Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.
Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.
Tatbestand:
Der Verfügungsbeklagte zu 2) vermietet Ferienwohnungen. Bei der Vermietung übernimmt seine Ehefrau, die Verfügungsbeklagte zu 1), auch Verwaltungsaufgaben.
Die Verfügungskläger (Mieter) mieteten vom Verfügungsbeklagten zu 2) eine Ferienwohnung in dem Zeitraum vom 3. November bis zum 8. November 2025 an. Sie zahlten den vereinbarten Mietpreis von 475 Euro bei Anmietung. Ob es dann über den 8.November 2025 hinaus zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist und gegebenenfalls mit wem, ist zwischen den Parteien streitig.
Die Mieter machen geltend, die Mietzeit sollte bis zum 3. Dezember 2025 laufen. Sie seien auch bereit, die vereinbarte Miete dafür zu zahlen. Die Vermieter hätten sie allerdings am 14. November 2025 regelrecht aus der Wohnung geworfen. Der Auszug sei unfreiwillig erfolgt. Sie machen deshalb Besitzschutz geltend und verlangen die Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung in L.
Die Vermieter machen geltend, über den 8. November 2025 hinaus habe überhaupt kein Mietvertrag bestanden. Die Mieter hätten sogar am 14.November 2025 die Wohnung verlassen wollen, nachdem sie sie entsprechend aufgefordert hätten. Die Verfügungsbeklagten hätten ihn sogar beim Heraustragen der gepackten Kartons geholfen.
Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935, 940 ZPO auf Einräumung von Besitzschutz ist zumindest gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 2) zulässig und begründet.
Nach ausführlicher Anhörung der Parteien geht das Gericht davon aus, dass ausschließlich der Verfügungsbeklagte zu 2) den Mietvertrag über die Ferienwohnung in L. mit den Verfügungsklägern abgeschlossen hat. Er vermietet Ferienwohnungen. Dass die Verfügungsbeklagte zu 1) ebenfalls Vertragspartnerin geworden ist, steht nach Anhörung der Parteien nicht fest und haben im Übrigen die Verfügungskläger auch nicht hinreichend glaubhaft gemacht. … Insoweit unterliegt der auch gegen die Verfügungsbeklagte zu 1) gerichtete Antrag der Abweisung.
Die Mieter haben aber gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 2) einen Anspruch aus § 861 BGB auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung in L.. Denn es liegt durch den Verfügungsbeklagten zu 2) eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB vor, weil er den Verfügungsklägern den Zutritt zu der Ferienwohnung verweigert.
Diesen sog. possessorischen Anspruch können die Verfügungskläger im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend machen. Der Verfügungsbeklagte zu 2) ist hier im Rahmen einer unzulässigen Selbsthilfe gegen die Verfügungskläger vorgegangen.
Denn grundsätzlich ist nach der Rechtsordnung auch bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gehalten, gegenüber dem die Mieträume weiternutzenden Mieter den Rechtsweg zu wählen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellt nach ständigem Rechtsgang des Bundesgerichtshofes eine unerlaubte Selbsthilfe dar (BGH, Urteil vom 14.Juli 2010, VIII ZR 45/09, NJW 2010,3434). Diese unerlaubte Selbsthilfe stellt rechtlich eine verbotene Eigenmacht dar, sodass dem Mieter einer solchen Wohnung der possessorische Herausgabeanspruch aus § 861 BGB zusteht.
In diesem Zusammenhang ist es rechtlich unerheblich, ob die Verfügungskläger überhaupt ein Recht zum Besitz haben. Dies ist sehr zweifelhaft. Denn das zwischen dem Verfügungsbeklagten zu 2) und ihnen ein Mietvertrag nach § 535 BGB besteht, der über den 8.November 2025 hinausgeht, ist offen und haben die Verfügungskläger auch nicht glaubhaft machen können. Deshalb hat der Verfügungsbeklagte zu 2) grundsätzlich auch einen Herausgabeanspruch gegenüber den Verfügungsklägern nach Ablauf des 8. November .2025 gemäß § 546 BGB. Diesen Anspruch hätte er aber nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen dürfen.
Die materielle Rechtslage, also die Frage, ob dem Besitzer ein Recht zum Besitz zusteht und ob der Angreifer zur Störung oder Entziehung des Besitzes berechtigt ist, bleibt (abgesehen von den in § 863 und § 864 Abs. 2 BGB geregelten Ausnahmen) außer Betracht (BeckOGK/Götz, 1.10.2025, BGB § 861 Rn. 3).
Das zeigt sich am Beispiel eines Mieters, der seiner Räumungspflicht nicht nachkommt. Greift der Vermieter zur „Selbstjustiz“ und räumt die Wohnung eigenmächtig, liegt darin eine verbotene Eigenmacht.
Diese verbotene Eigenmacht kann der Mieter, obgleich er materiell-rechtlich zur Räumung verpflichtet ist, entweder im Wege der Selbsthilfe (nach § 859 BGB) oder mit gerichtlicher Hilfe (nach § 861 BGB) verhindern bzw. rückgängig machen, sich also seinen Besitz erhalten bzw. wieder verschaffen. Dieser Besitzschutz aus possessorischen Ansprüchen wirkt jedoch häufig nur vorübergehend. Erwirkt der Vermieter nämlich einen Räumungstitel (auf der Grundlage eines petitorischen Anspruchs) und beauftragt er einen Gerichtsvollzieher mit dessen Vollstreckung, setzt er sich letztlich durch und erhält den Besitz an der Wohnung (endgültig) zurück (BeckOGK/Götz, 1.10.2025, BGB § 861).
Dass dieser skizzierte Weg durchaus umständlich und kostenintensiv sein kann, wird auch durch das Gericht nicht verkannt. Gleichwohl muss darauf hingewiesen werden, dass auch in dieser scheinbar eindeutigen Konstellation Selbsthilfe nicht zulässig ist und durch ein Gericht auch nicht unterstützt werden kann. Der Verfügungsbeklagte zu 2) muss also den Weg über die Räumungsklage gehen. Das gilt auch dann, wenn die Rechtslage – so wie hier – eindeutig erscheint.
Dies würde nur dann nicht gelten, wenn die Mieter den Besitz an der Ferienwohnung freiwillig aufgegeben hätten. Das hat aber der Verfügungsbeklagte zu 2) nicht glaubhaft machen können. Insoweit trägt er die Last der Glaubhaftmachung, weil er sich darauf beruft, dass bei seinem Verhalten keine verbotene Eigenmacht vorliegt (vgl. Grüneberg-Herrler, 83. Auflage, § 863 BGB Rz.2). Dies hat er aber gerade nicht glaubhaft gemacht. Denn die Mieter haben in Abrede gestellt, am 14.November 2025 die Wohnung freiwillig verlassen zu haben.
Das Gericht bestimmt nach § 938 ZPO nach freiem Ermessen den Inhalt der einstweiligen Anordnung, um ihren Zweck zu erreichen. Die im Urteilstenor aufgeführte Androhung der Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO kann daher bereits an dieser Stelle erfolgen.
Der Fall hat in der Öffentlichkeit große Wellen geschlagen, laut Neue Westfälische vom 4. Februar 2026 haben die Vermieter im Berufungsverfahren vor dem LG Detmold durch Versäumnisurteil gewonnen, die Mietnomaden müssen die Wohnung wieder verlassen:
https://www.nw.de/lokal/kreis_lippe/uebersicht/24264959_Irritierendes-Urteil-Lemgoer-Paar-muss-Mietnomaden-doch-keinen-Zutritt-gewaehren.html, aufgerufen am 12. Februar 2026.
Der Wortlaut des Versäumnisurteils des LG Detmold sowie das Aktenzeichen liegen leider nicht vor.
Dr. Peter Hitpaß VNW Beauftragter für Partnermitglieder.
