Philipp Radlegger
„Der Mietpreisdeckel in der vorliegenden Form trifft die falschen Adressaten und muss dringend adaptiert werden, insbesondere gewerbliche und freie Mieten müssen einbezogen werden.“
Die Mietpreisbremse: Ein gut gemeinter Versuch mit fragwürdiger Auswirkung? Die aktuellen Entwicklungen rufen nach wirksamen Maßnahmen gegen steigende Mieten, und die Diskussionen um den österreichischen Wohnungsmarkt intensivieren sich. Die Mietpreisbremse, als Maßnahme gegen rasante Mietpreissteigerungen konzipiert, wirft jedoch mehr Fragen auf, als sie beantwortet: Trifft sie tatsächlich jene, die den Markt überhitzen?
Betrachtet man die Sachlage näher, geraten vor allem die Gemeinnützigen Bauvereinigungen ins Visier dieser Regulierung. Dabei sind deren Mieten bereits deutlich moderater als jene der gewerblichen Anbieter. Diese dürfen ihre Mieten nahezu unkontrolliert anheben, während GBV durch gesetzliche Vorgaben im Zwei-Jahres-Rhythmus eingeschränkt sind. Die Mietpreisbremse greift genau in dem Jahr, in dem die GBVs ihre Mieten anpassen dürften.
Ein zentrales und übersehenes Detail: Die GBV haben in den letzten Jahren erheblich zur Mietpreisstabilität beigetragen. Ihre Mieten stiegen von 2009 bis 2022 lediglich um 42 Prozent, im Gegensatz zu den 59 Prozent der gewerblichen Vermieter. Der Grund? GBV rechnen nur die effektiven Kosten weiter, was im Schnitt zu 25 Prozent günstigeren Mieten führt – eine Tatsache, die eine aktuelle Studie untermauert.
Trotz dieser positiven Beiträge zum Wohnungsmarkt werden die GBV durch die aktuelle Mietpreisbremse finanziell herausgefordert und zusätzlich belastet. Jährlich gehen ihnen nun mehr als 160 Millionen Euro verloren – Gelder, die für den Neubau und die Sanierung unerlässlich sind. Um diese finanzielle Kluft zu überbrücken, sind gezielte Unterstützungen wie Bundeszuschüsse, Haftungsübernahmen und ein spezieller Fördertopf notwendig.
In der Reflexion dieser Faktenlage drängt sich abschließend die zentrale Frage auf: Sollte eine Mietpreisbremse nicht auf jene abzielen, die die tatsächlichen Inflationstreiber sind und umgekehrt jenen Akteuren, die maßgeblich zur Entlastung und Stabilisierung des Wohnungsmarkts beitragen, die notwendigen Spielräume bewahren?
Eine Neuausrichtung der Mietpreisbremse scheint unumgänglich.
Dir. Dr. MMag. Philipp Radlegger ist promovierter Jurist und Obmann der Wohnbau Bergland gemeinn.reg.Gen.m.b.H in Zell am See.
Martin Prunbauer
Wertanpassungen von Mieten haben kaum Einfluss auf das Inflationsgeschehen. Nach dem jüngsten Entlastungspaket der Regierung würde laut OeNB der angepeilte Mietpreisdeckel iHv 5 Prozent nur mit 0,3 Prozentpunkten auf die Gesamtinflation zu Buche schlagen.
Sollen alle Mieter des ohnehin schon überregulierten Mietsektors, egal, ob arm oder reich, von einer systemwidrigen Begrenzung der Wertsicherung auf Kosten der Vermieter gleichermaßen profitieren? Viele dieser Mieter erleben keine oder kaum reale Einkommensverluste und zahlen eine moderate Miete. Noch absurder wäre eine Mietpreisdeckelung bei freien Mietverträgen. Es macht keinen Sinn, einen Spitzenverdiener, der eine Villa in bester Lage mietet, vor seinem Vermieter finanziell zu schützen. Gerade jene Gruppen, die sich gegen eine „Gießkannenförderung“ wehren – begrüßen hier eine extreme „Gießkanne“ auf Kosten Dritter (der Vermieter).
„Mietpreisdeckel sind für die Inflationsbekämpfung ungeeignet, denn sie haben keinen nennenswerten Einfluss auf die Inflationsrate. Mittelund langfristig schaden sie mehr als sie Nutzen bringen.“
Es wird von Mieterseite erwartet, dass Bestandsgebäude ordentlich erhalten und entsprechend modernisiert werden. Darüber hinaus kommen in naher Zukunft gesetzliche Umweltauflagen auf Eigentümer von Immobilien zu: Häuser müssen thermisch saniert und auf erneuerbare Energie umgerüstet werden. Gehen die Einnahmen aus der Vermietung zurück, fehlen die Mittel für Investitionen. Auch Rechtssicherheit und Kalkulierbarkeit leiden schweren Schaden.
60 Prozent aller Mietverhältnisse zählen zum öffentlichen Mietsektor in Form von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. Hier gibt es eine hohe Fehlbelegung und es herrscht mangelnde Treffsicherheit. Die öffentliche Hand ist nicht bereit, die dort bestehende Schieflage in den Griff zu bekommen, etwa indem Besserverdiener eine angemessene Miete zahlen und Förderungswürdige im Wege der Subjektförderung unterstützt werden.
Es ist höchste Zeit, von einer undifferenzierten Gleichbehandlung auf allen Ebenen Abstand zu nehmen. Anstatt Geschenke auf Kosten der privaten Vermieter zu verteilen, soll jenen Menschen geholfen werden, die auf Unterstützung angewiesen sind. Egal, ob diese im privaten Mietsektor oder im sozialen Wohnbau leben.
Dr. Martin Prunbauer studierte Rechtswissenschaften, er ist seit 1988 als Rechtsanwalt tätig und ist seit 2012 Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes.
