Der Abstimmungsbedarf in den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist groß und wird aufgrund der Vielzahl neuer rechtlicher Vorschriften weiter zunehmen. Daneben verschärft sich der Fachkräftemangel bei Immobilienverwaltungen. Der VDIV Deutschland ist daher in einer Umfrage der Frage nachgegangen, ob sich dadurch die Zeiten für Eigentümerversammlungen verschieben und ob die Versammlungszeitpunkte bei der Annahme neuer WEG eine Rolle spielen.
Bereits heute beginnen 35,6 Prozent der Eigentümerversammlungen (ETV) vor 17 Uhr, viele davon um 15 Uhr. Das ergab eine aktuelle Befragung unter 656 Immobilienverwaltungen im Rahmen des VDIV-Verwalter-Monitors. Ein weiteres Ergebnis ist, dass über 90 Prozent der antwortenden Unternehmen einen Beginn der ETV vor 17 Uhr favorisieren.
Über 53 Prozent sprechen sich für einen Beginn zwischen 15 und 17 Uhr aus, fast 32 Prozent sehen den Start der Versammlung zwischen 12 und bis 15 Uhr. Rund 83 Prozent der Unternehmen sehen für eine Zusammenarbeit mit Wohnungseigentümergemeinschaften einen Beginn der ETV vor 17 Uhr als sehr relevant an.
Rechtsprechung veraltet
In der Rechtsprechung wird der Minderheitenschutz oft als Kernargument für eine ETV ab 17 Uhr angeführt. Jeder Eigentümer soll danach an einer Versammlung teilnehmen können. „Steht der Minderheitenschutz weiter über den Gegebenheiten des Arbeitsmarktes und einer funktionierenden Verwaltung?
Ist es vor dem Hintergrund oftmals vorherrschender flexibler Arbeitszeiten wirklich nicht vermittelbar, als Eigentümer auch tagsüber an einer Versammlung teilzunehmen? Die vorliegenden Ergebnisse der Umfrage dokumentieren mit Nachdruck, dass wir einen Wandel erfahren, dem sich Verwaltungen und Gemeinschaften stellen müssen.
Aber auch die Rechtsprechung ist aufgefordert zur Kenntnis zu nehmen, dass einstmals Altbewährtes in der Zukunft keinen Bestand mehr haben wird – nicht, weil dies nunmehr falsch ist, sondern, weil sich die Realitäten im Berufsalltag wandeln. Das gilt es im Interesse aller zukünftig zu beachten”, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.
Abstimmungsbedarf steigt
Laut VDIV-Verwalter-Monitor werden jährlich in den Firmen mehr Versammlungen durchgeführt als WEG verwaltet werden – im Mittel 10 Prozent mehr. Angesichts der großen klimapolitischen Vorhaben und dem Sanierungsstau beim Gros des Gebäudebestands in Deutschland ist davon auszugehen, dass der Bedarf an ETV weiter steigen wird – bei gleichzeitig sinkender Zahl an Fachkräften, die eine Versammlung durchführen.
„Es braucht ein Umdenken bei den Eigentümern. Wohnungseigentümergemeinschaften müssen akzeptieren, dass wichtige Entscheidungen zu ihrer Immobilie auch zu üblichen Bürozeiten und virtuell gefasst werden können“, so Martin Kaßler.
Fachkräftemangel und Auswirkungen auf kleine WEG
Vielfach beklagen Immobilienverwaltungen fehlendes Personal oder Mitarbeitende, die am Abend stattfindende WEG-Versammlungen ablehnen. Fast vier von zehn Unternehmen (39,4 Prozent) haben aufgrund ab 17 Uhr beginnender ETV Schwierigkeiten, überhaupt Personal zu finden, insbesondere große Unternehmen (mit mehr als 3.000 verwalteten Einheiten) haben damit zu kämpfen (53,8 Prozent).
Weniger Fachkräfte bei mehr Teilzeitarbeit und einer neuen Work Life Balance
Schon eine VDIV-Umfrage vom März 2023 fand heraus, dass 85 Prozent der antwortenden 1.600 Unternehmen über zu wenig Personal verfügen, um Sanierungsmaßnahmen begleiten und umsetzen zu können. Die Situation dürfte sich kaum gebessert haben. Insgesamt wird es für Immobilienverwaltungen immer schwieriger, Personal zu finden. Knapp ein Drittel (31,5 Prozent) der im Rahmen des Branchenbarometers 2023 befragten Firmen gaben an, dass sie ihre freien Stellen nicht besetzen konnten.
Weniger Fachkräfte bei mehr Teilzeitarbeit und einer neuen Work Life Balance treffen also auf einen steigenden Anforderungskatalog für die Verwaltung von in die Jahre gekommenen Gebäuden und anderen Herausforderungen. Zudem finden immer mehr Gemeinschaften keine professionelle Verwaltung, was auch diese Umfrage nachdrücklich bestätigt.
Ein verändertes Marktumfeld sollte sich auch in der Rechtsprechung abbilden
In vielen Büroberufen herrschen flexible Arbeitszeitmodelle, die einen Beginn einer ETV am Nachmittag umsetzbar machen. Angesichts dieser Tatsache und des veränderten Marktumfelds sollte sich auch in der Rechtsprechung abbilden, dass veränderte Zeiten für die ETV zumutbar sind, um sie weiterhin praktikabel zu machen.
„Weder dem Gesetzgeber noch den Wohnungseigentümergemeinschaften ist geholfen, wenn sich zunehmend Immobilienverwaltungen aus dem Markt zurückziehen oder keine Gemeinschaften mehr in die Verwaltung aufnehmen. Neben der Einführung virtueller Versammlungsformate ist auch ein deutlich früherer Beginn der Eigentümerversammlung eine Möglichkeit, eine professionelle Verwaltung zu finden.
Zudem hielt bereits das Bundesjustizministerium in seiner Broschüre ‚Die Wohnungseigentümerversammlung‘ schon 2021 fest, dass ‚die Versammlung an einem Werktag ab 15.00 Uhr für zumutbar gehalten‘ werden kann“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.
Über den Verwalter-Monitor:
Der VDIV-Verwalter-Monitor „Bestandsaufnahme – Versammlungszeitbeginn einer Wohnungseigentümerversammlung“ wurde vom 25. Mai bis 2. Juni 2024 als reine Online-Befragung durchgeführt. Insgesamt nahmen daran 656 Immobilienverwaltungen teil. Ein Drittel davon sind mittelgroße Unternehmen (1.000 -2.999 verwaltete Einheiten). Der Anteil an kleinen Verwaltungen beträgt 48,5 Prozent.
