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Bezahlbares Wohnen heißt auch bezahlbare Betriebskosten – Bis zu 43 % beim Gas, rund 30 % beim Allgemeinstrom. Wie geht das, Herr Jerusalem?

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In der Diskussion um bezahlbares Wohnen rücken immer mehr die Betriebskosten in den Fokus. Hier gibt es viele Stellschrauben. An einigen kann nur die Politik drehen, an anderen die Wohnungsunternehmen selbst. Aber nehmen wir die Energiekosten, Allgemeinstrom, Fernwärme oder Gas. Wie kann hier das Wohnungsunternehmen Einfluss nehmen. Wohnungswirtschaft heute-Chefredakteur Gerd Warda hat den Betriebskosten-Experten Dr. Konrad Jerusalem von der Argentus GmbH gefragt.

Herr Jerusalem, nehmen wir das Problem steigender Energiekosten: Was kann ein Verwalter hier tun?

Dr. Jerusalem: Um Energiekosten einzusparen, werden Wohnhäuser heute vor allem energetisch saniert. Bauliche Veränderungen wie das Dämmen der Fassade sind jedoch kostspielig und nehmen sehr viel Zeit in Anspruch. Seltener hingegen werden die Rahmenverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom angetastet und neu verhandelt. Während diese Vorgehensweise bei wenigen Objekten und Verträgen noch vertretbar ist, bleiben bei größeren Portfolios enorme Einsparmöglichkeiten ungenutzt. Unsere Erfahrung zeigt, dass allein durch die Neuverhandlung und Vereinheitlichung der Energievertragsstrukturen bis zu 50 Prozent der beeinflussbaren Kosten eingespart werden können. Man denke an ein Wohnportfolio mit 100 Objekten, die auf zwanzig Standorte verteilt sind. Bei nahezu allen Wohnimmobilienportfolios dieser Art und Größe ist die Situation ähnlich: Die Wärmebelieferung der Wohnungen ist sehr heterogen, die Verwaltungsarbeit recht unübersichtlich und zeitintensiv. In unserem Beispiel mit 100 Objekten hat jedes einzelne Gebäude einen unterschiedlichen Energieversorger: Mal sind es die Stadtwerke, mal ist es einer der großen Energieversorger. Jeder dieser Verträge kann – für sich genommen – unter Kostenaspekten zwar durchaus sinnvoll sein. Als Paket aber sind die 100 Einzelverträge in Relation zu ihrem Volumen komplett überteuert und zudem unflexibel.

Oder nehmen wir ein aktuelles Beispiel aus der Praxis: Die Optimierung und Ausschreibung der Energieverträge des Immobilienportfolios der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Zu Beginn dieses Jahres konnten wir die Gesamtenergiekosten für Strom und Gas um insgesamt rund 350.000 Euro senken. Die Gaskosten der Immobilien von der d.i.i. reduzieren sich über die Vertragslaufzeit bis Ende 2019 um 43 Prozent von 725.000 Euro netto auf 413.500 Euro netto. Die Allgemeinstromkosten reduzieren sich für das Portfolio über die Vertragslaufzeit um rund 30 Prozent beziehungsweise 41.000 Euro netto. Nebenergebnis einer Ausschreibung sind portfolioweit gebündelte Energielieferverträge mit Konditionen, welche die Verwaltung der Objekte deutlich erleichtern, beispielsweise durch Sonderkündigungsrechte bei Verkauf, erweiterte Mengenflexibilitäten und Objektkontierung auf den Abrechnungen.

Vereinfachung bedeutet in diesem Fall auch Entlastung?

Dr. Jerusalem: Die Vorteile für den Wohnungsverwalter sind schon sehr deutlich zu spüren:
Erstens reduziert eine objektübergreifend einheitliche Abrechnung der Energielieferung – samt den entsprechenden Objektnummern für alle Lieferstellen zu einem festen Stichtag – den Verwaltungsaufwand. Die Rechnungen können in verschiedenen Formaten – auch digital – vom Versorger bereitgestellt werden, zudem bewirkt eine Vertragsstrafenregelung, dass dieser seine Jahresabrechnungen pünktlich bereitstellt, sodass auch der Verwalter seinen Abrechnungs- und Reporting-Pflichten gegenüber Mietern und dem Eigentümer fristgerecht nachkommen kann…

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