Vom Verwalter zum Gestalter: Der radikale Kurswechsel der Stiftung Schönau

Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, skizzierte in seinem Vortrag eine Situation, die beispielhaft für viele konfessionelle und stiftungsgebundene Immobilieneigentümer ist. Die Rahmenbedingungen haben sich innerhalb eines Jahrzehnts drastisch verschärft: Die Landeskirche Baden kämpft mit erheblichen finanziellen Verlusten, da die jungen Generationen der Kirche den Rücken kehren und die Kaufkraft der Kirchensteuer real sinkt.

Für die Stiftung bedeutet dies eine enorme Herausforderung: Sie muss künftig deutlich höhere Millionenbeträge erwirtschaften, um den Unterhalt kirchlicher Bauten und soziale Aufgaben zu finanzieren – ein Volumen, das aus dem bisherigen laufenden Cashflow kaum noch zu decken ist.

Warum das wichtig ist

Viele kirchliche und gemeinnützige Immobilienbesitzer stehen vor einem historischen Wendepunkt: Die Zeit des reinen „Verwaltens“ ist vorbei. Der Vortrag von Ingo Strugalla (Stiftung Schönau) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt eindringlich, dass sinkende Kirchensteuereinnahmen und demografische Umbrüche institutionelle Anleger dazu zwingen, ihre Asset-Strategien radikal zu professionalisieren.

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Für die Wohnungswirtschaft ist dieses Fallbeispiel deshalb so relevant, weil es zeigt, wie man eine traditionelle Organisation auf „unternehmerisches Denken“ umpolt, um steigende Finanzbedarfe trotz Baukostenkrise und ESG-Vorgaben zu decken. Besonders das Thema Erbbaurechte rückt hierbei als schlafender Riese der Renditeoptimierung in den Fokus.

Wer heute nicht vom passiven Verwalter zum aktiven Asset-Manager wird, verliert bei inflationsbedingten Kaufkraftverlusten und steigenden Instandhaltungskosten schlicht die ökonomische Basis.

Der notwendige Kulturwandel: Weg von den „Nestern“

Ein zentraler Pfeiler der neuen Strategie ist laut Strugalla nicht technischer, sondern organisatorischer Natur. Er berichtete offen von den Schwierigkeiten, die eine lange Tradition und die Verselbstständigung von Prozessen während der Pandemie mit sich brachten. „Es wurden Nester gebaut“, so Strugalla. Mit einer Homeoffice-Quote von teilweise 90 % sei die interne Kommunikation und der unternehmerische Geist auf der Strecke geblieben.

Der Weg zurück in die Präsenz sei zwar ein „großer Kampf“, aber alternativlos, um die Mitarbeiter zu „Unternehmern im Unternehmen“ zu ertüchtigen. Ziel ist der Move weg von einer rein verwaltungsorientierten Wirtschaftsführung hin zu einem aktiven Management, das Risiken erkennt und Chancen beim Schopfe packt.

Asset-Check: Wo sich das Investment noch lohnt

Das Portfolio der Stiftung ist historisch breit gefächert, bietet aber unterschiedliche Handlungsspielräume:

• Forst und Pacht: Diese Bereiche sind stark vom Klimawandel und langfristigen Bindungen geprägt. Im Forst wechseln sich laut Strugalla Risiko und geringe Deckungsbeiträge ab; Potenzial sieht er hier vor allem in der Fläche für erneuerbare Energien wie Windkraftanlagen in Hochlagen.
• Wohnimmobilien: Hier kämpft die Stiftung mit einem erheblichen Instandhaltungsstau. Da Neubauten bei den aktuellen Baukosten lediglich Renditen von rund 3 % abwerfen, liegt der Fokus eher auf punktuellen Bestandsankäufen oder einem kompletten Umbau des Portfolios durch Desinvestitionen.
• Erbbaurechte als Hebel: Dies ist das spannendste, aber auch kommunikativ schwierigste Feld. Viele 99-jährige Verträge stammen aus einer Zeit mit minimalen Erbbauzinsen. Strugalla nannte Beispiele, bei denen jährliche Zahlungen von 300 Euro bei einer Vertragsverlängerung auf marktübliche 15.000 Euro steigen müssten. Hier gilt es, Lösungen zu finden, um entweder die Verträge zur Cashflow-Erhöhung zu verlängern oder den Erbbaurechtsnehmern den Kauf der Flächen schmackhaft zu machen.

ESG und die „Doppelwesentlichkeit“

Nachhaltigkeit ist bei der Stiftung Schönau kein Marketing-Gag, sondern als „Prio-1-Ziel“ in der Unternehmensstrategie verankert. Durch eine Doppelwesentlichkeitsanalyse wurde untersucht, wie die Umwelt auf das Unternehmen wirkt (z. B. Klimawandel im Forst) und welche Wirkung das Handeln der Stiftung auf die Umwelt hat. Die Verpflichtung auf den VME-Standard in allen Planungen soll sicherstellen, dass das Portfolio langfristig ESG-konform und damit wertbeständig bleibt.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Die Stiftung Schönau befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess. Ingo Strugallas Bericht verdeutlicht, dass strategische Klarheit und der Mut zur unpopulären Entscheidung (wie der Erhöhung der Präsenzzeit oder dem Pricing bei Erbbaurechten) notwendig sind, um in einem schwierigen Marktumfeld zu bestehen.

Die Stiftung zeigt, dass man „aus der Not eine Tugend“ machen kann, indem man verkrustete Strukturen aufbricht und das eigene Handeln konsequent an wirtschaftlichen und ökologischen Realitäten ausrichtet.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Finanzdruck durch Kirchenaustritte: Wegbrechende Kirchensteuern erhöhen den Druck auf die Immobilienerträge; die jährliche Abführung der Stiftung muss von 19 auf ca. 24 Millionen Euro steigen.
• Kulturwandel im Unternehmen: Umstellung der Organisation vom verwaltungsorientierten zum aktiven, unternehmerischen Management („Unternehmer im Unternehmen“).
• Präsenzpflicht für Kommunikation: Reduzierung von extremem Homeoffice (zuvor bis zu 90 %), um den verloren gegangenen Austausch und die Prozessqualität wiederherzustellen.
• Erbbaurecht-Optimierung: Aktives Angehen alter Verträge mit Minimalrenditen; Strategie zwischen Vertragsverlängerung zur Cashflow-Steigerung und gezieltem Verkauf.
• Desinvestition statt Neubau: Angesichts von Neubau-Renditen von nur ca. 3 % bei gleichzeitig hohen Baukosten wird das Portfolio eher durch Verkäufe und Umbaumaßnahmen optimiert.
• ESG & Klimawandel: Integration des VME-Standards; insbesondere der Forstbestand ist durch den Klimawandel zur Risikoposition geworden.

Kristof Warda