Das hat das AG Hamburg mit Urteil vom 22. Januar 2025 – 9 C 6/24 – entschieden. Darüber hinaus beschäftigt sich das Urteil mit den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung.
In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen.
Fehlt die Angabe eines Umlageschlüssels, ist die Betriebskostenabrechnung bereits formell unwirksam.
Erhöhte Vorauszahlungen können nur auf eine formell wirksame und materiell fehlerfreie Abrechnung gestützt werden.
Erlaubt der Vermieter dem Mieter, Zahlungsrückstände in Raten zu begleichen, kann eine Kündigung nicht auf diese Rückstände gestützt werden, da sich der Vermieter sonst widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich verhalten würde.
Neben der Ratenzahlungsproblematik spielten auch fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen im Urteil eine wichtige Rolle. Die Abrechnungen für die Jahre 2019 bis 2021 wiesen erhebliche Formfehler auf.
Diese Mängel betrafen konkret die fehlende Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, eine nicht nachvollziehbare Kostenverteilung sowie mangelnde Transparenz bei der Berechnung des Mieteranteils.
Aufgrund dieser Formfehler waren die Betriebskostenabrechnungen unwirksam. Der Mieter konnte daher die ihm zustehenden Guthaben mit seinen laufenden Mietzahlungen verrechnen. Dies reduzierte seine tatsächlichen Zahlungsrückstände erheblich.
Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder
Quellen: ibr-online und JURiAl
