Der 15. Mainzer Immobilientag (MIT) markierte ein besonderes Jubiläum: Seit 15 Jahren dient die Veranstaltung unter der Leitung von Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter als Brücke zwischen Forschung und Immobilienpraxis.
Das diesjährige Motto „Wie gibt man nicht nur 500 Milliarden nachhaltig richtig aus?“ traf den Nerv einer Branche, die sich im Spannungsfeld zwischen gigantischen staatlichen Sondervermögen und der harten Realität des Wohnungsbestands bewegt.
Hörfassung:
Das Credo des Tages – „Deutschland ist gebaut“ – zog sich wie ein roter Faden durch die Vorträge: Der Fokus muss radikal weg vom Neubau und hin zur effizienten Bewirtschaftung und Revitalisierung des Bestands gelenkt werden.
Die Schock-Diagnose: Wenn 20 Jahre alte Gebäude zum Sanierungsfall werden
Eine der überraschendsten Erkenntnisse lieferte Stephan Winn (apoprojekt): Er konstatierte, dass moderne Gebäude heute immer schneller „altern“. Prominentes Beispiel ist das Sony Center am Potsdamer Platz, das trotz seiner modernen Optik mit massivem Leerstand kämpft, weil es als „Single-Tenant“-Objekt für große Corporates gebaut wurde und heute die nötige Flexibilität für kleinteilige Nutzungen vermissen lässt. Zudem führt eine überkomplexe Technische Gebäudeausrüstung (TGA) dazu, dass Immobilien bereits nach zwei Jahrzehnten technisch veraltet sind.
Diese Einschätzung wurde durch Ralf Michels (VDIV) auf eine schmerzhafte wirtschaftliche Ebene gehoben. Er warnte vor einer finanziellen Überforderung der Eigentümer und Mieter. Energetische Vollsanierungen kosten heute zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter, was die Mieten um bis zu 3,50 Euro pro Quadratmeter steigen lassen müsste, um rentabel zu sein.
Michels’ bittere Erkenntnis für die Wohnungswirtschaft: Die Kommunikation über Sanierungen scheitert oft an der Realität – insbesondere in alternden Eigentümergemeinschaften, in denen die Generation 50+ Investitionen scheut, deren Amortisation sie nicht mehr erleben wird.
ESG-Reporting: Vom bürokratischen Monster zum „Abfallprodukt“
Ein entscheidender Impuls für die tägliche Arbeit der Wohnungsverwalter kam von Laura Beck (M&P BEGIS). Ihre zentrale These: ESG-Reporting sollte kein eigenständiger, mühsamer Prozess sein, sondern als automatisches „Abfallprodukt“ eines digitalisierten Betriebs abfallen.
Sie zeigte auf, dass 60 bis 80 % der benötigten Daten bereits vorhanden, aber unstrukturiert in Excel-Listen oder Aktenordnern versteckt sind. Werden Standardprozesse wie das Störungsmanagement digital abgebildet, entstehen die Datenpunkte für Scope 1, 2 und 3 ganz von selbst.
Flankiert wurde dies durch den juristischen Blick von Dr. Till Kemper (HFK). Er räumte mit der Illusion auf, BIM (Building Information Modeling) sei nur ein „Fancy 3D-Modell“. Für die Wohnungswirtschaft ist digitales Datenmanagement heute ein „Must-Have“ für die Finanzierung. Banken fordern zunehmend präzise Daten zur energetischen Qualität und erheben bei schlechten Energieklassen bereits Risikozuschläge von bis zu 0,9 % auf den Zinssatz.
Strategische Instandhaltung: Lebenszyklus statt Momentaufnahme
Die wissenschaftliche Basis für langfristige Entscheidungen lieferte Prof. Dr. Andrea Pelzeter (HWR Berlin). Sie revidierte eine alte Branchenweisheit: Nicht 80 %, sondern eher 50 % der Lebenszykluskosten fallen bereits in der Herstellungsphase an. Für Entscheider bedeutet dies: Es lohnt sich, initial mehr Geld in Qualität zu investieren, um die späteren Folgekosten drastisch zu senken. Dennoch warnte sie vor der „Technikfalle“ – komplexe TGA verursacht oft höhere Instandhaltungskosten, als sie an Energie einspart.
Wie man Sanierungsstaus radikal auflöst, demonstrierte Wolfgang Weinhold (DB Infrago) am Beispiel der Riedbahn. Das Modell der „Generalsanierung“ unter Totalsperrung verdichtete Arbeiten, die normalerweise 10 Jahre gedauert hätten, auf ein halbes Jahr. Auch wenn dies auf Wohngebäude nur bedingt übertragbar ist, zeigt es den Wert einer maximalen Gewerke-Parallelität und operativer Härte zur Qualitätssicherung.
Innovationen: Kreislaufwirtschaft und die „Kirchenbox“
Dass Nachhaltigkeit auch pragmatisch und modular funktionieren kann, bewies Johannes Krämer (Bistum Mainz) mit dem Konzept der „Kirchenbox“. Dieser Raum-im-Raum-Einbau ermöglicht es, große, schwer nutzbare Hallen ohne Eingriff in die Substanz für neue Zwecke zu erschließen – und das zu Kosten eines Mittelklassewagens.
Ergänzt wurde dieser praktische Ansatz durch Sophie Führer (ETH Zürich), die das Gebäude als Materiallager der Zukunft (Circular Economy) beschrieb. Innovationen auf Komponentenebene, wie intelligente Türzargen, könnten den Re-Use von Bauteilen massiv vereinfachen.
Grün ist kein Luxus, sondern Infrastruktur
Einen mahnenden Abschluss fand der Tag beim Thema Außenanlagen. Hartmut Balder (Institut für Stadtgrün) und Ralf Semmler machten deutlich, dass Stadtgrün das einzige Asset einer Immobilie ist, das über die Jahre an Wert gewinnt – sofern es kompetent gepflegt wird.
Doch Balder warnte vor unbedachten „Schwammstadt“-Konzepten: Ein unkontrolliert steigender Grundwasserspiegel kann die Statik alter Keller gefährden und paradoxerweise Bestandsbäume durch Staunässe abtöten. Grün muss daher ab „Phase Null“ als technische Infrastruktur mitgedacht werden.
Fazit für die Branche
Der 15. Mainzer Immobilientag hat gezeigt: Die Zeit der Pilotprojekte ist vorbei, wir müssen in die Fläche. Die wichtigsten Takeaways für Entscheider sind:
- Einfachheit gewinnt: Reduzieren Sie die Komplexität der Gebäudetechnik, um die Immobilie flexibel und wartungsarm zu halten.
- Daten sind Gold: Digitalisieren Sie Ihre operativen Prozesse nicht für das Reporting, sondern für die Betriebseffizienz – das ESG-Berichtswesen fällt dann quasi kostenlos mit ab.
- Partnerschaft statt Konfrontation: Integrierte Planungsmodelle (Design & Build) und kooperative Vertragsgestaltungen (wie bei PPP-Projekten) sind der Schlüssel, um die Risiken des Bauens im Bestand in den Griff zu bekommen.
Kristof Warda
