Die unbequeme Wahrheit: Warum die Kommunikation bei Sanierungsstau scheitert

Ralf Michels, langjähriger Consultant und Vorsitzender des VDIV Nord, übernahm auf dem Mainzer Immobilientag die Rolle des „Bedenkenträgers“ – nicht aus Pessimismus, sondern aus der Erfahrung des Praktikers, der regelmäßig vor Eigentümerversammlungen steht. In seiner pointierten Analyse machte er deutlich, dass die Kommunikation über Sanierungen derzeit an eine gläserne Wand aus fehlendem Kapital und mangelnder Akzeptanz stößt.

Warum das wichtig ist

Während die Branche oft über innovative Technologien und theoretische Klimaziele diskutiert, brachte der Vortrag von Ralf Michels (VDIV) auf dem 15. Mainzer Immobilientag die harte betriebswirtschaftliche Realität auf den Punkt: Die Bezahlbarkeit der Energiewende für die breite Masse der Wohnungseigentümer steht auf der Kippe. Für Wohnungsverwalter ist diese Einordnung deshalb so entscheidend, weil sie das gewaltige Spannungsfeld zwischen politischen Vorgaben, steigenden Zinsen und einer alternden Eigentümerstruktur beleuchtet.

Wer heute Sanierungen plant, muss nicht nur die technischen Möglichkeiten kennen, sondern auch verstehen, warum viele Gemeinschaften vor den Kosten kapitulieren und wie Banken durch Risikozuschläge bei schlechten Energieklassen den Druck auf das Portfolio massiv erhöhen. Michels’ Analyse ist ein Weckruf, Kommunikation nicht als PR-Maßnahme, sondern als ehrliches Risikomanagement zu begreifen.

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Die Mathematik des Schmerzes

Die Zahlen, die Michels präsentierte, sind für viele Eigentümer schwindelerregend. Eine energetische Sanierung im Bestand schlägt heute mit 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Bei einer typischen 60-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies im günstigsten Fall Kosten von 60.000 Euro, im Extremfall bei Sonderlagen sogar bis zu 120.000 Euro pro Einheit.

Selbst wenn Förderungen von 50 % greifen würden – was laut Michels in der Realität aufgrund der strengen Auflagen für Vollsanierungen selten der Fall ist –, blieben enorme Summen übrig, die erst einmal vorfinanziert werden müssen. Da Fördergelder oft erst nach Abschluss aller Maßnahmen fließen, geraten Eigentümer in eine gefährliche Zwischenfinanzierungsfalle.

Das Ende der Niedrigzins-Illusion

Ein besonderes Risiko sieht Michels in der Zinswende. Viele Immobilien wurden in der Niedrigzinsphase mit 1 % Zins und 2 % Tilgung finanziert. Ab 2026 laufen diese Bindungen massiv aus. In der aktuellen Marktlage mit Zinsen um 3,5 bis 4 % und einer geforderten Tilgung der Banken von 2 % steigen die Raten von ehemals 3 % auf nun 6 % Gesamtanuität.

„Die Annuitätsraten werden sich verdoppeln“, warnt Michels. Wenn zu dieser Belastung noch eine Sonderumlage für die Sanierung kommt, wird Wohneigentum für Teile der Mittelschicht unbezahlbar. Erschwerend kommt hinzu, dass Banken den Wert sanierungsbedürftiger Wohnungen heute deutlich niedriger ansetzen. Wer eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss oft zusätzliches Eigenkapital nachschießen, weil die Bank die Restschuld aufgrund des gesunkenen Objektwertes nicht mehr voll absichert.

Das psychologische Barriereriff: Die Generation 50+

Ein oft unterschätzter Faktor ist die Demografie innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Über 50 % der Bevölkerung ist heute über 50 Jahre alt; in vielen Versammlungen dominieren die Altersgruppen 60+ und 70+. Michels berichtete anschaulich von Versammlungen, in denen notwendige Maßnahmen mit dem Argument abgelehnt werden: „Warum soll ich das noch machen? Ich wohne hier noch fünf Jahre, das Jahr 2045 erlebe ich sowieso nicht“.

Diese Haltung führt dazu, dass lediglich „Häppchen-Sanierungen“ (z. B. Kellerdeckendämmung) beschlossen werden, die zwar kurzfristig bezahlbar sind, aber die großen Effizienzsprünge und die damit verbundenen hohen Förderquoten verpassen. Das Ergebnis ist ein „Rohrkrepierer“ der energetischen Transformation im massenhaften Wohnungsbestand.

Der Effizienz-Paradoxon der High-Tech-Lösungen

Kritik übte Michels auch an der Tendenz zu immer komplexerer Gebäudetechnik. Am Beispiel der Hamburger Hafen City illustrierte er den Wartungswahnsinn: Schwere Dreifachverglasungen müssen alle zwei bis drei Jahre gewartet werden, kontrollierte Be- und Entlüftungsanlagen verursachen enorme Folgekosten durch Filterwechsel und Motorschäden.

„Um 10 Cent Energiekosten einzusparen, produzieren wir nachhaltig 35 Cent Wartungs- und Instandhaltungskosten“, rechnete Michels vor. Wenn die Technik nach zehn Jahren kaputt geht, ist die energetische Bilanz oft dahin, während die finanzielle Belastung für die Eigentümer dauerhaft hoch bleibt. Er plädiert daher für einfachere, robustere Lösungen, die auch in 30 Jahren noch tragbar sind.

Fazit: Kommunikation am Limit

Michels’ Fazit zur Eingangsfrage, wie die Kommunikation mit den Eigentümern gelingt, fiel ernüchternd aus: „Sie gelingt nicht. Sie gelingt in Teilen bei Pilotprojekten, aber in der Masse funktioniert es nicht“. Die finanzielle Überforderung der Mieter und Eigentümer ist real. Wer heute in Hamburg 8,50 € Kaltmiete zahlt, kann sich den Sprung auf 15 € nach einer Sanierung schlicht nicht leisten.

Der Branche stehe ein massiver Strukturwandel bevor, bei dem Banken durch Risikozuschläge für „schlechte“ Gebäude die Spreu vom Weizen trennen werden. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Wir müssen weg von der High-End-Theorie und hin zu bezahlbaren Strukturen und einer ehrlichen Bestandsaufnahme der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Menschen, die in diesen Immobilien wohnen.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Massive Sanierungskosten: Für eine energetische Vollsanierung (Fassade, Dach, Fenster, Heizung) müssen Eigentümer mit 1.000 bis 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.
• Mietpreis-Explosion: Die Modernisierungsumlage könnte die Mieten im Bestand um circa 3,50 € pro Quadratmeter steigen lassen, um die Kosten überhaupt refinanzieren zu können.
• Zins-Schock: Durch das Auslaufen von 1-Prozent-Finanzierungen und den Anstieg auf marktübliche Zinsen (3,5–4 %) verdoppeln sich die monatlichen Annuitätenraten für viele Eigentümer.
• Banken-Strafzins: Kreditinstitute erheben zunehmend Risikozuschläge von bis zu 0,9 % auf den Zinssatz für Immobilien in schlechten Energieklassen (D, E, F).
• Wartungs-Falle: Komplexe Technik (z. B. kontrollierte Belüftung) verursacht oft höhere Folgekosten als sie an Energie einspart; in Projekten stehen 10 Cent Energieersparnis oft 35 Cent Wartungskosten gegenüber.
• Blockade in WEGs: In vielen Eigentümergemeinschaften herrscht aufgrund der Altersstruktur (50+/60+) eine Abwehrhaltung gegenüber Investitionen, die sich erst in 20 Jahren amortisieren.

Kristof Warda