Fledermäuse, WEG- Kostenverteilungsschlüssel, TV-Sendung baut mit um, Eigenbedarf für „Privatmuseum und Atelier“ – Vier neue Urteile rund ums Wohnen, Bauen und Finanzieren finden Sie in der Aprilausgabe. Zusammengestellt vom LBS Infodienst Recht und Steuern. Die Karikaturen stammen von Jürgen Tomicek.
Ortsübliche Fledermäuse – Ihre Ausscheidungen sind in gewissen Grenzen hinzunehmen
Wenn es um Mietminderungen geht, dann spielt auch die jeweilige Umgebung der Immobilie eine große Rolle. Was mitten in der Stadt ein Mangel sein könnte, das ist es oft auf dem Lande nicht. In einem bayerischen Zivilverfahren ging es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darum, wie die Ausscheidungen von Fledermäusen zu bewerten sind.
Amtsgericht Starnberg, Aktenzeichen 4 C 768/21
Der Fall: Auf dem Boden einer überdachten Terrasse fanden Mieter immer wieder kleine Kotköttel und Urinflecken vor, die von Fledermäusen stammten. Die Tiere überflogen diese Fläche vom Frühjahr bis zum Herbst auf ihrem Weg zum Schlafquartier. Die Mieter forderten den Eigentümer auf, etwas dagegen zu unternehmen. Sie behielten sich wegen dieser Verschmutzungen (und eines Defekts bei zwei Rollläden) eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent vor.
Das Urteil: Es handle sich hier um „ortsübliche Einwirkungen durch Tiere“, die „grundsätzlich“ von Mietern „entschädigungslos hinzunehmen“ seien. Schließlich befinde sich das Objekt „in ländlich-dörflicher Umgebung“ und dort müsse man sich auf eine erhöhte Begegnung mit landesüblichen Tieren und deren Exkrementen einstellen. Mit einem Besen habe man die Köttel relativ problemlos wegkehren können. Eine Mietminderung kam nicht in Frage, zumal auch die Probleme mit den Jalousien nur unerheblich waren.
Nicht rückwirkend ändern – Kostenabrechnung für abgelaufenes Jahr hat Bestand
Eine Eigentümergemeinschaft kann einen Kostenverteilungsschlüssel nicht rückwirkend für ein bereits abgelaufenes Abrechnungsjahr ändern. Das verletzt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS das Prinzip der Verlässlichkeit, auf das ein Mitglied der Gemeinschaft vertrauen können muss.
Amtsgericht Berlin-Mitte, Aktenzeichen 22 C 4/25
Der Fall: Eine Wohnungseigentümerin zahlte über einen längeren Zeitraum hinweg zu viel an Nebenkosten. Schuld daran war eine Fehlannahme bezüglich der Größe der Wohnung, die in Wahrheit kleiner als vermutet war. Nach einer Vermessung wurde dieser Missstand offenbar. Per Beschluss änderte die Gemeinschaft den Kostenschlüssel nicht nur für die Zukunft, sondern auch für das bereits abgelaufene Abrechnungsjahr. Das akzeptierte ein anderes Mitglied der Gemeinschaft nicht.
Das Urteil: Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für ungültig, so weit er sich auf das Vorjahr bezog. Er widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, denn hier sei der Vertrauensschutz verletzt worden. Ein Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nicht nachträglich verändert werden. Einzige Ausnahme könne sein, wenn der bisherige Schlüssel zu grob unbilligen Ergebnissen führe. Das sei hier nicht der Fall.
Das Fernsehen baut mit um – Für Betroffene gelten solche Sachbezüge als sonstige Einnahmen
Sogenannte „Helferformate“ im Fernsehen, in denen Immobilieneigentümer beim Umbau ihres Hauses unterstützt werden, sind seit Jahren beim Publikum beliebt. Die Fachgerichtsbarkeit hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS entschieden, dass der Wert der Maßnahmen als sonstige Einkünfte versteuert werden muss.
Sächsisches Finanzgericht, 4 K 198/18
Der Fall: Das baufällige Haus einer Familie wurde in Kooperation mit einem Fernsehformat umgebaut, renoviert und ausgestattet. Das alles geschah nach einem festen Drehbuch. Die teilnehmende Familie wurde während der gesamten Umbauzeit filmisch begleitet und musste am Ende weder Sach- noch Arbeitskosten bezahlen. Im Anschluss stellte sich die Frage, wie das alles steuerlich zu bewerten sei.
Das Urteil: Das Finanzgericht entschied, die Einnahmen des Steuerpflichtigen seien mit dem um übliche Preisnachlässe geminderten Endpreis am Abgabeort anzusetzen. Der objektive Wert der Umbau- und Sanierungsleistungen sei auf Basis des Gutachtens eines Sachverständigen zu schätzen. Die Familie müsse den ermittelten Betrag dementsprechend als sonstige Einkünfte via Einkommensteuer versteuern.
Sammelleidenschaft – Kunstfreund wollte vergebens Eigenbedarf geltend machen
Eigenbedarfskündigungen setzen voraus, dass der Eigentümer für sich selbst oder nahe Angehörige Wohnraum benötigt. Ein Betroffener im Rheinland wollte jedoch sein Objekt mit 6,5 Zimmern wesentlich dafür nutzen, seiner Kunstsammlung den erforderlichen Platz zu verschaffen und ein Atelier zu betreiben. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS scheiterte er damit vor Gericht.
Landgericht Köln, Aktenzeichen 1 S 141/24
Im Urteil hieß es, die geplante Wohnnutzung müsse im Vordergrund stehen, wenn eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich sein solle. Dazu gehörten die Nutzung der Immobilie zum Schlafen, zur allgemeinen Körperpflege, zur Toilettennutzung sowie zur Zubereitung von Mahlzeiten. Genau das sei aber den Aussagen des Eigentümers zu Folge nicht zu erkennen. Er wolle dort vielmehr Gäste empfangen, ein Atelier unterhalten, arbeiten, Material lagern, ein Archiv anlegen und Sammlungen unterbringen.
Hinzu komme eine andere Ungereimtheit: Nach den Angaben des Mannes ergebe sich lediglich ein Platzbedarf von fünf Räumen, es stünde also ein Teil des 200-Quadratmeter-Objekts leer. Die Mieter durften bleiben.
Dr. Ivonn Kappel
