Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierte Christian Hanus von der Universität für Weiterbildung Krems provokante Thesen, die durch langjährige Forschungsprojekte wie „Monumentum Adusum“ untermauert wurden. Sein Kernanliegen: Bestandsgebäude, insbesondere denkmalgeschützte Objekte, sind weit besser als ihr Ruf.
Warum das wichtig ist
In einer Zeit, in der die Immobilienwirtschaft unter massivem Kostendruck steht und gleichzeitig ambitionierte Klimaziele erreichen muss, wird der Denkmalschutz oft als kostspieliges Hindernis wahrgenommen. Der Vortrag von Christian Hanus auf dem 15. Mainzer Immobilientag bricht mit diesem Vorurteil und liefert der Branche eine wissenschaftlich fundierte Neubewertung des Bestands.
Für Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren ist diese Perspektive deshalb so entscheidend, weil sie zeigt, dass Bestandsimmobilien über den gesamten Lebenszyklus hinweg ökonomisch und ökologisch konkurrenzfähig zum Neubau sind. In Zeiten knapper Flächen und steigender CO2-Abgaben wird die Fähigkeit, bestehende Strukturen nachhaltig zu revitalisieren, zum zentralen Wettbewerbsvorteil und zur moralischen Pflicht gegenüber der „grauen Energie“ unserer Städte.
Die ökonomische Lebenszyklus-Betrachtung
Hanus kritisierte die verbreitete Praxis, Immobilienentscheidungen primär auf Basis der Errichtungskosten zu treffen. Im Rahmen seiner Forschung untersuchte er mittelalterliche Wohnbauten in Niederösterreich und verglich diese mit zeitgenössischen Neubauten der gleichen gemeinnützigen Träger. Unter Anwendung der Lebenszyklusnorm ÖNORM 1801-2 wurden alle Kosten über einen Zeitraum von 50 Jahren berechnet – von der Sanierung über die Energieversorgung bis hin zur Rezyklierung.
Das Ergebnis ist verblüffend: Während die Sanierungskosten durch unvorhersehbare Faktoren wie Untergrundstabilisierungen im Einzelfall hoch sein können, relativiert sich dies über die Jahrzehnte. Denkmalgeschützte Objekte steigen in der Bilanz oft günstiger aus, da sie weniger aufwendige technische Komponenten benötigen, die beim Neubau bereits nach 15 bis 20 Jahren ersetzt werden müssen.
„Der große Hammer sind die Folgekosten“, so Hanus, und hier punktet die solide, reparaturfähige Substanz des Bestands.
Das Rätsel des Energieverbrauchs
Ein Highlight des Vortrags war die Analyse der energetischen Qualität. Während Energieausweise für mittelalterliche Gebäude oft horrende Bedarfswerte (z. B. 76 kWh/m²a) ausweisen, zeigt die Realität ein anderes Bild. In einem direkten Vergleich benachbarter Gebäude mit identischem Heizsystem stellte Hanus fest, dass der tatsächliche Verbrauch im Denkmal signifikant niedriger war als berechnet.
Dieser Effekt beruht zum einen auf der enormen thermischen Speichermasse dicker Wände, die in statischen Berechnungen oft unterschätzt wird. Zum anderen spielt das Nutzerverhalten eine Rolle: Historische Fenster ohne Kippfunktion verhindern Dauerlüften, und die Strahlungswärme massiver Wände wird oft schon bei geringeren Raumtemperaturen als behaglich empfunden. Zudem blickte Hanus in die Zukunft: Durch den Klimawandel sinkt der Heizbedarf alter Gebäude kontinuierlich, während Neubauten durch ihre großen Glasflächen zunehmend teure Energie für die Kühlung benötigen werden.
Infrastruktur und graue Energie
Hanus weitete den Blick über das Einzelobjekt hinaus auf den Siedlungsraum.Historische Bauten liegen meist in gewachsenen Zentren. Berücksichtigt man die Mobilitätskosten der Bewohner – also den Weg zur Arbeit, Schule oder Freizeit – verursachen Neubauten am Stadtrand oft doppelt so hohe Energiekosten wie zentrale Altbauten.
Diese externen Effekte und die Kosten für Erschließungsinfrastruktur (Straßen, Leitungen, Winterdienst) werden in herkömmlichen Wirtschaftlichkeitsrechnungen meist ignoriert, belasten die Allgemeinheit jedoch massiv.
Handwerk als Wertspeicher
Ein wesentlicher ökonomischer Wert historischer Gebäude liegt laut Hanus in der darin gebundenen handwerklichen Arbeit. Er zitierte den Ökonomen Hans Christoph Binswanger: Die Qualität der Handarbeit, die diese Gebäude so lebenswert macht, ist heute im Neubau selbst bei Luxusprojekten kaum noch bezahlbar.
Den Erhalt dieser Werte sicherzustellen, erfordert jedoch eine Rekultivierung lokaler Handwerkskompetenz, wie sie derzeit etwa beim UNESCO-Weltkulturerbe Semmering-Eisenbahn durch gezielte Qualifizierungsprogramme für lokale Betriebe praktiziert wird.
Strategien für die Praxis: Das Beispiel Louka
Wie man selbst für scheinbar hoffnungslose Fälle Strategien entwickelt, zeigte Hanus am Beispiel des Klosters Bruck (Loucký klášter) in der Tschechischen Republik. Statt auf einen großen Investor zu warten, wurde eine Stufenstrategie entwickelt: Durch kleinteilige Nutzungserweiterungen, Qualifizierungsprogramme und die energetische Nutzung von Biomasse aus dem lokalen Weinbau wird das riesige Objekt schrittweise revitalisiert.
Solche Modelle der „sanften Sanierung“ und der energetischen Optimierung durch richtige Nutzung können bis zu 30 % Energie einsparen, ohne die historische Substanz zu gefährden.
Fazit für die Immobilienwirtschaft
Der Vortrag machte deutlich, dass wir uns von pauschalen Abwertungen verabschieden müssen. Die früher üblichen Abschläge von 15 % bei der Immobilienbewertung von Denkmalen werden heute von Experten kaum noch gestützt. Wer Bestandsgebäude als ganzheitliche Wertspeicher begreift, die nicht nur Geschichte, sondern auch ökologische und ökonomische Resilienz bieten, ist für die Transformation der Branche bestens gerüstet.
Kernaussagen zum Mitnehmen
- Ökonomische Ebenbürtigkeit: Über einen Zeitraum von 50 Jahren betrachtet, sind denkmalgeschützte Wohnbauten den Neubauten wirtschaftlich mindestens ebenbürtig, oft sogar überlegen.
- Lebenszyklus-Hebel: Die Errichtungskosten machen lediglich etwa 20 bis 25 % der Gesamtkosten aus; der entscheidende Hebel liegt in den langfristigen Folgekosten.
- Energie-Paradoxon: Der tatsächliche Energieverbrauch historischer Gebäude liegt oft signifikant unter den berechneten Bedarfswerten, da thermische Speichermasse und Nutzerverhalten (z. B. fehlende Kippfenster) eine positive Rolle spielen.
- Standortvorteil Mobilität: Die zentrale Lage historischer Kerne spart im Vergleich zu zersiedelten Neubaugebieten bis zu 100 % der mobilitätsbedingten Energiekosten ein.
- Bewertungswandel: Der pauschale Wertabschlag von 10–15 % für Denkmale in der Immobilienbewertung ist fachlich nicht mehr haltbar und verschwindet zunehmend aus den Standards.
Kristof Warda
