Abrechnung aus der Cloud: Wie arasys Messdienste für vollautomatisierte Prozesse rüstet

Gebäudetransformation

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251022 Software 0406 — Dr. Franz Christange auf der Heikom 2025, Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Dr. Franz Christange skizziert in seinem Vortrag „Die Zukunft der Abrechnung“ den Wandel im Messdienstgeschäft: weg von lokal installierter, gewachsener Software hin zu einer Cloud-basierten Plattform, die die gesamte Prozesskette automatisiert und alle Beteiligten auf einen konsistenten Datenbestand zugreifen lässt.

Während andere Beiträge des Panels stark auf Heizungsoptimierung und Energiemanagement fokussieren, adressiert arasys die Frage: Wie lassen sich diese Daten später effizient, sicher und rechtssicher in Abrechnung und Informationspflichten übersetzen?

Das Wichtigste auf einen Blick

Herausforderungen im heutigen Abrechnungsgeschäft

1. Medienbrüche zwischen den Akteuren

Monteure arbeiten mit eigenen Apps, Hausverwaltungen mit separaten Portalen, Messdienste mit On-Premise-Systemen.
Daten werden importiert, exportiert, konvertiert – jede Schnittstelle ist eine potenzielle Fehlerquelle.

2. Heterogene Alt-Systeme

Viele Abrechnungskerne basieren auf 20–25 Jahre altem Code.
Neue Anforderungen (HKVO, uVI, Mieterstrom, E-Mobilität) lassen sich zwar ergänzen, aber oft nur mit hohem Entwicklungsaufwand.

3. Manuelle Prozessschritte

Zählermontage, Gateway-Inbetriebnahme, Empfangskontrolle, Fehlermeldungen, Plausibilisierung und uVI-Erstellung erfordern häufig manuelle Eingriffe.
Das begrenzt Skalierbarkeit und erschwert eine verlässliche Qualitätssicherung.

4. IT-Sicherheits- und Datenschutzdruck

Cloud-Anbindungen, Funkinfrastrukturen und Portale erhöhen die Angriffsfläche.
Ältere Architekturen sind schwerer gegen aktuelle Bedrohungen abzusichern.

5. Fachkräftemangel

Moderne Entwickler:innen zu gewinnen ist mit alten Technologiestacks schwierig – was wiederum Weiterentwicklung und Wartung verteuert.

Der Ansatz / Die angebotene Lösung

1. Microservice-Cloud-Architektur als Datenhub

Auf einer zentralen Folie beschreibt Christange den neuen Ansatz: arasys Rechenkern und Datahub stehen in der Mitte, darum gruppieren sich araWeb, araHK4, Montage-App, Lager-App, Gateways, Dienstleister-Schnittstellen und digitale Liegenschaftsdaten.

Alle Komponenten greifen auf denselben Datenbestand zu.
REST-Schnittstellen ermöglichen standardisierten Datentausch mit externen Systemen (z. B. ERP, Portale, Energiemanagement).
Ziel ist, Systembrüche zwischen Messdienst, Hausverwaltung, Monteuren und Mieterportalen zu vermeiden.

2. Vollautomatisierte Prozesskette

Eine Prozessgrafik zeigt den Weg von der Zählermontage bis zum uVI-Portal:

Zählermontage mit App
- Heizkörperbewertung in der Montage-App,
- Scannen der Zähler (z. B. per Barcode),
- Inbetriebnahme des Gateways.
Gateway-Inbetriebnahme und Empfangsprüfung
- Die App prüft vor Ort, ob alle Geräte funken und am Gateway ankommen.
- Monteur kann den Einsatz abschließen, ohne später erneut anfahren zu müssen.
Ablesewertübertragung und Entschlüsselung
- Funkwerte laufen automatisiert in der Cloud ein, werden entschlüsselt und in Standardformate überführt.
Automatisierte Plausibilisierung
- Fehlermeldungen (z. B. Funkstörung, Öffnungserkennung) werden maschinell ausgewertet.
- Messdienste erhalten Hinweise, wo Störungen vorliegen und wie zu reagieren ist.
uVI-Erstellung und Mieterportal
- Unterjährige Verbrauchsinformationen werden automatisch generiert und über Portale bereitgestellt.

Zielbild von Christange: Abrechnungen sollen mittelfristig ohne menschlichen Eingriff erstellt werden können, selbst bei komplexen Liegenschaften mit mehreren Erzeugungsanlagen und verschachtelten Messkonzepten. Die Rolle des Menschen verlagert sich hin zu Konzeption, Kontrolle und Ausnahmefällen.

3. HK4 als neuer Abrechnungskern

HK3 war über 20 Jahre im Masseneinsatz.
HK4 ist seit 2022 im schrittweisen Praxiseinsatz; der vollständige Umstieg soll bis 2026 erfolgen.
Der neue Kern ist komplett in moderner Programmiersprache umgesetzt – ohne Altcode.

Damit soll die Basis gelegt werden für:

schnellere Umsetzung gesetzlicher Änderungen,
bessere Performance bei großen Datenmengen,
flexiblere Abbildung neuer Geschäftsmodelle (z. B. Mieterstrom, E-Mobilität).

4. „Soft Facts“ als Teil des Gesamtpakets

Eine eigene Folie hebt Themen jenseits des Codes hervor:

IT-Sicherheit als Kernanforderung – mit eigenem Sicherheitsteam, das auf moderner Architektur aufsetzt.
Datenschutz und intuitive Bedienbarkeit.
Mieterstrom und E-Mobilität „in konkreter Vorbereitung“ – die Plattform soll diese Themen mit abbilden können.
Schulungskonzepte und ein starkes Team mit eigener Messdienst-Erfahrung.

5. Einbindung in die EAD-/ERD-Gruppe

Die Abrechnungssoftware wird auch von der ERD-Gruppe, einem Verbund von rund 40 Messdiensten in Deutschland und Österreich, eingesetzt.

Messdienste können als Verbundpartner ihre eigene Marke behalten oder unter einem gemeinsamen Markenauftritt agieren.
Ergänzend bietet die Gruppe Einkaufskonditionen, Unterstützung bei Lieferanten- und Gerätethemen, Verbandsarbeit (u. a. bved, OMS, DIN, VDI, Deumess) und Fortbildungsangebote.

Warum das wichtig ist

Für Wohnungsunternehmen ist die Wahl der Messdienstsoftware selten eine direkte Entscheidung – sie wirkt aber mittelbar auf viele Prozesse:

Datenqualität und Geschwindigkeit in der Abrechnung,
Zuverlässigkeit der uVI und anderer Informationspflichten,
Fähigkeit, neue Produkte wie Mieterstrom oder E-Mobilitätsabrechnung sauber abzubilden,
Integrationsfähigkeit mit eigenen ERP-, CAFM- oder Energiemanagementsystemen.

Eine moderne, Cloud-basierte Plattform mit durchgängigen Prozessen kann hier helfen, Fehlerquoten zu senken, Durchlaufzeiten zu verkürzen und Transparenz zu erhöhen – vorausgesetzt, der Messdienst nutzt diese Möglichkeiten konsequent.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft / Entscheider:innen

Was bedeutet der Ansatz von arasys für Sie – indirekt?

Messdienste, die auf solche Plattformen setzen, können größere Datenmengen und komplexere Anlagenstrukturen (z. B. mit PV, Wärmepumpe, Mieterstrom) effizienter abrechnen.
Medienbrüche zwischen Monteuren, Hausverwaltung und Mietern werden reduziert – Reklamationen lassen sich schneller nachverfolgen, weil Datenwege klar dokumentiert sind.
IT-Sicherheits- und Datenschutzkonzepte hängen nicht nur am Messdienst selbst, sondern auch an der eingesetzten Software; moderne Architekturen erleichtern Audit und Compliance.

Fragen, die Sie Ihren Messdiensten stellen können

Welche Architektur setzt der Messdienst ein – Cloud, Microservices, zentrale Datenhaltung?
Wie werden Montage, Gateway-Betrieb, Funkdatenerfassung, Plausibilisierung und uVI heute konkret abgewickelt?
Gibt es Monitoring für Funk- und Gateway-Störungen – und wie werden Sie darüber informiert?
Wie gut lässt sich die Abrechnungsplattform mit Ihren eigenen Systemen (ERP, DMS, Portale) koppeln?

Was jetzt zu tun ist

Checkliste für Wohnungsunternehmen und Verwalter:innen

Abrechnungsprozesse gemeinsam mit Messdiensten durchleuchten
- Wo entstehen Verzögerungen oder Medienbrüche?
- Wie viele manuelle Schritte sind noch nötig, bis eine Abrechnung beim Mieter ankommt?
Digitalstrategie mit dem Messdienst abgleichen
- Passt die geplante Roadmap (z. B. HK4-Rollout bis 2026) zu Ihren eigenen Digitalisierungsplänen?
Schnittstellenanforderungen formulieren
- Welche Daten wollen Sie standardisiert aus der Abrechnung zurückgespielt bekommen (z. B. für ESG, CO₂-Reporting, Portale)?
Pilotprojekte vereinbaren
- Testweise eine Liegenschaft mit vielen Funkzählern und uVI-Anforderungen durchgängig über die neue Prozesskette laufen lassen – inklusive uVI-Portal.
IT-Sicherheit und Datenschutz bewerten
- Sich vom Messdienst das Sicherheitskonzept zur eingesetzten Plattform erläutern lassen (Zugriffsrechte, Verschlüsselung, Hosting-Standort, Backup-Strategie).

Der Vortrag von Dr. Franz Christange zeigt deutlich: Auch im vermeintlich „klassischen“ Bereich Abrechnung vollzieht sich ein Technologiesprung. Microservice-Cloud-Architekturen, zentrale Datenhubs und konsequent durchautomatisierte Prozesse sind nicht Selbstzweck, sondern eine Antwort auf steigende Komplexität, Fachkräftemangel und wachsende Anforderungen an Geschwindigkeit, Transparenz und IT-Sicherheit.

Für die Wohnungswirtschaft lohnt es sich, diese Entwicklung im Blick zu behalten – und in der Zusammenarbeit mit Messdiensten gezielt danach zu fragen, wie digital und automatisiert die Abrechnungsprozesse heute bereits sind. Denn am Ende hängt die Akzeptanz vieler Dekarbonisierungsprojekte auch davon ab, wie verlässlich und verständlich die Abrechnungen bei Mieterinnen und Mietern ankommen.

Das Wichtigste auf einen Blick

arasys versteht sich als etablierter Softwarehersteller für Messdienste – mit rund 1 Mio. Abrechnungen pro Jahr, die über die Systeme der Kunden laufen.
Kern der neuen Generation ist eine Microservice-Cloud-Architektur mit einem zentralen Datenhub: Hausverwaltungen, Monteure, Gateways, Portale und Abrechnung greifen auf denselben Datenbestand zu – ohne Ex- und Importe.
Zielbild: durchgängig automatisierte Prozesse von der Zählermontage über Gateway-Inbetriebnahme, Datenübertragung und Plausibilisierung bis zur uVI-Erstellung und zum Mieterportal.
Die neue Abrechnungssoftware araHK4 wird seit 2022 schrittweise eingeführt; bis 2026 soll der Umstieg von HK3 auf HK4 abgeschlossen sein.
IT-Sicherheit, Datenschutz, Mieterstrom- und E-Mobilitätsfunktionen sowie Schulungsangebote werden als integrale Bestandteile der Plattform verstanden.
Über die EAD-/ERD-Gruppe sind rund 40 Messdienste angebunden – die Wohnungswirtschaft kann also indirekt von der Plattform profitieren, ohne selbst Softwarebetreiber zu sein.

Glossar

Microservice-Architektur
Software-Architektur, bei der Funktionen in viele kleine, spezialisierte Dienste zerlegt werden, die unabhängig voneinander entwickelt, betrieben und skaliert werden können.
Datahub / Rechenkern
Zentrale Komponente, in der alle relevanten Mess- und Stammdaten zusammenlaufen und verarbeitet werden – Grundlage für Abrechnung, uVI und Auswertungen.
uVI (unterjährige Verbrauchsinformation)
Nach HKVO verpflichtende, regelmäßige Information an Mieter:innen über ihren aktuellen Heiz- und Warmwasserverbrauch – oft über Portale oder Apps bereitgestellt.
HK3 / HK4
Generationen des arasys-Abrechnungskerns: HK3 (über 20 Jahre im Einsatz), HK4 (seit 2022 im Praxiseinsatz, vollständiger Umstieg bis 2026 geplant).
EAD-/ERD-Gruppe
Verbund von Messdiensten, die u. a. die arasys-Software nutzen und gemeinsam Einkauf, Gerätemanagement, Interessenvertretung und Schulungsangebote organisieren.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Fotos: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

IW-Wohnindex: Immobilienpreise steigen leicht, Mieten wachsen kräftig

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Gerd Warda

IW-Wohnindex: Immobilienpreise steigen leicht, Mieten wachsen — Abbildung 2-1: Gesamtindex: Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland / Entwicklung der inserierten Immobilienpreise; hedonisch; Index: 2022 Q1 = 100; Stand: Q3 2025; Miete: alle Objekttypen, / Kauf: Eigentumswohnungen (ETW), Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH) Quelle: IW-Wohnindex

Die Immobilienpreise in Deutschland sind im dritten Quartal 2025 erneut leicht gestiegen. Laut dem neuen IW-Wohnindex verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 0,9 Prozent. Ein Jahr zuvor waren sie noch 3,5 Prozent günstiger. Eigentumswohnungen kosteten im Jahresvergleich 2,6 Prozent mehr.

Preiszuwächse gab es in der Stadt, genauso wie auf dem Land und in sämtlichen Großräumen. Mit 4,4 Prozent fiel der Anstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Umland der Großstädte besonders groß aus. Ein möglicher Grund: Dank stabiler Bauzinsen entscheiden sich wieder mehr Haushalte für Wohneigentum – zumal steigende Löhne die Erschwinglichkeit zuletzt verbessert haben.

Mieten legen kräftig zu – Ausnahme Berlin

Zur Abwanderung ins Umland dürften auch die hohen Mieten in den Metropolen beitragen. Im dritten Quartal lagen die Neuvertragsmieten ein Prozent über dem Niveau des Vorquartals und 3,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Besonders stark stiegen die Mieten in Düsseldorf (plus 5,6 Prozent), Köln (plus 5,1 Prozent) und Hamburg (plus 4,4 Prozent).

Einzige Ausnahme ist Berlin: Dort sanken die Neuvertragsmieten leicht um 0,2 Prozent. Für Entwarnung ist es in der Bundeshauptstadt jedoch zu früh: Nach dem Scheitern des dortigen Mietendeckels waren die Mieten überdurchschnittlich stark angestiegen. Der aktuelle Rückgang deutet eher auf eine kurzfristige Ausgleichsbewegung hin.

Markt normalisiert sich

„Der Immobilienmarkt scheint sich auf einem neuen Normalzustand eingependelt zu haben“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. Das bedeute nicht, dass sich die Situation entspannt habe: „Die steigenden Preise sind ein Symptom der seit Jahren unzureichenden Fertigstellungen“, so Sagner.

Nach IW-Prognosen aus dem vergangenen Jahr müssten eigentlich jährlich 372.000 Wohnungen gebaut werden – in diesem Jahr rechnen die Experten jedoch nur mit 235.000 Fertigstellungen.

Quelle: PM des IW / Per Klick zur Studie

Mietpreisbremse: Ein alter Hut wird verlängert, löst aber keine Probleme

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

Mietpreisbremse: wird verlängert, löst aber keine Probleme — VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg

Von Andreas Breitner

In allen norddeutschen Bundesländern sind in den vergangenen Wochen die Regelungen über eine Mietpreisbremse verlängert worden. In Mecklenburg-Vorpommern will die Landesregierung diese gesetzliche Regelung zudem auf Urlaubs-Hotpots ausweiten.

VNW-Unternehmen sehen diese Regelungen kritisch. Ihre Mieten liegen meistenteils unter den Werten örtlicher Mietenspiegel. Eine Mietpreisbremse spielt für sie daher keine große Rolle. Dennoch halten sie die Zunahme ordnungsrechtlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt für kontraproduktiv. Immer mehr von immer demselben wird unsere eigentlichen Probleme nicht lösen.

Land und Kommunen sollten sich vor allem um Rahmenbedingungen kümmern, die den Bau bezahlbarer Wohnungen befördern. Mietpreis- und Kappungsgrenzen schaffen keine einzige Wohnung, sondern verstärken lediglich die Vorurteile unterschiedslos gegen alle Vermieter – auch gegen die sozialen Vermieter.

Die am Gemeinwohl orientierten Vermieter sind an einem guten Verhältnis zu ihren Mieterinnen und Mietern interessiert. Sie setzen Mietsteigerungen in der Regel nur um, wenn das unvermeidbar und wirtschaftlich geboten ist. Und selbst wenn sie ihre Mieten erhöhen müssen, dann tun sie es mit sozialpolitischer Verantwortung und schöpfen zulässige Spielräume nicht aus.

Die Landesregierungen sollte ihre Aufmerksamkeit vielmehr auf die sogenannte zweite Miete richten. Bei öffentlichen Gebühren, Wasserpreisen und Heizkosten sind in den vergangenen Jahren die Preise erheblich gestiegen. Zudem klagen Mieter vermehrt über höhere Fernwärmekosten. Bei Mietervereinen wiederum wächst die Zahl der Nachfragen auf Grund der intransparenten Preisgestaltung der Fernwärmeanbieter.

Statt eine Mietpreisbremse wäre aus unserer Sicht eine Nebenkostenbremse sinnvoller. Zudem muss endlich eine bundesweit agierende Behörde eingerichtet werden, die Fernwärmepreise kontrolliert und gegebenenfalls die Anbieter zur Offenlegung ihrer Berechnung zwingt – also für Transparenz sorg.

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

Erdgaskosten in drei Jahren um über 40 Prozent gestiegen

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

Screenshot 2025-11-16 110307 — Die Verbrauchskosten für fossile Brennstoffe sind in den vergangenen Jahren dramatisch gestiegen, wie diese Grafik „Entwicklung der Verbrauchskosten pro Quadratmeter Wohnfläche im Betrachtungszeitraum 2021 – 2024“ aus dem „Techem Atlas 2025 für Energie, Wärme & Wasser“ zeigt. Quelle: Techem und Stiebel Eltron

Die Stiftung Warentest hat die Betriebskosten von Gasheizungen mit denen von Wärmepumpen verglichen. Das Ergebnis: Der Betrieb der Gasheizung kostet in einem durchschnittlichen Altbau etwa 700 bis 1.000 Euro mehr im Jahr als der einer modernen Wärmepumpenheizung.

„Die Wärmepumpe ist im Betrieb die kostengünstigste Heiztechnik in Deutschland“, sagt Diplom-Ingenieur Henning Schulz vom Hersteller Stiebel Eltron. „Das gilt für den Bestandsbau ebenso wie für den Neubau. Deutsche Verbraucher sollten die aktuell noch sehr attraktive Fördermöglichkeit nutzen, um der Kostenfalle fossiler Heizungen zu entkommen. Bis zu 70 Prozent der Investitionen werden privaten Haushalten beim Heizungswechsel vom Staat finanziert.“

Techem Atlas 2025: Fossile Brennstoffe immer teurer

Die Verbrauchskosten für fossile Brennstoffe sind in den vergangenen Jahren dramatisch gestiegen, wie der „Techem Atlas 2025 für Energie, Wärme & Wasser“ berichtet: Pro Quadratmeter Wohnfläche verteuerte sich der Preis für Erdgas von 2021 bis 2024 um insgesamt 40,6 Prozent, bei Heizöl waren es 47,3 Prozent.

Der für den Antrieb einer Wärmepumpe erforderliche Strom hat sich laut der Studie mit einem Anstieg von 1,8 Prozent nur moderat verteuert.

Heizspiegel co2online: Wärmepumpen sind günstiger

Auch der „Heizspiegel für Deutschland“ der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online, der auf der Auswertung von über 90.000 Gebäudedaten basiert, zeigt: Seit 2022 sind Wärmepumpen durchgängig günstiger als fossile Heizsysteme.

Für 2025 gilt im Vergleich zu 2024, dass Gas- und Pelletpreise deutlich zulegen – und dass Wärmepumpen im Vergleich die günstigste Heizoption bleiben: Gas (+15 %) und Holzpellets (+20 %) werden deutlich teurer, während die Kosten für Wärmepumpen (+5 %), Heizöl (+3 %) und Fernwärme (+2 %) nur moderat ansteigen. Fernwärme ist 2025 und war 2024 bereits die teuerste der untersuchten Heizarten Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe und Holzpellets.

GreenTech überzeugt im Altbau

In ihrem aktuellen Wärmepumpen-Test prüfte die Stiftung Warentest die Leistung von Wärmepumpen in einem nur mäßig gedämmten Modell-Altbau, der im Jahr 150 Kilowattstunden Heizenergie je Quadratmeter Wohnfläche benötigt. Das entspricht in etwa dem deutschen Durchschnitt.

Die Wärmepumpen zeigten sich im Test als echte Effizienzkünstler: Mit klassischen Heizkörpern kommen die Systeme an frischen Herbsttagen im Modell-Altbau bei einer Außentemperatur von +7 Grad auf eine Arbeitszahl von gut 4 – liefern also etwa die vierfache Menge der hineingesteckten elektrischen Energie als Wärme ins Haus. Bei minus 7 Grad liegt die Arbeitszahl immer noch bei 2. Die Arbeitszahl einer Gasheizung liegt im Vergleich nur bei 0,9 bis 1,0 – selbst bei neuesten Geräten.

Staatliche Förderung nutzen

Die Förderbedingungen für die Heizungssanierung sind derzeit noch sehr attraktiv. Verbraucher, die mit einem Heizungswechsel den steigenden Kosten von Erdöl und Gas entkommen wollen, werden mit weitreichenden staatlichen Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten unterstützt. Auch viele Privatbanken bieten entsprechende Kredite an.

Quelle: stiebel-eltron.de

BGH: Heizungstausch und Umlagefähigkeit

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

BGH: Heizungstausch und Umlagefähigkeit — Foto: Adobe Stock/photobyphotoboy

Der BGH hat mit Urteil vom 26. März 2025, VIII ZR 283/23, entschieden, dass Vermieter die Kosten für den Einbau einer neuen, effizienteren Heizungsanlage auf die Mieter umlegen dürfen.

Begründung: Es zählt die verbesserte Energieeffizienz, auch wenn der Energieverbrauch nicht direkt nach dem Austausch sinkt. Langfristig wird eine Entlastung der Mieter erwartet.

Umlagesatz: Vermieter dürfen acht Prozent der Sanierungskosten pro Jahr auf die Monatsmiete umlegen.

In einem Mehrfamilienhaus in Bremen wurde 2017 eine Gas-Zentralheizung eingebaut. Die Vermieterin nahm dies zum Anlass, von dort wohnenden Mietern mehr Miete zu verlangen. Diese machten nach ihrem Auszug geltend, jahrelang zu viel Miete gezahlt zu haben, da die Modernisierung zu keiner Ersparnis geführt habe.

Ihre Klage auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB hatte zunächst Erfolg. Ein Sachverständiger hatte auf Geheiß des LG Bremen ein Gutachten erstellt, aus dem sich ergab, dass keine Ersparnis feststellbar sei, da keine Verbrauchsdaten aus der Zeit vor dem Umbau vorlägen. Die Revision der Vermieterin drang beim BGH (Versäumnisurteil) durch und führte zur Zurückverweisung.

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat kassierte das landgerichtliche Urteil und verwies darauf, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB a.F. ungeeignet sein dürfte.

Das LG habe angenommen, eine nachhaltige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs innerhalb eines Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der vom Vermieter ergriffenen Maßnahme festgestellt werden. Damit habe es den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt.

Erwartbare Ersparnis ist entscheidend

Die entscheidende Frage sei, so der BGH, ob nach Ex-ante-Sicht, also nach dem Abschluss der zu den Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung, eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie für die Vermieterin erwartbar gewesen sei. Dabei könne der Tatrichter auch auf Pauschalwerte zurückgreifen, die der Gesetzgeber im Rahmen der Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung anerkannt habe.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder / Quelle: BGH

Die CO2-Preisentwicklung für Wärme und Verkehr ist unsicher – mittelfristig könnten die Preise deutlich steigen

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

Die CO2-Preisentwicklung für Wärme und Verkehr ist unsicher

Bis Ende des Jahres 2026 wird der CO2-Preis in Deutschland in den Bereichen Wärme und Verkehr über den nationalen Brennstoffhandel geregelt. Dieser Preis fällt an, sobald Unternehmen Heizöl, Erdgas, Flüssiggas, Kohle, Benzin oder Diesel in den Markt bringen. Aktuell beträgt der CO2-Preis 55 EUR pro Tonne CO2. Das entspricht netto 13 Cent pro Liter Benzin, 15 Cent pro Liter Diesel oder Heizöl sowie 10 Cent pro 10 kWh Erdgas.

Für das Jahr 2026 ist ein Preiskorridor von 55 bis 65 EUR pro Tonne CO2 vorgesehen.

Ab dem Jahr 2027 sollen die Bereiche Wärme und Verkehr in ein zweites europäisches Emissionshandelssystem (EU-ETS2) integriert werden, sodass dieses den CO2-Preis in Deutschland bestimmen wird. Die Preisbildung erfolgt dann über Auktionen. Für den Startzeitraum erscheinen Preise zwischen 50 und 75 EUR pro Tonne CO2 realistisch. Denkbar sind allerdings auch Preise von bis zu 120 EUR pro Tonne CO2.

Die Prognosen für das Jahr 2030 variieren stark und liegen zwischen 51 und 391 EUR pro Tonne CO2. Dabei besteht eine hohe politische Unsicherheit. Teilweise wird auch eine Preisobergrenze diskutiert.

Quelle: KfW Research / Dr. Johannes Rode

Weitere Links:

Auswirkungen und Preispfade des EU ETS2- EWI-Analyse – Energiewirtschaftliches Institut an der Universität zu Köln gGmbH (EWI)
Carbon prices on the rise? Shedding light on the emerging second EU Emissions Trading System (EU ETS 2)

LG Berlin II: Betriebskosten und Minderleistungen

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

bk ag 89 mai juni 24 Dr. Peter Hitpaß, 2023, VNW Bertold Fabricius, Hamburg — Dr. Peter Hitpaß, Quelle: VNW, Foto: Bertold Fabricius, Hamburg

Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u. a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtigungen Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.

Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.

Das hat das LG Berlin II mit Urteil vom 11.Juni 2024 – AZ 67 S 100/24 – entschieden. Die Mieterin einer sehr teuren Wohnung in Berlin (ca. 3.000 Euro Gesamtmiete monatlich) beanstandete bei ihrer Vermieterin unter anderem die unzureichende und unregelmäßige Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege. Sie verlangte die Beseitigung dieser Gebrauchsbeeinträchtigungen und machte eine Mietminderung geltend. In dem von ihr mit der Vermieterin abgeschlossenen Mietvertrag war die Umlage von Kosten für diese Positionen auf die Mieterin vereinbart. Weitere Vereinbarungen zu Art und Umfang der entsprechenden Arbeiten gab es im Mietvertrag aber – wie üblich – nicht.

Das Amtsgericht Mitte hatte die Klage der Mieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete und Beseitigung der Gebrauchsbeeinträchtigungen abgewiesen, ihre Berufung hatte jedoch beim Landgericht Berlin Erfolg.

Das Landgericht führte zur Begründung aus:

Es sei unerheblich, dass im Mietvertrag keine ausdrücklichen Vereinbarungen zur Pflege des Gartens, der Reinigung des Müllraums, der Anzahl der Mülltonnen, der Reinigung der Treppenhäuser und des Fahrstuhls sowie der Beseitigung von Bauspuren und sonstigem Unrat getroffen worden war. Denn der von der Mieterin geschilderte verwahrloste Zustand dieser Bereiche unterschreite jedenfalls bei solchen „höherpreisigen“ Wohnungen den üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume.

Bei solchen entspreche die Sicherung des Gebäudes, die Müllentsorgung, die Hausreinigung sowie die gärtnerische Pflege des Objekts nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn sie durchgängig, nachhaltig, gewissenhaft und im Wesentlichen beanstandungsfrei erfolge. Dies gelte erst recht und unabhängig von der Höhe der Miete, wenn – wie hier – gemäß Vertrag der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter trägt, die gerade der Vermeidung oder Beseitigung solcher Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen sollen.

Sollten also die Schilderungen der Mieterin hinsichtlich des miserablen Zustands der Außenbereiche, Treppenhäuser etc. zutreffen, läge einerseits ein Mangel vor, dessen Beseitigung sie verlangen könne, andererseits würde dieser, wenn er erheblich sein sollte, auch zur Minderung der Miete berechtigen. Ein Mieter sei in einem solchen Fall auch nicht darauf beschränkt, im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend zu machen.

Da das Amtsgericht die erforderliche umfangreiche Beweisaufnahme zu den von der Mieterin behaupteten Zuständen in dem Anwesen nicht durchgeführt hatte, verwies das Landgericht die Sache zur Nachholung dieser Feststellungen an das Amtsgericht zurück.

Dr. Peter Hitpaß / VNW Beauftragter für Partnermitglieder / Quelle: JURIS

Cybersicherheit TRBS 1115-1 Aufzüge – Jetzt aktiv werden!

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

Cybersicherheit TRBS 1115-1 Aufzüge - Jetzt aktiv werden! — Foto: Die Aufzugsplaner GmbH https://www.dieaufzugsplaner.de/post/cybersicherheit

Die Digitalisierung macht auch vor Aufzugsanlagen nicht halt. Immer mehr Systeme werden vernetzt, sei es für Fernwartung, Monitoring oder intelligente Notrufsysteme. Diese Entwicklung bringt viele Vorteile, birgt aber auch neue Risiken – insbesondere im Bereich der Cybersicherheit.

Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Die Technische Regel für Betriebssicherheit (TRBS) 1115 Teil 1 „Cybersecurity für sicherheitsrelevante Mess-, Steuerungs- und Regelungseinrichtungen“ nimmt nun auch Aufzugsanlagen in den Fokus und legt Betreibern neue Pflichten auf.

Aufzugsanlagen sind zunehmend mit dem Internet oder internen Netzwerken verbunden. Das ermöglicht zwar effizientere Abläufe, schafft aber auch potenzielle Angriffsflächen. Hacker könnten theoretisch versuchen, auf Steuerungen zuzugreifen, Betriebsdaten zu manipulieren oder sogar die Verfügbarkeit des Aufzugs zu beeinträchtigen.

Auch wenn solche Szenarien noch selten sind, ist das Risikopotenzial nicht zu unterschätzen, insbesondere wenn es um kritische Infrastruktur oder sensible Gebäude geht. Die TRBS 1115 Teil 1 trägt dieser Entwicklung Rechnung und fordert ein proaktives Management von Cyberrisiken.

Die TRBS 1115 Teil 1 verpflichtet jeden Betreiber dazu, die Cybersicherheit als Bestandteil der Gefährdungsbeurteilung ihrer Aufzugsanlagen zu betrachten. Konkret bedeutet das:

Risikoanalyse: Der Betreiber muss die spezifischen Cyberrisiken seiner Aufzugsanlage(n) identifizieren und bewerten. Welche Systeme sind vernetzt? Welche Schnittstellen gibt es? Welche potenziellen Bedrohungen existieren?

Schutzmaßnahmen festlegen: Basierend auf der Risikoanalyse müssen geeignete technische und organisatorische Maßnahmen definiert und umgesetzt werden, um die identifizierten Risiken zu minimieren. Das kann von sicheren Passwörtern und Zugriffskontrollen über Netzwerksegmentierung bis hin zu regelmäßigen Software-Updates reichen.

Wirksamkeitsprüfung: Die implementierten Schutzmaßnahmen müssen regelmäßig auf ihre Wirksamkeit überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Die Bedrohungslandschaft ändert sich ständig, daher ist dies ein fortlaufender Prozess.

Dokumentation: Alle Schritte – von der Risikoanalyse über die festgelegten Maßnahmen bis zur Wirksamkeitsprüfung – müssen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Der Aufzugsanlagen Betreiber sollte folgende Schritte einleiten:

Informieren Sie sich: Machen Sie sich mit den genauen Anforderungen der TRBS 1115 Teil 1 vertraut.

Überprüfen Sie Ihre Anlagen: Identifizieren Sie, welche Ihrer Aufzüge über digitale Schnittstellen oder Netzwerkverbindungen verfügen.

Aktualisieren Sie Ihre Gefährdungsbeurteilung: Integrieren Sie das Thema Cybersicherheit systematisch in Ihre bestehende Gefährdungsbeurteilung. Nehmen Sie dieses auch als Anlass Ihre Gefährdungsbeurteilung aktualisieren zu lassen, dieses sollten Sie eh alle 5 Jahre machen.

Informieren Sie sich über bei Ihnen verbaute Komponenten: Klären Sie, welche Sicherheitsfeatures Ihre Aufzüge bereits bieten und welche Updates oder zusätzlichen Maßnahmen empfohlen werden.

Als Betreiber sind Sie in der Pflicht, die Risiken in Bezug auf Cybersicherheit gemäß TRBS 1115-1 Ihrer Aufzüge zu beurteilen.

Dr. Peter Hitpaß / VNW Beauftragter für Partnerunternehmen

BGH: Haftung des Vermieters einer Eigentumswohnung für die Folgen des Sturzes eines Mieters bei Eisglätte auf dem gemeinschaftlichen Grundstück der Wohnungseigentümer

Betriebskosten aktuell

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Gerd Warda

Erbgroßherzogliches Palais mit Brunnen. Foto von Joe Miletzki

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet. Das hat der BGH mit Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 250/23 entschieden.

Sachverhalt:

Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus in Solms. Für Gehwege auf dem Grundstück nimmt eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts stürzte die Klägerin beim Verlassen des Hauses an einem Morgen im Januar 2017 auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Dabei zog sich die Klägerin nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen musste.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat der unter anderem auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes gerichteten Klage in Höhe von 12.000 Euro nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.

Es hat gemeint, die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst führe dazu, dass eine Haftung der beklagten Vermieterin nur noch in Betracht komme, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt worden seien, wofür im Streitfall nichts ersichtlich sei.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass die Beklagte aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.

Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, auch dann, wenn der Vermieter – hier die Beklagte – nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts führte zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es auch keine rechtsdogmatische Grundlage gibt.

Nach den bislang getroffenen Feststellungen haben die Parteien im Streitfall auch keine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertragspflichten abweichende Vereinbarung getroffen. Insbesondere lässt sich dem Mietvertrag eine eindeutige Regelung dahingehend nicht entnehmen, dass die Räum- und Streupflicht der Klägerin oblegen hätte und sie deshalb im Haftungsfall keine vertraglichen Ansprüche gegen die Beklagte als Vermieterin geltend machen könnte.

Zur Erfüllung der die Beklagte demnach hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee treffenden vertraglichen Nebenpflichten konnte die Beklagte sich der GmbH, die den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführte, als sogenannter Erfüllungsgehilfin bedienen. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

Der VIII. Zivilsenat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Wetzlar – Urteil vom 16. Februar 2023 – 35 C 158/21
Landgericht Limburg a.d. Lahn – Urteil vom 6. Oktober 2023 – 3 S 32/23

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder / Quelle: PM des BGH

Energie, Wärme & Wasser 2025: Steigende Energiepreise hebeln Sparbemühungen aus

Betriebskosten aktuell

Von

Gerd Warda

Energie, Wärme & Wasser 2025: Steigende Energiepreise — Bestandsentwicklung der Energieträger - Wärmeversorgung immer noch mehrheitlich fossil - 87 % der deutschen Mehrfamilienhäuser werden noch fossil beheizt – Tendenz sinkend: 3 % weniger als im Vorjahr. Quelle: techem-Atlas

Die Wärmewende im Gebäudesektor zählt zu den wirksamsten Hebeln der deutschen Klimapolitik – doch das volle Potenzial wird bislang noch nicht ausgeschöpft. Der neue Techem Atlas für Energie, Wärme und Wasser 2025 liefert eine datengestützte Bestandsaufnahme und zeigt, welche Maßnahmen wirken, wo nachgesteuert werden muss und welche Lösungen besonders effektiv sind.

Die Analyse beruht auf der Auswertung von rund 100.000 Mehrfamilienhäusern mit etwa 1,1 Millionen Wohnungen in Deutschland – und zählt damit zu den umfangreichsten ihrer Art.

Die Ergebnisse zeigen: Während Einsparpotenziale im Nutzerverhalten nahezu ausgeschöpft sind, bieten technische Maßnahmen enorme Chancen. Besonders Wärmepumpen und digitale Betriebsführung rücken als Hebel für Energieeffizienz und CO₂-Reduktion in den Fokus.

Die wichtigsten Ergebnisse des Techem Atlas im Überblick:

Hohe Heizkosten trotz konstantem Verbrauch: Die Heizkosten 2024 lagen auf einem Rekordhoch: Seit 2021 stiegen die Energiepreise um 82 %, die Verbrauchskosten pro m² um 40 %. Trotz dieses Anstiegs blieb der Verbrauch in 2024 gegenüber 2023 stabil – ein Hinweis darauf, dass die Spielräume für individuelles Sparverhalten weitgehend ausgeschöpft sind. In manchen Regionen ist sogar eine Trendumkehr erkennbar.

Regionale Unterschiede: Die höchsten Heizkosten pro Quadratmeter wurden 2024 in Chemnitz (19,01 €/m²), Potsdam (18,61 €/m²) und Offenbach (17,86 €/m²) gemessen. Bei den Ländern führt das Saarland (15,75 €/m²), gefolgt von Schleswig-Holstein (15,68 €/m²) und Brandenburg (14,59 €/m²). (siehe interaktive Deutschland-Karte).

Energieträger immer noch mehrheitlich fossil: Der deutsche Mehrfamilienhausbestand wird noch zu über 87 % fossil beheizt. Die Tendenz ist mit einem Rückgang von 3 % gegenüber dem Vorjahr leicht sinkend.

Fernwärme auf der Überholspur: 2024 verursachte Fernwärme weniger Emissionen als Erdgas (166 vs. 201 g CO₂/kWh). Gebäude mit Fernwärmeanschluss liegen mit 0,9 Tonnen CO₂ pro Nutzeinheit bereits unter dem Klimaziel 2030 – ein echter Wendepunkt.

Ungleiche CO₂-Kostenverteilung: Die im Jahr 2023 eingeführte gesetzliche CO₂-Kostenaufteilung zeigt bislang kaum Wirkung: Noch immer tragen Mietende rund 73 % der CO₂-Kosten, Vermietende lediglich 27 % – zu wenig, um Investitionen nachhaltig anzureizen.

Technik ergänzt Nutzerverhalten – Effizienz durch Monitoring & Co.: Die Analyse zeigt, dass für weitere signifikante Einsparungen technische Maßnahmen erforderlich sind: etwa Monitoring oder digitale Betriebsführung. Damit lassen sich pro Wohnung bis zu 1 Tonne CO₂e jährlich zusätzlich vermeiden – deutlich mehr als durch individuelles Verhalten allein.

Digitalisierung kommt voran – aber nicht schnell genug: Durch digitale Betriebsoptimierung konnten allein im Jahr 2024 rund 15,9 Mio. Euro an Betriebskosten eingespart werden. Darüber hinaus können bereits 65,3 % der Gebäude in Deutschland ohne Wohnungszutritt abgelesen werden und 62,3 % sind vollständig remote auslesbar. Damit liegt Deutschland im europäischen Vergleich auf Platz 7 – Spanien (90,5 %), Niederlande (78,4 %) und Luxemburg (71,2 %) sind schon weiter. Laut EU-Vorgabe ist eine vollständige Fernablesbarkeit bis 2027 vorgesehen. Hier besteht weiterer Ausbaubedarf.

Wärmepumpen – der unterschätzte Hebel: Bereits 50 % der zentral beheizten Mehrfamilienhäuser in Deutschland sind ohne Heizkörpertausch für Niedertemperatursysteme wie Wärmepumpen geeignet – mit Tausch steigt der Anteil sogar auf 90 %. Wärmepumpenanlagen erreichen eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von durchschnittlich 3,5 (Raumheizwärmeanlagen) – ein guter Effizienzwert.

Klimaziele teilweise erreicht: Die durchschnittlichen Emissionen für die Wärmeversorgung pro Wohnung lagen 2024 in deutschen Mehrfamilienhäusern mit ca. 1,5 t CO₂e bereits unter dem nach dem Klimaschutzgesetz ermittelten Zwischenzielwert von 1,8 t.

„Mit einem Anstieg um 82 % gegenüber 2021 lagen die Energiepreise 2024 auf einem Rekordniveau. Gleichzeitig beobachten wir, dass die Einsparpotenziale im Nutzerverhalten nun weitgehend ausgeschöpft sind. Vereinzelt ist gar eine Trendumkehr zu beobachten: Mietende verbrauchen teilweise wieder mehr Energie für Raumwärme. Es ist Zeit für einen technologieoffenen Ansatz, der auf innovative Lösungen und Energieeffizienz setzt, statt auf den Einsparwillen der Bevölkerung allein“, kommentiert Techem CEO Matthias Hartmann die Ergebnisse.

Der Techem Atlas 2025 zeigt, dass die Dekarbonisierung des deutschen Mehrfamilienhausbestands bis 2045 durch gezielte technische Lösungen erreichbar ist. Die hauseigene Studie liefert verlässliche Daten zu potenziellen Einsparmöglichkeiten und verdeutlicht, dass insbesondere minimal-invasive und niedrig-investive Ansätze einen besonders großen Hebel bieten.

„Smarte Heizungsanlagen sind längst Realität und wirtschaftlich hoch relevant“, so Hartmann. „Unsere Daten zeigen, dass durch digitale Betriebsoptimierung allein im Jahr 2024 rund 15,9 Mio. € an Betriebskosten eingespart wurden. Die Kombination aus Monitoring, KI-gestützter Steuerung und transparenter Verbrauchserfassung ist der Schlüssel zu mehr Effizienz und weniger Emissionen – und das bei überschaubarem Investitionsbedarf.“

Quelle: Techem // Katharina Bathe-Metzler // Janina Schmidt

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