einem Strang. Doch viele Projekte scheitern oder stagnieren, bevor das erste Modul montiert ist.

In meiner Arbeit mit Wohnungsunternehmen sehe ich immer wieder die gleichen Stolpersteine, aber auch wiederkehrende Erfolgsrezepte. Werden bestimmte Grundlagen beachtet, lassen sich Energieprojekte realistisch, wirtschaftlich und sozialverträglich umsetzen:

Klare Zieldefinition statt Aktionismus

Ein Projekt kann nur dann erfolgreich sein, wenn klar ist, welchem Zweck es dienen soll. Die Motive reichen von CO₂-Reduktion und langfristiger wirtschaftlicher Unabhängigkeit bis hin zu Imagepflege und ESG-Vorgaben. Doch allzu oft starten Projekte, ohne dass dieses Ziel intern sauber abgestimmt wurde. Dann verzetteln sich die Beteiligten zwischen Förderrecherche, Vertragsentwürfen und Technikfragen, ohne zu wissen, in welche Richtung sie eigentlich arbeiten.

Deshalb gilt es im erste Schritt immer zu definieren was das Projekt leisten soll und was keine so hohe Priorität hat. Wer Rendite erzielen möchte, plant anders als jemand, der PV möglichst unkompliziert auf möglichst vielen Dächern installieren will.

Wirtschaftlichkeit realistisch betrachten

Wirtschaftlichkeit ist ein sensibles Thema. Zu viele Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen basieren auf idealisierten Eigenverbrauchsquoten und optimistischen Installationskosten. Auch wer davon ausgeht, dass Fördermittel sicher fließen, riskiert böse Überraschungen.

Hinzu kommt, dass Themen wie Stromsteuer, Gewerbesteuerrisiko oder die Anforderungen der Marktkommunikation oft unterschätzt werden. Insbesondere die Einbindung von Messstellenbetreibern und Netzbetreibern kann organisatorisch und finanziell zur Herausforderung werden. Der Aufwand entsteht nicht erst beim Betrieb, sondern bereits in der Konzeptionsphase. Deshalb lohnt sich ein nüchterner Blick auf den Business Case!

Technische Machbarkeit prüfen

Leider ist nicht jedes Dach für Solar geeignet. Das klingt banal, wird in der Praxis aber oft verdrängt. Ob Statik, Verschattung, Elektroinstallation oder Zählerstandort, all diese Faktoren entscheiden über die Machbarkeit und die Kosten. Projekte, die ohne eine gründliche technische Vorprüfung starten, erleben häufig Rückschläge, weil beispielsweise Kabelwege nicht vorgesehen wurden, der Keller feucht ist oder der Wechselrichter keinen Platz findet.

Ein realistischer Gebäudecheck des Bestandes spart Zeit und Geld und schafft intern Vertrauen in das Projekt. Wer dagegen zu schnell in die Umsetzung geht, riskiert Frustration.

Kommunikation ist der unterschätzte Erfolgsfaktor

Technik ist wichtig, doch Kommunikation ist entscheidend! Gerade bei Mieterstromprojekten im Bastand zeigt sich: Wenn Mieter nicht frühzeitig eingebunden werden, kann selbst das technisch perfekte Projekt scheitern. Informationsmaterialien, persönliche Ansprechpartner:innen und transparente Zeitpläne helfen dabei, Akzeptanz zu schaffen. Dasselbe gilt intern. Hausmeisterdienste, Verwaltungsmitarbeitende und Projektbeteiligte müssen alle wissen, was wann passiert und warum.

Auch die Kommunikation mit Externen muss stimmen. Wer hier zu spät oder unklar kommuniziert, mit Netzbetreiber, Dienstleistern oder Partnern, riskiert Zeitverzug oder Doppelarbeit. Ein häufiger Fehler ist es, Projekte zu lange intern zu entwickeln und dann mit dem Anspruch „Jetzt muss alles schnell gehen“ an die Umsetzung zu gehen. Erfolgreiche Projekte haben eine klare und regemelmäßige Kommunikation aller Stakeholder.

Mit dem richtigen Partner starten

Gerade kleinere Wohnungsunternehmen müssen Energieprojekte nicht allein stemmen. Die Zusammenarbeit mit spezialisierten Partnern ist sinnvoll!

Dabei kommt der Auswahl des Partners eine entscheidende Rolle zu. Es geht nicht nur um Preis, sondern auch um Haltung, Erfahrung und die Bereitschaft, Wissen zu teilen. Nur so wird aus dem ersten Projekt eine Strategie und aus dieser ein wiederholbares Modell.

Nach der Auswahl des passenden Partners, sollte zunächst mit einem Pilotprojekt gestartet werden. Hier können Erfahrungen gesammelt werden, die dann Schrittweise auf des gesamten Bestand angewendet werden.

Wir haben mit einem strukturierten Fahrplan gute Erfahrungen gesammelt: In der Initiierungsphase werden Bedarfe geklärt, Wissen aufgebaut und erste Strategien entwickelt. In der Planungsphase steht die Machbarkeitsanalyse (was) im Vordergrund, gefolgt von Modellkonzeption (wie) und Partnerwahl (wer/mit wem). Erst dann beginnt die Umsetzungsphase und wird von einem aktivem Stakeholdermanagement begleitet. In der Abschlussphase erfolgen die formelle Übergabe, die Dokumentation und eine Bewertung.

Magdalena Strasburger ist mit ihrem Beratungsunternehmen Strasburgerenergie energie|technologie seit über 10 Jahre in der Welt der Energie unterwegs. Sie baut nachhaltig Brücken zwischen der Immobilien- und Energiewirtschaft. Ihr besonderes Augenmerk liegt auf dem Mieterstrom.

Magdalena Strasburger // Strasburger ET GmbH // office@strasburger-et.de // http://www.strasburger-et.de/

Zustimmungsvorbehalte sind in Erbbaurechtsverträgen Standard

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Gerd Warda

Zustimmungsvorbehalte sind in Erbbaurechtsverträgen Standard — Zustimmungsvorbehalt. In den meisten Erbbaurechtsverträgen ist diese Möglichkeit vorgesehen – etwa beim Verkauf oder der Belastung des Erbbaurechts. Foto: Wohnungswirtschaft heute. Gerd Warda

Mit einem Zustimmungsvorbehalt sichern sich Erbbaurechtsgeber ein Mitspracherecht bei bestimmten Vorgängen, die ihr Grundstück betreffen. In den allermeisten Erbbaurechtsverträgen ist diese Möglichkeit vorgesehen – etwa beim Verkauf oder der Belastung des Erbbaurechts. Das zeigt eine aktuelle Umfrage des Deutschen Erbbaurechtsverbands.

156 Erbbaurechtsgeber hat der Deutsche Erbbaurechtsverband für seinen aktuellen „Erbbaurechtsmonitor“ befragt. Bei den meisten Teilnehmern handelte es sich um Kommunen, Kirchen und kirchliche Stiftungen.

95 Prozent der Befragten sagen, dass ihre Verträge üblicherweise Zustimmungsvorbehalte beim Verkauf des Erbbaurechts an einen Dritten vorsehen. 87 Prozent verlangen eine Zustimmung bei Belastung durch eine Bank. 72 Prozent möchten bei einer Umnutzung der Immobilie vorab befragt werden. Andere Zustimmungsvorbehalte sind nur in 18 Prozent der Verträge vorgesehen.

Bildquelle: Deutscher Erbbaurechtsverband / Canva

Mitspracherecht bei weitreichenden Ereignissen

„Ein Zustimmungsvorbehalt verpflichtet den Erbbaurechtsnehmer dazu, für bestimmte Handlungen die Erlaubnis des Grundstückseigentümers einzuholen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Nutzung des Grundstücks im Sinne des Erbbaurechtsgebers erfolgt. Es ist verständlich, dass dieser bei so weitreichenden Ereignissen wie dem Verkauf, der Belastung durch die Bank oder einer Umnutzung der Immobilie gefragt werden möchte“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands.

„Andererseits raten wir zu partnerschaftlichen Verträgen, die dem Erbbaurechtsnehmer möglichst viele Freiheiten lassen. Insofern ist es positiv zu bewerten, dass die meisten Erbbaurechtsgeber üblicherweise keine weiteren Zustimmungsvorbehalte in ihren Verträgen vorsehen. Man sollte also die Zustimmungsvorbehalte auch auf das nötigste Maß beschränken.“

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. wurde 2013 gegründet. Er ist ein Zusammenschluss aus namhaften Erbbaurechtsausgebern, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren, sowie Dienstleistern der Branche. Der Deutsche Erbbaurechtsverband vertritt die Interessen der Erbbaurechtsgeber in Deutschland gegenüber Öffentlichkeit, Medien, Politik und Verwaltung und versteht sich als universeller Ansprechpartner zum Thema Erbbaurecht. Er ist unabhängig, parteipolitisch neutral und nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgerichtet. Der Präsident des Verbandes ist Ingo Strugalla. Geschäftsführer ist Dr. Matthias Nagel. www.erbbaurechtsverband.de

Lesen Sie auch Erbbaurechte: Das gehört in den Vertrag.

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverband

IVD fordert Investitionssicherheit für die Transformation im Gebäudebestand

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Gerd Warda

IVD fordert Investitionssicherheit für die Transformation im Bestand — Die Modernisierung des Gebäudebestands ist eine der größten Aufgaben unserer Zeit. Ob Hausverwaltungen oder Eigentümer – alle sind sich der Herausforderungen bewusst. Aber zur erfolgreichen Umsetzung sind verlässliche Rahmenbedingungen und wirksame Investitionsanreize nötig, sagt IVD-Vizepräsident Markus Jugan. Bild: IVD

Die Modernisierung des Gebäudebestands ist eine der größten Aufgaben unserer Zeit. „Ob Hausverwaltungen oder Eigentümer – alle sind sich der Herausforderungen bewusst. Doch ohne verlässliche Rahmenbedingungen und wirksame Investitionsanreize droht die notwendige Transformation zu einer klimafreundlichen Energieversorgung im Gebäudebestand zum Rohrkrepierer zu werden“, erklärt Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland IVD.

Eine aktuelle Umfrage des IVD unter seinen Mitgliedern aus dem Bereich der Immobilienverwaltung zeigt, dass es bei den Verwaltungen ein starkes Bewusstsein für die Notwendigkeit von Effizienzsteigerungen und den Einsatz erneuerbarer Energien gibt, gleichzeitig aber hohe Investitionskosten, Planungsunsicherheit und Bedenken bei Eigentümern und Mietern vielerorts konkrete Schritte verhindern.

Künftig Technologiemix bei Wärmeversorgung

Mit rund 70 Prozent dominiert die Gasheizung nach wie vor die Bestände. Wärmepumpen spielen aktuell mit lediglich vier Prozent noch eine Nebenrolle. Für die Zukunft setzen die Verwaltungen im Auftrag der Eigentümer einen Technologiemix um: In zwei Dritteln der Bestände ist geplant, dass auch weiterhin einzelne Gasheizungen eingebaut werden sollen, obwohl neue Gasheizungen in Zukunft schrittweise erneuerbare Gase verwenden müssen.

Mehr als die Hälfte plant den Anschluss einzelner Objekte an Wärmenetze, und in fast jedem zweiten Bestand ist der Einsatz von Wärmepumpen vorgesehen.

Hürden bei der Umsetzung von mehr Gebäudeeffizienz

Gefragt nach den Prioritäten bei den Maßnahmen zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands, setzen die Verwaltungen besonders auf die Verbesserung der Gebäudeeffizienz: Knapp 60 Prozent nennen diesen Ansatz als vorrangige Maßnahme.

Rund die Hälfte setzt zudem auf erneuerbare Energieerzeugung direkt an den Gebäuden, etwa Photovoltaik oder Solarthermie. Ebenso viele Verwaltungen planen mit Wärmenetzen. Deutlich unterrepräsentiert sind Investitionsplanungen in Gebäudeautomation, die nur in weniger als fünf Prozent der verwalteten Bestände eine Rolle spielen werden.

Dem Investitionswillen der Eigentümer stehen erhebliche Hemmnisse gegenüber: Drei Viertel der Verwaltungen sehen die hohen Anfangsinvestitionen als größte Hürde, fast die Hälfte beklagt Planungsunsicherheit. Diese Faktoren führen bei jedem dritten Vorhaben zu erheblichen Widerständen seitens der Wohnungseigentümer oder Mieter.

Dezentrale Lösungen bevorzugt

Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen stehen vor der Frage, ob künftig zentrale oder dezentrale Lösungen gewählt werden. Wo bereits entschieden wurde, entfallen 18 Prozent auf zentrale Lösungen und 37 Prozent auf dezentrale. In 45 Prozent der Fälle steht die Entscheidung hingegen noch aus.

Fernablesung fast Standard – unterjährige Verbrauchsinformation oft ungenutzt

Fernablesbare Erfassungsgeräte sind inzwischen in fast 90 Prozent der Bestände flächendeckend oder überwiegend installiert. Deren Ablesung erfolgt zu fast 90 Prozent über Messdienstleister. Allerdings wird die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) trotz technischer Voraussetzungen oft nicht genutzt: In rund 20 Prozent der Fälle wird sie gar nicht, in 40 Prozent teilweise und in weiteren 40 Prozent vollständig bereitgestellt.

Grund dafür scheinen Zweifel an deren Mehrwert zu sein: Die Hausverwaltungen erkennen bei Mietern und Eigentümern wenig Interesse an dem Reporting, das den hohen Aufwand rechtfertigen würde.

Smart Meter-Ausbau hinkt hinterher

Noch deutlicher zeigt sich der Rückstand bei Smart Metern: Lediglich drei Prozent der Bestände sind vollständig ausgestattet, weitere 40 Prozent zumindest teilweise. In knapp einem Viertel der Liegenschaften ist die Einführung von Smart Metern nicht einmal geplant. Damit bleibt Deutschland beim Smart Metering weit hinter anderen europäischen Ländern zurück.

Stephen Paul

Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der immobilienwirtschaftlichen Beratungs- und Dienstleistungsberufe. Der Verband vereint rund 6.200 mittelständische Mitgliedsunternehmen. Die Immobilienverwalter im IVD betreuen rund 3,5 Millionen Einheiten. Von Immobilienmaklern werden jährlich rund 40 Prozent aller Immobilientransaktionen mit einem Volumen von 95 Milliarden Euro beraten. Damit setzen Makler jährlich über 405.000 Vermittlungen von Kauf- und Vermietungsobjekten um. Die Immobilien-Sachverständigen im IVD werden als hochqualifizierte Experten herangezogen, wenn es um die fundierte Ermittlung des Immobilienwertes geht. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen auch Bauträger, Finanzdienstleister und weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Die Aufnahme in den IVD Bundesverband erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Der Verband ist im Jahr 2004 aus einer Verschmelzung des ehemaligen RDM und VDM hervorgegangen. www.ivd.net

Property Index 2025: Deutsche Wohnimmobilien unter Druck – München bleibt teuer, Nachfrage verlagert sich ins Umland

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Gerd Warda

Screenshot 2025-09-08 at 20-18-55 Deloitte-Property-Index-2025 — Grafik: Titel Deloitte Property Index 2025

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt sich 2025 weiterhin angespannt. Zwar stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis bundesweit wieder auf 4.800 Euro – nach einem Rückgang im Vorjahr auf 4.700 Euro –, doch die regionalen Unterschiede sind enorm.

Trotz eines leichten Preisrückgangs gegenüber dem Vorjahr bleibt das Niveau in den Kernmärkten weiterhin hoch – auch im europäischen Vergleich: Deutschlands teuerste Immobilienstadt München rangiert auf Platz zwei der teuersten Städte Europas, so der aktuelle Property Index von Deloitte, der Daten aus 77 Städten in 28 europäischen Ländern analysiert.

Mieten verteuern sich vor allem in Ballungsräumen

Auch die Mietpreise steigen weiter. In München zahlen Mieter mittlerweile 21,9 Euro pro Quadratmeter – das ist der höchste Wert in Deutschland und Platz 13 im europäischen Vergleich. Es folgen Frankfurt (18,5 Euro/qm), Berlin (18,4 Euro/qm) und Hamburg (16,1 Euro/qm). Insgesamt legten die Mieten in deutschen Großstädten durchschnittlich um gut einen Euro pro Quadratmeter zu.

„Unsere Analyse zeigt, dass der deutsche Immobilienmarkt weiterhin von strukturellen Herausforderungen geprägt ist“, erklärt Michael Müller, Partner bei Deloitte und Sektorleiter Real Estate. „Die Nachfrage verlagert sich angesichts des enormen großstädtischen Preisniveaus zunehmend in das Umland.“

Günstiger Wohnraum bleibt Mangelware

Besonders betroffen sind die Ballungsräume, in denen die Kombination aus hoher Nachfrage, begrenzten Bauflächen und teurer Finanzierung den Markt belastet. Neubauprojekte stagnieren oder verzeichnen Preisrückgänge, da Käufer angesichts hoher Zinsen und Baukosten zurückhaltender agieren. Gleichzeitig bleibt günstiger Wohnraum Mangelware – insbesondere in Städten wie Berlin, München und Frankfurt.

Trotz dieser Herausforderungen zeigt sich ein vorsichtiger Optimismus. „Die Krise, die die Immobilienbranche in den vergangenen vier Jahren durch verschiedenste Faktoren durchgemacht hat, scheint zu enden“, so Müller weiter. „Die Zinsen normalisieren sich, auch die Energie- und Materialkosten lassen sich wieder seriös kalkulieren, das Immobilien-Preistief in Mitteleuropa wurde letztes Jahr erreicht – der Markt geht wieder aufwärts.“

Starkes Preisgefälle in Europa

Außerhalb Deutschlands zeigt der Property Index teils zweistellige Zuwachsraten: In Polen (+19,3%), Albanien (+16,5%) und Bosnien-Herzegowina (+12,7%) stiegen die Wohnimmobilienpreise besonders stark. In Luxemburg City kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 11.074 Euro, bei Mieten liegt die Stadt mit gut 43 Euro/qm europaweit an der Spitze. In der Türkei hingegen sanken die Preise infolge hoher Inflation um 12 Prozent, während sie in Kroatien um 11,7 Prozent und Ungarn um 11,9 Prozent stiegen.

Markus Soffner

Den Property Index 2025 finden hier extern bei Deloitte zum Download

Heiße Zeiten, heißer Streit – Urteile deutscher Gerichte zum Thema Sommer und Immobilien

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Urteile deutscher Gerichte zum Thema Sommer und Immobilien So heiß der Sommer von den meisten Menschen erwartet wird, so sehr bringt er gelegentlich auch zusätzliche Streitpunkte im Immobilienrecht mit sich. Häufig geht es dabei um die Gartennutzung oder das Planschen im eigenen Pool. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seinen Extradienst einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkomplex gesammelt.

So heiß der Sommer von den meisten Menschen erwartet wird, so sehr bringt er gelegentlich auch zusätzliche Streitpunkte im Immobilienrecht mit sich. Häufig geht es dabei um die Gartennutzung oder das Planschen im eigenen Pool. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seinen Extradienst einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkomplex gesammelt.

Blumenkästen nach innen oder nach außen am Balkon?

Blumenkästen sind eine gute Möglichkeit, auch auf dem Balkon seinen eigenen kleinen „Garten“ anzulegen. Doch einzelne Wohnungseigentümer müssen es akzeptieren, wenn ihre Gemeinschaft beschlossen hat, dass diese Kästen nur an der Innen- und nicht an der Außenseite des Balkongeländers angebracht werden dürfen.

Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 1293 C 12154/24) entschied, dies entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nachbars Laub und Äste im Pool, was nun?

Poolbesitzer fürchten unter anderem eines: dass ihnen ständig Blätter, Früchte, Laub und Äste ins Wasser geweht werden. Ein Betroffener forderte deswegen von seinem Nachbarn eine Kostenbeteiligung für den erhöhten Reinigungsbedarf.

Doch das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 19 U 67/23) verweigerte dies mit der Begründung, der Pool sei ohne Einhaltung des Grenzabstandes in der Nähe von zwei bereits vor 90 Jahren gepflanzten Eichen errichtet worden.

Mängel am Pool – Rücktritt möglich?

Wer in seinem Garten einen Pool von einer Fachfirma neu errichten lässt, der hat natürlich Anspruch auf eine korrekte Ausführung der Arbeiten.

Doch kleinere Mängel berechtigen den Auftraggeber nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin (Aktenzeichen 21 U 20/23) nicht, angesichts eines bereits errichteten Pools vom Vertrag zurückzutreten. Hier hatte die Überdachung des Beckens nach Ansicht des Eigentümers nicht einwandfrei funktioniert. Das Gericht verweigerte einen kompletten Rücktritt vom Vertrag, sondern beschränkte sich auf eine Reduzierung der zu leistenden Zahlungen.

Split-Klimagerät auf dem Dachboden – Muss WEG-Gemeinschaft zustimmen?

Wenn ein Wohnungseigentümer – hier: im Dachgeschoss – ein Split-Klimagerät einbauen lassen will, so sollte er der Gemeinschaft eine schlüssige, nachvollziehbare Begründung dafür liefern.

Sonst kann der Einbau des Klimageräts nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 5-23) verweigert werden. Die bloße Behauptung, die Hitze könne zu gesundheitlichen Belastungen führen, sei zu pauschal.

Gartenpflege- Wer macht was und wo?

Der Sommer ist auch die Zeit der Gartenpflege. Doch manchmal wird um den Geltungsbereich gestritten, für den ein Mieter zuständig ist.

In einem Fall, der vor dem Amtsgericht Nürtingen (Aktenzeichen 17 C 3483/21) verhandelt wurde, war die zu pflegende Gartenfläche vertraglich nicht exakt bestimmt. Deswegen durfte sich der Betroffene auf den durch eine Steinmauer abgegrenzten Bereich unmittelbar vor seiner Erdgeschosswohnung beschränken.

Tierhaltung im Garten

Immer wieder gibt es Streit darüber, ob bestimmte Tierarten auf zugewiesenen Gartenflächen gehalten werden dürfen oder nicht.

Ein Prozess vor dem Amtsgericht Bottrop (Aktenzeichen 20 C 7/23) drehte sich um drei Laufenten. Den betroffenen Mietern wurde deren Haltung untersagt, weil die Exkremente der Enten unangenehme Gerüche verursachen und ihr Schnattern eine Ruhestörung darstellen könnte.

Terrasse im Regen

Der Reiz an einer überdachten Terrasse ist es, sich auch bei schlechtem Wetter dort aufhalten zu können.

Wird ein Hausgrundstück mit einer Terrasse verkauft und tritt durch das Dach regelmäßig Regenwasser ein, so stellt das nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen V ZR 43/23) einen Sachmangel dar. Der Verkäufer hätte darüber informieren müssen.

Bienenvölker auf der Loggia

Das Halten mehrerer Bienenvölker auf einer Loggia ist dem unmittelbar daneben wohnenden Nachbarn nicht zuzumuten.

Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 24 U 109/19) entschied dies in einem Fall, in dem sechs Völker für einen erheblichen Bienenflug sorgten. Ein Sachverständiger hatte bestätigt, dass es durchaus immer wieder zu unerwünschten Begegnungen der Nachbarn mit den Insekten kommen könne.

Gartenteiche müssen gesichert werden

Eine der größten Gefahren im Garten stellen für Kleinkinder Teiche dar. Deswegen müssen sie gesichert werden.

Dies trifft nach Meinung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 30/22) ganz besonders dann zu, wenn sich der Teich in einer Wohnanlage befindet, die in offener Bauweise errichtet wurde und über einen allgemein zugänglichen Garten verfügt. Hier war ein zweijähriges Kind ins Wasser gefallen und hatte sich schwerste Verletzungen zugezogen, so dass es seit diesem Tag zu 100 Prozent schwerbehindert war.

Dr. Ivonn Kappel

Nach den Sommerstürmen Schäden schnell beheben!

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Gerd Warda

Screenshot 2025-09-06 at 11-25-32 Bildarchiv e — Nach dem Sturm sollten alle Dachflächen genau auf Schäden untersucht werden. Fehlende oder verschobene Ziegel schützen das Dach nicht mehr vor Regen. Eindringendes Wasser kann die Bausubstanz schnell schädigen. Nasse Dämmstoffe erfüllen nicht mehr ihren Zweck; feuchte Baustoffe können schimmeln und stellen schnell eine Gefahr für Bausubstanz und Gesundheit der Hausbewohner dar. Foto: Verband Privater Bauherren (VPB) - Regionalbüro Bonn

In manchen Regionen haben heftige Sommerstürme verbunden mit Starkregen gewütet. Der Herbst, für seine starken Winde bekannt, steht noch bevor. Aufgrund des Klimawandels werden Extremwetterereignisse häufiger auftreten. Baupraxis und Bauregulierung werden zwar alle paar Jahre an die sich verschärfende sogenannte Windlast angepasst. Aber je älter das Haus ist, je länger die letzte gründliche Sanierung her, desto veralteter ist die Ausführung – und das ist der Großteil im Bestand.

„Generell sollten Besitzer nach einem Sturm Dach und Fassade ihres Hauses nicht nur aus eigenem Interesse gründlich auf Schäden überprüfen“, raten Experten des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Sie sind auch in der Pflicht, ihre Immobilie in Ordnung zu halten, damit nichts geschieht.“ Passiert etwas, müssen Eigentümer vor Gericht beweisen, ihr Haus ordnungsgemäß unterhalten und den baulichen Zustand regelmäßig überprüft zu haben.

Potenzielle Schäden sind für den ungeübten Blick oft nicht erkennbar

Solche Kontrollen lassen sich nicht nebenbei erledigen. Laien sollten einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Prüfung auf Sturmschäden beauftragen, weil potenzielle Schäden für den ungeübten Blick oft nicht erkennbar sind. Schnell zu erkennen ist, wenn sich Schindeln, sogar Bretter aus dem Giebelfeld oder von Gauben lösen.

Dies gefährdet nicht bloß Passanten. Dabei entstandene Lecks lassen zudem Regenwasser ins Hausinnere. Solche Feuchteschäden sind oft der erste Schritt zum Schimmelbefall.

Starker Regen treibt Wasser auch in intakte Dachkonstruktionen

Was Laien oft zu spät bemerken: Stürmischer Wind gepaart mit starkem Regen treibt Wasser auch in intakte Dachkonstruktionen. Sieht man nach einer Weile hässliche Flecken an vormals blütenweißen Dachschrägen, hat die Feuchtigkeit das Gebäude bereits erheblich beeinträchtigt. Das kann auch Dächer treffen, in die es noch nie hineingeregnet hat.

Grund dafür ist die Mischung aus extrem viel Regen und starken Windböen. „Während auch größere Mengen Regenwasser normalerweise auf der lückenlos geschlossenen Oberseite des ordentlich gedeckten Daches ablaufen“, so VPB-Experten, „kann starker, böiger Wind die Wassermassen entgegen der Schwerkraft nach oben und unter die geschlossene Ziegeldecke drücken.“

Nasser Dämmstoff isoliert nicht mehr

Solche einmaligen Wassereinbrüche sollten untersucht und repariert werden. Andernfalls kann das eingedrungene Wasser Schäden im Dachaufbau verursachen. „Nasser Dämmstoff isoliert nicht mehr, sondern wird sogar zum Wärmeleiter, an feuchten Stellen geht Energie verloren“, wissen VPB-Experten.

Noch gravierender ist: „Bleibt das Holz länger nass, kann es faulen und wird zum Nährboden für Pilze.“ Schimmel kann dann über Risse und Lücken in der inneren Wandverkleidung in die Raumluft gelangen. Das wird unter Umständen gefährlich, denn Schimmel schadet der Gesundheit der Bewohner. Deshalb rät der VPB: „Feuchte Stellen immer schnell reparieren lassen!“

Lars Klaaßen VPB-Pressestelle

Aareon Forum 2025 – KI in der Praxis

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Screenshot 2025-09-06 115356 aareon foreum überblick — Blick ins Plenum des Aareon Forum 2025. Foto: Philipp Kirschner | PK Fotografie, Leipzig

Beim Aareon Forum, dem zentralen Anwendertreffen für wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme von Aareon, stand praxisnahe KI im Fokus. Vorgestellt und diskutiert wurden neue Entwicklungen sowie deren konkrete Einsatzmöglichkeiten.

Das Aareon Forum 2025, das zentrale Anwendertreffen für wohnungswirtschaftliche Aareon-ERP-Systeme, fand vom 3. bis zum 4. September 2025 im Penta Hotel Leipzig statt. Neben verschiedenen neuen Funktionalitäten in den ERP-Systemen stand insbesondere der praxisnahe Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) im Fokus.

Oliver Luttmann, Geschäftsführer Aareon Deutschland GmbH, sagte zum Auftakt der Veranstaltung: „KI hebt die Arbeitswelt auf ein neues Niveau. Mitarbeitende werden insbesondere bei repetitiven Aufgaben entlastet, Effektivität und Kundenservice können gesteigert werden.“ Aareon hat ihr KI-Angebot unter der Dachmarke Aareon.ai zusammengefasst. Erst vor wenigen Wochen hat das Unternehmen die KI-Assistenzen AAVA Kommunikation, AAVA Wissensmanagement und AAVA ERP eingeführt.

Oliver Luttmann, Geschäftsführer Aareon, mit dem Avatar AAVA. Foto: Philipp Kirschner | PK Fotografie, Leipzig

Hierzu betonte Luttmann: „Wir entwickeln unser Produktangebot mit und für unsere Kundinnen und Kunden weiter. In dem KI-Pilotprojekt AAVA in Wodis Yuneo konnten sie im Sinne eines Co-Creation-Prozesses die neuen Funktionalitäten mitgestalten.“

Wie die neuen KI-Funktionalitäten Prozesse vereinfachen und die Anwendenden entlasten, konnten die Teilnehmenden der Veranstaltung sowohl in den Sessions als auch in der Ausstellung erleben – am besten durch direktes Ausprobieren. Ebenso präsentierten zahlreiche innovative Partnerunternehmen ihre – teilweise ebenfalls KI-gestützten – Lösungen.

Weitere Impulse zum Thema KI gaben die beiden Experten Benjamin B. Bargetzi, Neurowissenschaftler und Tech-Unternehmer, und Lars Michaelis, CEO der Innovationsberatung robotspaceship, in ihren Keynotes. Sie gingen aus unterschiedlichen Perspektiven darauf ein, wie Unternehmen die anstehenden Veränderungen aktiv gestalten, neue Potenziale nutzen und ihre Teams unterstützen können – ohne technologische Überforderung.

Karin Veyhle

Bauliche Veränderungen nur nach WEG-Beschluss

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Screenshot 2025-09-09 at 17-57-19 Der Bundesgerichtshof - Das Gericht Gebäude und Kunst Bildergalerie - Weinbrennergebäude — Der Bundesgerichtshof ist in mehreren Gebäuden auf einem parkähnlichen, knapp vier Hektar großen Gelände im Karlsruher Stadtzentrum untergebracht. In Bild das Weibrennergebäude - Teile der Verwaltung und einige wissenschaftliche Mitarbeiter sind im hier untergebracht. Foto: © 2025 Bundesgerichtshof

Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer dürfen bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum nur vornehmen, wenn ihnen das mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft gestattet wurde. Andernfalls müssen sie damit rechnen, dass sie die Veränderungen wieder rückgängig machen müssen.

Das gilt auch, wenn Mieterinnen und Mieter oder Pächterinnen und Pächter die baulichen Veränderungen vornehmen. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 1/24) hin.

Der Pächter einer gewerblichen Einheit wollte eine Shisha-Bar betreiben und führte dazu verschiedene baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum einer größeren Wohnanlage mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten durch. Die Eigentümerin der verpachteten Einheit hatte jedoch keinen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt. Diese verklagte daraufhin die Eigentümerin, den seitherigen Zustand wieder herzustellen.

Der BGH gab der Eigentümergemeinschaft Recht, soweit die baulichen Veränderungen ab Juli 2021 vorgenommen wurden. Zu diesem Zeitpunkt war nämlich eine gesetzliche Änderung in Kraft getreten, aufgrund derer zwingend bei jeder baulichen Veränderung ein Beschluss einzuholen ist.

Die Eigentümerin konnte sich nicht damit rechtfertigen, dass die baulichen Veränderungen nicht von ihr, sondern von ihrem Pächter durchgeführt wurden. Sie hatte nämlich entweder dem Pächter die Baumaßnahmen erlaubt oder musste zumindest mit ihnen rechnen. Sie hätte daher den Pächter darauf hinweisen müssen, dass er mit den baulichen Veränderungen erst beginnen durfte, wenn der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt.

Laut dem BGH ist ein Beschluss auch dann notwendig, wenn die Gemeinschaft nach § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes den gewünschten Maßnahmen zustimmen muss. Dadurch sei sichergestellt, dass die Gemeinschaft über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert wird.

Außerdem werde für bauwillige Mitglieder der Gemeinschaft Rechtssicherheit geschaffen. Stimme die Gemeinschaft nicht zu, habe man in solchen Fällen die Möglichkeit, den Beschluss gerichtlich ersetzen zu lassen.

Dörte Lochner

Quelle: W&W-Gruppe

Falsche Selbstauskunft, Ladesäule hat Vorrang, Fliesen durchbohren?… etc.. – Vier neue Urteile rund ums Wohnen, Bauen und Finanzieren

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Gerd Warda

Falsche Selbstauskunft, Ladesäule Vorrang, Fliesen durchbohren

Der LBS Infodienst Recht & Steuern wird von den Landesbausparkassen herausgegeben und erscheint einmal monatlich mit vier Urteilen rund ums Wohnen, Bauen und Finanzieren. Die Karikaturen stammen von Jürgen Tomicek.

Gerade noch davongekommen – Mieter hatten bei Selbstauskunft falsche Angaben gemacht

Wer eine Wohnung mieten möchte, der sollte tunlichst keine falschen Angaben zu seinen Einkommensverhältnissen machen. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS droht schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung. In einem Verfahren in Hessen konnte sie nur wegen ganz besonderer Umstände vermieden werden.

Amtsgericht Gießen, Aktenzeichen 42 C 273/21

Der Fall: Ein Paar gab in seiner Selbstauskunft an, monatlich 3.900 Euro netto aus einem Beamtenverhältnis und 2.200 Euro netto aus einem Arbeitsverhältnis in der freien Wirtschaft zu erzielen. Ersteres entsprach den Tatsachen. Letzteres war nicht korrekt, denn diese Tätigkeit wurde zum fraglichen Zeitpunkt gar nicht mehr ausgeübt. Der Vermieter kündigte dem Paar fristlos, als dies herauskam. Seine Begründung: Hätte er das gewusst, dann wäre er den Vertrag erst gar nicht eingegangen.

Das Urteil: Das Gericht ließ keinen Zweifel daran, dass die Vorspiegelung falscher Tatsachen als „erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten“ zu bewerten sei. Bei einer Interessensabwägung müsse man allerdings feststellen, dass die 3.900 Euro aus dem Beamtenverhältnis mehr als ausreichten, um die monatliche Bruttomiete von 1.500 Euro zu bezahlen. Die Bonität der Mieter sei also nie in Frage gestanden. Sie durften bleiben.

Fliesen durchbohren? Das dürfen Mieter nur dann, wenn es nicht anders geht

Auch in gefliesten Räumen wie Bad oder Küche müssen Mieter gelegentlich Schränke und Regale an den Wänden anbringen. Doch dabei sollten sie nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Fliesen selbst allerdings nur dann durchbohren, wenn es gar nicht zu vermeiden ist.

Amtsgericht Paderborn, Aktenzeichen 51 C 135/23

Der Fall: Ein Mieter durchbohrte in der Küche seiner Wohnung vier Fliesen und im Badezimmer zwei. Der Eigentümer betrachtete das als einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, denn ein solches Vorgehen sei dem Betroffenen ausdrücklich untersagt gewesen. Durch sein Verhalten sei die Sachsubstanz des Objekts beschädigt worden.

Das Urteil: Es lägen keine Hinweise darauf vor, dass unter den gegebenen Umständen die Fliesen zwingend durchbohrt werden mussten und man nicht stattdessen die Löcher in den Fugen hätte platzieren können. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht nach der Beweisaufnahme. Dem Eigentümer stehe deswegen ein Schadenersatzanspruch in Höhe von 150 Euro zu.

Statische Berechnung – Keine Handwerkerleistung im Sinne des Steuerrechts

Ein Statiker ist grundsätzlich nicht handwerklich tätig. Seine Leistungen sind deshalb nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch steuerlich nicht als Handerkerleistungen zu bewerten.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 29/19

Der Fall: Ein Hausbesitzer beauftragte einen Fachbetrieb mit dem Austausch schadhafter Dachstützen. Die Experten wiesen jedoch darauf hin, dass im Vorfeld unbedingt eine statische Berechnung nötig sei, um die Arbeiten korrekt durchführen zu können. Der Eigentümer machte in seiner Steuererklärung sowohl die Ausgaben für den Statiker als auch für die ausführende Firma als Handwerkerleistungen geltend.

Das Urteil: Der Bundesfinanzhof widersetzte sich der Steuerermäßigung. Auch wenn es sich bei den Arbeiten des Statikers um eine Vorleistung für die Tätigkeiten der Baufirma handle, könne man sie nicht als Handwerkerleistung betrachten. Denn ein Statiker sei ausschließlich im Bereich der Planung und der rechnerischen Überprüfung von Bauwerken tätig.

Ladesäule hat Vorrang – Es handelt sich um eine zumutbare Belastung

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Aktenzeichen 1 S 28/22

Ein Hauseigentümer war nicht damit einverstanden, dass vor seinem Grundstück – am öffentlichen Straßenrand – eine E-Ladesäule errichtet werden sollte. Der Betroffene fürchtete erhebliche Lärmbelästigungen durch das An- und Abfahren von PKW, Türenschlagen sowie Gespräche der Fahrgäste – und das auch mitten in der Nacht.

Das alles störe in einem reinen Wohngebiet über das zumutbare Maß hinaus. Aber in zwei Verwaltungsgerichtsinstanzen sahen es die Richterinnen und Richter anders. Sie hatten nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine ernsthaften Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Errichtung einer Ladesäule und verwarfen den Eilantrag des Grundstückseigentümers. Es handle sich hier um eine sozialadäquate Belastung.

Dr. Ivonn Kappel

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