Am 5. und 6. Mai 2026 treffen sich Messdienstbranche und Gebäudeverantwortliche im Congress Centrum Würzburg. Beim 12. Deumess-Fachkongress tauschen sich Vertreter aus Energiedienstleistung, Submetering, Wohnungswirtschaft und Gebäudedigitalisierung über aktuelle Entwicklungen und zukünftige Weichenstellungen rund um Energie- und Gebäudedaten aus.
Unter dem Motto „Messwesen neu denken: Daten. Schnittstellen. Partner.“ richtet der Deumess e.V. den Blick in diesem Jahr besonders auf die Rolle von Software, Schnittstellen und neuen Kooperationen im Messwesen. Erwartet werden mehr als 300 Teilnehmerinnen und Teilnehmer aus Unternehmen der Energiedienstleistung, der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie aus Technologie- und Softwareunternehmen.
Für Wohnungsunternehmen, Immobilienverwalter und Energiedienstleister bietet der Kongress damit eine Plattform, um sich über aktuelle Entwicklungen im digitalen Energiemanagement von Gebäuden zu informieren und mit anderen Akteuren der Branche auszutauschen.
Digitalisierung verändert den Gebäudebetrieb
Die Rahmenbedingungen im Gebäudebetrieb verändern sich derzeit deutlich. Steigende regulatorische Anforderungen, die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung und die zunehmende technische Komplexität von Gebäuden erhöhen den Druck auf Eigentümer, Verwalter und Dienstleister.
Gleichzeitig wächst der Bedarf an durchgängigen digitalen Prozessen. Verbrauchsdaten müssen heute nicht nur erfasst werden, sondern auch zuverlässig verarbeitet, analysiert und in Verwaltungs- oder ERP-Systeme integriert werden. Medienbrüche oder Insellösungen erschweren diese Prozesse.
Vor diesem Hintergrund gewinnen leistungsfähige Softwarelösungen und funktionierende Schnittstellen zwischen verschiedenen Systemen an Bedeutung. Sie bilden die Grundlage dafür, Energiedaten aus Gebäuden effizient zu nutzen und daraus konkrete Mehrwerte für Betreiber, Bewohner und Dienstleister zu entwickeln.
Auch Künstliche Intelligenz spielt dabei eine zunehmende Rolle. Sie kann beispielsweise helfen, Verbrauchsdaten zu plausibilisieren, Prozesse zu automatisieren oder den Kundenservice zu unterstützen.
Podiumsdiskussion zur Rolle moderner Softwareplattformen
Ein besonderer Programmpunkt des Kongresses ist eine Podiumsdiskussion zur strategischen Rolle moderner Softwareplattformen im Messwesen. Hier diskutieren Vertreter mehrerer Softwareanbieter darüber, welche Anforderungen digitale Plattformen künftig erfüllen müssen und wie sich die Zusammenarbeit zwischen Messdienstleistern, Softwareunternehmen und Immobilienwirtschaft weiterentwickeln kann.
Auf dem Podium vertreten sind unter anderem:
Stefanie Kreuzpaintner, CEO des Softwareunternehmens Domus
Franz Christange, Geschäftsführer von EAD Systeme und Arasys
Stephan Kober, Gründer von SK-Soft
Christopher Gumppenberg, Geschäftsführer von Kugu Home
Christopher Hoffmann, Geschäftsführer von Craft-IT
Im Mittelpunkt der Diskussion steht die Frage, welche Rolle Software künftig für datenbasierte Energiedienstleistungen spielen wird – und wie Plattformlösungen dazu beitragen können, Prozesse zwischen Messdienst, Immobilienverwaltung und Energietechnik besser miteinander zu verknüpfen.
Weitere Themen rund um Energiedaten und Gebäude
Neben der Diskussion zu Softwareplattformen greift das Kongressprogramm eine Reihe weiterer aktueller Branchenthemen auf. So spricht Franz Christange, Geschäftsführer von EAD Systeme, über neue Anforderungen bei der Abrechnung von Wärmepumpen und die Bedeutung entsprechender technischer Richtlinien für Mehrfamilienhäuser. Sofia Lettenbichler, Geschäftsführerin von WE Data Europe, beleuchtet in ihrem Vortrag die wachsende Bedeutung der Ressource Wasser im Gebäudemanagement und in der Immobilienwirtschaft.
Darüber hinaus beschäftigt sich Florian Ilgen, Transformationsexperte und Berater für digitale Arbeitswelten, mit der Rolle von Mindset und Künstlicher Intelligenz in Transformationsprozessen von Unternehmen. Juristische Fragen rund um die Erfassung und Nutzung von Energiedaten erläutert Rechtsanwalt Andreas Griebel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Auch die Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Gewerken im Gebäudebetrieb steht auf der Agenda: Der Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) zeigt in einem eigenen Beitrag, warum Planung, Betrieb und HKVO-konforme Abrechnung komplexerer Heizungsanlagen eine engere Abstimmung zwischen Messdienstleistern und SHK-Handwerk erfordern.
Damit greift der Fachkongress zentrale Fragen der aktuellen Transformation im Messwesen auf – von technischen Entwicklungen über organisatorische Veränderungen bis hin zu neuen Formen der Zusammenarbeit innerhalb der Branche.
Messebereich und Networking
Begleitet wird der Kongress von einer Fachausstellung mit 19 Unternehmen, die neue Entwicklungen aus den Bereichen Sensorik, Software und digitale Infrastruktur präsentieren. Die Ausstellung bietet Teilnehmern die Möglichkeit, sich direkt über aktuelle Technologien und Lösungen für das Management von Gebäude- und Energiedaten zu informieren.
Auch der Austausch innerhalb der Branche spielt beim Deumess-Fachkongress traditionell eine wichtige Rolle. Die großzügig geplanten Pausen zwischen den Programmpunkten sowie die Abendveranstaltung am ersten Kongresstag schaffen Raum für Gespräche, neue Kontakte und das Pflegen bestehender Netzwerke.
Teilnahme und Anmeldung
Die Teilnahmegebühr beträgt 590 Euro (zzgl. MwSt.). Eine virtuelle Teilnahme ist ebenfalls möglich und 50 Euro günstiger. Weitere Informationen sowie die Anmeldung zum Kongress finden Interessierte online unter www.deumess.de/fachkongress.
Ein Heizkostenverteiler für alle gängigen Wärmeleitplatten. Foto: Engelmann Sensor
Bis zum 31.12.2026 müssen, laut § 5 Abs. 3 HKVO, alle nicht fernablesbaren Geräte ersetzt werden durch fernablesbare Geräte. Das betrifft auch Heizkostenverteiler. Doch im Feld befinden sich unterschiedliche Wärmeleitplatten, die es schwieriger machen, Heizkostenverteiler einfach zu ersetzen. Abhilfe schafft eine Innovation aus Baden-Württemberg.
Bis 25 Millionen Heizkostenverteiler noch nicht fernablesbar
In Deutschland gibt es, laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung circa 25 Millionen Mietwohnungen. Bei einer konservativen Schätzung von ungefähr drei bis fünf Heizkostenverteilern je Wohnung, sind in Deutschland zwischen 75 und 125 Millionen derartiger Geräte verbaut. Diese müssen laut § 5 Abs. 3 der Heizkostenverordnung bis zum 31.12.2026 fernablesbar sein. Gemäß einer Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie lag der Anteil fernablesbarer Heizkostenverteiler im April 2025 bei circa 80 %. Zu diesem Zeitpunkt waren also 15 bis 25 Millionen Heizkostenverteiler noch nicht fernablesbar. Diese gilt es bis Ende 2026 zu ersetzen.
Das Problem bei Heizkostenverteilern ist, dass unterschiedliche Hersteller verschiedene Wärmeleitplatten verwenden. Diese Wärmeleitplatten sind jedoch essenziell, denn nur über sie kann ein Heizkostenverteiler an einem Heizkörper angebracht werden. Wärmeleitplatten sind entweder am Heizkörper verschweißt oder verklemmt. Sie lassen sich theoretisch zwar wechseln, praktisch bedeutet ein Wechsel jedoch einen höheren Zeitaufwand oder die Gefahr, den Heizkörper zu beschädigen. Es ist daher ökonomisch gesehen kaum sinnvoll, die Wärmeleitplatte zu wechseln. Daraus folgt, dass viele Messedienste und deren Monteure bei der Umrüstung auf fernablesbare Heizkostenverteiler wieder auf den Hersteller zurückgreifen müssen, dessen Verteiler vorher auf der Platte war.
Lieferengpass durch Umrüstwelle
Gängige Wärmeleitplatten in Deutschland kommen zum Beispiel von den Herstellern Engelmann, Techem, Sontex, Qundis oder auch Metrona. Diese Unternehmen bieten auch gleich den jeweils passenden Heizkostenverteiler. Problematisch wird es, wenn es zu Lieferengpässen kommt aufgrund der zu erwartenden Umrüstwelle. Wenn ein Messdienst für seine Liegenschaften unterschiedliche Heizkostenverteiler vorhalten muss, entstehen Lagerkosten. Monteure müssen für die Umrüstung verschiedener Heizkostenverteiler unterschiedliches Werkzeug mitführen. Zudem funktioniert die Montage der Verteiler auch immer anders, was zu Fehlern führen kann.
Einer für Alle
Abhilfe schafft dabei ein innovativer Heizkostenverteiler aus Baden-Württemberg, der zudem teilweise patentiert ist. Das Gerät namens Unifix stammt aus dem Hause Engelmann und passt auf alle gängigen Wärmeleitplatten der Firmen Engelmann, Techem, Sontex, Qundis (P2 und P3) sowie Metrona. Für Messdienste und deren Monteure bedeutet es, dass sie nur ein einziges Gerät mitführen müssen für die Umrüstung. Die Lagerhaltungskosten sinken. Die Montage geht schneller und effizienter vonstatten. Über zwei Jahre entwickelte Engelmann den Unifix.
Benjamin Hofstetter, Leiter Produktmanagement bei Engelmann Sensor und maßgeblich für den Unifix verantwortlich: „Mit dem Unifix geben wir Messdiensten und Versorgern einen Heizkostenverteiler an die Hand, der ihre Montageprozesse enorm beschleunigt. Mit ihm ist es nun möglich, in kürzester Zeit Heizkostenverteiler zu tauschen, vollkommen unabhängig von der installierten Wärmeleitplatte.“
Ein erheblicher Teil des heutigen Wohnungsbestands in deutschen Städten entstand in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg. Die damals errichteten Wohnanlagen folgen meist klaren städtebaulichen Leitbildern: aufgelockerte Zeilenbebauung, großzügige Freiräume zwischen den Häusern und eine klare funktionale Gliederung der Quartiere.
Ausgangssituation: Ein Wohnquartier der 1960er-Jahre
Viele dieser Anlagen besitzen bis heute stabile räumliche Strukturen und funktionierende Nachbarschaften. Gleichzeitig werden ihre baulichen und technischen Grenzen immer deutlicher sichtbar. Gebäudehüllen entsprechen häufig nicht mehr den energetischen Anforderungen von heute, Haustechnik und Energieversorgung stammen vielfach noch aus früheren Modernisierungsphasen.
Ein gelungenes Beispiel für den Umgang mit dieser Situation ist das Morellenquartier der HANSA Baugenossenschaft eG im Hamburger Stadtteil Marienthal. Die Genossenschaft setzt hier bewusst keine isolierten Einzelmaßnahmen um, sondern verfolgt eine langfristige Perspektive für das gesamte Quartier. Energetische Modernisierung, Anpassungen der Energieversorgung und bauliche Weiterentwicklungen werden dabei als zusammenhängende Aufgaben betrachtet.
Das Morellenquartier umfasst 225 Wohnungen in insgesamt 13 Gebäuden, die Anfang der 1960er-Jahre errichtet wurden. Die Gebäude stehen auf einem rund 3,5 Hektar großen Grundstück, das von großzügigen Grünflächen geprägt ist. Drei- bis viergeschossige Wohnhäuser mit Backsteinfassaden prägen das Bild der Anlage bis heute.
Die städtebauliche Struktur folgt dem Prinzip der klassischen offenen Zeilenbebauung, wobei zwischen den Häusern zusammenhängende Grünräume mit einem umfangreichen alten Baumbestand liegen, womit das Quartier über einen attraktiven Außenraum verfügt. Diese räumlichen Qualitäten waren ein wesentlicher Grund dafür, den Bestand nicht grundsätzlich infrage zu stellen, sondern weiterzuentwickeln.
Gleichzeitig zeigte sich nach mehr als sechs Jahrzehnten Nutzung ein deutlicher Modernisierungsbedarf. Die energetische Qualität der Gebäudehüllen entsprach nicht mehr den heutigen Anforderungen, die Wärmeversorgung basierte auf einer fossil geprägten Nahwärme, und auch Teile der technischen Infrastruktur hatten ihre Lebensdauer erreicht.
Somit stellte sich für die Baugenossenschaft hier nicht nur die Frage nach einzelnen Sanierungsmaßnahmen, sondern nach einer qualitätvollen Entwicklung des Quartiers insgesamt.
Ein kurzer Exkurs in die Bauphysik
Die Bestände der 1960er Jahre sind erheblich, deshalb benötigen sie insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussionen zur Kosten- und Klimaeffizienz von energetischen Modernisierungen einen genaueren Blick.
Es ist wichtig zu verstehen, dass ihre Herstellung von einem hohen wirtschaftlichen und zeitlichen Druck sowie den damaligen baufachlichen Regeln bestimmt war. In Hamburg sind daher diese Bauten von einem zweischaligen Außenmauerwerk bestehend aus einer 24cm starken Tragschale und einer 11,5 cm starken Fassadenschale aus sichtbarem Ziegelmauerwerk geprägt.
Damals beschränkten sich die Vorgaben zum baulichen Feuchteschutz (DIN 4108) auf die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile in der Fläche – für die Außenwand war das ein k-Wert von max. 1,6 W/m²K (Der k-Wert ist vergleichbar mit dem heutigen U-Wert.). Geometrische Wärmebrücken blieben also unberücksichtigt; diese wurde erst 1981 in die Betrachtung des baulichen Feuchteschutzes einbezogen.
Tatsächlich ergeben sich mit den damaligen Konstruktionen (k-Wert max. 1,6 W/m²K) z.B. bei Wandaußenecken sehr kritische Wärmebrücken.
Die schlecht gedämmten undichten Fenster der Bauzeit verhinderten meist Probleme an diesen Punkten, aber mit der ersten Welle des Fensteraustauschs in den 1980er Jahren folgte auch eine Welle von Schimmelpilzbefall in den Wohnungen. Die nun dichteren Fenster mit Isolierverglasung reduzierten den Luftwechsel in den Wohnungen sowie mangels Kondenswasserbildung auf den Gläsern den Feuchtepuffer und den Indikator zum Lüften. Die Raumluftfeuchte stieg über die kritischen Werte und führte zu Schimmelpilzbefall an den oft versteckt liegenden Wärmebrücken.
Eine energetische Modernisierung ist deshalb bei diesen Bauten ohne eine Fassadendämmung in der Regel nicht ohne effektive Ersatzmaßnahmen (Innendämmungen, Lüftungsanlagen, Begleitheizungen etc.) umsetzbar. Solche Ersatzmaßnahmen sind aber meist kompliziert, teuer und bedeuten einen nennenswerten Eingriff in die Wohnungen.
Zusätzlich sind die Ziegelfassaden nach 60 Jahren Standzeit instandsetzungsbedürftig; Korrosion reduziert die Rückverankerungen und der Fugenmörtel ist durchlässig. Bedenkt man die Kosten einer entsprechenden Instandhaltungsmaßnahme wird der Kostenunterschied zu einer wärmedämmenden Fassade klein.
Wirtschaftliche Entscheidungsgrundlagen der Modernisierung
Am Beginn des Projekts stand eine detaillierte Analyse des Gebäudebestands. Neben der wohnungswirtschaftlichen Zukunftstauglichkeit der jeweiligen Gebäudetypen wurden die Objekte auf baukonstruktive Mängel untersucht und energetische Kennwerte ermittelt, um nachfolgend verschiedene Modernisierungsszenarien zu entwickeln.
Mit dieser Aufgabe wurde das Hamburger Büro henningerarchitekt – Gesellschaft von Architekten und Ingenieuren mbH betraut, welches seit 2022 die architektonische Planung, Energieberatung und Koordination der Modernisierung verantwortet.
Im Mittelpunkt stand dabei weniger die technische Machbarkeit einzelner Maßnahmen – diese ließ sich relativ schnell klären – sondern vor allem die Frage nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit verschiedener Sanierungsstrategien.
Ein wichtiges Arbeitsinstrument in der frühen Projektphase war die sogenannte „Energieberatungs-Tapete“. Dieses von henningerarchitekt entwickelte Exceltool präsentiert sich als eine großformatige, tischfüllende aber sehr detailreiche Übersicht der Maßnahmenprogramme in Varianten mit deren Auswirkungen auf Kosten, Effizienzstandards und Fördermittel.
Darauf wurden elf energetische Varianten gegenübergestellt. Sie reichten von relativ zurückhaltenden Maßnahmen bis hin zu ambitionierten Effizienzhaus-Standards. Für jede Variante wurden Baukosten, Fördermöglichkeiten und energetische Effekte systematisch erfasst. Die grafische Gegenüberstellung erwies sich als äußerst hilfreich. Sie machte sichtbar, wie stark die Investitionskosten mit steigenden energetischen Anforderungen zunehmen – und wie stark Förderprogramme diese Entwicklung teilweise kompensieren können.
Solche Darstellungen führen häufig zu einem Aha-Effekt im Projektteam. Während technische Diskussionen oft sehr detailliert geführt werden, lässt sich die wirtschaftliche Dimension eines Projekts in einer solchen Übersicht plötzlich sehr konkret ablesen.
Für die Baugenossenschaft war dabei nicht entscheidend, den maximal möglichen energetischen Standard zu erreichen. Ausschlaggebend war vielmehr die Gesamtwirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Es ging darum, einen Zielkorridor zu finden, der energetische Verbesserungen, Betriebskosten, wirtschaftliche Investitionen und eine Zumutbarkeit von Maßnahmen im bewohnten Zustand vereint.
So hat sich der Bestandshalter beispielsweise zugunsten von Betriebskosten und der Reduzierung von Arbeiten in den Wohnungen gegen eine mechanisch Abluftanlage entschieden, obwohl diese das Erreichen eines höheren Förderniveaus möglich gemacht hätte.
Energetische Modernisierung, Wohnungssanierung und neue Energieversorgung
Ein zentraler Bestandteil der Quartiersentwicklung ist die energetische Modernisierung von 8 bestehenden Wohngebäuden mit insgesamt 182 Wohnungen. Doch die Maßnahmen konzentrieren sich nicht nur auf die Gebäudehüllen. Neben der energetischen Verbesserung von Fassaden, Dachflächen und Fenstern werden in allen Wohnungen Küchen, Bäder und technische Versorgungsstränge erneuert. Zusätzlich erhalten die Erdgeschosswohnungen mit Mietergärten eine Aufwertung.
Als energetischer Zielwert wurde ein Effizienzhaus-70-Standard gewählt. Dieser Standard stellt im Projekt eine Art pragmatischen Mittelweg dar: Er ermöglicht eine deutliche Reduzierung des Energiebedarfs, ohne die Investitionskosten in einen Bereich zu treiben, der wirtschaftlich schwer darstellbar wäre.
Parallel zur Modernisierung der einzelnen Gebäude wird auch die Energieversorgung des Quartiers insgesamt neu organisiert. Die aktuell noch fossil geprägte Nahwärmeversorgung wird durch Fernwärme mit einem hohen Anteil erneuerbarer Energien ersetzt werden. Ein Vorhaben mit hohem Koordinierungsaufwand; gilt es doch den Fernwärmeanschluss in den förderbedingten Zeitrahmen verlässlich einzupassen.
Ergänzend werden auf allen Gebäuden von einem Contractor Photovoltaikanlagen installiert, wobei die Mieter über ein Mieterstrommodell versorgt werden und einem günstigen Stromtarifen profitieren.
Nachverdichtung und Erneuerung des Gebäudebestands
Vor der energetischen Modernisierung wurde – wie oben schon erwähnt – auch die bauliche Struktur des Quartiers genauer untersucht. Dabei zeigte sich, dass einzelne Gebäude langfristig nicht mehr wirtschaftlich weiterbetrieben werden können.
Diese Gebäude werden zurückgebaut, um Raum für eine bauliche Weiterentwicklung des Quartiers zu schaffen. Nachverdichtung in solchen Anlagen erfordert in der Regel eine sehr sorgfältige Abwägung. Zu hohe Dichten können die vorhandenen Freiräume stark verändern, während zu zurückhaltende Lösungen das Potenzial der Flächen nicht ausschöpfen.
Die Planung dieser Neubauten erfolgt durch LRW Architektur und Stadtplanung. Ziel ist es, zusätzlichen und insbesondere bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die bestehenden räumlichen Qualitäten des Quartiers zu erhalten.
Umsetzung in Bauabschnitten
Die Transformation des Morellenquartiers erfolgt bewusst in mehreren Bauabschnitten. Dieses Vorgehen hat sich bei komplexen Bestandsprojekten vielfach bewährt. Zum einen lassen sich Investitionen über einen längeren Zeitraum verteilen. Zum anderen ermöglicht eine schrittweise Umsetzung, Erfahrungen aus den ersten Bauphasen in die weiteren Maßnahmen einzubeziehen. Gerade bei größeren Bestandsprojekten entstehen viele praktische Erkenntnisse erst während der Umsetzung – etwa im Umgang mit Gebäudestrukturen, technischen Details oder organisatorischen Abläufen.
Aber auch für die Umsetzung im bewohnten Zustand ist die Abwicklung in Bauabschnitten entscheidend, um Belastungen der Mieter einzugrenzen und die Schaffung von Ausweichwohnungen im eigenen Bestand zu ermöglichen.
Nachdem der 3. Modernisierungsabschnitt 2025 fertiggestellt wurde, befindet sich das Projekt aktuell in der baulichen Umsetzung des 4. Bauabschnittes. Die Bauabschnitte des Neubaus sind in der Vorbereitung.
Bedeutung für die Weiterentwicklung von Bestandsquartieren
Das Morellenquartier verdeutlicht, vor welchen Aufgaben viele Wohnungsunternehmen heute stehen. Große Bestände aus der Nachkriegszeit müssen energetisch modernisiert werden, während gleichzeitig wirtschaftliche und soziale Rahmenbedingungen berücksichtigt werden müssen.
Solche Projekte lassen sich selten auf einzelne Maßnahmen reduzieren. In der Praxis entsteht eine tragfähige Lösung meist aus dem Zusammenspiel mehrerer Bausteine: energetische Verbesserung der Gebäudehülle, Anpassung der Energieversorgung und eine behutsame Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes.
Gerade die Quartiere aus den 1960er-Jahren sind ein wichtiger Bestandteil des Wohnungsmarktes und ihrer Qualität wird oft unterschätzt. Es lohnt sich ihre Gebäude zu erhalten und die Quartiere wie in diesem Beispiel weiterzuentwickeln.
Dipl.-Ing. Dirk Henninger ist Architekt und geschäftsführender Gesellschafter der henningerarchitekt – Gesellschaft von Architekten und Ingenieuren mbH in Hamburg. Sein Team verbindet Architekturplanung mit bauphysikalischer Expertise und Energieberatung und betreut energetische Modernisierungen im Gebäudebestand ganzheitlich – von der Analyse über Förder- und Energiekonzepte bis zur Planung und Bauleitung. Herr Henninger ist Energieeffizienz-Experte, KfW-Sachverständiger für Baudenkmale und zertifizierter Sachverständiger für hygrothermische Bauphysik. Während seines Studiums war er Tutor für Baukonstruktion an der TU Hamburg-Harburg und ist Mitautor des Fachbuchs „Baukonstruktion im Planungsprozess“.
VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg
Von Andreas Breitner
Mecklenburg-Vorpommerns Bauminister Christian Pegel hat in den vergangenen Wochen mehreren kommunalen Wohnungsunternehmen die sogenannten DDR-Altschulden erlassen. Zuletzt übergab der Minister Bescheide mit einer Gesamtsumme von elf Millionen Euro an die Stadt Greifswald.
Das nordostdeutsche Bundesland geht bislang als einziges ostdeutsches Bundesland diese Problematik an. Das ist aller Ehren wert und ein notwendiger Schritt zur Stärkung der sozialen Vermieter. Obwohl das Land amtlich anerkannt als arm gilt, setzt es einen Teil der knappen finanziellen Mittel dafür ein und erweist sowohl den Unternehmen als auch den Kommunen einen großen Dienst.
Leider springt die Landesregierung zu kurz. Auch viele Wohnungsgenossenschaften im Land leiden noch unter DDR-Altschulden. Die Summe der Verbindlichkeiten der 68 im VNW organisierten Genossenschaften summiert sich auf mehr als 90 Millionen Euro. Das Geld müssten die Unternehmen angesichts der Herausforderungen der Energiewende sinnvoller investieren als in Schuldentilgung.
Worum geht es?
Im Zuge der deutschen Wiedervereinigung wurden allen ostdeutschen Wohnungsunternehmen – kommunalen Unternehmen wie Genossenschaften – Schulden aufgebürdet, die zu DDR-Zeiten von den Städten, Kreisen und Bezirken aufgenommen worden waren.
Allerdings ging es dabei nicht nur um Schulden, die für den Bau von Wohnungen, sondern auch für die Errichtung von Straßen, Schulen oder Kindergärten aufgenommen wurden.
Ein Teil dieser Verbindlichkeiten wurde den Unternehmen in den 90er Jahren zwar erlassen. Ein anderer Teil lastet aber nach wie vor (schwer) auf den Unternehmen.
Schwerin lehnt Entschuldung von Genossenschaften ab
Für die DDR-Altschulden der kommunalen Wohnungsunternehmen hat das Land eine Lösung gefunden. Es wurde ein spezieller Fond eingerichtet, aus dem nach und nach Gelder ausgezahlt werden. Eine ähnliche Regelung für die Genossenschaften lehnt das Land jedoch bislang ab – und verweist auf rechtliche Hindernisse.
Daran aber sind Zweifel erlaubt. So ergab ein vom VNW in Auftrag gegebenes Gutachten, dass es derartige rechtlichen Hindernisse nicht gibt und auch beihilferechtlichen Vorgaben der EU einer Übernahme durch das Land nicht im Wege stehen.
So verweist die renommierte Potsdamer Anwaltskanzlei Dombert auf die vergleichbaren Interessenlagen von kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften und darauf, dass Altschuldenhilfe einer sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung dienen würde.
Am Gemeinwohl orientierte Vermieter
Nun sind auch Genossenschaften Vermieter, die sich am Gemeinwohl orientieren. Sie verkaufen ihren Wohnungen nicht, sondern bewirtschaften diese über Jahrzehnte und vermieten sie zu bezahlbaren Nutzungsgebühren.
Der VNW hat die Schweriner Landesregierung deshalb aufgefordert, eine Initiative der ostdeutschen Bundesländer anzuregen. Diese könnten über den Bundesrat eine vom Bund getragene Lösung anzustoßen.
Letztlich haben die sozialen Vermieter in allen fünf ostdeutschen Bundesländern das gleiche Problem und der Bund steht in der historischen Pflicht, dieses zu lösen. Zumal Bundespolitiker stets betonen, wie wichtig ihnen das bezahlbare Wohnen ist. Bei den DDR-Altschulden haben sie die Möglichkeit, rasch und effizient etwas zu tun.
Ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
Den Genossenschaften fehlen im Durchschnitt gut ein Euro pro Quadratmeter, weil sie DDR-Altschulden begleichen müssen. Dieses Geld können sie nicht in die Sanierung und die Modernisierung ihrer Wohnungsbestände investieren.
Vor allem kleinere Genossenschaften und jene im ländlichen Raum, der von Abwanderung besonders betroffen ist, leiden darunter. In einigen Fällen muss heute sogar noch für Wohngebäude gezahlt werden, die längst abgerissen wurden.
Situation ist ernst
Wie ernst die Situation ist, hat im Übrigen auch der Landesrechnungshof erkannt. Vor einiger Zeit veröffentlichte er einen Bericht über die wirtschaftliche Gefährdung von Wohnungsunternehmen. Als Hauptgründe für eine Gefährdung wurden angegeben: hohe Leerstände bei Wohnungen und DDR-Altschulden.
Der Leerstand von Wohnraum ist bei den VNW-Unternehmen in den vergangenen Jahren gesunken – auch weil nicht vermietbare Bestände abgerissen oder mit erheblichem Aufwand saniert wurden. Inzwischen liegt der Leerstand bei rund acht Prozent – nach zweistelligen Werten noch vor einigen Jahren.
Zusammenhalt der Gesellschaft gefährdet
Die Lösung der Altschuldenfrage ist aber auch von grundsätzlicher Bedeutung für den Zusammenhalt in unserer Gesellschaft. Wenn betroffene Unternehmen mit diesem Problem allein gelassen werden, wird der ländliche Raum weiter abgehängt.
Das nutzt am Ende nur populistischen Parteien. Letztlich tragen intakte und finanziell gesunde Wohnungsunternehmen, die sich um ihre Quartiere kümmern (können), zum sozialen Frieden bei.
Hinzu kommt, dass am Gemeinwohl orientierte Wohnungsunternehmen wie die Genossenschaften vor allem im ländlichen Raum oftmals ein wichtiger wirtschaftlicher Anker sind und zu den wenigen starken Verbündeten der Kommunen gehören. Viele kleine Handwerksunternehmen würden ohne deren Aufträge nicht überleben.
Herausforderungen der Energiewende
Schwer wiegt die Last der DDR-Altschulden auch angesichts der Herausforderungen der Energiewende. Um den Ausstoß klimaschädlicher Emissionen zu mindern, müssen unsere Mitgliedsunternehmen in den kommenden Jahren enorme Summen investieren. Wir gehen davon aus, dass zum Erreichen von Klimaneutralität im Jahr 2045 Investitionen von bis zu zwei Euro pro Quadratmeter notwendig sind.
Da ist es mehr als ärgerlich, wenn den Unternehmen wertvolle Finanzmittel aus der Tasche gezogen werden, um Schulden zu begleichen, die sie nicht zu verantworten haben.
Schließlich sind die Genossenschaften wie die kommunalen Gesellschaften Vermieter mit Werten. Sie bieten Wohnungen zu bezahlbaren Preisen an. Derzeit liegt die monatliche Netto-Kalt-Medianmiete der VNW-Unternehmen in Mecklenburg-Vorpommern bei 5,73 Euro pro Quadratmeter.
Eine Frage der Gerechtigkeit
Auch angesichts der zuletzt deutlich gestiegenen Wohnnebenkosten müssen die DDR-Altschulden in den Fokus rücken. Letztlich müssen die heutigen Bewohner mit ihrer Miete für Schulden aufkommen, die vor Jahrzehnten aufgenommen wurden.
Deshalb gilt es jetzt einen Weg zu finden, auch Wohnungsbaugenossenschaften von den DDR-Altschulden zu befreien. Das ist nicht nur eine Frage der Gerechtigkeit, sondern würde auch dem bezahlbaren Wohnen im Land direkt nutzen.
Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)
Kleines Landgericht mit großer Geschichte: Das Landgericht Detmold ist im Kreis der zehn Landgerichte innerhalb des Oberlandesgerichtsbezirks Hamm zwar das kleinste, es bietet aber alles (Zivil- und Strafkammern, Kammern für Handelssachen und Baulandsachen, gerichtliche Mediation, Referendarausbildung) und weist darüber hinaus auch noch eine wechselvolle und interessante Geschichte auf. Foto / Quelle: LG Detmold
Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.
Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.
Tatbestand:
Der Verfügungsbeklagte zu 2) vermietet Ferienwohnungen. Bei der Vermietung übernimmt seine Ehefrau, die Verfügungsbeklagte zu 1), auch Verwaltungsaufgaben.
Die Verfügungskläger (Mieter) mieteten vom Verfügungsbeklagten zu 2) eine Ferienwohnung in dem Zeitraum vom 3. November bis zum 8. November 2025 an. Sie zahlten den vereinbarten Mietpreis von 475 Euro bei Anmietung. Ob es dann über den 8.November 2025 hinaus zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist und gegebenenfalls mit wem, ist zwischen den Parteien streitig.
Die Mieter machen geltend, die Mietzeit sollte bis zum 3. Dezember 2025 laufen. Sie seien auch bereit, die vereinbarte Miete dafür zu zahlen. Die Vermieter hätten sie allerdings am 14. November 2025 regelrecht aus der Wohnung geworfen. Der Auszug sei unfreiwillig erfolgt. Sie machen deshalb Besitzschutz geltend und verlangen die Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung in L.
Die Vermieter machen geltend, über den 8. November 2025 hinaus habe überhaupt kein Mietvertrag bestanden. Die Mieter hätten sogar am 14.November 2025 die Wohnung verlassen wollen, nachdem sie sie entsprechend aufgefordert hätten. Die Verfügungsbeklagten hätten ihn sogar beim Heraustragen der gepackten Kartons geholfen.
Entscheidungsgründe:
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935, 940 ZPO auf Einräumung von Besitzschutz ist zumindest gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 2) zulässig und begründet.
Nach ausführlicher Anhörung der Parteien geht das Gericht davon aus, dass ausschließlich der Verfügungsbeklagte zu 2) den Mietvertrag über die Ferienwohnung in L. mit den Verfügungsklägern abgeschlossen hat. Er vermietet Ferienwohnungen. Dass die Verfügungsbeklagte zu 1) ebenfalls Vertragspartnerin geworden ist, steht nach Anhörung der Parteien nicht fest und haben im Übrigen die Verfügungskläger auch nicht hinreichend glaubhaft gemacht. … Insoweit unterliegt der auch gegen die Verfügungsbeklagte zu 1) gerichtete Antrag der Abweisung.
Die Mieter haben aber gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu 2) einen Anspruch aus § 861 BGB auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Ferienwohnung in L.. Denn es liegt durch den Verfügungsbeklagten zu 2) eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB vor, weil er den Verfügungsklägern den Zutritt zu der Ferienwohnung verweigert.
Diesen sog. possessorischen Anspruch können die Verfügungskläger im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend machen. Der Verfügungsbeklagte zu 2) ist hier im Rahmen einer unzulässigen Selbsthilfe gegen die Verfügungskläger vorgegangen.
Denn grundsätzlich ist nach der Rechtsordnung auch bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gehalten, gegenüber dem die Mieträume weiternutzenden Mieter den Rechtsweg zu wählen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellt nach ständigem Rechtsgang des Bundesgerichtshofes eine unerlaubte Selbsthilfe dar (BGH, Urteil vom 14.Juli 2010, VIII ZR 45/09, NJW 2010,3434). Diese unerlaubte Selbsthilfe stellt rechtlich eine verbotene Eigenmacht dar, sodass dem Mieter einer solchen Wohnung der possessorische Herausgabeanspruch aus § 861 BGB zusteht.
In diesem Zusammenhang ist es rechtlich unerheblich, ob die Verfügungskläger überhaupt ein Recht zum Besitz haben. Dies ist sehr zweifelhaft. Denn das zwischen dem Verfügungsbeklagten zu 2) und ihnen ein Mietvertrag nach § 535 BGB besteht, der über den 8.November 2025 hinausgeht, ist offen und haben die Verfügungskläger auch nicht glaubhaft machen können. Deshalb hat der Verfügungsbeklagte zu 2) grundsätzlich auch einen Herausgabeanspruch gegenüber den Verfügungsklägern nach Ablauf des 8. November .2025 gemäß § 546 BGB. Diesen Anspruch hätte er aber nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen dürfen.
Die materielle Rechtslage, also die Frage, ob dem Besitzer ein Recht zum Besitz zusteht und ob der Angreifer zur Störung oder Entziehung des Besitzes berechtigt ist, bleibt (abgesehen von den in § 863 und § 864 Abs. 2 BGB geregelten Ausnahmen) außer Betracht (BeckOGK/Götz, 1.10.2025, BGB § 861 Rn. 3).
Das zeigt sich am Beispiel eines Mieters, der seiner Räumungspflicht nicht nachkommt. Greift der Vermieter zur „Selbstjustiz“ und räumt die Wohnung eigenmächtig, liegt darin eine verbotene Eigenmacht.
Diese verbotene Eigenmacht kann der Mieter, obgleich er materiell-rechtlich zur Räumung verpflichtet ist, entweder im Wege der Selbsthilfe (nach § 859 BGB) oder mit gerichtlicher Hilfe (nach § 861 BGB) verhindern bzw. rückgängig machen, sich also seinen Besitz erhalten bzw. wieder verschaffen. Dieser Besitzschutz aus possessorischen Ansprüchen wirkt jedoch häufig nur vorübergehend. Erwirkt der Vermieter nämlich einen Räumungstitel (auf der Grundlage eines petitorischen Anspruchs) und beauftragt er einen Gerichtsvollzieher mit dessen Vollstreckung, setzt er sich letztlich durch und erhält den Besitz an der Wohnung (endgültig) zurück (BeckOGK/Götz, 1.10.2025, BGB § 861).
Dass dieser skizzierte Weg durchaus umständlich und kostenintensiv sein kann, wird auch durch das Gericht nicht verkannt. Gleichwohl muss darauf hingewiesen werden, dass auch in dieser scheinbar eindeutigen Konstellation Selbsthilfe nicht zulässig ist und durch ein Gericht auch nicht unterstützt werden kann. Der Verfügungsbeklagte zu 2) muss also den Weg über die Räumungsklage gehen. Das gilt auch dann, wenn die Rechtslage – so wie hier – eindeutig erscheint.
Dies würde nur dann nicht gelten, wenn die Mieter den Besitz an der Ferienwohnung freiwillig aufgegeben hätten. Das hat aber der Verfügungsbeklagte zu 2) nicht glaubhaft machen können. Insoweit trägt er die Last der Glaubhaftmachung, weil er sich darauf beruft, dass bei seinem Verhalten keine verbotene Eigenmacht vorliegt (vgl. Grüneberg-Herrler, 83. Auflage, § 863 BGB Rz.2). Dies hat er aber gerade nicht glaubhaft gemacht. Denn die Mieter haben in Abrede gestellt, am 14.November 2025 die Wohnung freiwillig verlassen zu haben.
Das Gericht bestimmt nach § 938 ZPO nach freiem Ermessen den Inhalt der einstweiligen Anordnung, um ihren Zweck zu erreichen. Die im Urteilstenor aufgeführte Androhung der Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO kann daher bereits an dieser Stelle erfolgen.
Der Fall hat in der Öffentlichkeit große Wellen geschlagen, laut Neue Westfälische vom 4. Februar 2026 haben die Vermieter im Berufungsverfahren vor dem LG Detmold durch Versäumnisurteil gewonnen, die Mietnomaden müssen die Wohnung wieder verlassen:
Bis Ostern will die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zum GMG 2026 im Kabinett beschließen. Das neue Gesetz soll zum 1.Juli 2026 in Kraft treten. Bis dahin wird es im Bundestag ein hartes Ringen geben. Foto: Wohnungswirtschaft-heute.de Gerd Warda
Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat am 24.Februar 2026 Eckpunkte zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Es dient dazu, das „Heizungsgesetz“ (korrekte Bezeichnung: Gebäudeenergiegesetz »GEG 2024) abzuschaffen. Bis Ostern will die Bundesregierung einen Gesetzentwurf im Kabinett beschließen.
Das neue Gesetz soll zum 1.Juli 2026 in Kraft treten. Bis zum 29. Mai 2026 sind zahlreiche Vorschriften aus der »europäischen Gebäuderichtlinie EPBD 2024 („Richtlinie (EU) 2024/1275 des europäischen Parlaments und des Rates vom 24.April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“) in deutsches Recht umzusetzen. Es wird spannend, wie die EU-Regeln auf der Grundlage der aktuellen Eckpunkte in deutsches Recht umgesetzt werden.
Das Eckpunktepapier enthält folgende Vorschläge
Beim Austausch von Wärmeerzeugern (Heizungen im Sinne des GEG) soll die 65%-Regelung abgeschafft werden. Betriebsverbote für Wärmeerzeuger mit fossilen Energieträgern sollen entfallen. Ebenso soll es keine Regelung zum Austausch funktionierender Wärmeerzeuger geben. Für die Erneuerung von Wärmeerzeugern soll es einen neuen „technologieoffenen Katalog mit allen möglichen Heizungsoptionen“ geben.
Die BEG-Förderung soll bis 2029 fortgesetzt werden
Für den Einbau von Wärmeerzeugern, die mit Gas oder Öl betrieben werden, soll es ab 1. Januar 2029 eine Pflicht zur zunehmenden Verwendung CO2-neutraler Brennstoffe („Bio-Treppe“) geben. 2029 soll der Anteil bei 10% liegen und bis 2040 immer weiter ansteigen. Als CO2-neutrale Brennstoffe werden Biomethan, grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff, Wasserstoffderivate sowie synthetisches Methan und Bioöl genannt. Die Einhaltung der Bio-Treppe soll durch die Schornsteinfeger überprüft werden.
Zum Schutz von Mietern soll eine Regelung zum Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen eingeführt werden.
Die EPBD soll 1:1 umgesetzt werden. Die Koalition will sich „dafür einsetzen, die Umsetzungsfristen der Richtlinie zu verlängern, die Vorschriften zu verschlanken und den Gedanken des Quartiersansatzes im europäischen Recht zu verankern“. Die Wärmeplanung für kleine Kommunen (unter 15.000 Einwohnern) sollen einheitlich deutlich vereinfacht werden. Die Wärmepreise von Wärmenetzen sollen „für Kunden und Mieter fair und transparent sein und auf einem bezahlbaren Niveau liegen“.
Dafür soll die AVBFernwärmeV und die Wärmelieferverordnung novelliert werden. Unklar ist zur Zeit, wie der Modernisierungsstau im Gebäudebereich behoben werden soll und die »Vorgaben des Klimaschutzgesetzes (KSG) mit den verringerten Anforderungen an Heizungsanlagen umgesetzt werden sollen.
Mit folgenden Neuregelungen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist auf der Grundlage der EU-Regelungen zu rechnen:
Festlegung von Anforderungen für das Lebenszyklustreibhauspotential für Neubauten ab 2030
Festlegungen zu neuen Effizienzklassen im Energieausweis
Festlegung zu den Nachrüstungsverpflichtungen für bestehende Gebäude nach Artikel 9 EPBD
Anforderungen für die Installation von Solaranlagen an Gebäuden
Einführung des »Renovierungspassesfür bestehende Gebäude nach dem Vorbild des individuellen Sanierungsfahrplanes (iSFP)
Festlegungen zu digitalen Schnittstellen, digitalen Datenformaten und der nationalen Datenbank für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
Grundlage für die Berechnung des Energiebedarfs bildet voraussichtlich die Neufassung der »DIN/TS 18599:2025-10. »Ökobilanzen sollen auf der Grundlage der neuen DIN SPEC 91606 (erscheint im Frühjahr 2026) berechnet werden.
Die Umbenennung des bisherigen »Gebäudeenergiegesetzes (GEG) [seit der Novelle 2024 auch als „Heizungsgesetz“ bezeichnet] ist damit die konsequente Umsetzung des Koalitionsvertrags der Regierung aus CDU, CSU und SPD vom 9.4.2025: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen. Das neue GEG machen wir technologieoffener, flexibler und einfacher“, auch wenn sich inhaltlich vielleicht wenig ändert. Bereits jetzt beklagen viele Fachleute und Verbände die Unsicherheit über das weitere Vorgehen bei den gesetzlichen Anforderungen als wenig hilfreich und fordern klare langfristige Regelungen. Dr. Peter Hitpaß VNW Beauftragter für Partnermitglieder
Gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum ist unzulässig entschied der Bundesgerichtshof. Foto: Wohnungswirtschaft-heute.de / gw
Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az.: VIII ZR 228/23) entschieden. Danach ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.
Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter.
Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu.
Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist – unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers – die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.
Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.
Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat.
Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.
Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines – vom Berufungsgericht angenommenen – Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.
Quelle: Pressemitteilung des BGH
Dr. Peter Hitpaß VNW Beauftragter für Partnermitglieder
Eine professionelle Vertragsharmonisierung erfordert qualifizierte Ressourcen und eine professionelle Projektierung, rät Peter Gerhardt. Foto: DSC
Von Peter Gerhardt, DSC Consulting
Sie kennen die Situation im Wohnungsunternehmen: Es herrscht Unzufriedenheit mit der Qualität der Messdienstleister und Sie überlegen, einen Wechsel des Anbieters vorzunehmen. Doch nach Prüfung der Vertragslage stehen hohe Ablösezahlungen im Raum, die Sie nicht übernehmen wollen.
Bei zunehmendem Anteil an Funkanlagen kommt der Ärger hinzu, dass man diese nicht mehr manuell über einen Dritten ablesen und abrechnen kann, da die Fernauslesung vorgeschrieben ist. Nach Lösungen wird gesucht. Steigt man vertraglich tiefer in die Liegenschaft ein, trifft man häufig auf einen Dschungel an unterschiedlichen Laufzeiten und Kündigungsfristen für Wasserzähler, Heizkostenverteiler und Wärmemengenzählern.
Wann ist ein günstiger Zeitpunkt zum Wechsel des Anbieters, zu dem geringe Ablösen zu leisten sind? In der Regel verfügen Sie als Auftraggeber nicht über ein IT-gestütztes Vertragsmanagement, in dem alle Geräte- und Dienstleistungsverträge des Bestands angelegt sind, um so treffsicher den optimalen Zeitpunkt eines Wechsels auf Liegenschaftsebene bestimmen zu können.
Wie können nun nachhaltige Lösungskonzepte auf Liegenschaftsebene und letztlich für einen Wohnungsbestand aufgesetzt werden und welche Einflussfaktoren sind dabei zu berücksichtigen? Analyse Ist-Situation Im ersten Schritt sind der Bestand und alle vorhandenen Verträge zu analysieren. Bei Messdienstleistungen werden zwei relevante Vertragsarten unterschieden: Geräteverträge und Dienstleistungsverträge. Erster gilt über die Laufzeit der Geräte, über den zweiten wird die DL für Ablesung und Abrechnung geregelt.
Geräteverträge Viele Verträge aus der Vergangenheit haben bei Wasserzählern noch unterschiedliche Eichzeiten. Bei Warmwasser 5 Jahre und Kaltwasser 6 Jahre. Die Heizkostenverteiler sind in der Regel für 10 Jahre abgeschlossen.
Wenn man alle Geräte zum gleichen Zeitpunkt eingebaut hat, kann man restlösefrei erst nach 30 Jahren wechseln. In Zeiten ohne Funk konnte bei einem vorzeitigen Wechsel, die Ablesung der Geräte und die Abrechnung der Heizkosten durch einen Dritten erfolgen.
Um auf Liegenschaftsebene Einheitlichkeit zu erzeugen, sind die Verträge bei Neuvergabe zum gleichen Stichtag zu harmonisieren: Wasser und Wärmemengenzähler auf 6 Jahre Laufzeit und Heizkostenverteiler 12 Jahre.
Dienstleistungsverträge Diese laufen in der Regel bei Vollkaufleuten über längere Vertragslaufzeiten – in der Praxis sind bis zu 10 Jahren vereinbart.
Rahmenverträge Darüber hinaus finden wir in der Praxis noch Rahmenverträge. Gerade bei größeren Beständen ist es ratsam, einheitliche Preise und Konditionen zu vereinbaren und bei wenigen Anbieter zu bündeln. Gut verhandelte Rahmenverträge erleichtern die Vergabe neuer Liegenschaften und insbesondere die jährliche Rechnungsprüfung und beinhalten eine Qualitätssicherung. Eine gute Preisstellung ermöglicht Wettbewerbsvorteile bei der Akquise neuer Mandate.
Zielbild Das Ziel ist ein harmonisiertes Vertragsportfolio mit optimal verhandelten Preisen und synchronisierten Laufzeiten, sodass Wechsel ohne Restmietraten oder Ablösezahlungen möglich sind. Die Harmonisierung ist bei größeren Beständen oft ein Prozess, der sich über mehrere Jahre hinziehen kann.
Ein weiter Aspekt, auf das Sie achten sollten, ist die Interoperabilität der Messgeräte, die seit 2022 in der HKVO gefordert wird. Die Interoperabilität soll über offene Funkprotokolle sichergestellt werden und die Unabhängigkeit des Verwalters vom Messdienst ermöglichen. Die Idee ist, dass auch ein Dritter seine Datensammler einbauen kann und in Folge die Daten empfangen und eine Abrechnung erstellen kann.
Im Markt finden wir zwei verschiedene offene Funkprotokolle – OMS und LoRa. OMS wird von einem Großteil, über 90% der MDU, verwendet, LoRa von wenigen Unternehmen. OMS ist damit marktführend und bietet Verwaltungsunternehmen die maximale Flexibilität.
Tipps für den Vergabeprozess
Um bestmögliche Konditionen zu erzielen, empfiehlt sich die Durchführung einer Ausschreibung.
1. Erstellung Datenraum Damit Anbieter Preise fachgemäß kalkulieren und eine Bestandsharmonisierung berechnen können, ist ein Datenraum des Bestands zu erstellen, in den alle vorhandenen Verträge einfließen, die bei vorhanden Anbieter abgefragt werden.
2. Erststellung der Vergabeunterlagen Kernelemente sind eine passgenaue Leistungsbeschreibung, die Bildung von Einheitspreisen sowie Eckpunkten, die vertraglich geregelt werden sollen wie z. B. die Bestandsharmonisierung und die Qualitätssicherung. Sinnvoll sind eigene Vertragswerke, die die Ziele des Auftraggebers widerspiegeln und Zielwerte der zu liefernde Qualität berücksichtigen.
3. Bietergespräche und Verhandlung Rahmenvertrag In dieser Phase geht darum gute Preise, aber in erster Linie die Partner zu finden, die langfristig gebunden werden. Die Laufzeiten können variabel gestaltet werden. Je länger, desto bessere Preise können erzielt werden.
4. Umsetzung Diese sollte je nach Bestandsgröße detailliert geplant werden, um eine treffsichere Gerätemontage und systematische Verfolgung von Restanten sicherzustellen. Bei größeren Montagearbeiten ist es empfehlenswert in zyklischen Abständen von 4 Wochen die Umsetzung zu kontrollieren. Je konkreter die Umsetzung definiert von beiden Seiten gemanagt wird, desto geräuschloser sollte das Zusammenspiel zwischen den Partnern laufen.
Fazit: Dem Aufwand einer Vertragsoptimierung im Bestand steht ein bereinigter Bestand mit klaren Regelungen und höherer Verwaltungseffizienz gegenüber. Eine professionelle Vertragsharmonisierung erfordert qualifizierte Ressourcen und eine professionelle Projektierung. Für die erfolgreiche Umsetzung des Projektes empfiehlt es sich, erfahrene Partner einzubinden, die die technischen Anforderungen regulatorische Rahmenbedingungen beherrschen. Dies stellt sicher, dass Projekte sowohl effizient als auch vertraglich rechtssicher zum Erfolg geführt werden.
Peter Gerhardt, Jahrgang 1960, startete nach technischer Ausbildung und dem Studium der BWL seine berufliche Laufbahn 1988 in der Lebensmittelindustrie bei British American Tobacco im Bereich Marketing & Vertrieb.
Nach ersten Führungsstationen im Vertrieb startete er Anfang 1992 in einer Unternehmensberatung mit Fokus auf Bauzuliefer- und Dienstleistungsunternehmen im Bereich Immobilien. 1998 wechselt er wieder auf die Industrieseite und wurde als Geschäftsführer Marketing & Vertrieb eines deutschen Fliesenherstellers berufen.
In 2001 übernahm er bei Techem Energy Services die Leitung des Bereiches Homeautomation. Weitere Stationen waren die Leitung des Referats Verbände und Institutionen sowie die Führung des Vertriebs für das Segment Mittelstand mit dem Produktportfolio Heizkostenabrechnung, Contracting, Rauchwarnmelder und Legionellenanalyse.
Anfang 2016 wechselte er als Director Marketing & Sales zur Eurofins Umwelt Deutschland, einem der weltweit führenden Labordienstleistungsunternehmen. Hier baute er erfolgreich das Geschäft für Legionellenanalyse und Verkehrssicherungskonzepte in der Wohnungswirtschaft auf. 2018 gründete er sein eigenes Beratungsunternehmen mit den Schwerpunkten Marketing & Vertrieb, Organisationsentwicklung und Prozessoptimierung.
Seit September 2018 ist er Partner bei DSC Dietmar Schickel Consulting. Hier bringt er seine breite Branchenerfahrung und das Produkt Know-how eines Energiedienstleisters ein.
Die Auskunftspflicht des Vermieters nach§ 60 Abs 1, Abs 2 S 1 Alt 1 SGB II gegenüber dem Leistungsträger über Betriebsguthaben seiner Mieter, die im SGB II Leistungsbezug stehen oder solche Leistungen beantragt haben, erstreckt sich nur auf die Auskunftserteilung selbst.
Sie umfasst nicht die Vorlage von Beweisunterlagen. Keinesfalls kann die vollständige Betriebs- und Heizkostenabrechnung inklusive aller Anlagen, die auch Daten über das Verbrauchsverhalten der Leistungsbezieher, die Anzahl der Nutzer usw. ausweist, herausverlangt werden.
Das hat das Landessozialgericht (LSG) Sachsen-Anhalt mit Urteil vom 23. Marz 2025, Az. L 2 AS 511/21 entscheiden. Dieses Urteil beschäftigt sich mit der Auskunftspflicht von Vermietern gegenüber Jobcentern im Rahmen der Leistungsgewährung nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II), dem sogenannten Bürgergeld bzw. der Grundsicherung für Arbeitssuchende. Die Entscheidung bringt wichtige Klarstellungen zur Reichweite der Auskunftspflichten und zum Schutz der Privatsphäre von Leistungsbeziehenden.
Im Rahmen der Prüfung von Leistungen nach dem SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende, Bürgergeld) sind Jobcenter berechtigt, Auskünfte von Dritten einzuholen, um die tatsächlichen Verhältnisse der Leistungsbeziehenden zu überprüfen. Hierzu zählen insbesondere Vermieter, die Angaben zu Miet- und Betriebskosten machen müssen. Häufig fordern Jobcenter neben der reinen Betriebskostenabrechnung auch detaillierte Nachweise und Belege, beispielsweise vollständige Heizkostenabrechnungen mit sämtlichen Anlagen, Verbrauchsdaten oder Nutzerzahlen.
Der Streitfall vor dem LSG Sachsen-Anhalt drehte sich darum, inwieweit Vermieter verpflichtet sind, solche umfangreichen Unterlagen herauszugeben und ob die Auskunftspflicht inhaltliche Grenzen aufweist; wenn ja, welche.
Inhalt und Kernaussagen des Urteils Landessozialgericht Sachsen-Anhalt L 2 AS 511/21
Das LSG Sachsen-Anhalt hat in seinem Urteil vom 19.03.2025 herausgearbeitet:
Begrenzte Auskunftspflicht: Vermieter sind nach § 60 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 SGB II verpflichtet, Auskünfte über Betriebskostenabrechnungen ihrer Mieter zu erteilen, wenn diese Leistungen nach dem SGB II beziehen oder beantragt haben. Diese Pflicht beschränkt sich jedoch auf die Erteilung von Auskünften und nicht auf die Vorlage sämtlicher Beweisunterlagen.
Keine Pflicht zur Vorlage vollständiger Abrechnungen: Das Gericht entschied, dass Jobcenter nicht berechtigt sind, von Vermietern die vollständige Betriebs- und Heizkostenabrechnung inklusive aller Anlagen zu verlangen. Insbesondere dürfen keine sensiblen Verbrauchsdaten oder Nutzerzahlen herausverlangt und herausgegeben werden, wenn diese nicht unmittelbar für die Leistungsprüfung erforderlich sind.
Schutz der Privatsphäre: Das Urteil betont den Schutz der persönlichen Daten der Leistungsbeziehenden. Die Auskunftspflicht darf nicht zu einer unverhältnismäßigen Offenlegung privater Informationen führen.
Auswirkungen: Für Vermieter
Das Urteil schafft für Vermieter Rechtssicherheit: Sie müssen zwar Auskünfte erteilen, sind aber nicht verpflichtet, umfassende und detaillierte Belegunterlagen vorzulegen. Dies entlastet Vermieter von einem hohen Verwaltungsaufwand und schützt sie davor, in datenschutzrechtlich heikle Situationen zu geraten.
Auswirkungen: Für Jobcenter
Jobcenter müssen ihre Anforderungen an Auskünfte und Nachweise künftig klar auf das notwendige Maß beschränken. Die Entscheidung macht deutlich, dass die Ermittlungsbefugnisse der Jobcenter nicht unbegrenzt sind und eine Abwägung zwischen dem Informationsbedarf und dem Datenschutz der Leistungsbeziehenden erfolgen muss.
Dr. Peter Hitpaß VNW-Beauftragter für Partnermitglieder
Bauanträge werden in der Regel beim Amt, Kreis oder Stadt bearbeitet. Die Stellen sind meist unterbesetzt. Noch ist Papierform normal, einige Bundesländer arbeiten an Softwarelösungen. Das ist schon ein richtiger Schritt. Allerdings sollte man sich bundesweit auf ein System einigen, so
gibt es einen Systemstau. Foto: AdobeStock_908018324
Deutschland diskutiert seit Jahren über Bürokratieabbau, schnellere Genehmigungen und eine leistungsfähigere Verwaltung. Kaum ein wirtschaftspolitisches Thema wird so häufig angesprochen – und gleichzeitig so selten konsequent umgesetzt. Angesichts einer schwächelnden Konjunktur, geopolitischer Unsicherheiten und eines zunehmenden Investitionsstaus wird die Frage nach einem funktionierenden Staat jedoch immer drängender.
Besonders deutlich zeigt sich dieses Problem in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, gleichzeitig sinkt die Zahl der Baugenehmigungen deutlich. Projektentwickler, kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften berichten übereinstimmend von immer komplexeren Genehmigungsprozessen, langen Bearbeitungszeiten und einer wachsenden Zahl von Vorschriften. Viele Projekte scheitern nicht mehr an der Finanzierung – sondern an der Verwaltung.
Vor diesem Hintergrund fordert die Bonner Wirtschafts-Akademie (BWA) einen grundlegenden Perspektivwechsel. Ihr Geschäftsführer Harald Müller spricht nicht nur von Bürokratieabbau, sondern von einer umfassenden „Staatsoptimierung“. Diese sei, so Müller, die „Mutter aller Lösungen“ für die künftige wirtschaftliche Stärke Deutschlands.
Ein leistungsfähiger Staat – aber zu langsam
Deutschland verfüge grundsätzlich über einen leistungsfähigen Staat. Doch gleichzeitig sei dieser in vielen Bereichen schwerfällig geworden. Über Jahrzehnte seien Gesetze, Zuständigkeiten und Verfahren immer weiter ausdifferenziert worden. Was ursprünglich als Absicherung gedacht war, führe heute häufig zu komplizierten und zeitaufwendigen Abläufen.
Die Folgen sind inzwischen messbar. Der Nationale Normenkontrollrat schätzt die jährlichen Bürokratiekosten auf rund 64 bis 65 Milliarden Euro. Das ifo Institut geht sogar davon aus, dass Bürokratie jährlich rund 146 Milliarden Euro an Wirtschaftsleistung kostet.
„Für Unternehmen ist das keine abstrakte Größe“, sagt Harald Müller. „Es bedeutet gebundene Arbeitszeit, verzögerte Investitionen und sinkende Effizienz.“ Gerade im Bau- und Immobiliensektor wird dieses Problem besonders sichtbar.
Baugenehmigungen als Bremsklotz für Investitionen
Während Politik und Gesellschaft den Bau von mehr Wohnungen fordern, dauert der Weg von der Planung bis zur Baugenehmigung vielerorts immer länger. Projektentwickler berichten von Genehmigungsverfahren, die sich über mehrere Jahre ziehen können.
Der Grund liegt selten in einem einzelnen Hindernis. Vielmehr entsteht die Verzögerung durch eine Vielzahl einzelner Schritte: umfangreiche Planungsunterlagen, komplexe Bauordnungen, Beteiligung zahlreicher Behörden, unterschiedliche Anforderungen von Ländern und Kommunen und zusätzliche Gutachten und Prüfverfahren.
Ein Bauantrag kann heute mehrere hundert Seiten umfassen. Hinzu kommen Stellungnahmen von Umwelt-, Verkehrs-, Denkmal- oder Brandschutzbehörden. Jede Änderung im Planungsprozess kann wiederum neue Prüfungen auslösen. Für Investoren und Wohnungsunternehmen entsteht dadurch ein hohes wirtschaftliches Risiko. Je länger ein Genehmigungsverfahren dauert, desto stärker steigen Baukosten, Finanzierungskosten und Unsicherheiten.
Die Konsequenz ist sichtbar: Viele Projekte werden verschoben oder ganz aufgegeben.
16 Bauordnungen – ein strukturelles Problem
Ein zentraler Grund für die Komplexität liegt nach Einschätzung der Bonner Wirtschafts-Akademie in der föderalen Struktur Deutschlands.
Zwar gibt es mit der Musterbauordnung eine gemeinsame Grundlage, doch letztlich hat jedes Bundesland eigene Bauordnungen und Detailregelungen. Für bundesweit tätige Projektentwickler bedeutet das einen erheblichen zusätzlichen Aufwand.
Harald Müller formuliert es deutlich: „Wir brauchen schlichtweg keine 16 unterschiedlichen Bauverordnungen.“
Die Unterschiede betreffen unter anderem: Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen, Stellplatzregelungen, energetische Standards und Verfahrensregeln für Genehmigungen. Für Bauherren bedeutet das, dass ein Projekt, das in einem Bundesland problemlos genehmigt wird, in einem anderen Bundesland völlig neu geplant werden muss.
Eine stärkere Harmonisierung der Bauordnungen könnte Genehmigungsverfahren deutlich beschleunigen und Planungssicherheit erhöhen.
Die Verwaltung arbeitet oft noch analog
Ein weiterer Grund für lange Genehmigungszeiten liegt in den Arbeitsprozessen vieler Bauverwaltungen. In zahlreichen Kommunen werden Bauanträge noch immer teilweise auf Papier eingereicht. Planungsunterlagen werden zwischen verschiedenen Fachämtern weitergeleitet, Stellungnahmen müssen einzeln eingeholt werden.
Das Ergebnis sind lange Bearbeitungszeiten und hohe Verwaltungsaufwände.
Ein moderner Staat müsste hier konsequent auf digitale Verfahren setzen. Nach dem Prinzip „digital by default“ könnten Bauanträge vollständig online eingereicht und automatisiert geprüft werden.
Digitale Plattformen könnten beispielsweise: Vollständigkeit von Unterlagen automatisch prüfen, Abstandsflächen oder Baugrenzen digital berechnen, Fachbehörden parallel einbinden und Genehmigungsstände transparent machen. Viele dieser technischen Möglichkeiten existieren bereits – werden aber bislang nicht flächendeckend eingesetzt.
Digitalisierung als Schlüssel zur Beschleunigung
Nach Einschätzung der Bonner Wirtschafts-Akademie ist die Digitalisierung der Verwaltung der wichtigste Hebel für eine funktionierende Staatsmodernisierung.
Die aktuelle Digitalstrategie des Bundes enthält durchaus vielversprechende Ansätze. Dazu gehört unter anderem der sogenannte Deutschland-Stack, eine gemeinsame IT-Basisplattform für staatliche Digitalprojekte.
Auch das Onlinezugangsgesetz verpflichtet Bund, Länder und Kommunen, Verwaltungsleistungen digital anzubieten. Doch die Umsetzung bleibt bislang lückenhaft.
Zwar sind inzwischen zahlreiche Verwaltungsleistungen digital verfügbar. Doch sie werden häufig nicht flächendeckend eingesetzt oder unterscheiden sich weiterhin zwischen Bundesländern und Kommunen.
Gerade im Bauwesen wäre eine einheitliche digitale Plattform für Genehmigungsverfahren ein entscheidender Fortschritt.
„Staatsoptimierung heißt hier: einmal entwickeln, überall ausrollen“, sagt Müller.
Ein weiterer Ansatz zur Modernisierung der Verwaltung liegt im Einsatz Künstlicher Intelligenz.
KI-Systeme könnten künftig zahlreiche Routineaufgaben übernehmen, etwa: automatische Prüfung von Bauanträgen auf Vollständigkeit, Analyse von Bauplänen, Abgleich mit Bebauungsplänen, Vorbereitung von Genehmigungsbescheiden. Dadurch ließen sich Bearbeitungszeiten erheblich verkürzen.
Bereits heute enthalten rund 12 bis 15 Prozent der öffentlichen IT-Ausschreibungen in Deutschland KI-Anforderungen. Besonders auf Bundesebene wächst die Bedeutung solcher Technologien.
Für Harald Müller ist jedoch klar: KI darf Entscheidungen nicht ersetzen. „Sie unterstützt, aber sie ersetzt nicht die menschliche Verantwortung.“
Staatsoptimierung beginnt mit klaren Aufgaben
Neben Digitalisierung und Regulierung geht es bei der Staatsoptimierung auch um eine grundlegende Aufgabenanalyse. Bund, Länder und Kommunen hätten im Laufe der Zeit zahlreiche Aufgaben übernommen, deren Nutzen heute nicht mehr eindeutig sei. Förderprogramme, Berichtspflichten oder parallele Prüfstrukturen würden Ressourcen binden, ohne einen klaren Mehrwert zu schaffen.
Eine moderne Verwaltung müsse deshalb konsequent fragen: Welche Aufgaben sind wirklich notwendig? Wo können Verfahren vereinfacht werden? Welche Prozesse lassen sich zusammenlegen?
Ein schlankerer Staat bedeute dabei nicht weniger Gemeinwohl. Vielmehr könne sich der Staat stärker auf seine Kernaufgaben konzentrieren – etwa auf funktionierende Infrastruktur, effiziente Verwaltung und verlässliche Rahmenbedingungen für Investitionen.
Eine umfassende Staatsoptimierung erfordert jedoch politischen Mut.
Sie bedeutet, bestehende Strukturen infrage zu stellen, Zuständigkeiten neu zu ordnen und gewachsene Bürokratien zu verschlanken. Widerstände sind dabei nahezu unvermeidlich. Doch die Alternative wäre ein weiter wachsender Verwaltungsapparat, der Investitionen und Innovation zunehmend ausbremst.
Gerade für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft steht viel auf dem Spiel. Wenn Baugenehmigungen weiterhin Jahre dauern und Bauvorschriften immer komplexer werden, wird es immer schwieriger, neuen Wohnraum zu schaffen.
„Staatsoptimierung ist keine technokratische Reform“, sagt Harald Müller. „Sie ist eine zentrale Zukunftsfrage für Deutschlands wirtschaftliche Stärke.“
Schnellere Genehmigungen als Schlüssel für mehr Wohnungsbau
Der dringend benötigte Bürokratieabbau ist weit mehr als ein verwaltungspolitisches Detailthema. Für Branchen wie die Bau- und Immobilienwirtschaft entscheidet er über Investitionen, Projekte und letztlich über die Frage, ob genügend Wohnraum entstehen kann.
Schnellere Genehmigungen, klarere Bauordnungen und digitale Verfahren könnten erhebliche Dynamik freisetzen. Die Voraussetzungen dafür sind bekannt. Was bislang fehlt, ist vor allem eines: der politische Wille zur konsequenten Umsetzung.
Die Staatsoptimierung, von der die Bonner Wirtschafts-Akademie spricht, könnte deshalb weit mehr sein als ein Verwaltungskonzept. Sie könnte zu einer der wichtigsten Reformaufgaben für den Wirtschaftsstandort Deutschland werden.
