Auf dem 15. Mainzer Immobilientag machte Ralf Semmler (Institut für Stadtgrün / Datenbankgesellschaft) deutlich, dass das Management von Außenanlagen vor einem radikalen Umbruch steht. Unter dem Titel „Digitale Bewirtschaftung blauer, grauer und grüner Infrastrukturen – auf Klick“ zeigte er auf, wie die Branche den Sprung von der Zettelwirtschaft zur kognitiven Betriebssteuerung vollziehen kann.
Warum das wichtig ist
Während in der Immobilienwirtschaft die Digitalisierung des Hochbaus längst Standard ist, führen die Außenanlagen oft noch ein Schattendasein als „vergessene Infrastruktur“. Dabei machen Freiflächen – die sogenannte grüne, blaue und graue Infrastruktur – einen erheblichen Teil des Portfoliowerts und der Mieterzufriedenheit aus.
In Zeiten des Klimawandels (Stichwort: Schwammstadt) und steigender Kostensensibilität wird ein professionelles Freiraummanagement unverzichtbar. Der Vortrag von Ralf Semmler verdeutlicht, dass die Pflege dieser Flächen kein „chaotisches Wetter-Business“ bleiben darf, sondern durch digitale Prozesse steuerbar werden muss.
Für die Branche bedeutet dies: Wer seine Außenanlagen digital im Griff hat, senkt nicht nur die Lebenszykluskosten, sondern sichert auch die notwendige Qualität und Haftungssicherheit rechtssicher ab.
Das Datenfundament: Drohnen und Regelwerke
Der erste Schritt zu einem professionellen Management ist die Kenntnis des Bestands. Semmler erläuterte, dass heute Drohnenbefliegungen oder Flugzeugaufnahmen mit einer Bodenauflösung von 6 cm die Basis bilden. Aus diesen Daten werden digitale Karten abgeleitet, die in Geoportalen für jeden sichtbar und messbar sind.
Die Grundlage für die Klassifizierung bildet die FLL-Richtlinie Freiraummanagement, die auf der DIN 276 (insbesondere der 500er Klasse für Außenanlagen) basiert. Semmler betonte, wie wichtig eine tiefe Erfassung ist: Es macht für die Kosten einen massiven Unterschied, ob eine Hecke unter oder über einem Meter hoch ist, da dies den Zeitaufwand der Mitarbeiter direkt beeinflusst. Ein standardisierter Objektartenkatalog sorgt dabei für eine einheitliche Nomenklatur, die beispielsweise in Hamburg und München gleichermaßen verstanden wird.
Lebenszykluskosten: Warum „billiges“ Bauen teuer wird
Ein zentraler Punkt von Semmlers Argumentation war die Lebenszyklusbetrachtung. Während in Deutschland oft ohne Blick auf die Folgekosten gebaut wird, ermöglicht sein Modell die Berechnung sämtlicher Kosten über 20, 30 oder 40 Jahre.
Besonders anschaulich wurde dies am Vergleich von Wegebelägen: Eine wassergebundene Wegedecke ist in der Errichtung sehr günstig, erweist sich aber oft bereits nach acht Jahren durch den hohen Instandsetzungsaufwand als das teuerste Material.
Im Gegensatz dazu ist Natursteinpflaster in den Baukosten am höchsten, aber im Lebenszyklus durch seine Beständigkeit oft die wirtschaftlichste Wahl. Das System erlaubt es, für jedes Material – vom Spielgerät bis zur Rasenfläche – Wartung, Pflege und Instandsetzung präzise vorherzusagen.
Der „Kulturclash“ der digitalen Transformation
Die eigentliche Herausforderung ist laut Semmler jedoch nicht die Software, sondern die digitale Transformation der Organisation. Viele Bauhöfe und Grünflächenämter arbeiten noch mit morgendlichen Besprechungen und Rapportzetteln. Dieser Prozess ist fehleranfällig und intransparent.
Die Umstellung auf digitale Prozesse bedeutet oft eine strukturelle Anpassung der Organisation:
- Beseitigung von Medienbrüchen: Telefonate und E-Mails werden durch einen durchgängigen digitalen Datenfluss ersetzt.
- Etablierung einer Disposition: In der Verwaltung ist das Konzept der Logistik oft unbekannt. Es bedarf jedoch eines Disponenten, der Einsätze auf Basis von Service Level Agreements (SLAs), Wetterdaten und verfügbaren Ressourcen plant.
- Akzeptanz bei den Mitarbeitern: Semmler berichtete von der Schwierigkeit, Gärtner, die ihren Beruf bewusst wegen der Arbeit im Freien gewählt haben, von der Nutzung mobiler Endgeräte zu überzeugen.
Von der Jahresplanung zur kognitiven Steuerung
Ein modernes System geht weit über eine einfache Aufgabenliste hinaus. Durch die Verknüpfung von Pflegehandbüchern (die Nutzungen, Denkmalschutz und Naturschutz berücksichtigen) mit Pflegezeitenkalendern entstehen dynamische Einsatzpläne.
Das System lernt dabei mit: Durch die Rückmeldung der Mitarbeiter von mobilen Geräten über die tatsächlich benötigte Zeit für bestimmte Flächen können Datenbanken nach einigen Jahren kognitive Vorschläge machen. Der Disponent sieht auf einem Dashboard in Echtzeit, welche Teams welche Leistungen erbracht haben und wo Qualitätssicherungen oder Reklamationen notwendig sind.
Sogar externe Faktoren wie aktuelle Wetterlagen oder Wasserressourcen fließen über Open-Source-Datenbanken in das Disponenten-Dashboard ein.
Fazit für die Praxis
Das Ziel des digitalen Freiraummanagements ist die Vereinigung aller Informationen in einem System. Dies liefert nicht nur aktuelle Bestandsinformationen und Planungssicherheit für die Kosten, sondern sichert auch die Qualität der erbrachten Leistungen gegenüber Mietern und Bürgern ab.
Für die Wohnungswirtschaft bietet dies die Chance, die Außenanlagen von einem unkalkulierbaren Kostenfaktor zu einem steuerbaren Asset zu entwickeln.
Kernaussagen zum Mitnehmen
- Vom Bauen zum Pflegen: In Deutschland wird oft gebaut und dann die Pflege vernachlässigt; Semmler plädiert für das Schweizer Modell, bei dem die Pflegekosten über 30 Jahre bereits bei der Planung feststehen.
- Datenbasis per Drohne: Hochauflösende Luftbilder (6 cm Bodenauflösung) bilden heute die Grundlage für präzise Bestandsdatenerfassung und digitale Karten.
- Lebenszykluskosten (LCC) im Freiraum: Sämtliche Materialien im Außenbereich – vom Gebrauchsrasen bis zum Natursteinpflaster – können heute auf 20 bis 40 Jahre genau kalkuliert werden.
- Beseitigung von Medienbrüchen: Die größte Hürde ist die digitale Transformation der Organisation; Papierlisten und Telefonketten müssen durch durchgängige digitale Workflows ersetzt werden.
- Rolle des Disponenten: Professionelles Freiraummanagement benötigt eine logistische Steuerung (Einsatzplanung), die Personalressourcen und Service Level (SLAs) effizient matcht.
- Kollaborationsplattformen: Moderne Systeme vernetzen Auftraggeber, interne Regiebetriebe und externe Dienstleister in Echtzeit auf einer gemeinsamen Datenbasis.
Kristof Warda
