Der Flexschlauch aus dem Schaden im Hotel wird im IFS-Labor untersucht: Im Anschlussbereich spritzt Wasser durch das intakte Drahtgeflecht aus dem Innenschlauch. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Unter dem Waschbecken im Badezimmer tropfe es, wenn man den Wasserhahn aufdrehe, informierte ein Gast den Inhaber eines kleinen Hotels. Eine Installationsfirma wurde mit der Reparatur beauftragt und führte auch Arbeiten aus. Doch zwei Wochen später kam es an gleicher Stelle zu einem umfangreichen Wasserschaden.
Was auch immer der Monteur getan hatte, den Flexschlauch unter dem Waschtisch hatte er jedenfalls nicht ausgetauscht. Im Anschlussbereich des Eckventils trat Wasser aus dem Schlauch.
Verdrillte, geknickte und korrodierte Drahtgeflechte
Flexschläuche bestehen aus einem gummielastischen Innenschlauch und einem Drahtgefecht, das den Innenschlauch stützt und schützt. Das Drahtgefecht muss unbeschädigt sein, weil der Innenschlauch allein dem Leitungsdruck nicht dauerhaft standhalten kann. Verdrillte, geknickte und korrodierte Drahtgeflechte, die zum Platzen von Flexschläuchen geführt haben, sieht das IFS häufig. Diese Schäden haben immerhin den Vorteil, dass man ihre Entstehung frühzeitig sehen kann.
Schäden, die vom Innenschlauch ausgehen, sind nicht derart offensichtlich. Bei der genaueren Betrachtung des Schlauches aus dem Hotel konnte man erkennen, dass der schwarze Innenschlauch sich stellenweise durch das Drahtgeflecht gedrückt hatte. Nach dem Entfernen des Geflechts kam ein poröse und stellenweise gerissener Innenschlauch zum Vorschein.
Bei Reparaturen und Sanierungen Flexschläuche austauschen
Der Schaden konnte in diesem Fall niemanden überraschen, denn der betroffene Schlauch war 26 Jahre alt. Für den Installateur, der die Reparaturarbeiten im Badezimmer durchgeführt hatte, war das schwer erkennbar, weil der Schlauch von außen keine Auffälligkeiten zeigte.
Bei der Schadenuntersuchung sah sich der IFS-Gutachter im Hotel um: Auch die Flexschläuche in den anderen Bädern waren so alt, dass sie ausgetauscht werden mussten.
Das Drahtgeflecht ist einwandfrei und verdeckt den porösen Innenschlauch. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Der Schlauch auf dem Bild stammt aus einem anderen Fall: Als in einem Mehrfamilienhaus Wasser von der Kellerdecke tropfte, führte die Leckageortung in ein Badezimmer im zweiten Stockwerk. Die flexiblen Abschlussschläuche des Duschpaneels waren aufgerissen.
Das Haus war Ende der 1970er Jahre gebaut worden, und seither wurde an der Sanitärinstallation kaum etwas verändert. Die Aufnahme zeigt einen der betroffenen Flexschläuche, den der Gutachter im Rissbereich abgemantelt hat. Dem Drahtgeflecht sind die vielen Betriebsjahre nicht anzusehen; der Innenschlauch hingegen ist porös und weist zahlreiche Risse auf.
20 Jahre erwartete Lebensdauer
Flexschläuche sind nicht für die Ewigkeit gemacht. Hersteller geben die zu erwartende Lebensdauer mit 20 Jahren an. Nach dieser Zeit sollte jeder Flexschlauch ausgetauscht werden, auch wenn es keinen erkennbaren Anlass gibt. Das Gummimaterial des Innenschlauches versprödet im Laufe der Jahre, und schließlich ist ein Schaden unausweichlich.
Das IFS rät, bei Sanierungen und Reparaturen Flexschläuche im Umfeld immer auszutauschen. Alte Schläuche an neuen Armaturen können zum teuren Schadenpoker werden. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
kaum neigt sich die Urlaubszeit dem Ende zu, häufen sich wieder die Meldungen zu Legionellenbefall in Wohngebäuden. Ein besonders eindrücklicher Fall erreichte uns Anfang August aus Münster: 160 Bewohner eines Hochhauses erhielten ein Duschverbot – ein massiver Eingriff in den Alltag, ausgelöst durch einen Legionellenbefund im Trinkwassersystem. Die Ursache scheint inzwischen gefunden, wie die Westfälischen Nachrichten am 14.08.2025 berichteten. Doch das Duschverbot bleibt – so lange, bis die Gefährdung durch technische Maßnahmen vollständig behoben ist.
Dieses Beispiel zeigt, wie sensibel Trinkwassersysteme auf Stillstand oder unsachgemäße Bedienung reagieren. Forum Leitungswasser-Experte Dr. Georg Scholzen ordnet den Fall fachlich ein und erklärt, welche Maßnahmen Gebäudebetreiber ergreifen müssen, um Hygieneprobleme zu vermeiden.
Mindestens ebenso ernst zu nehmen ist ein Thema, das auf den ersten Blick unscheinbar wirkt: Flexschläuche. Sie stecken in Millionen Haushalten, meist unter dem Waschbecken oder an Armaturen – doch kaum jemand weiß, dass diese Schläuche eine begrenzte Lebensdauer haben. Hersteller geben in der Regel 20 Jahre an – danach wird das Material spröde und kann ohne Vorwarnung reißen.
Besonders kritisch: Wenn alte Flexschläuche im Rahmen einer Sanierung an neuen Armaturen weiterverwendet werden. Was zu beachten ist, schreibt Ina Schmiedeberg vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) in ihrem Artikel: Warum auch Flexschläuche ohne offensichtliche Mängel ausgetauscht werden sollten…
Und schließlich rückt beim Thema Wohngebäudeversicherung die Verantwortung von Wohnungsgesellschaften in den Fokus. Das BGH-Urteil vom 25.09.2024 unterstreicht: Wer gesetzlichen und behördlichen Sicherheitsvorschriften nicht folgt, gefährdet seinen Versicherungsschutz. Private Normen (z. B. DIN 1988 zur Trinkwasserinstallation….) sind nur dann versicherungsvertraglich relevant, wenn sie durch Gesetze oder Verträge verbindlich gemacht wurden.
Alexander Haag Ass. jur., Fachbereich Sachversicherungen bei der AVW Gruppe, empfiehlt in seinem Beitrag die jeweils einschlägigen Sicherheitsvorschriften systematisch zu erfassen, um deren Einhaltung sicherzustellen, z. B. durch die Implementierung eines „Obliegenheiten-Management-Systems“. Eine lückenlose Dokumentation der Einhaltung dieser Vorschriften ist essenziell, um im Schadenfall Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.
Dies und mehr erwartet Sie in dieser Ausgabe von FORUM LEITUNSGWASSER.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!
Ihr
Hartmut Rösler Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe, Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER
Wassertropfen an einer Duschtür. Eigentlich eine „schöne Detailaufnahme“, aber auch nur eigentlich. Denn wer nach einem längeren Urlaub daheim nicht alle Zapfstellen – zuerst warm, dann kalt gründlich durchspült läuft Gefahr einwer Legionelleninfektion. Also Wasser so lange laufen lassen, bis keine Temperaturveränderung mehr zu spüren ist – dies ist ein sicheres Zeichen dafür, dass frisches Wasser aus dem Leitungsnetz am Hahn angekommen ist. In den Tropfen auf dem Bild lauert in der Regel keine Gefahr. Gefahr verbringt sich im „Duschnebel“, winzigen, legionellenhaltigen Wassertröpfchen (Aerosolen), der aus dem Duschkopf kommt und die man einatmet. Foto: Wohnungswirtschaft heute. // Gerd Warda.
Von Dr. Georg Scholzen
Heute soll es um die Hygiene und die Gefahren durch unsachgemäße Bedienung von Trinkwassersystemen gehen. Dazu passt ein aktueller Zeitungsbericht vom 04.08.2025 in den Westfälischen Nachrichten mit der Überschrift: „Duschverbot für 160 Bewohner“. Dies betraf ein Hochhaus in Münster.
Am 14.08. meldete dieselbe Zeitung, dass die Ursache der Legionellen im Hochhaus offenbar gefunden worden sei. Allerdings gilt das Duschverbot weiterhin für die 160 Bewohner, bis die Ursache abgestellt ist. Dies könnte allerdings noch einige Zeit dauern.
Was steht hinter solch einer Überschrift und welche Ursache hat eine entsprechende Anordnung des Gesundheitsamtes. Dies soll in dem Artikel näher erörtert werden.
1. Hintergrund & aktuelle Relevanz
Früher (vor 1900) waren trinkwasserbedingte Infektionskrankheiten wie Cholera, Ruhr oder Typhus häufig, die über einen fäkal-oralen Infektionsweg hervorgerufen werden. Heute stellen diese Bakterien in den meisten Industrieländern kaum noch ein Problem dar. Normalerweise stirbt bei uns niemand mehr an diesen Erregern. In den Entwicklungsländern oder in Katastrophengebieten sind diese Krankheitserreger, die sich durch eine unzureichende Trinkwasseraufbereitung vermehren, leider heute immer noch verantwortlich für viele Kranke und Tote. Vor allem sind Säuglinge und Kinder betroffen.
In den Industrieländern sind heute eher wasserleitungsbedingte Erreger relevant, wie z. B. Legionellen oder auch Pseudomonas aeruginosa. Diese Bakterien entstehen in der Hausinstallation und werden in der Trinkwasserüberwachung durch die Wasserwerke oft nicht erfasst, was auch wenig sinnvoll wäre.
Legionella pneumophila finden in warmem Wasser optimale Wachstumsbedingungen und können beim Einatmen eines aerosoliertenm Wassers (z.B. beim Duschen) Infektionen auslösen.
Pseudomonas aeruginosa sind ein ubiquitär vorkommendes, feuchtigkeitsliebendes Bakterium, dass Infektionen des Ohres und der Haut, Bindehautentzündungen, Magen-Darm-Erkrankungen und allgemeine Infektionen im Krankenhausbereich auslösen.
Das Robert-Koch-Institut rechnet jährlich mit bis zu 10.000 Menschen, die an einer Lungenentzündung aufgrund von Legionellen erkranken. Das deutsche Kompetenznetzwerk für ambulant erworbene Pneumonien (CAPNETZ) schätzt die Zahl der Legionärskrankheit auf etwa 15.000 bis 30.000 Fälle pro Jahr. Daher ist das Problem nicht zu unterschätzen.
2. Legionellen – Eigenschaften Der wichtigste Krankheitserreger ist die Legionella pneumophila (70–90 % der Fälle). Als Krankheitsbild treten das Pontiac-Fieber (milder Verlauf ohne Lungenentzündung) und die gefährliche Legionärskrankheit (schwere Lungenentzündung) auf, die gerade für vulnerable Gruppen (Ältere Menschen, Raucher, Menschen mit geschwächten Immunsystem) problematisch sein kann.
Bei etwa 5-10% der Patienten verläuft die Erkrankung tödlich. Deutschland liegt mit einer Meldeinzidenz von 1,7 Erkrankungen pro 100.000 Einwohner leicht unterhalb des europäischen Durchschnitts von 1,8. Die Erkrankungen in Krankenhäusern und Pflegeheimen machen nur einen vergleichsweise kleinen Anteil aus. Allerdings handelt es sich hierbei um besonders vulnerable Patientengruppen, bei denen es oftmals zu besonders schweren bis tödlichen Krankheitsverläufen kommt.
Die Übertragung erfolgt durch Einatmen von Bioaerosolen (z. B. beim Duschen, Whirlpools, Klimaanlagen). Das Trinken von belastetem Wasser ist i. d. R. unproblematisch.
Bild 5: Temperaturanzeige bei 40 °C unterhalb der notwendigen Temperatur, um das mikrobielle Wachstum zu hemmen
Die optimalen Bedingungen für das Wachstum von Legionellen ist ein Temperaturbereich von 25–50 °C (bei 36 °C verdoppeln sich die Bakterien alle 3 h), lange Wasserverweilzeiten, Toträume und Biofilme, in denen sie sehr gute Überlebungsbedingungen vorfinden.
Ab einer Wassertemperatur von 55 °C findet keine Vermehrung mehr statt. Ab 60 °C erfolgt ein Absterben innerhalb von ca. 30 Minuten. Je höher die Temperatur gewählt wird, umso schneller werden die Bakterien getötet. Ab 70 °C überleben die Legionellen nur noch Sekunden.
Bild 6: Trinkwassererwärmer mit unzulässigem Mischsystem – keine Gewährleistung einer ausreichenden Temperatur nach W 551 (≥ 60 °C) Gefahr der Verkeimung
3. Biofilme In der Regel leben Legionellen und andere Bakterien in Biofilmen. Diese sind für die Lebensgemeinschaften von Bakterien wichtig. Es sind Ansammlungen von Mikroorganismen an Grenzflächen, z.B. in Leitungen. Sie bestehen aus Wasser (bis 95 %), Extrazelluläre Polymere Substanzen (EPS, dies sind langkettige Verbindungen, auch Schleimsubstanz genannt), Mikroorganismen, Partikel und gelöste Stoffe.
In diesem Biofilm finden Mikroorganismen ideale Lebensbedingungen. Am Bach oder an einem See kennt man die Biofilme an dem schleimigen und rutschigen Belag bzw. Aufwuchs von Steinen. Dieser Biofilm lässt sich im Trinkwasser kaum verhindern und ist in der Regel auch nicht problematisch. Wichtig ist nur, dass das Gleichgewicht von Bakterien in dem Biofilm gewahrt ist und es zu keinem exponentiellen Wachstum einer Art kommt. Letztlich ist der Biofilm gut mit den Mikroorganismen im Menschen zu vergleichen. Auch hier wird es erst kritisch, wenn eine Art überwiegt und dadurch das Mikrobion eines Menschen aus dem Gleichgewicht bringt.
4. Gesetzliche Vorschriften
Die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001) schreibt in ihrer aktuellen Fassung eine regelmäßige Untersuchungspflicht für große Warmwasseranlagen mit Aerosolbildung auf Legionellen vor. Dies bedeutet für öffentliche Gebäude (Krankenhäuser, Schulen, Hotels, Kitas etc.) eine jährliche Untersuchung auf Legionellen. Völlig überraschend waren die Ergebnisse in einem der ersten großen Monitoring-Programme, dass stark erhöhte Werte in Kitas gemessen wurden. Im Gegensatz dazu waren, z.B. Altenheime, weniger auffällig.
Auch Mehrfamilienhäuser, Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen müssen seit 2011 ihren Bestand alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor (§ 15 Abs. 4 TrinkwV) untersuchen lassen. Letztlich betrifft die Untersuchung seit 2011 alle Betreiber von Trinkwasserinstallationen mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, sofern aus diesen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird und es zu einer Vernebelung des Trinkwassers (z. B. in Duschen) kommt.
Die Probenahme und die Analyse müssen vom geschulten Personal durch ein akkreditiertes Prüflabor erfolgen. Als Grenzwert wurde der Technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildende Einheiten pro 100 ml (KBE/100 ml) eingeführt. Bei Überschreitung dieses Wertes muss eine Meldung an das Gesundheitsamt erfolgen und eine Gefährdungsanalyse ist durchzuführen.
Erst durch eine Gefährdungsanalyse kann über eine Sanierung entschieden werden.
5. Technischer Maßnahmewert
In der Trinkwasserverordnung ist für Legionellen ein Technischer Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 ml festgelegt. Dieser technische Maßnahmewert ist erst einmal nicht gesundheitlich bedenklich. Bei Überschreitung erfolgt eine Meldung an das Gesundheitsamt. Anhand des Wertes der KBE wägt das Gesundheitsamt die nächsten Schritte ab. Bei sehr hohen Werten, wenn eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausgeschlossen werden kann, erfolgt dann auch ein Duschverbot, siehe die Schlagzeile in der WN.
Dann müssen technische Maßnahmen ergriffen werden, um die Bakterien zu reduzieren. Dies beginnt mit einer Gefährdungsanalyse vor Ort bis hin zu einer ggf. erforderlichen umfassenden Sanierung der Trinkwasserinstallation. Der technische Maßnahmewert zeigt letztlich an, dass die Anlage nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht und entsprechend technische Maßnahmen ergriffen werden müssen (siehe Beispiele 1-6).
Bilder 3+4: Belüftungsleitungen mit Direktanschluss an die Abwasserleitung – nicht zulässig – Gefahr der Verkeimung
6. Fallbeispiel
Dies zeigt auch ein Fall in einem Krankenhaus, welcher dem Autor bei einer Begutachtung vorgestellt wurde. Hierbei ist es wichtig zu wissen, dass öffentliche Gebäude, also auch Krankenhäuser schon seit langer Zeit regelmäßig auf Legionellen untersucht wurden. Allerdings ist die Untersuchung umso aufwendiger, je komplexer das Trinkwassernetz ist.
Dies verdeutlicht der folgende Fall:
In einem Bereitschaftszimmer in einem großen Krankenhaus, hat eine Ärztin nach ihrem Bereitschaftsdienst geduscht und ist schwer an einer Lungenentzündung durch Legionellen erkrankt. Es handelte sich um einen jungen, kerngesunden Menschen, der keine Risikomerkmale hatte. Das „Dumme“ war nur, dass die Bereitschaftszimmer endständige Wasserleitungen hatten und selten benutzt wurden und somit aus der Kontrollsicht fielen. Diese Leitungen waren bei den Kontrolluntersuchungen übersehen worden, weil hier keine Patienten versorgt wurden.
Daher ist es wichtig systemische Untersuchungen in komplexen Gebäuden durchzuführen, um solche Gefahren zu vermeiden.
7. Prävention & technische Maßnahmen
Entsprechend den Wachstumsbedingungen ist es sinnvoll, den Warmwasser-Boiler täglich auf mind. 60 °C aufheizen. Auch die Temperatur in der Zirkulation im Leitungsnetz ist oberhalb von über 55 °C zu gewährleisten.
Bilder links (1) + rechts (2): Abgetrennter Stutzen von ehemaliger Bauleitung, Rohrbefüllung für Erweiterung bzw. während der Bauphase – Gefahr der Verkeimung, da Stagnationsbedingungen entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik
Neben den Desinfektionsmaßnahmen durch erhöhte Temperaturen ist die technische Anpassung des Trinkwassernetzes unabdingbar. Dies bedeutet eine gleichmäßige Durchströmung (z. B. Strang-Regulierventile), Vermeidung von langen, verzweigten Heißwassersystemen und Totleitungen (Bilder 1,2). Empfehlenswert ist eine dezentrale Warmwasserbereitung bei selten genutzten Entnahmestellen.
Außerdem sind Kaltwasserleitungen zu isolieren, um eine zu starke Erwärmung zu vermeiden. Das Wichtigste ist aber, dass eine regelmäßige Durchspülung der Leitung erfolgt. Daher kann Wasser sparen kontraproduktiv sein. Dies alles ist in dem Merkblatt des DVGW W 551 nachzulesen. Hält man diese Anforderungen ein, besteht keine Risiko einer ungewünschten Vermehrung von Bakterien in den Wasserleitungen.
Hier die Anforderungen für Großanlagen nach W 551:
Trinkwassererwärmer-Austrittstemperatur immer ≥ 60 °C
Vermeidung einer großen Mischzone durch geeigneten KW-Einlauf
Gleichmäßige Erwärmung des Wassers an allen Stellen, z.B. durch Umwälzung oder Reihenschaltung
Dokumentation für Wartungs-, Änderungs-, und Sanierungsmaßnahmen
gegebenenfalls örtliche Bestandsaufnahme, wenn keine Bestandspläne
Temperaturen des Kalt-, Warm- und Zirkulationswassers sind in den Teilstrecken und an den Entnahmestellen zu messen und zu dokumentieren
Bildquelle 1-6: Dr. Georg Scholzen, eigene Aufnahmen.
Dr. Georg Scholzen ist Experte für Schadenprävention und langjähriger Autor beim Forum Leitungswasser.
Zur PV-Anlage auf dem Dach gehört heute immer häufiger ein PV-Batteriespeicher. Schadenpräventiv sollte Bauherren den Standort des PV-Speichers so wählen, dass er bei Hochwasser oder bei Leitungswasserschäden nicht mit dem Wasser in Berührung kommt. Foto: Wohnungswirtschaft heute Gerd Warda
Eine knappe Woche nachdem der Keller seines Einfamilienhauses bei Starkregen unter Wasser gestanden hatte, hörte ein Mann von dort seltsame Geräusche, die er wie „poppendes Popcorn“ beschrieb. Als er nachsah, loderte im Technikraum im Keller bereits ein ausgeprägter Flammenbrand.
Im Brandraum befand sich ein PV-Speicher. Das Wasser hatte im Keller etwa 30 Zentimeter hoch gestanden und damit den PV-Speicher erreicht. Nach dem Hochwasserschaden war das Display des Speichers ausgefallen. Mit der Bitte um Hinweise, wie er mit dem PV-Speicher umgehen sollte, hatte der Eigentümer sofort den Generalunternehmer kontaktiert, der im Jahr zuvor das Haus inklusive PV-Anlage errichtet hatte. Bis zum Brandtag hatte er diesbezüglich jedoch keine Rückmeldung erhalten.
Die vordere Abdeckung des Speichergehäuses ist geschmolzen (links) und abgefallen. Die Linie markiert den Wasserstand nach dem Starkregen. Foto: https://www.ifs-ev.org
Bei der Brandursachenermittlung belegte das IFS den Brandausbruch am Speicher. Dessen Reste befanden sich am Untersuchungstag bereits außerhalb des Gebäudes in einem mit Wasser gefüllten Behälter. Zahlreiche Lithium-Ionen-Akkuzellen waren thermisch durchgegangen. Das Spurenbild am Speicher dokumentierte, wie hoch das Wasser nach dem Starkregen gestanden hatte. Es war durch die Lüftungsschlitze ungehindert in den Speicher eingedrungen.
Das Brandgeschehen in diesem Fall entspricht nach Erfahrung des IFS einem typischen Ablauf nach der Überflutung eines PV-Speichers: Wenige Tage nach dem Wasserschaden kommt es beim langsamen Abtrocknen zu einem Brand infolge von Kurzschlüssen oder des thermischen Durchgehens der Akkuzellen.
Die Überreste des Speichers liegen in einem mit Wasser gefüllten Behälter außerhalb des Gebäudes. Foto: https://www.ifs-ev.org
Der Bundesverband Energiespeichersysteme informiert
Der Bundesverband Energiespeichersysteme (BVES) rät Anwendern dringend dazu, bei Beschädigung und Überflutung von PV-Speichern umgehend zuständige Einsatzkräfte zu informieren und keineswegs zu versuchen, die Speicher selbst wieder in Betrieb zu nehmen. „Betreten Sie nicht den Installationsraum und daran angeschlossene Räume, die noch unter Wasser stehen“, heißt es in den Sicherheitshinweisen des Verbandes. „Berühren Sie möglichst keine damit verbundenen elektrisch leitenden Teile, zum Beispiel Treppengeländer“, empfiehlt der Verband weiter.
Durch die PV-Anlage oder eine Notstromversorgung des Speichersystems kann weiter elektrische Energie vorhanden sein, auch wenn der Strom ausgefallen ist oder abgeschaltet wurde. Bei Berührung kann es zu Stromschlag oder Verbrennungen kommen.
Hinweise vom Hersteller
Wenn ein PV-Speicher sich ganz oder teilweise unter Wasser befunden hat, kann er nicht mehr verwendet und muss entsorgt werden, sobald das sicher möglich ist, so EFT Systems. Das IFS hat den europäischen Servicepartner des bekannten Herstellers BYD beispielhaft zum Umgang mit PV-Speichern nach einem Wasserschaden befragt. ETF Systems hat mit ausführlichen Sicherheitshinweisen von EFT Systems geantwortet:
Hinweise für Anlagenbetreiber
Bitte den Anweisungen der örtlichen Einsatzkräfte Folge leisten;
Speicher nicht wieder einschalten und Abstand halten;
Es könnte Gefahr für Leib und Leben bestehen;
Räume in denen sich Batterie und/oder weitere elektrische Anlagen befinden möglichst nicht betreten, solange dort noch Wasser steht. Es besteht das Risiko eines Stromschlags!
Wasser muss von Feuerwehr abgepumpt werden vor Betreten des Raums. Einsatzkräfte auf das Vorhandensein der Batterie hinweisen;
Es könnte in seltenen Fällen zu Gasentwicklung kommen. Raum ggf. vor betreten lüften und Einsatzkräfte auf die Gefahr hinweisen;
Bei sicherem Zugang: Sicherungen für PV-Anlage und Stromspeicher im Verteilerschrank ausschalten;
Ziehen Sie eine Elektrofachkraft hinzu für alle weiteren Schritte.
Hinweise für Installateure / Elektrofachkräfte
Schutzkleidung anziehen. (Unter anderem: Isolierte Schuhe, Handschuhe und Werkzeug);
Wasser muss vor Betreten des Raumes abgepumpt sein
Spannungsfreiheit der Umgebung sicherstellen;
Mögliche versorgende elektrische Anlagen (wie eine Photovoltaik-Anlage) sind ab- und freizuschalten;
feuchte oder im Wasser stehende Teile des des Speichers nicht berühren;
Speicher nicht mit feuchter Kleidung oder Körperteilen berühren;
Speicher sowie weitere elektrische Geräte (wie z.B. Wechselrichter) müssen ausgeschaltet sein;
Speicher visuell prüfen auf mechanischen Schaden / Deformation
Temperatur kontrollieren (mit Infrarot Thermometer);
In außergewöhnlichen Fällen, in denen die Speichermodule ernsthafte mechanische Schäden / Deformationen, oder eine Temperatur oberhalb von 55°C aufweisen:
Bitte Feuerwehr hinzuziehen und Abstand halten.
Wenn keine ernsthaften mechanischen Schäden / Deformation und keine Temperaturen über 55°C auftreten:
• Bitte die Batterie am Gehäuse auf Spannungsfreiheit prüfen.
• Alle Module demontieren und 24 Stunden unter Beobachtung nach Auffälligkeiten an einem sicheren Ort lagern (trocken, durchlüftet, keine direkte Sonneneinstrahlung, nicht nahe brennbaren Materialien).
Ein Speicher, der sich teilweise oder vollständig unter Wasser befunden hat, kann nicht mehr verwendet werden.
Sollten die Module während / nach 24 Stunden Lagerung keine Auffälligkeiten aufweisen, können diese verpackt (auf gute Isolierung achten) und entsorgt werden.
(is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Nach Extremregen steht Wasser in einer Kölner Straße. Quelle: WASSERSENSIBEL PLANEN UND BAUEN - Leitfaden zur Starkregenvorsorge für Hauseigentümer*innen, Bauwillige und Architekt*innen in Köln der Stadtentwässerungsbetriebe (StEB Köln) Foto: Feuerwehr Köln
Der Klimawandel bringt Deutschland zunehmend Extremwetter mit sich – insbesondere Starkregen stellt eine akute Bedrohung für Wohngebäude dar. Was auf den ersten Blick wie ein rein oberirdisches Problem erscheint, offenbart bei genauerem Hinsehen eine oft unterschätzte Gefahrenquelle: die Kanalisation. Überlastete Abwassersysteme führen dazu, dass Wasser nicht mehr abfließt, sondern sich zurückstaut – mit potenziell katastrophalen Folgen für tieferliegende Gebäudeteile.
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der technischen, rechtlichen und versicherungstechnischen Dimension von Rückstausicherungen und beleuchtet, wie Eigentümer sich effektiv schützen können – und warum Rückstau kein Einzelfall ist, sondern ein systemisches Problem im Zusammenspiel von öffentlicher Kanalisation und privater Grundstücksentwässerung.
Wenn das Wasser von unten kommt: Die unterschätzte Gefahr
Starkregen sorgt in Deutschland immer häufiger für überflutete Straßen, Keller und ganze Wohnviertel. „Die Sturmtiefs Kay und Lambert haben bundesweit Schäden in Milliardenhöhe verursacht – und das nicht nur in bekannten Risikogebieten“, so die Expertenstimme im Vortrag. Neben eindringendem Wasser über Fenster und Türen ist vor allem der Rückstau aus der Kanalisation problematisch: Wasser gelangt über Toiletten, Duschen oder Spülbecken zurück in das Haus.
Rückstausicherung damit Abwasser aus der Kanalisation nicht in das Gebäude gelangt. Grafik: Abwasserbehandlungsverband Kalkar-Rees https://abwasserverband-kalkar-rees.de
Besonders betroffen sind Räume unterhalb der Rückstauebene – also unterhalb des Straßenniveaus –, etwa Souterrainwohnungen oder Kellerräume. Ohne geeignete Rückstausicherung füllen sich Abwasserleitungen bis zum Niveau der kommunizierenden Röhren – und das bedeutet: Das Wasser sucht sich den Weg des geringsten Widerstands.
Rückstauverschlüsse oder Hebeanlagen: Was schützt besser?
Zwei Systeme stehen zur Auswahl, um sich gegen Rückstau zu schützen: Rückstauverschlüsse und Hebeanlagen. Beide haben ihre Berechtigung, unterscheiden sich jedoch deutlich in Funktion, Zuverlässigkeit und Einsatzbereich.
Rückstauverschlüsse – die einfache Lösung mit Einschränkungen
Rückstauverschlüsse (Rückstauklappen) funktionieren mechanisch oder elektrisch und verhindern, dass Wasser aus dem Kanal zurückfließt. Sie sind in der Anschaffung vergleichsweise günstig und werden direkt in die Abwasserleitung eingebaut. Problematisch ist jedoch ihre Störanfälligkeit: Bewegliche Teile können durch Feuchttücher, Essensreste oder Ablagerungen blockiert werden. Zudem darf bei aktivem Rückstau kein Abwasser im Haus erzeugt werden – sonst droht Eigenüberflutung.
DIN EN 12056-4:2000 schreibt vor, dass Rückstauverschlüsse nur eingesetzt werden dürfen, wenn:
ein freies Gefälle zum Kanal besteht,
die Räume untergeordneter Nutzung dienen,
im Rückstaufall auf die Nutzung verzichtet werden kann,
ein WC oberhalb der Rückstauebene zur Verfügung steht.
Hebeanlage mit Rückstauschleife: So bleibt der Keller selbst bei Rückstau trocken. Quelle: WASSERSENSIBEL PLANEN UND BAUEN – Leitfaden zur Starkregenvorsorge für Hauseigentümer*innen, Bauwillige und Architekt*innen in Köln der Stadtentwässerungsbetriebe (StEB Köln). Grafik: MUST Städtebau
Hebeanlagen – die zuverlässige Rückstausicherung
Wo eine dauerhafte Entsorgung notwendig ist oder bei fäkalienhaltigem Abwasser, sind Hebeanlagen das Mittel der Wahl. Diese Systeme bestehen aus einem Sammelbehälter, ein bis zwei Pumpen und einer Druckleitung, die das Abwasser über die Rückstauebene in den Kanal heben – die sogenannte Rückstauschleife. Der große Vorteil: Auch bei Rückstau im öffentlichen Kanal funktioniert die Entwässerung im Gebäude weiter.
Die Hebeanlage schützt auch bei Ausfall: Ist die Pumpe defekt, wird kein Abwasser gefördert – aber es tritt auch keins ins Haus ein. Fachgerecht geplant und gewartet, bietet sie den zuverlässigsten Schutz vor Rückstauschäden.
Technische und rechtliche Rahmenbedingungen
Die kommunale Kanalisation ist aus wirtschaftlichen Gründen nicht auf Extremregenereignisse ausgelegt. Rückstau ist somit ein akzeptierter Betriebszustand und wird von der Rechtsprechung gedeckt. Schäden durch Rückstau gelten daher als Eigentümerpflicht. Die Gemeinden schließen ihre Haftung meist durch Satzungen aus, in denen Rückstausicherungen vorgeschrieben sind.
Ein fehlender oder defekter Rückstauschutz kann jedoch nicht nur bauliche Schäden verursachen, sondern auch den Versicherungsschutz gefährden. Nur wer seine Grundstücksentwässerung den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechend betreibt – dazu gehört auch eine mindestens halbjährliche Wartung (DIN EN 13564-1) – kann auf Leistungen aus seiner Wohngebäude- oder Elementarschadenversicherung hoffen.
Versicherungsschutz: Nur mit Rückstausicherung vollständig
Versicherungen leisten im Regelfall nur dann, wenn eine funktionierende Rückstausicherung vorhanden ist. Besonders wichtig ist die erweiterte Elementarschadenversicherung, die gezielt Rückstauschäden mit abdeckt. Einige Versicherer erkennen dabei die Installation einer Rückstausicherung sogar mit Rabatten oder erweiterten Leistungen an.
Wichtig: Der Versicherungsschutz sollte individuell geprüft und angepasst werden – auch im Hinblick auf die Versicherungssumme.
Praxis-Tipps für Eigentümer und Planer
Vermeidung: Wenn möglich, keine Entwässerungseinrichtungen in Rückstau gefährdeten Untergeschossen vorsehen.
Positionierung: Rückstausicherungen möglichst nahe am Kanal einbauen.
Schachtlösung: Rückstausicherungen im Hausanschlussschacht halten das Wasser schon außerhalb des Gebäudes zurück.
Trennung beachten: Regenwasser oberhalb der Rückstauebene nicht über Rückstausicherungen ableiten.
Wartung: Regelmäßige, dokumentierte Wartung durch einen Fachbetrieb – idealerweise mit Wartungsvertrag.
Notfallausstattung: Im Ernstfall mit Schutzkleidung (Gummistiefel, -handschuhe) arbeiten, um Infektionsgefahr zu vermeiden.
Wichtige Hinweise gibt auch WASSERSENSIBEL PLANEN UND BAUEN – Leitfaden zur Starkregenvorsorge für Hauseigentümer*innen, Bauwillige und Architekt*innen in Köln der Stadtentwässerungsbetriebe (StEB Köln).
Rückstauschutz ist kein „Kann“, sondern ein „Muss“
Angesichts zunehmender Starkregenereignisse ist eine zuverlässige Rückstausicherung kein Luxus, sondern unerlässlich. Ob durch eine Rückstauklappe bei einfacher Nutzung oder durch eine Hebeanlage bei höherem Schutzbedarf – Gebäudeeigentümer tragen die Verantwortung, Vorsorge zu treffen. Neben der technischen Umsetzung ist auch der Versicherungsschutz entsprechend zu prüfen. Nur so lassen sich Schäden und Kosten in einem Rückstaufall wirkungsvoll begrenzen – und nicht zuletzt gesundheitliche Risiken vermeiden.
Dr. Georg Scholzen, Experte von FORUM LEITUNGSWASSER und langjähriger Kenner der Branche, führt mit Erfahrung und Engagement durch das anspruchsvolle Programm. Foto: Forum Leitungswasser // Gerd Warda
Wenn es um Gebäudeschäden geht, steht eines fest: Leitungswasserschäden übertreffen Feuer- und Sturmschäden nicht nur in ihrer Häufigkeit, sondern auch in ihrer finanziellen Belastung für Eigentümer und Versicherer. Um diesem drängenden Problem wirksam zu begegnen, lädt die VdS Schadenverhütung GmbH gemeinsam mit der AVW am Freitag, den 6. Februar 2026 zur renommierten VdS-Fachtagung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ nach Köln ein.
Die Veranstaltung gilt als Pflichttermin für Fachleute und Entscheidungsträger der Wohnungswirtschaft, der Versicherungsbranche sowie des technischen Gebäudemanagements.
Die Fachtagung findet im Zweijahresrhythmus statt und hat sich als bedeutende Plattform für den fachlichen Austausch etabliert. Neben dem Präsenzformat in Köln können Interessierte auch digital teilnehmen – eine Option, die in den vergangenen Jahren zunehmend genutzt wurde und den Austausch nochmals belebte.
Was zeigt die VdS-Fachtagung dieses Jahr? Auch diesmal werden Fehler in der Installation vorgestellt und welche Lehren man daraus ziehen muss. Aber es wird bei den Schäden und der Schadenprävention auch in die Zukunft geschaut. Liegt die Zukunft der Schadenprävention in der Anwendung von KI und neuen Tools, z. B. zur Digitalisierung? Und kann die digitale Überwachung der Trinkwasserinstallation die Nachhaltigkeit verbessern? Oder schafft uns die künstliche Intelligenz neue Schäden und Probleme?
Nur einige der spannenden hochaktuellen Fragen, die in der Fachtagung durch ausgewiesene Expertinnen und Experten dargestellt und diskutiert werden.
Aktuelle Erkenntnisse – praxisnah und interdisziplinär
Hier die Details aus dem Programm
Das Programm bietet ein kompaktes Update zu den wichtigsten Aspekten der Schadenverhütung im Leitungswasserbereich. Den Auftakt bildet ein Überblick von Mark Grusdas (GDV) zur Situation der Wohngebäudeversicherung – unterlegt mit aktuellen Zahlen, Daten und Fakten. Im Anschluss widmet sich Dr.-Ing. Thorsten Pfullmann (IFS Kiel) der Ursachenforschung: Alltägliche Fehler durch unsachgemäße Installationen oder unsachkundige Nutzer aus 50 jährige Erfahrung des Institut für Schadenforschung und Schadenverhütung werden ebenso thematisiert wie die Notwendigkeit, über diese Schäden offen zu sprechen.
Ein zentrales Thema der Tagung ist die technische Qualität von Leitungswasserinstallationen. Sachverständiger Ansgar Borgmann beleuchtet typische Installationsfehler und zeigt Lösungen zur fachgerechten Ausführung auf. Ergänzend dazu erläutert Holger Tausendfreund (Munich Re), wie sich Schäden durch mangelhaften Rückstauschutz oder defekte Abwasseranlagen vermeiden lassen – besonders relevant in Überschwemmungsgebieten. Dies wird durch neue gesetzliche Anforderungen besonders wichtig für Wohnungsgesellschaften.
Auch die Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit Leitungswasserschäden ist ein wichtiges Thema. Dazu wird Dr. Ernst Baumann in seinem Vortrag die Neue Richtlinie „Nachhaltigkeitsziele für die Sanierung von Schäden in der Sachversicherung“ beleuchtet. Denn die Sanierung von Sachschäden bietet viele Ansatzpunkte für mehr Nachhaltigkeit auch in der Wohnungswirtschaft.
Blick in die Zukunft: Digitalisierung und Präventionsstrategien
Mit dem Einsatz moderner Technologien beschäftigt sich ein weiterer Schwerpunkt der Tagung. Burkhard Kopp(Provinzial) und Alexander Gegner(Beulco Digital) präsentieren ein laufendes Testprojekt zur Digitalisierung von Mikronetzwerken in Gebäuden – mit dem Ziel, Leckagen frühzeitig zu erkennen, Wasser zu sparen und Kosten zu senken.
Auch das Thema Datenanalyse wird praxisnah aufgegriffen: Dr. Clemens Bauer und Dr. Christian Dingler(Munich Re) stellen mit „ImRiSc“ ein datenbasiertes Tool zur Risikobewertung einzelner Gebäude vor. Auf dieser Grundlage lassen sich gezielt Präventionsmaßnahmen für das Portefeuille der Sachversicherer oder auch für Wohnungsunternehmen ableiten, bevor es zu Schäden kommt.
Aber auch die Negativseiten von KI werden in einem Vortrag von Rosé König beleuchtet: Ausforschung von Bildmaterialien durch Sachverständige in Zeiten von Künstlicher Intelligenz.
Den fachlichen Abschluss gestaltet Dr. Georg Scholzen, der mit praxisnahen Empfehlungen für Planung und Bauphase zeigt, wie sich typische Fehler vermeiden oder nachträglich beheben lassen – immer mit dem Ziel, teure Betriebsausfälle und Folgeschäden zu verhindern.
Relevanz für die Branche: Wissen, das sich bezahlt macht
Die Fachtagung bietet nicht nur fundiertes Wissen, sondern auch die Gelegenheit, sich mit Expertinnen und Experten aus unterschiedlichsten Disziplinen auszutauschen – von Sachverständigen über Versicherer bis hin zu Akteuren aus dem Bau- und Installationsbereich. Ob technologische Innovationen, rechtliche Anforderungen oder praxisorientierte Lösungsansätze: In Köln steht der interdisziplinäre Dialog im Zentrum. Und diesmal wird mit vielen Vorträgen der Blick in die Zukunft gerichtet. Seien Sie dabei und profitieren Sie von dem Expertenwissen und dem Austausch für Ihr Unternehmen.
Die Tagung wird moderiert von Dr. Georg Scholzen, Forum Leirungswasser-Experte und langjährigern Kenner der Branche, der mit Erfahrung und Engagement durch das anspruchsvolle Programm führt.
Jetzt vormerken: Freitag, 6. Februar 2026, in Köln – oder online dabei sein!
Die Teilnahme ist sowohl vor Ort als auch virtuell möglich. Die Veranstaltung wird durch die AVW empfohlen und richtet sich an Fachleute aus der Wohnungswirtschaft, der Versicherungsbranche, Ingenieur- und Architekturbüros, Sanierungsunternehmen sowie Fachbetriebe der Sanitär- und Heizungstechnik.
Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Blick auf Bibliothek aus südwestlicher Richtung. Foto Stephan Baumann
Wohnungsgesellschaften tragen eine besondere Verantwortung für den Schutz und die Instandhaltung ihrer Immobilien. Hierbei spielt auch die angemessene Versicherung der Gebäude eine große Rolle. Der Schutzgedanke spiegelt sich auch in den von den Wohnungsgesellschaften als Versicherungsnehmer einzuhaltenden Sicherheitsvorschriften und Obliegenheiten wider.
Aus diesem Grund müssen Wohnungsgesellschaften nach den Standardbedingungen des Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) neben den vertraglichen Vereinbarungen zu Obliegenheiten auch gesetzliche und behördliche Sicherheitsvorschriften einhalten, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden.
BGH Urteil vom 25. September 2024
Mit dem Urteil vom 25. September 2024 (Az. IV ZR 350/22) stellt der Bundesgerichtshof (BGH) nun klar, dass Versicherer im Schadenfall Leistungen kürzen oder verweigern können, wenn gesetzliche oder behördliche Sicherheitsvorschriften nicht beachtet wurden. Die entsprechende Regelung (sog. Generalklausel zu Sicherheitsvorschriften und Obliegenheiten) in den GDV-Standardbedingungen zur Wohngebäudeversicherung (VGB) hält nach Ansicht des BGH der rechtlichen Inhaltskontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stand und ist wirksam.
Zwar ist es in Einzelfällen durch gezielte Vereinbarung bestimmter Regelungen möglich, die Generalklausel zu entschärfen, verstärkt durch die Wirkung des Urteils wird ein „Herausverhandeln“ der gesamten Generalklausel in der Praxis regelmäßig aber kaum möglich sein. Ausgehend hiervon ist es umso wichtiger, sich mit dem Urteil und seinen Auswirkungen zu befassen.
Abgrenzung: Gesetzliche Vorschriften vs. private Regelungswerke
Ein zentraler Aspekt des BGH-Urteils ist die Frage, wann eine Vorschrift als gesetzliche oder behördliche Sicherheitsvorschrift im Sinne des Versicherungsvertragsrechts gilt und wann es sich um private Regelungen handelt, die nicht automatisch versicherungsrechtlich verpflichtend sind.
Gesetzliche oder behördliche Sicherheitsvorschriften sind verbindliche Regelungen, die sich aus Gesetzen, Verordnungen oder behördlichen Anordnungen ergeben. Sie sind zwingend einzuhalten und können von staatlichen Stellen durchgesetzt werden. Verstöße können nicht nur den Versicherungsschutz gefährden, sondern auch Bußgelder oder behördliche Maßnahmen nach sich ziehen.
Private Regelungswerke und Normen, wie DIN-Normen oder VDE-Richtlinien, sind grundsätzlich keine gesetzlichen Vorschriften, sondern private technische Standards, die durch Fachgremien entwickelt werden. Sie haben keine unmittelbare Gesetzeskraft, sondern gelten nur dann verbindlich, wenn:
eine gesetzliche Vorschrift explizit auf sie verweist (z. B. DIN 4102 zur Brandschutzklassifizierung von Baustoffen, die in Bauordnungen übernommen wurde).
sie in Verträgen oder Versicherungsbedingungen ausdrücklich als Maßstab festgelegt wurden.
Beispielhafte private Regelwerke:
DIN-Normen (z. B. DIN 1988 zur Trinkwasserinstallation, DIN 18015 zur Elektroinstallation)
VDE-Richtlinien (Verband der Elektrotechnik, z. B. VDE 0100 zur Sicherheitsanforderung elektrischer Anlagen)
technische Baubestimmungen (werden nur dann verbindlich, wenn sie in Bauordnungen aufgenommen werden)
Nicht jede rechtlich verbindliche Anordnung wird automatisch zu einer im Rahmen der Wohngebäudeversicherung zu beachtenden Sicherheitsvorschrift. Laut BGH zeige das Wort „Sicherheit“ dem Versicherungsnehmer, dass nur solche Vorschriften hierfür in Frage kommen, die Schutzcharakter haben und im Zusammenhang mit dem versicherten Risiko stehen. Sie sollen dabei darauf ausgerichtet und im Endeffekt auch abstrakt geeignet sein, den Eintritt des Versicherungsfalls zu verhindern oder zumindest zu erschweren.
Sollte der objektiv vorliegende Verstoß gegen eine verbindlich einzuhaltende Sicherheitsvorschrift weder für den Eintritt oder die Feststellung des Versicherungsfalles noch für die Feststellung oder den Umfang der Leistungspflicht des Versicherers ursächlich geworden sein, steht dem Versicherungsnehmer der sogenannte Kausalitätsgegenbeweis offen. Gelingt dieser, so bleibt, außer im Falle einer arglistigen Obliegenheitsverletzung, der Versicherer zur Leistung verpflichtet.
Reichweite der zu beachtenden Sicherheitsvorschriften
Es sind nicht nur die bei Vertragsschluss geltenden Vorschriften einzuhalten, sondern auch jene, die später geändert oder neu erlassen werden. Der BGH erkennt in der Generalklausel damit eine sog. dynamische Verweisung, die er als solche aus dem Gesichtspunkt des Schutzes des Versicherers und der Versichertengemeinschaft vor erhöhten Risiken auch für zulässig hält. Zudem ist zu beachten, dass sich die einzuhaltenden Sicherheitsvorschriften je nach Bundesland unterscheiden können.
Fazit
Das BGH-Urteil IV ZR 350/22 stellt klar, dass der Versicherungsschutz an die Einhaltung gesetzlicher und behördlicher Vorschriften gekoppelt ist. Private Normen (z. B. DIN, VDE) sind nur dann versicherungsvertraglich relevant, wenn sie durch Gesetze oder Verträge verbindlich gemacht wurden.
Wir empfehlen, die jeweils einschlägigen Sicherheitsvorschriften systematisch zu erfassen, um deren Einhaltung sicherzustellen, z. B. durch die Implementierung eines „Obliegenheiten-Management-Systems“. Eine lückenlose Dokumentation der Einhaltung dieser Vorschriften ist essenziell, um im Schadenfall Ansprüche erfolgreich durchzusetzen. Als Makler stehen wir dabei selbstverständlich an der Seite unserer Kunden.
Alexander Haag Ass. jur., Fachbereich Sachversicherungen bei der AVW-Gruppe
Es ist Sommer und bei vielen Menschen steht der Urlaub vor der Tür. An Schimmel in der Wohnung denkt da kaum jemand. Aber dieser kann auch in der warmen Jahreszeit zum Problem werden. „Auf der Suche nach Hilfe stößt man oft auf Fehlinformationen oder falsche Tipps, die das Problem nur schlimmer machen“, sagt Ingo Wagner, Fachexperte von der Verbraucherzentrale NRW.
„Wichtig ist, schon bei den ersten Anzeichen von Schimmel schnell und richtig zu handeln.“ Doch was sind die gängigsten Irrtümer und was ist im Fall der Fälle zu tun?
Irrtum 1: Im Sommer gibt es keinen Schimmel
Leider falsch. Schimmelsporen sind das ganze Jahr überall zu finden – in der Luft, im Wald und in der Wohnung. Die Bedingungen in der Wohnung sind zwar in den kalten Monaten oft günstiger für den Pilz, aber auch im Sommer kann es zu Schimmelbefall kommen. Je wärmer die Luft ist, desto mehr Wasser transportiert sie. Kühlt die Luft ab oder trifft sie auf eine kalte Oberfläche, kondensiert das Wasser unter bestimmten Bedingungen. Das passiert im Winter öfter, gerade wenn man zu wenig lüftet oder heizt.
Aber auch der Sommer hat seine Tücken: Die warme Außenluft transportiert mehr Wasser als die kalte Winterluft. Wenn diese in einen kühlen Raum wie zum Beispiel im Untergeschoss oder Keller zieht, kann es sein, dass die Feuchtigkeit dort kondensiert und Schimmel wächst. Besonders Souterrainwohnungen sind anfällig für Feuchteschäden. Also Fenster von kühlen Räumen an heißen Tagen geschlossen halten und nur in den kühlen Stunden zwischen Abend und Morgen lüften – auch bei Regen. Generell gilt: Luftfeuchtigkeit in Innenräumen ganzjährig unter 60 Prozent halten.
Irrtum 2: Schimmel entsteht nur durch falsches Lüften
Stimmt nicht! Schimmel in der Wohnung wächst da, wo die Pilzsporen einen passenden Nährboden und genug Feuchtigkeit vorfinden. Diese Feuchtigkeit kann aber mehrere Ursachen haben. Einerseits kommt es auf die Bewohner an, weil sie atmen und schwitzen, durch Duschen, Kochen, Wäschetrocknen oder weil viele Pflanzen in der Wohnung die Feuchtigkeit im Raum erhöhen. Richtiges Heizen und Lüften ist ungemein wichtig, um Schimmelbefall vorzubeugen.
Bei alten oder schlecht gedämmten Gebäuden genügt normales Heizen und Lüften aber manchmal nicht – und übermäßiges Heizen ist so wenig zumutbar, wie den ganzen Tag das Fenster geöffnet zu halten. Andererseits können aber Neubaufeuchte, Bauschäden oder undichte Wasserleitungen, Sturmschäden oder Hochwasser die Ursache für Schimmelschäden sein. Dann lässt sich das Problem mit Lüften und Heizen nicht beseitigen. Es müssen Fachleute gerufen werden, um die Ursache zu beseitigen, von Schimmel befallene Materialien zu entfernen und die Bauteile zu trocknen.
Irrtum 3: Keine Sorge, das sind doch nur Stockflecken
Falsch! Ob es erste Anzeichen von Schimmelbefall sind oder „nur“ Stockflecken, können Laien mit bloßem Auge gar nicht feststellen. Aber in beiden Fällen sollte man keine Zeit verlieren. Jeder Schimmelbelag fängt mal klein an: Wenn Schimmelsporen einen Nährboden und ausreichend Feuchtigkeit zur Verfügung haben, können Pilze wachsen. Das beginnt zuerst in und an einem Material, dann sieht man kleine Flecken und Verfärbungen. Dies sind erste Anzeichen des sogenannten „Fruchtkörpers“.
Die Flecken gehen nicht von selbst wieder weg – ganz im Gegenteil: Bleibt es feucht, wird der Schaden größer, es kommen weitere Mikroorganismen (Bakterien, Milben etc.) dazu und der Schimmel wächst weiter. Solange nur kleine Flecken auf der Oberfläche auftauchen, lassen sie sich oft noch eigenständig schnell entfernen. Und Stockflecken? Sind nichts anderes als feuchte Stellen an Decken oder Wänden, auf denen rasch Schimmel wachsen kann und um die man sich auch schnellstmöglich kümmern sollte.
Irrtum 4: Gegen Schimmel hilft Essig
Besser nicht! Essig scheint zwar die Allzweckwaffe im Schrank der Hausmittelchen zu sein, aber bei Schimmel sollte man die Finger davon lassen. Auf mineralischen Putzoberflächen wird die Säure des Essigs meist neutralisiert und wird zu Wasser, also zu mehr Futter für den Schimmelpilz. Bei oberflächlichem Befall bis zu einem halben Quadratmeter – das entspricht ungefähr der Front einer Waschmaschine – hilft auf glatten Oberflächen der normale Haushaltsreiniger. Für poröse Oberflächen wie Putz oder Tapeten empfiehlt sich eine 70-80-prozentige Alkohollösung (z.B. verdünnter Brennspiritus), da diese schneller trocknet. Aber Vorsicht: Die hochprozentige Lösung und ihre Dämpfe sind entzündlich.
Deswegen gut lüften und Zündquellen fernhalten. Bei der Beseitigung von Schimmel sollten unbedingt Handschuhe, Schutzbrille und ein Mundschutz getragen werden. Ebenso sollten nur gesunde Menschen ohne Vorerkrankungen wie Asthma die Beseitigung selbst durchführen. Wenn der Schimmelschaden schon älter, größer als ein halber Quadratmeter oder bereits tiefer in den Putz oder andere Materialien eingedrungen ist, helfen weder Hausmittel noch Schimmelbekämpfungsmittel aus Baumarkt, Baufachhandel oder Drogerie.
Größere Schäden müssen durch Fachleute beseitigt werden, sonst bleiben Pilzbestandteile bestehen und können später wieder wachsen. Auch abgetötete Schimmelbestandteile belasten die Raumluft. Generell sollte zum Schutz der eigenen Gesundheit auf Schimmelbekämpfungsmittel mit Chlor oder anderen umweltbelastenden Wirkstoffen verzichtet werden.
Irrtum 5: Schwarzer Schimmel ist besonders gefährlich
Falsch! Jede Art von Schimmel kann die Gesundheit beinträchtigen. Das ist nicht zwangsweise bei jeder Person so, die Schimmel ausgesetzt ist. Studien zeigen aber, dass Schimmel in Wohnungen auf Dauer die Gesundheit schädigen und zum Beispiel Atemwegserkrankungen oder Allergien auslösen kann. Das gesundheitliche Risiko ist neben der Größe des Schadens immer auch vom gesundheitlichen Zustand der Betroffenen abhängig. Menschen mit Atemwegserkrankungen wie Asthma sind besonders gefährdet, ebenso Menschen mit geschwächtem Immunsystem, bei denen es sogar zu einer Pilzinfektion kommen kann. Ob gesund oder vorerkrankt, alt oder jung: Schimmel ist immer eine Belastung, die beseitigt werden muss – egal welche Farbe er hat.
Die Anforderungen in der Immobilienwirtschaft wachsen: Mieterinnen und Mieter erwarten schnelle Antworten über alle Kanäle hinweg, interne Prozesse werden komplexer und immer öfter fehlt der Zugriff auf das nötige Wissen im richtigen Moment. Gleichzeitig mangelt es vielerorts an personellen Ressourcen sodass das Tagesgeschäft kaum Raum für strategische Weiterentwicklung lässt.
Laut ZIA-Studie 2024 sehen 81 % der Unternehmen Künstliche Intelligenz als zentralen Hebel zur Prozessautomatisierung. 79 % erhoffen sich konkrete Entlastung für ihre Mitarbeitenden. Doch wie gelingt der Sprung von der Idee zur praxistauglichen Lösung?
Die größten Herausforderungen liegen oft im Alltäglichen:
Kommunikation mit Mieterinnen und Mietern: Viele Anfragen wiederholen sich, Reaktionszeiten steigen, die Erreichbarkeit leidet – besonders bei knappen Ressourcen.
Wissensmanagement im Unternehmen: Prozesswissen ist oft verstreut, neue Kolleginnen und Kollegen benötigen lange Einarbeitungszeiten, Standards werden inkonsistent umgesetzt.
Wiederkehrende Aufgaben im ERP-System: Buchungen, Dokumente, Datenrecherche – alles Aufgaben, die viel Zeit binden, aber wenig Gestaltungsspielraum lassen.
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Abb. 1: Sachschaden durch Astbruch in einem Wohngebiet. Foto: Prof. Dr. habil. Hartmut Balder
Von Prof. Dr. habil. Hartmut Balder
Mit zunehmenden Wetterextremen erhöht sich in den urbanen Baumbeständen die Gefahr, dass durch Brechen von Kronen und Umstürzen der Bäume größere Sach- und Personenschäden entstehen (Abb. 1). Die aktuellen großflächigen Sturmschäden u. a. in Berlin müssen daher genutzt werden, um hieraus Erkenntnisse für die künftige Pflanzenverwendung, Baumpflege und Baumkontrolle in einer weitsichtigen Wohnungswirtschaft zu geben.
Wissensstand zur Baumstatik
Die Windbelastungen von Bäumen werden wesentlich von der Anströmrichtung und vom Baumumfeld beeinflusst. Im Schatten von Gebäuden, solitären Großbäumen oder Waldbeständen können sie mit den Jahren schiefe und instabile Kronen ausbilden. Desweiteren schwächen oder verstärken diese Wuchssituationen den Wind, Düseneffekte sind hierbei von besonderer Bedeutung (Wessolly u.a., 2014).
Ein freies Feld lässt den Wind großräumig auf Baumbestände einwirken, die Nord-Süd-Ausrichtung einer Baumallee ist bei vorrangiger Westwindrichtung besonders dem Wind ausgesetzt. Windgeschwindigkeiten bis zu 150 km / Std. sind dabei keine Seltenheit. Studien aus der Luftströmungsforschung belegen, dass eine enge Pflanzdichte, große Wuchshöhe und –breite die Windstärke zunehmen lassen. (Stiftung DIE GRÜNE STADT, 2013). Die doppelte Windgeschwindigkeit bedeutet in der Regel den vierfachen Winddruck. Daher ist es nicht verwunderlich, dass bei Stürmen immer wieder verstärkt Schäden an Bäumen speziell
an Kreuzungen auf der Ostseite von Gebäuden (Aufprall)
hinter Gebäuden, ausgelöst durch Fallwinde
seitlich von Gebäudeecken oder Vegetationsbeständen (Verwirbelungen)
in Straßen in West-Ost-Richtung (Schluchten)
hinter Gebäudelücken aufgrund von Düseneffekten
bei Anströmung von freiem Feld frontal auf Baumbestände
festgestellt werden können (Balder, 2005). Augenscheinlich nehmen Schäden dort zu, wo sich Winde durch Aufprall verstärken und besonders durch Düseneffekte in ihrer Kraft potenzieren (Abb. 2).
Abb. 2: Sturmschäden durch Verwirbelungen im Umfeld von Hochhäusern
Winde wirken als horizontale oder seitliche Belastung, die Größe der Belastung hängt dabei von der Kronenfläche, der Kronenform, dem Luftwiderstand der Krone und dem Winddruck ab (Wessolly u.a., 2014). Bei Sturm kann ein Baum durch Brechen oder Umstürzen versagen. Bruchschäden entstehen, wenn der Stammdruck die Biegefestigkeit des Stammes (Schaftbruch) oder von Ästen (Ast-, Wipfelbruch) überschreitet (Abb. 3).
Ein vollholziger Baum bricht rel. stumpf ab, ein hohler hingegen nach Verformung und Längsrissbildung. Häufig brechen kleinere Äste, größere Kronenteile und die Terminalen verstärkt, wenn sie sich lang entwickeln konnten oder als einzelne Äste aus den Kronen herausragen.
Abb. 3: Kronenbruch bei Eiche
Bäume auf flachgründigen Standorten sind in ihrer Standsicherheit eingeschränkt und werden bei entsprechender Windbelastung umgeworfen. Mechanische Wurzelverluste und absterbende Wurzelsysteme nach größerer Trockenheit, Hochwasserereignissen und Befall mit Wurzelpathogenen schränken ebenfalls die Standsicherheit ein (Balder, 1998). Bricht ein Baum aus einem Bestand heraus, sind die benachbarten Bäume gefährdet, da neu exponiert (Abb. 4).
Abb. 4: Umgeworfener Baum mit flachgründigem Wurzelsystem
Durch derartige Sturmschäden werden Baumbestände für lange Zeit beeinträchtigt oder sogar völlig vernichtet. Handelt es sich hierbei um Kultur- und Naturdenkmale ist ihre Schädigung besonders beklagenswert, ortsbildprägende Baumbestände verlieren ihre ästhetische Wirkung oder hinterlassen eine kahle Fläche. Befinden sich die Bäume an stark frequentierten Verkehrsstraßen, entstehen in der Folge hohe finanzielle Aufwändungen für Baumkontrolle, Baumpflege und Nachpflanzung.
Sind dabei Sach- und Personenschäden entstanden, müssen diese gut dokumentiert werden, um Daten und Bilder für Schadensersatzforderungen bereit zu haben. Alle Entwicklungen sollten sinnvollerweise in Baumkatastern dauerhaft dokumentiert werden (Balder u.a., 2009). Nach ersten Aufräumarbeiten unmittelbar nach einem Sturmereignis müssen daher in der Nachkontrolle weitere Probleme erkannt und dokumentiert werden (FLL, 2020).
Aktuelle Erkenntnisse zur künftigen Schadensvermeidung nutzen
Baumbestände auf öffentlichen und privaten Flächen müssen nach einem Grundsatzurteil des BGH (1961) zur Herstellung der Verkehrssicherheit zur Vermeidung von Personen- und Sachschäden regelmäßig kontrolliert werden. Diese Baumkontrollen werden entweder von Mitarbeitern der Ämter oder von beauftragten Dienstleistern durchgeführt, kommunale Verwaltungsvorschiften regeln in den Kommunen meist das Vorgehen.
Nach der FLL-Baumkontrollrichtline (2020) werden von den Akteuren zunächst der Stamm abgeklopft um zu hören, ob der Baum zum Beispiel hohl ist. Desweiteren werden Äste und Krone kontrolliert– in der Regel vom Boden her. Und man untersucht, ob der Baum äußerlich erkennbar von einem holzzerstörenden Pilz befallen ist oder andere Defekte vorliegen (Abb. 5). Allerdings sind nicht alle Pilzfruchtkörper dauerhaft zu sehen, manche zeigen sich nur wenige Tage und werden deshalb schnell übersehen. Diese normalen Kontrollen finden in regelmäßigen Abständen, optimalerweise mal im belaubten mal im unbelaubten Zustand statt.
Ihre Häufigkeit wird unterschiedlich gehandhabt, eine hohe Frequenz ist weniger entscheidend, sondern vielmehr die sachkundige und sorgfältige Vorgehensweise. Erst bei auffälligen Schäden müssen spezielle Folgeuntersuchungen folgen, um die Verkehrssicherheit zu bestätigen oder durch geeignete Maßnahmen herzustellen.
Hieraus können auch unpopuläre Maßnahmen folgen, u.a. Kroneneinkürzungen oder Baumfällungen.Die Politik muss diese Sachzwänge akzeptieren und der Öffentlichkeit mit guter Kommunikation vermitteln.
Abb. 5: Baumstamm mit unübersehbaren Pilzfruchtkörpern als Hinweis für innere Holzfäulen
Die Schäden, die Stürme besonders im urbanen Wohnumfeld hinterlassen, überraschen Baumeigentümer und Bevölkerung gleichermaßen. Die Wohnungsbaugesellschaften sind hiervon aufgrund ihrer Flächengröße und häufig großer Baumbestände unmittelbar betroffen.
Die wissenschaftliche Aufarbeitung der Hintergründe ist immer wieder erkenntnisreich, vor allem in Hinblick auf potentielle Auswirkungen der Klimaveränderungen und des Stadtumbaus in der Wohnungswirtschaft. Sich allein auf Naturgewalten (höhere Gewalt) zu berufen, erhöht die Gefahr von Baumverlusten, hohen Schadenersatzforderungen und der Zerstörung eines beliebten Umfeldes.
Es ist daher empfehlenswert, durch Experten nicht nur intensiv die Kronenbrüche aufzuarbeiten, sondern gleichermaßen die Windwürfe. Aspekte sind hierbei:
Erkennen exponierter Windlagen durch Pflanzenverwendung und Architektur (s. Abb. 2)
Absinken der Grundwasserstände mit nachfolgenden Trockenschäden
Infektionen mit holzzerstörenden Pilzen durch unverträgliche Schnittmaßnahmen (s. Abb. 5)
Schäden der Wurzelsysteme durch mechanische Eingriffe bei mangelndem Baumschutz
Bodenversiegelungen und -verdichtungen
All diese Erkenntnisse sollten vollständig in vorhandene Baumkataster aufgenommen werden, um nicht nur dem Nachweis der Baumkontrolle zur Herstellung der Verkehrssicherheit nachzukommen, sondern vielmehr die Grundlage für eine weitsichtige Baum- und Bestandsentwicklung zu liefern. Nur so können weitreichende Beeinträchtigungen und Verluste größerer Baumbestände durch den permanenten Stadtumbau oder Veränderungen der Wuchsbedingungen erkannt werden, z. B. durch Trockenheit, geringere Winterhärte und vermehrte Windbelastungen als Folge des Klimawandels.
Ein nachhaltiges Management der Baumbestände muss das Ziel haben, die Vitalität, Gesundheit und Stabilität der Gehölze möglichst genau zu kennen und auf dieser Datengrundlage alle baumbeeinflussenden Faktoren zu steuern. Unvermeidbare Eingriffe in die Baumsubstanz lassen sich so schadensmindernd optimieren und Baumverluste mittelfristig verringern.
Es ist daher bedenklich, dass die aktuellen Stürme in Berlin offenbart haben, dass viele Sturmschäden durch
eine Überalterung der Baumbestände
Folgen „baumchirurgischer“ Maßnahmen der Vergangenheit
unzureichende Baumschutzmaßnahmen bei Bauvorhaben
die Trockenheit der letzten Jahre
wenig aufgearbeitete Sturmschäden der Vergangenheit
eine nachlassende Baumpflege
eine unzureichende Baumkontrolle
verstärkt oder sogar erst ermöglicht wurden. Es zeigt sich, dass die Fähigkeit zur verlässlichen Baumkontrolle und der sorgfältigen Dokumentation vielerorts nachgelassen hat. Dies ist eine Folge der unzureichenden Personalausstattung der Behörden, was die kommunale Politik aktuell mit einem Mangel an Fachpersonal erklärt (Berliner Morgenpost, 2025).
Da nachwievor Baumkontrolleure und Baumpfleger keine angemessen hochwertige staatliche Qualifikation erfahren, sind auch Dienstleister sehr unterschiedlich aufgestellt. Hieraus folgen leider auch zunehmend Angstfällungen von Bäumen und somit der Verlust kühlender Großbäume sowie der Finanzwerte geschaffener Investitionen in die grüne Infrastruktur (Bundesstiftung Baukultur, 2024).
In Hinblick auf die zunehmende Gefährdung der bedeutenden Altbaumbestände ist unbedingt eine intensivere Betreuung der Bäume erforderlich. Das Markenzeichen „Grüne Infrastruktur“ im Sinne des Weißbuches Stadtgrün „Grün in der Stadt – für eine lebenswerte Zukunft“ (BMU, 2017) erhält so seine wahre Identität.
Vorbeugen ist besser als heilen – Nach dem Sturm ist vor dem Sturm
Aus bisherigen und neuen Erkenntnissen ergeben sich drei Handlungsfelder für ein nachhaltiges Baummanagement unter sich verschärfenden Rahmenbedingungen:
Nachsorge der sturmgeschädigten Baumbestände
Vorbeugende Maßnahmen zur Stabilisierung der vorhandenen Baumbestände
Anpassung der künftigen Grünplanungen für eine resiliente Bepflanzung im Lebenszyklusmodell und kalkulierten Pflegekosten
Kronenschäden müssen zeitnah aufgearbeitet werden, um die Verkehrssicherheit wieder herzustellen. Dabei sollte auch die Ästhetik des Ortes gesehen werden, um schrittweise wieder ein ansprechendes Ortsbild zu entwickeln. Die Baumkontrollen müssen in derartig geschädigten Baumbeständen intensiviert werden.
Wurden geschädigte Baumbestände abgesperrt, können sie erst wieder nach bestätigter Verkehrssicherheit frei gegeben werden.
Als wichtige Erkenntnis ist zu sehen, dass Baumbestände, die in risikoreichen Situationen in ihrer Entwicklung rechtzeitig in ihrer Kronengröße fachgerecht reduziert wurden, kaum Sturmschäden erlitten haben. In Berlin ist neben dem Kurfürstendamm und der Puschkinallee die angepasste Baumpflege der Platanen im Märkischen Viertel ein wegweisendes Beispiel. Mit Gründung des Stadtquartiers wurde zu Beginn der 70er Jahre ein Freiraumkonzept realisiert, dass 22 000 Platanen in einem sehr engen Pflanzabstand in größtenteils versiegelten und durch die Bebauung verschatteten Standorten vorsah.
Abb. 6: Platanen im Märkischen Viertel ohne Konzeptanpassung
In der Folge gab es großflächige Fehlentwicklungen (Abb. 6), so dass ein differenziertes Baumpflegekonzept mit mehrstufigen Kroneneinkürzungen für die Wohnungsbaugesellschaft in enger Abstimmung mit dem Grünflächenamt des Bezirkes entwickelt wurde.
Bis heute werden u.a. in regelmäßigen Abständen Kronenpflegemaßnahmen von Fachfirmen durchgeführt, so dass die Qualität der Freiräume für unterschiedliche Orte gewahrt ist (Abb. 7). Insbesondere die aktuellen Stürme mit nur vereinzelten Astbrüchen bestätigen die bisherige Vorgehensweise.
Abb. 7: Platanen im Märkischen Viertel mit intensiven Kronenpflegemaßnahmen
Fazit
Im urbanen Wohnumfeld sind neben der Anpassung der aktuellen Grünkonzepte zur Steigerung der Resilienz vorbeugende Baumpflegemaßnahmen im Klimawandel nachdrücklich zu empfehlen, um die Stabilität von risikoreichen Baumbeständen zu erhöhen und die Gefahr von Kronenbruch und Windwurf zu mindern.
Es geht der Appell insbesondere an die Wohnungswirtschaft, die Resilienz der Baumbestände zu überprüfen und mit geeigneten korrigierenden Maßnahmen zu reagieren, um nicht beim nächsten Sturm noch größere Probleme zu haben.
Literatur
Balder, H., 1998: Die Wurzeln der Stadtbäume. Ulmer Verlag. Stuttgart
Balder, H., 2005: Baumschäden durch Windbruch.
Teil 1: vorbeugende Baumpflege. AFZ, 868-870
Teil 2: Maßnahmen im Schadensfall. AFZ, 1096-1098
Balder, H.; Reuter, A.; Semmler, R., 2009: Handbuch zur Baumkontrolle. 2. Auflage. Patzer Verlag. Berlin
Berliner Morgenpost, 2015: Experte fordert bessere Baumkontrollen (14.07.2015
