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Gegen den Trend: Warum der Wohnungsmarkt Bestandshalter braucht. Alfred Hermann, Leiter Immobilien beim WAF, gibt Antworten

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Planen, Bauen, Halten. Weil der Wittelsbacher Ausgleichsfonds (WAF) mit seinem Wohnungsneubauprojekt im Münchner Westen einen langfristigen Ansatz verfolgt, behält der Bauherr die 193 Einheiten nach Fertigstellung im eigenen Bestand. Während der Großteil des Münchner Wohnungsbaus (65 Prozent) aktuell für den Verkauf entwickelt wird, gehen die Branchenexperten bulwiengesa und Empira von einer Trendwende in deutschen Städten aus.

„Bestandshalter werden überwiegend mit kommunalen oder landeseigenen Wohnungsgesellschaften assoziiert. Privatwirtschaftliche Developand- hold-Strategien gewinnen allerdings zunehmend an Bedeutung“, sagt Alfred Hermann, Leiter Immobilien beim WAF. „Als Fonds können wir mit dem Ansatz gesellschaftliche Ziele verfolgen, indem wir dem angespannten Wohnungsmarkt dringend benötigte Mietwohnungen zuführen.”

Wer für den Eigenbestand entwickelt, plant für die nächste Generation

Die Art der Strategie hat direkten Einfluss auf die Planung und nicht zuletzt auf das Wohnprodukt. „Es macht einen Unterschied, ob ein Bauherr für den Verkauf oder für sich selbst entwickelt“, sagt Herrmann. Beim klassischen Trading Development plant der Bauherr einen Abverkauf an Dritte, nachdem der Neubau fertiggestellt ist. Das Ziel sei, die Wohnungen möglichst schnell am Markt zu veräußern.

Wegen des knappen Angebots absorbieren laut Herrmann Verkäufermärkte wie München selbst Objekte mit niedrigen Standards. Im Gegensatz dazu steht die Develop-and-hold-Strategie, sprich die Entwicklung für den eigenen Bestand. Weil Bestandshalter die Investitionen über einen langen Zeitraum refinanzieren, lassen sich Gewinne nur über Langlebigkeit, Stabilität und Beständigkeit in der Bewohnerschaft erwirtschaften.

Qualität bei Grundrissen und Bausubstanz

Herrmann: „Unser Anspruch beim Wohnquartier an der Lipperheidestraße ist, eine Wohnanlage zu bauen, die sich von den gängigen Marktparametern abhebt und in aller erster Linie Qualität beinhalten muss, sowohl mit Blick auf die Grundrisse, die Gestaltung der Außenanlagen als auch die gesamte Bausubstanz betreffend. Für einen Bestandshalter lohnt es sich in vielerlei Hinsicht, nachhaltig zu bauen.

Längere Mietdauer, geringere Instandhaltungskosten und niedrigere Energiekosten kompensieren die anfänglich höheren Investitionskosten langfristig.“ Herrmann zufolge haben sich die Planer dafür eingehend mit gesellschaftlichen Trends auseinandergesetzt, um etwa dem Thema Mobilität mit einem Inhouse-Carsharing- Angebot oder dem Thema E-Commerce mit Paketstationen im Eingangsbereich Rechnung zu tragen.

Wirtschaftlichkeit über Langlebigkeit

Bestandshalter berücksichtigen bei der Planung bereits die künftigen Mieter. Weil häufige Mieterwechsel zur Folge haben, dass die Wohnungen häufiger renoviert werden müssen und damit die Instandhaltungskosten höher ausfallen, bemühen sich Bestandshalter um langfristige Mieter, die im besten Fall bis an ihr Lebensende in der Wohnung bleiben möchten.

Dass das Wohnquartier an der Lipperheidestraße nicht zuvorderst an der Vermarktung ausgerichtet ist, zeigt sich etwa auch daran, dass sehr kleine Wohnungen kaum projektiert werden, die sich am Markt üblicherweise besser veräußern lassen. Vielmehr wurde ein Wohnungsmix festgelegt…

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