Der kostenlose Support für das Betriebssystem Windows 10 endete für gewerbliche Nutzer am 14. Oktober 2025. Nach diesem Datum stellt Microsoft keine Sicherheitsupdates mehr für diese Version bereit.
Das betrifft insbesondere große Unternehmen. Anders als bei Privatnutzern oder Bildungseinrichtungen gibt es keine kostenlose Verlängerung mehr. Sicherheitsupdates sind für Unternehmen sind nur noch im Rahmen eines kostenpflichtigen Extended Security Updates (ESU)-Programms erhältlich. Laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) ist Windows 10 derzeit noch auf etwa jedem zweiten Windows-PC in Deutschland installiert.
Millionen Geräte wären somit künftig potenziell ungeschützt gegenüber Cyberangriffen.
Die Cyberversicherer sehen diese Entwicklung mit großer Sorge: Ohne regelmäßige Sicherheitsupdates steigt das Risiko erfolgreicher Hackerangriffe erheblich. Besonders kleine und mittelständische Unternehmen sind davon betroffen – oft fehlt es an ausreichenden Ressourcen oder dem nötigen Risikobewusstsein, um rechtzeitig auf neue Bedrohungslagen zu reagieren.
Der GDV warnt deshalb eindringlich davor, den Umstieg oder die Modernisierung der IT-Systeme auf die lange Bank zu schieben.
Was bedeutet das für Ihre Cyberversicherung?
Bitte beachten Sie: Der Versicherungsschutz im Rahmen Ihrer Cyberversicherung kann entfallen, wenn veraltete oder nicht mehr unterstützte Betriebssysteme verwendet werden. Der Einsatz solcher Systeme gilt aus Sicht vieler Versicherer als grob fahrlässig – insbesondere dann, wenn es bereits rechtzeitig Hinweise auf die bevorstehenden Risiken gegeben hat.
Wir empfehlen daher dringend, Ihre IT-Infrastruktur zu überprüfen und rechtzeitig Maßnahmen zu ergreifen. Ob durch ein Upgrade auf eine neuere Windows-Version, den Wechsel des Betriebssystems oder – falls verfügbar – eine kostenpflichtige Support-Verlängerung: Wichtig ist, dass Ihre Systeme auf dem aktuellen Stand sind und den Anforderungen an ein sicheres digitales Arbeiten entsprechen.
Wenn Sie Fragen zu den Auswirkungen auf Ihren Versicherungsschutz oder zu technischen Handlungsmöglichkeiten haben, sprechen Sie uns gerne an.
Marcus Rautzenberg ist Geschäftsführer der VIT GmbH. Foto: privat
Digitale und KI-gestützte Kundenkommunikation ist heute ein zentraler Erfolgsfaktor in der Branche: Sie erhöht Erreichbarkeit, Servicequalität und Effizienz von Wohnungsunternehmen und leistet damit unmittelbar einen Beitrag zur Kundenzufriedenheit. Doch wie gelingt die Umsetzung in der Praxis? Welche Anforderungen ergeben sich im Tagesgeschäft? Und wie erleichtert KI die Arbeit in der Kundenbetreuung?
Einblicke in die Praxis der Kundenbetreuung mit Einsatz von KI gibt Marcus Rautzenberg, der Geschäfsführer der VIT GmbH, dem IT-Dienstleister für die GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Kreis Viersen AG und die VAB Viersener Aktien-Baugesellschaft AG. Beide Wohnungsunternehmen managen insgesamt mehrere Tausend eigene sowie fremdverwaltete Wohneinheiten.
Die VIT GmbH hat schon früh auf digitale Lösungen in der Kundenkommunikation gesetzt und die zukunftsorientierte Weiterentwicklung aktiv mitgestaltet. Mit dem Einsatz von KI wurde die Arbeit nun nochmal auf ein neues Niveau gehoben.
Früh gestartet – mit Mut zur Gestaltung
Bereits 2018 fiel die Entscheidung bei der VIT, das Kundenbeziehungsmanagement der GWG und VAB digital weiterzuentwickeln. Ziel war es, mit einem CRM-Portal die Kontaktmöglichkeiten der Unternehmen für die Mieterschaft spürbar zu verbessern. Das war ein wichtiger und entscheidender Schritt angesichts der steigenden Anforderungen an den Kundenservice bezüglich Erreichbarkeit und Reaktionsschnelligkeit. Es war die Zeit, als sich viele Mieterportal-Lösungen in der Branche noch in der Entwicklung befanden.
Marcus Rautzenberg, Geschäftsführer der VIT GmbH, erinnert sich: „Wir waren eines der ersten Wohnungsunternehmen, das sich damals für den Einsatz eines Mieterportals entschieden hat. Obwohl wir wussten, dass der Weg gerade zu Beginn herausfordernd werden könnte, wollten wir früh dabei sein und dieses neue Niveau des Arbeitens und Kundenservices mitgestalten, denn nicht alle für uns wichtige Funktionalitäten waren damals schon als Standard vorhanden.“
Die VIT GmbH arbeitete in diesem Projekt eng mit ihrem Softwarepartner Aareon zusammen. Es wurden praxisnah weitere Funktionen entwickelt, die auf die Grundidee eines Mieterportals einzahlen sollten: Self-Services für Endkunden/Endkundinnen 24/7, ohne dass Mitarbeitende des Wohnungsunternehmens aktiv werden müssen. Dazu gehören Funktionen wie die Bereitstellung von Standarddokumenten zum Beispiel von Mietbescheinigungen im Mieterportal, die Information über neue Dokumente oder Status Updates zu gestellten Kundenanliegen. So konnten zentrale Anforderungen frühzeitig – schon damals im Sinne eines Co-Creation-Ansatzes – umgesetzt und in die Weiterentwicklung der Mieterportal-Lösung eingebracht werden.
Das CRM-Portal heute – digital und KI-gestützt
Mit der Einführung der neuen CRM-Portal-Generation Anfang Januar 2025 bei der VIT GmbH gab es weitere Verbesserungen. Dokumente, Verträge und Meldungen lassen sich heute durchgängig digital abbilden und sind sowohl für Mitarbeitende als auch für Mieter/Mieterinnen direkt im Portal verfügbar. Die in das ERP-System integrierte Mieterportal-Lösung ermöglicht Vorgänge ohne Medienbrüche oder doppelte Bearbeitungsschritte.
Zufrieden zeigt sich Marcus Rautzenberg insbesondere bei einem Thema: „Früher bekamen Mieter/Mieterinnen teilweise nicht automatisch eine System-Benachrichtigung, wenn ein neues Dokument bereitstand. Diese Rückmeldungen wurden aufgegriffen und heute funktioniert das automatisiert und zuverlässig. Und genau diese komfortablen Verbesserungen sind es, die für Mieter/Mieterinnen entscheidend sind und zu einer höheren Zufriedenheit beitragen.“
Der nächste Schritt war der Einstieg in KI-gestützte Mieterservices – konkret in die Pilotierung des Sprachdiensts AAVA Voice integriert mit dem CRM-Portal von Aareon. Zuvor hatte die VIT GmbH bereits erste Erfahrungen mit einer anderen Voicebot-Lösung gesammelt, die sich jedoch als unzureichend erwies. „Das war im Grunde nur eine einfache Telefonschleife, keine echte künstliche Intelligenz“, erinnert sich Rautzenberg. Die damalige Enttäuschung war entsprechend groß und führte in der Konsequenz zu einer zurückhaltenden Erwartungshaltung gegenüber dem neuen Voice-Agenten im CRM-Portal.
Diese Skepsis wich jedoch schnell, denn der Voice-Agent überzeugte bereits in den ersten Phasen der Pilotierung. Die KI konnte Eingaben korrekt interpretieren – auch bei variierender Aussprache oder unvollständigen Angaben. „Da haben wir gemerkt: Das funktioniert wirklich“, so Rautzenberg. „Selbst wenn jemand Punkte oder Nullen weglässt oder eine Nummer ungewöhnlich ausspricht, erkennt die KI, was gemeint ist.“
Der Mensch im Mittelpunkt – auch mit KI
Besonders eindrucksvoll blieb dem Geschäftsführer der VIT GmbH ein Dialog zwischen der KI mit einer älteren Mieterin in Erinnerung, die erwähnte, sie wohne seit über 60 Jahren in ihrer Wohnung. Die Reaktion von AAVA Voice: „Das ist aber beeindruckend.“
Eine solch menschliche Reaktion überraschte durch ihre Natürlichkeit viele. „Manche Mieter/Mieterinnen haben sich am Ende sogar für das Gespräch bedankt – vermutlich, weil sie vergessen hatten, dass sie mit einer KI gesprochen haben“, berichtet Rautzenberg. Auch innerhalb des Unternehmens stärkten solche konkreten Erfahrungen das Vertrauen in die neue Generation der KI-gestützten Systeme.
Für den erfolgreichen Einsatz von KI war aus Sicht der VIT entscheidend, dass die Führungskräfte und Mitarbeitende beider Wohnungsunternehmen frühzeitig einbezogen wurden. Workshops, interne Testläufe und regelmäßiger Austausch sorgten dafür, dass alle Beteiligten die Ziele und Funktionsweise der Lösung nachvollziehen konnten. Auch kritische Stimmen im Unternehmen wurden gehört. Sie konnten in der Regel durch praktische und nachvollziehbare Beispiele, in denen der Nutzen spürbar wurde, überzeugt werden.
Mehr Entlastung – nicht weniger Personal
Ein häufiges Missverständnis begegnete dem Projektteam in der Pilotphase immer wieder: die Annahme, dass der Einsatz von KI mit einem Abbau von Stellen einhergehe. Rautzenberg stellte damals klar: „Unser Ziel ist es nicht, Personal zu reduzieren, sondern Mitarbeitende von Routineanfragen zu entlasten, damit sie sich auf komplexe Fälle konzentrieren können.“
Selbst bei einem hohem Automatisierungsgrad, wenn der Voice-Agent beispielsweise rund 80 Prozent der Standardanfragen übernehmen kann, bleibe der personelle und persönliche Bedarf in der Kundenbetreuung bestehen. Wie notwendig die digitale Unterstützung bei den Wohnungsunternehmen war, zeigt ein Blick zurück: 2018 lag die Quote verpasster Anrufe bei rund 75 Prozent. Dank dem CRM-Portal und Voice-Agenten konnte dies deutlich reduziert werden.
Was empfiehlt die VIT anderen Wohnungsunternehmen? „Frühzeitig testen und mit echtem Feedback arbeiten“, so Rautzenberg. Oft seien es gerade die spontanen Rückmeldungen aus dem Alltag, die den tatsächlichen Bedarf sichtbar machen und nicht abstrakte Szenarien, die im Vorfeld durchgespielt werden.
Die Praxis zeigt, was funktioniert und was nicht. Gleichzeitig seien eine gewisse Offenheit und Verständnis nötig – auch gegenüber Unsicherheiten. Aber ohne Mut zum Testen blieben viele Potenziale ungenutzt. „Wenn wir bei jeder neuen Idee erst alle Eventualitäten absichern wollten, hätten wir viele Projekte nie begonnen“, bringt es der VIT-Geschäftsführer auf den Punkt.
Ausblick bei der VIT: KI entlang des gesamten Mieterlebenszyklus
Für die VIT GmbH ist die digitale Transformation ein fortlaufender Prozess. Die Vision: eine durchgängig KI-gestützte Kommunikation über alle Phasen des Mieterlebenszyklus hinweg – vom Erstkontakt bis zur Kündigung. „Am besten wäre eine zentrale Rufnummer, über die sämtliche Anliegen begleitet werden können. Der Mieter/die Mieterin ruft an und egal, ob es um eine Bewerbung, eine Anfrage oder den Auszug geht, die KI ist quasi der erste Ansprechpartner und kann in 80 Prozent der Fälle auch weiterhelfen“, so die Vorstellung von Rautzenberg.
Die kontinuierliche technologische Weiterentwicklung der Software – auch unter Nutzung des Co-Creation-Ansatzes mit Kunden/Kundinnen – ist bei Aareon ein fortlaufender Prozess. Das Unternehmen verfolgt die Strategie, perspektivisch alle Fragen und Anwendungsfälle von den Endkunden/Endkundinnen der Wohnungsunternehmen auf ihren bevorzugten Kommunikationskanäle KI-gestützt digital zu erfassen. Im Ergebnis wird die KI beim überwiegenden Teil der Mieteranfragen direkt helfen und so sukzessive über den gesamten Mieterlebenszyklus hinweg den Wohnungsunternehmen bei der Beantwortung die Arbeit abnehmen.
Achim Dewald ist Projektleitung bei Prior1 (Foto/Bildrechte: Prior1)
von Achim Dewald, Projektleitung bei Prior1
KI-Workloads treiben die Leistungsdichten in ungeahnte Höhen, während Netze vielerorts ächzen. Wer Rechenzentren heute plant oder betreibt, muss Energieversorgung als strategischen Risikofaktor denken: redundant, messbar, rückgewinnungsfähig. Zahlen, Normen und Praxisbeispiele zeigen, was wirklich funktioniert und wo es brenzlig wird.
Warum Redundanz, Dimensionierung und Erdung über die Betriebssicherheit entscheiden und welche Best Practices jetzt tragen
Generative KI und GPU-Cluster verschieben die Stellgrößen. Laut IEA-EDNA[1] lag der weltweite Stromverbrauch von Rechenzentren 2023 bereits bei rund 323 TWh. Rund ein Drittel davon entfällt schon heute auf KI- und HPC-Workloads, mit weiter steil wachsender Kurve. Die Internationale Energieagentur hält bis 2030 sogar bis zu 2.500 TWh für möglich – mehr als das Sechsfache innerhalb einer Dekade. (1)
Auch im Mikrokosmos einzelner Rechenzentren verändern sich die Parameter dramatisch: Während klassische Hyperscaler-Zonen heute bei etwa 36 kW pro Rack liegen, verlangen neue GPU-Cluster inzwischen 80 bis 100 kW, Tendenz steigend. (1)
Parallel zieht die Regulierung die Schrauben an: In Deutschland gilt seit 2024 die Pflicht, mindestens 50 % Grünstrom einzusetzen, ab 2027 sind es 100 %. Neu errichtete Rechenzentren müssen ab Juli 2026 einen PUE von höchstens 1,2 erreichen; für Bestandsanlagen gilt ≤ 1,5 ab 2027 und ≤ 1,3 ab 2030. (2)
Gleichzeitig bleibt die Blackout-Debatte real. Analysen zu Versorgungssicherheit zeigen: Netzengpässe in europäischen Hotspots verschärfen das Standortrisiko erheblich. Auch in Deutschland ist unsicher, ob alle Rechenzentren die nötigen Standards für Notstrom und Redundanz tatsächlich einhalten. Das ist ein Unsicherheitsfaktor, der politisch wie betrieblich Druck erzeugt. (3)
Die Konsequenz ist eindeutig: Energieversorgung ist längst kein „Facility-Detail“ mehr. Sie ist der zentrale Hebel für Verfügbarkeit, Compliance und Reputation.
Was die Praxis zeigt: Typische Mängel
Prior1 hat die Mängel, die den Experten des Unternehmens in zahlreichen Praxisprojekten aufgefallen sind, systematisch erfasst und analysiert. Die Mängelliste zeigt klare Muster in den Bereichen Stromversorgung, Elektroinstallationen, Erdungsanlagen.
Redundanzlücken: Redundanzen existieren nur „auf dem Papier“; z. B. n+1 redundante USV-Anlagen greifen auf den gleichen Batterieblock zu.
Ersatzstromversorgung: Zu klein ausgelegte Netzersatzanlagen (Laststöße bei Übernahme), nicht ausreichende Güte der Ausführungsklasse oder keine dokumentierten Lasttests unter reellen Lastbedingungen.
Dimensionierungsfehler: Zu knapp bemessene Leitungsquerschnitte (bzw. Nichtbeachtung von Verlegearten) und Sammelschienen, keine belastbare Kurzschlussstrom-/Selektivitätsberechnung, somit nicht erfüllte Abschaltbedingungen, fehlende Leistungsreserven.
Erdung/Potentialausgleich: Keine homogenen Konzepte mit durchgängiger Vermaschung, Prinzip der ‚kurzen Leitungswege‘ nicht beachtet, unklare Anschlüsse von Anlagenteilen und Schirmungen, fehlende Dokumentationen und Messungen, keine oder nicht ausreichende Differenzstromüberwachungen (Granularität, Allstromsensitivität).
Installationspraktik & Betriebsunterhaltung: Bauliche Trennung von redundanten Installationswegen, Systemtrennung von Stark-/Schwachstrom und IT-technischen Installationstrassen, Wartungsprobleme durch fehlende Abstände zwischen Anlagen und unzureichende Kennzeichnung, Betriebsrisiken aufgrund nicht durchgeführter Lastübernahme- und Umschaltprozeduren im Redundanzfall, mangelnde Visualisierung von Lastflüssen.
Diese „kleinen“ Mängel können sich im Störfall zu großen Effekten addieren.
Zwischen 2022 und 2024 gingen rund 70 % der Rechenzentrumsstörungen auf Strom- und Kühlungsfehler zurück, vom USV-Versagen bis zur missglückten Rückschaltung. (4)
Fallbeispiele aus D-A-CH und Europa zeigen, wie unterschiedlich Störungen wirken können. In Wien führte 2022 ein städtischer Einspeisungsfehler kombiniert mit einem internen Umschaltproblem dazu, dass mehrere Racks minutenlang ohne Versorgung blieben, mit Folgeschäden bis auf Anwendungsebene. In Bamberg brannte 2025 ein Umspannwerk. Die angeschlossenen Rechenzentren verfügten zwar über Notstrom, doch teils fehlte die saubere Redundanz, sodass einzelne Services über Stunden offline waren. Und auch Hyperscaler sind nicht immun: Immer wieder kommt es zu Beeinträchtigungen durch fehlerhafte USV-Schaltungen oder Batterieprobleme – ein Risiko, das selbst in hochautomatisierten Umgebungen nicht vollständig ausgeschlossen werden kann. (4)
Lesson learned: Technische Redundanz allein genügt nicht. Getestete Redundanz, selektive Schutzkonzepte und saubere Erdung sind die eigentlichen Game-Changer.
Best Practices: So wird Energieversorgung wirklich resilient
Viele Ausfälle passieren nicht, weil Technik fehlt, sondern weil sie nicht richtig verschaltet, dimensioniert oder getestet ist. Die folgenden Punkte zeigen Schritt für Schritt, wie Sie aus dem Ziel „hoch verfügbar“ konkrete Maßnahmen machen: passender Aufbau der Strompfade, selektiver Schutz, robuste Erdung, saubere Trennung von Energie und Daten sowie regelmäßige, realitätsnahe Tests.
1) Architektur: Redundanzziele konsequent ableiten Verfügbarkeit ist ein Zielniveau und Architektur die Übersetzung dieses Ziels in Technik. Als Referenzrahmen dienen die EN 50600 und die Tier-Klassifikation des Uptime Institute. Die EN 50600 mit den Verfügbarkeitsklassen VK 3/VK 4 steigert den Trennungsgrad der Strompfade schrittweise; erst VK 4 ermöglicht echte unterbrechungsfreie Wartung. Im Tier-Modell fordert Tier III eine N+1-Auslegung mit „concurrent maintainability“, während Tier IV auf 2N und vollständige Pfadtrennung setzt.
2) Dimensionierung & Schutz Resilienz entsteht nicht durch doppelte Hardware allein, sondern durch sauber abgestimmte Schutztechnik und belastbare Dimensionierung. Selektive Koordination sorgt dafür, dass bei einem Fehler nur die nächstliegende Schutzeinrichtung anspricht. Dazu gehören korrekt ausgelegte Kurzschlussfestigkeiten sowie Leiterquerschnitte, die auch dauerhafte KI-Lasten sicher tragen.
3) Erdung & Potentialausgleich Ein vermaschtes Erdungssystem (Mesh-Bonding) mit durchgängiger Schirmführung stabilisiert das elektromagnetische Umfeld und begrenzt Potentialunterschiede und elektromagnetische Störungen. Die technische Belastbarkeit entsteht aus sauberer Dokumentation sämtlicher Erdungs- und Schirmpunkte sowie regelmäßigen Prüfungen nach VDE.
4) Verkabelung & Trennung Ordnung in der Infrastruktur ist ein Verfügbarkeitsfaktor. Energie- und Datenwege werden physisch getrennt geführt, ergänzt um Brandabschnitte und eindeutige Beschriftungen, die Diagnose- und Eingriffszeiten verkürzen.
5) Monitoring & Testkultur Gefordert sind Echtzeitmessungen bis in die Unterverteilungen sowie vorausschauende Analytik für USV-Batterien. Ergänzend bilden Kennzahlen die Effizienz- und Wiederverwendungsleistung ab: PUE als Pflichtgröße und der Energy Reuse Factor (ERF) als Maß für nutzbare Abwärme.
Regulatorik & Abwärme: Compliance als Effizienz-Treiber
Die zuvor beschriebenen technischen Maßnahmen gewinnen an Schlagkraft, wenn sie durch klare Vorgaben und Messpflichten gesteuert werden. In diesem Sinne wirkt die Regulatorik als Katalysator: Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) zwingt zur Transparenz und beschleunigt Investitionen in wirksame Architektur, mit PUE-Grenzwerten, Grünstromquoten und Berichtspflichten. (2) Besonders praxisrelevant ist die Abwärmenutzung: Ab Juli 2026 sind in Deutschland mindestens 10 % für neue Rechenzentren verbindlich, inklusive Nachweisen und Schnittstellen zu Wärmenetzen; die Anforderungen steigen schrittweise an. (6)
Best Practices zeigen die Machbarkeit:
NTT DATA koppelt in Berlin ein bestehendes Rechenzentrum direkt an ein neues Stadtquartier an. Kernstücke sind ein Wärmespeicher mit 300 m³ Volumen und ein Power-to-Heat-Kessel mit 3,6 MW Leistung. Damit lässt sich die Abwärme des Rechenzentrums so aufbereiten, dass sie für bis zu 10.000 Menschen zur Wärmeversorgung nutzbar wird – ein Maßstab, der die Bedeutung von Rechenzentren weit über ihre digitale Funktion hinaus verdeutlicht. (7)
Ein anderes Beispiel liefert der Green IT Cube des GSI Helmholtzzentrums in Darmstadt: Die wassergekühlte Hochleistungsinfrastruktur erreicht einen PUE-Wert von rund 1,07 und nutzt die anfallende Wärme direkt auf dem Campus. Damit wird nicht nur ein Vorzeigeprojekt für Effizienz geschaffen, sondern zugleich demonstriert, wie wissenschaftliche Rechenleistung und nachhaltige Energieintegration Hand in Hand gehen können. (6)
Wenn Netzanschlüsse zur Engstelle werden, rücken Microgrids in den Fokus: lokal gekoppelte Energiesysteme mit eigener Erzeugung aus Photovoltaik, Wind oder Biomasse, ergänzt um Batteriespeicher und intelligentes Lastmanagement. Solche Verbünde puffern Lastspitzen, halten kritische Verbraucher auch bei Netzschwankungen versorgt und entlasten zugleich das öffentliche Netz, resilient und netzfreundlich. (8)
Für Dekarbonisierung und kalkulierbare Energiekosten setzen Betreiber zunehmend auf Power Purchase Agreements (PPAs), langfristige Stromlieferverträge, die echten Grünstrombezug und stabile Preise über zehn Jahre und mehr sichern, sowohl On-Site als auch Off-Site. Ein aktuelles Beispiel liefert OVHcloud: Mit einem Solar-PPA in Deutschland werden die CO₂-Emissionen des Betriebs spürbar gesenkt. (9)
Flankierend erhöhen KI-gestützte Energiemanagementsysteme die Betriebssicherheit: Sie kombinieren Demand Response, Peak Shaving und präzisere Erzeugungs- und Lastprognosen und verbinden so Resilienz mit regulatorischen Zielen. (8)
Konkrete To-dos zur Verbesserung in Hinblick auf bekannte Mängel (Checkliste)
Redundanz real testen: Wer die Energieversorgung im Rechenzentrum zukunftssicher gestalten will, muss an mehreren Stellschrauben gleichzeitig drehen. Dazu gehört vor allem, Redundanz nicht nur zu planen, sondern regelmäßig zu erproben, etwa durch vierteljährliche Last- und Black-Start-Szenarien, dokumentierte Runbooks und vollständige Rückschaltproben. (4)(5)
Schutz und Selektivität prüfen: Ebenso entscheidend ist der Schutz der Netzinfrastruktur: Selektive Koordination, Kurzschlussfestigkeit und thermische Reserven von mindestens 25 Prozent sind Pflicht, gerade mit Blick auf die hohen Stromspitzen moderner KI-Lasten. (5)
Erdung vermaschen: Ein oft unterschätzter Faktor ist die Erdung. Durchgängige Schirme, klar definierte Übergabepunkte und belastbare Messprotokolle nach VDE bilden das Fundament für eine sichere Infrastruktur. (2)
Trassen sauber trennen: Auch die Trassenführung verdient Aufmerksamkeit: Konsequent getrennte Energie- und Datenwege, klare Brandabschnitte sowie eindeutige Beschriftungen und gute Wartungszugänglichkeit verhindern im Ernstfall unnötige Risiken. (5)
Monitoring schärfen: Darüber hinaus gilt es, das Monitoring deutlich zu vertiefen, mit Messungen bis in die Unterverteilungen, Batterie-Analytics und KPI-Dashboards, die nicht nur PUE, sondern auch Kennzahlen wie den Energy Reuse Factor (ERF) abbilden. (2)
Abwärme-Roadmap hinterlegen: Ein strategischer Blick nach vorn sollte nicht fehlen. Eine Abwärme-Roadmap mit definierten Wärmesenken, Temperatur-Niveaus, Speicherkapazitäten und vertraglich gesicherten Abnehmern (z. B. Stadtwerke oder Quartiere) wird zunehmend zum Standortfaktor. (6)(7)
Regulatorik aktiv managen: Schließlich müssen Betreiber die Regulatorik aktiv managen: vom PUE-Pfad über die verpflichtende Grünstromversorgung ab 2027 bis hin zu jährlichen Nachhaltigkeitsberichten. Wer hier frühzeitig Power Purchase Agreements (PPAs) prüft, sichert sich Handlungsspielräume. (2)(9)
Ausblick: Energiearchitektur entscheidet
Mit KI steigt die kritische Abhängigkeit von verlässlicher Energie. Wer heute baut oder ertüchtigt, sollte die Energieversorgung als Produktmerkmal denken: zertifizierbar, testbar, rückgewinnungsfähig, und im Zweifel netzunabhängiger als gestern. Das minimiert Downtime-Risiken, setzt EnEfG-Pflichten smart um und schafft Freiräume für die nächste Dichte-Stufe.
[1] IEA-EDNA: International Energy Agency. Energy Efficient End-use Equipment Technology Collaboration Programme, Electronic Devices and Networks Annex.
Erfolgreiche Digitalisierung in Immobilienverwaltungen beruht nicht allein auf Technik, sondern auf dem Zusammenspiel von Prozessen, Menschen und Systemen. Quelle: Erste Hausverwaltung GmbH
Die Digitalisierung in der Immobilienverwaltungsbranche hat in den vergangenen Jahren einen großen Schritt nach vorne gemacht – auch wenn die Umsetzung in den einzelnen Unternehmen sehr unterschiedlich ausfällt. Während manche Immobilienverwaltungen noch mit Insellösungen arbeiten oder Dokumente lokal speichern, nutzen andere längst ganzheitliche digitale Plattformen, die Prozesse, Kommunikation und Datenmanagement intelligent miteinander verknüpfen.
Damit ist die digitale Immobilienverwaltung nicht nur effizienter und transparenter für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter, sondern sorgt auch für eine spürbare Entlastung der Verwalterinnen und Verwalter.
Zentrale Plattformen statt Insellösungen
Trotz der vielen Fortschritte zeigt sich in der Praxis: In vielen Immobilienverwaltungen wird noch immer mit Insellösungen gearbeitet. Für jede Aufgabe, ob Buchhaltung, Dokumentenmanagement oder Kundenkommunikation, kommt eine eigene Software zum Einsatz.
Oft fehlt es an einer durchdachten Prozessintegration und einer digitalen Gesamtstrategie. Moderne Immobilienverwaltungen setzen daher auf integrierte Plattformen, die verschiedene Funktionen bündeln und automatisiert miteinander verknüpfen. Von der Vertragsverwaltung, Nebenkostenabrechnung oder Schadensmeldung laufen alle relevanten Daten zentral zusammen, wodurch durchgängige und ganzheitliche Prozesse echte Entlastung bringen und Abläufe beschleunigen.
Das Beispiel der Ersten Hausverwaltung GmbH, ein Immobilienverwaltungsunternehmen mit bundesweitem Bestand, zeigt, wie sich durch konsequente Digitalisierung Arbeitsabläufe vereinfachen und effizienter gestalten lassen. Durch die zentrale Cloudplattform werden alle Prozesse von der Posteingangsbearbeitung bis zur Abrechnung digital abgebildet und miteinander verknüpft.
So entsteht ein durchgängiger, transparenter Workflow, der nicht nur Zeit spart, sondern auch die Servicequalität steigert. „Wir haben ein eigenes Team aus Produktmanagern und Softwareentwicklern aufgebaut, das kontinuierlich an neuen Lösungen arbeitet und bestehende Systeme weiterentwickelt. Unser Ziel ist es, Prozesse ganzheitlich zu vereinfachen, zu digitalisieren und effizienter zu gestalten. Das beginnt bei der Kundenplattform, die unsere Eigentümerinnen und Eigentümer täglich nutzen, und geht in alle Prozesse in der Verwaltung über. Wir möchten Abläufe bewusst anders, effizienter und zukunftsorientiert gestalten,“ betont Marcel Tamm, CFO der Ersten Hausverwaltung.
Kommunikation auf einem neuen Level
Mit der Einführung integrierter Systeme verändert sich auch die Art und Weise, wie Immobilienverwaltungen mit Eigentümerinnen und Eigentümern, Mieterinnen und Mietern sowie Dienstleistern kommunizieren. Telefonate, E-Mails und manuelle Nachverfolgung kosten Zeit und nehmen Ressourcen in Anspruch.
Durch täglich neue Anfragen, zeitaufwendige Vor-Ort-Termine, wachsende Aufgabenkomplexität und den zunehmenden Personalmangel bleibt immer weniger Zeit zur Verfügung. Häufig führt das zu eingeschränkter Erreichbarkeit in Immobilienverwaltungen und zur Frustration bei Kundinnen und Kunden.
Digitale Kommunikationslösungen schaffen hier spürbare Entlastung.
Über Kundenportale erhalten Kundinnen und Kunden jederzeit einen schnellen und ortsunabhängigen Zugriff auf Dokumente, Abrechnungen und Mitteilungen. Dabei werden eingehende Dokumente automatisch erfasst, verschlagwortet und digital zugeordnet, während E-Mail-Benachrichtigungen über Updates, Termine oder Ankündigungen informieren.
KI-gestützte Telefonassistenten und Chatbots verbessern zudem die Erreichbarkeit und beantworten häufige Anfragen automatisiert. Auch die Zusammenarbeit und Kommunikation mit externen Dienstleistern wie Handwerksbetrieben wird durch digitale Schnittstellen vereinfacht.
Aufträge, Rechnungen oder Statusmeldungen können in Echtzeit ausgetauscht werden, was Rückfragen reduziert und Entscheidungswege beschleunigt. So entsteht eine transparente, reibungslose und effiziente Kommunikationsstruktur, die allen Beteiligten Vorteile bringt.
Automatisierung entlastet den Alltag
Neben der Kommunikation spielt die Automatisierung von wiederkehrenden Aufgaben eine zentrale Rolle. Routinetätigkeiten wie die Verwaltung von Mietverträgen, die Erstellung von Rechnungen, die Bearbeitung von Wartungsanfragen oder die Suche nach Dokumenten können automatisiert abgewickelt werden.
Das verkürzt Bearbeitungszeiten, minimiert Fehlerquellen und schafft Freiräume für Aufgaben, die menschliche Expertise erfordern, wie beispielsweise für den Austausch mit Kundinnen und Kunden.
Virtuelle Eigentümerversammlungen schaffen Effizienz und Flexibilität
Auch virtuelle Eigentümerversammlungen zeigen, wie stark digitale Lösungen den Verwaltungsalltag erleichtern können. Sie reduzieren den Planungs- und Koordinationsaufwand erheblich und ermöglichen allen Beteiligten eine ortsunabhängige Teilnahme. Abstimmungen laufen digital, Protokolle werden automatisch erstellt und Entscheidungen transparent dokumentiert. Gerade mit Blick auf steigende Versammlungszahlen durch ambitionierte Klimaziele und Sanierungsstaus bringen virtuelle Eigentümerversammlungen einen entscheidenden Vorteil. Sie entlasten nicht nur die Verwaltungen, sondern erhöhen auch Transparenz, Flexibilität und Beteiligung innerhalb der Eigentümergemeinschaften.
Die Digitalisierung bietet in Immobilienverwaltungen also enorme Chancen. Sie stellt einen fortlaufenden Prozess dar, der im Inneren eines Unternehmens beginnt, und für deren Erfolg nicht nur moderne Technik entscheidend ist. Vielmehr geht es darum, wie gut Prozesse, Menschen und Systeme zusammenspielen. Digitale Werkzeuge können Abläufe vereinfachen und beschleunigen, aber erst durch klare Strukturen und eine gelebte Offenheit im Unternehmen entsteht wirklicher Fortschritt.
„Wer heute in digitale Prozesse investiert, schafft nicht nur Effizienz, sondern auch Stabilität und Freiräume – für besseren Service, zufriedene Kundinnen und Kunden und ein motiviertes Team. Digitalisierung bedeutet dabei längst nicht mehr, analoge Abläufe einfach in Software zu übertragen. Es geht darum, Prozesse grundlegend neu zu denken und Mitarbeitende so zu schulen, dass sie digitale Werkzeuge zielgerichtet einsetzen können,“ fasst Marcel Tamm zusammen.
Trotz zunehmender Cyberbedrohungen vernachlässigen viele mittelständische Unternehmen grundlegende Schutzmaßnahmen. Das zeigt eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): Zwar halten sich 77 Prozent der Befragten für ausreichend gegen Cyberangriffe gewappnet, tatsächlich erfüllen aber mehr als zwei Drittel noch nicht einmal alle Basiskriterien für IT-Sicherheit wie starke Passwörter oder regelmäßige Updates.
„Die Mehrheit der Unternehmen (52 Prozent) schätzt ihre IT-Sicherheitslage besser ein, als sie tatsächlich ist“, sagt Jörg Asmussen, Hauptgeschäftsführer des GDV.
Organisatorische und technische Schwächen bleiben bestehen
Wie die Umfrage zeigt, vernachlässigen viele Unternehmen technische und organisatorische Schutzmaßnahmen. Manche Unternehmen sind bei der Datensicherung zu nachlässig, andere führen notwendige Software-Updates nicht zeitnah durch. Dadurch entstehen vermeidbare Sicherheitslücken. Besonders auffällig: 64 Prozent verzichten auf Schulungen zur Sensibilisierung ihrer Belegschaft – obwohl 68 Prozent der erfolgreichen Cyberangriffe mit einer Phishing-Mail oder einer E-Mail mit Schadsoftware starteten.
Auch auf einen erfolgreichen Angriff sind viele nicht vorbereitet. „Jedes zweite Unternehmen (48 Prozent) hat für den Ernstfall keinerlei Notfallplan entwickelt“, sagt Jörg Asmussen. Dementsprechend können die Angreifer erhebliche Schäden verursachen.
Unternehmen fürchten Cyber-Katastrophe und setzen auf den Staat als Retter
Gleichzeitig zeigt die Umfrage eine weit verbreitete Sorge vor einem großflächigen Cyberangriff: 89 Prozent der befragten Unternehmen halten es für wahrscheinlich, dass eine gezielte Attacke auf Schlüsselunternehmen der deutschen Wirtschaft zu massiven volkswirtschaftlichen Schäden führen könnte, etwa durch den Ausfall kritischer Infrastruktur oder zentraler Lieferketten. Nur eine Minderheit glaubt, dass Wirtschaft (31 Prozent) oder Behörden (29 Prozent) auf einen solchen Angriff vorbereitet seien.
Trotzdem sind die Erwartungen an staatliche Stellen hoch: Über die Strafverfolgung und Aufklärung hinaus sehen 73 Prozent der Befragten es als Aufgabe des Staates, in einer Cyber-Katastrophe technische Hilfe zu leisten. 57 Prozent sehen den Staat sogar in der Pflicht, betroffenen Unternehmen finanziell zu helfen. „Die hohe Erwartungshaltung an den Staat steht in scharfem Kontrast zur mangelhaften Cybersicherheit vieler Unternehmen“, sagt Asmussen.
Die Risikoeinschätzung vieler Unternehmen basiert auf Irrglauben
Die Wahrnehmung der Bedrohungslage ist im Mittelstand auf den ersten Blick angemessen: 78 Prozent der Befragten halten das Risiko eines Cyberangriffs auf KMU für eher oder sehr hoch. Für ihr eigenes Unternehmen bewerten die gleichen Befragten dieselbe Gefahr ganz anders: Jetzt sehen nicht mehr 78 Prozent ein eher oder sehr hohes Risiko, sondern nur noch 38 Prozent.
Diese trügerische Sicherheit resultiert häufig aus der Überzeugung, dass das eigene Unternehmen zu klein oder nicht interessant genug wäre, um in den Fokus von Hackern zu geraten. Ganze 78 Prozent der Unternehmen, die ihr Risiko als gering einschätzen, halten ihr Unternehmen für umfassend geschützt.
Hintergrund zur Umfrage
Im Rahmen seiner Initiative CyberSicher beauftragt der GDV die Forsa Gesellschaft für Sozialforschung und statistische Analysen mbH seit 2018 jährlich mit einer repräsentativen Befragung von 300 Entscheidern und IT-Verantwortlichen von kleinen und mittleren Unternehmen zu ihrer Wahrnehmung von Cyberrisken und den IT-Sicherheitsmaßnahmen der Unternehmen.
Quelle: Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung hat am 8. Oktober 2025 die BIM-Wissensplattform gestartete. Es ist eine Wissensplattform für digitales Planen und Bauen nach der Methode „Building Information Modeling“ (BIM). Mit der BIM-Wissensplattform auf dem Bauportal Nordrhein-Westfalen unterstützt das Ministerium insbesondere nordrhein-westfälische Kommunen praxisnah und niedrigschwellig dabei, die BIM-Methode einzuführen und anzuwenden.
Beim „Building Information Modeling“ wird ein dreidimensionales digitales Abbild des realen Gebäudes erstellt. Alle technischen Informationen zum Gebäude sind in Sekunden mit einem Tablet abrufbar. Durch die computergestützte Erweiterung der Realität kann man noch in den kommenden Jahren exakt sehen, wo welche Leitung verlegt worden ist – ohne umständlich Baupläne heranzuziehen. Reparaturen und Wartungen können viel schneller durchgeführt werden.
Ina Scharrenbach, Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung: „Auf einen Klick gibt es auf der BIM-Wissensplatform Nordrhein-Westfalen für Kommunen jetzt digitales Bauen und Planen. Richtig eingesetzt ermöglicht BIM, dass Bauprojekte schneller, kostengünstiger und nachhaltiger umgesetzt werden.
So kann mehr bezahlbarer Wohnungsbau geschaffen und der Bestand fachgerecht saniert werden. Die neue BIM-Wissensplattform macht Kommunen durch verständlich aufbereitetes Wissen fit für die erfolgreiche BIM-Einführung. Von den Grundlagen über Praxisbeispiele bis zum Deep Dive finden Kommunen gebündeltes Wissen auf einer zentralen Plattform. Einfach, digital, praxisnah – gemeinsam machen wir die nordrhein-westfälischen Kommunen BIM-ready.“
Richtig eingesetzt, kann BIM dabei helfen, den CO2-Fußabdruck sowohl bei der Herstellung als auch beim Betrieb von Gebäuden dauerhaft zu senken.
Die Einführung von BIM verändert grundlegend, wie Kommunen Gebäude planen, bauen und betreiben. Um die Vorteile von BIM zu nutzen, müssen Kommunen ihre Prozesse anpassen, neue Anforderungen umsetzen und Know-how aufbauen. Genau hier setzt die digitale Wissensplattform an: Sie bündelt Wissen, gibt Orientierung und unterstützt Kommunen dabei, fit zu werden für den erfolgreichen Einsatz von BIM.
Herzstück der Plattform sind die interaktiven Anwendungen, mit denen Nutzerinnen und Nutzer ihren Wissensstand gezielt einschätzen und verbessern können. Mit dem sogenannten Quick-Check erhalten sie in wenigen Minuten einen ersten Überblick über ihren Wissensstand, das Self-Assessment ermöglicht eine vertiefte Analyse. Über den BIM-Scout lassen sich anhand der eigenen Projektziele passende Anwendungsbeispiele identifizieren. So wird der Weg in die BIM-Praxis bedarfsgerecht und individuell gestaltet.
Die Plattform wurde im Rahmen der vom Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung geförderten Schulungsreihe „Kommunal: BIMsprint NRW“ an der Bergischen Universität Wuppertal konzipiert. Gemeinsam mit nordrhein-westfälischen Kommunen wurden die Anforderungen an eine praxisnahe Wissensplattform umfassend analysiert und anschließend vom Ministerium in der neuen BIM-Wissensplattform umgesetzt.
Quelle: NRW-Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung
Microsoft Exchange Gefährdung für zehntausende Server nach Support-Ende für Versionen 2016 und 2019 - 2025. Quelle: BSI
Für die Mail-Server-Produkte Microsoft Exchange Server 2016 und 2019 ist Mitte Oktober planmäßig der Support des Herstellers ausgelaufen. Seitdem werden keine Sicherheitsupdates mehr für diese Versionen bereitgestellt. Dennoch werden nach Informationen des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) weiterhin über 30.000 MS-Exchange-Server in Deutschland mit diesen oder noch älteren Versionen und einem offen über das Internet erreichbaren Outlook Web Access betrieben.
Das BSI weist daher darauf hin, dass diese Installationen für neu entdeckte Schwachstellen voraussichtlich dauerhaft verwundbar bleiben und nicht kurzfristig abgesichert werden können.
Dies betrifft nach Kenntnis des BSI Unternehmen, Krankenhäuser, Schulen, Stadtwerke, Kommunen und viele weitere Organisationen. Das BSI hat eine entsprechende Bedrohungsinformation (BITS) veröffentlicht und an seine Zielgruppen versandt.
Thomas Caspers, Vizepräsident des BSI:
„Wer trotz Hinweisen des Herstellers und ausreichender Vorlaufzeit Software einsetzt, die keine Sicherheitsupdates mehr erhält, handelt schlicht fahrlässig. Wenn für diese Software Schwachstellen entdeckt werden – und damit ist leider jederzeit zu rechnen – sind die Daten der Unternehmen und Organisationen Cyberangriffen schutzlos ausgeliefert. Hier ist schnelles und konsequentes Handeln der Verantwortlichen erforderlich!“
Microsoft Exchange-Server sind in der Regel zentrale Bausteine innerhalb von IT-Netzwerken. Ein erfolgreicher Cyberangriff hat daher oftmals gravierende Folgen und kann bei unzureichenden Sicherheitsmaßnahmen zur vollständigen Kompromittierung des jeweiligen Netzwerkes führen. Da keine Sicherheitsupdates mehr bereitgestellt werden, wäre beim Bekanntwerden einer neuen Schwachstelle in der Regel die Abschaltung der Anwendung notwendig, um das gesamte IT-Netzwerk zu schützen. Dies hätte erhebliche Auswirkungen auf die Kommunikationsfähigkeit der jeweiligen Organisation.
Das BSI rät daher dringend, auf aktuelle Software-Varianten umzustellen oder eine Migration auf entsprechende Alternativen durchzuführen.
Quelle: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik
Legionellen sind Bakterien, die im Wasser vorkommen und sich z.B. durch fehlerhafte Trinkwasserinstallationen oder deren fehlerhaften Betrieb exponentiell vermehren können. Dann kann es durch Einatmen von Aerosolnebeln zu schweren Atemwegserkrankungen, wie der Legionärskrankheit, kommen. Foto: adobestock/sonja kury/EyeEm
Von Dr. Georg Scholzen
Das Hauptziel der systemischen Legionellen-Untersuchung ist es, die Präsenz von Legionellen in Wasserquellen zu überprüfen, um potenzielle Gesundheitsrisiken zu identifizieren und Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Dies ist besonders relevant in Einrichtungen, die vulnerable Bevölkerungsgruppen betreuen, da diese einem höheren Risiko für Infektionen ausgesetzt sind. Dazu zählen dann insbesondere Altenheime, Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, aber auch Kindergärten. Allerdings gibt es eine große Dunkelziffer hinsichtlich der tatsächlichen Erkrankten.
Zur Erinnerung: Legionellen sind Bakterien, die im Wasser vorkommen und sich z.B. durch fehlerhafte Trinkwasserinstallationen oder deren fehlerhaften Betrieb exponentiell vermehren können. Dann kann es durch Einatmen von Aerosolnebeln zu schweren Atemwegserkrankungen, wie der Legionärskrankheit, kommen. Daher ist die systemische Legionellen-Untersuchung ein wichtiger Schritt zur Frühdiagnose und Prävention von Legionellen Ausbrüchen in verschiedensten Einrichtungen.
Hintergrund
Die Legionärskrankheit wurde erstmals 1976 während eines Kongresses in Philadelphia identifiziert. Diese pneumonische Erkrankung wird vor allem durch die inhalative Aufnahme von Legionellen aus kontaminiertem Wasser verursacht. Legionella pneumophila finden in warmem Wasser (25 – 45 °C) optimale Wachstumsbedingungen und können beim Einatmen eines aerosolierten Wassers (z.B. beim Duschen) Infektionen auslösen.
Die Bakterien finden sich daher häufig in Warmwasseranlagen, Kühltürmen und größeren Rohrleitungssystemen.
Aber wie groß ist das Problem in Deutschland und welche validen Zahlen von Erkrankungen gibt es dazu?
Bilanz über Legionellen
Seit 2001 ist die Legionellose eine meldepflichtige Erkrankung. Die Zahlen Infizierter sind niedrig, die Dunkelziffer ist allerdings hoch, weil nicht alle Pneumonien auf eine Legionellen-Infektion getestet werden. 2015 rechnete das Robert Koch-Institut unter Berücksichtigung der Untererfassung mit bis zu 30.000 Fällen pro Jahr, diese Zahl dürfte sich mittlerweile auf ca. 60.000 verdoppelt haben (Quelle: https://www.management-krankenhaus.de/news/die-im-dunkeln-sieht-man-nicht).
Klinische Aspekte im Jahr 2023 nach dem Robert Koch Institut in Deutschland.
Gesamtfälle mit Krankheitsverlauf angegeben: 2.160
Todesfälle: 113 (78 Männer, 35 Frauen). Dies entspricht einer Letalität von 5,2%.
Im Vergleich zum Vorjahr sank die Letalität von 6,6% (2022; 96 Todesfälle von 1.454 Erkrankten) auf 5,2% (2023).
Bild 1: Legionellosen nach Meldequartal in Deutschland von 2018-1023 (Quelle: Infektionsepidemiologisches Jahrbuch meldepflichtiger Krankheiten für 2023 (RKI))
Im Fall von 60 % der Infizierten konnte eine Infektionsquelle nachgewiesen werden. Dies waren Krankenhäuser, medizinische Einrichtungen oder Pflegeeinrichtungen mit ca. 6 %, Hotelübernachtungen oder ähnliche Unterkünfte 19 % sowie privates/berufliches Umfeld mit 35 %. Betrachtet man zudem noch den Anteil, der keiner Expositionskategorie zugeordnet werden konnte, mit 40 % die größte Gruppe, dann entfällt eine Kontamination im privaten bzw. beruflichen Umfeld als der größte Anteil für eine Infektionsquelle. Hierbei hat das RKI diese Gruppe dem privaten/beruflichen Umfeld zugeordnet. Damit wird ein Anteil von ca. 70 – 75 % der Infektionen im privaten/beruflichen Umfeld laut RKI erworben.
Diese Zahlen zeigen, dass also die Kontamination aus dem privaten/beruflichen Umfeld nicht zu unterschätzen ist.
Untersuchung von Trinkwasserversorgungsanlagen
Daher ist die wiederkehrende Untersuchung auf Legionellen in den Trinkwasserversorgungsanlagen gesetzlich vorgeschrieben. Legionellenuntersuchungen sind in Wasserversorgungsanlagen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit mindestens alle 3 Jahre entsprechend den Vorgaben § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung durchzuführen.
Ziel ist eine systemische Untersuchung mit Festlegung repräsentativer Entnahmestellen (DVGW W 551, UBA-Empfehlung 2018,2022). Bei Installationen mit vielen Steigesträngen sind primär Bereiche mit Duschen zu berücksichtigen. Die Festlegung der Probenahmestellen ist durch hygienisch-technisch kompetentes Personal mit nachgewiesener Qualifikation (VDI 6023, DVGW-Schulung, …) zu ermitteln (siehe Bild 2). Alternativ könne auch alle Steigestränge beprobt werden, was aber einen großen Unterschied bei Aufwand und Kosten für Untersuchungen bedeuten.
Durchführung der Untersuchung
Probenahme:
Wasserproben: Proben werden aus verschiedenen Wasserquellen, wie Duschanlagen, Trinkwasser sowie Warmwassersystemen, entnommen.
Standorte: Besonders zu beachten sind Warmwasserboiler, Kühltürme und hygienesensiblen Einrichtungen.
Laboruntersuchung:
Kultivierung: In einem Labor werden die Wasserproben kultiviert, um die Legionellen nachzuweisen. Dies geschieht in der Regel in speziellen Nährmedien, die für die Bakterien optimal sind.
Molekularbiologische Verfahren: Neben der Kultivierung können auch PCR-Tests eingesetzt werden, um die Bakterien direkt nachzuweisen.
Bewertung der Ergebnisse:
Zulässige Grenzwerte: Die Ergebnisse werden mit den gesetzlichen Grenzwerten verglichen. Übersteigt die Anzahl der Legionellen eine bestimmte Schwelle, müssen sofortige Maßnahmen ergriffen werden.
Risikobewertung: Die Ergebnisse werden im Kontext des spezifischen Gesundheitsschutzes der betroffenen Einrichtung interpretiert.
Bild 2: Schema für Probenahme nach Empfehlung des Umweltbundesamtes (Quelle: Gebr. Kemper GmbH & Co.KG)
Wenn der Grenzwert für Legionellen überschritten wird, sind umgehende Maßnahmen erforderlich:
Anzeige an das Gesundheitsamt
Ursachenuntersuchung
Schriftliche Risikoabschätzung
Durchführung von Korrekturmaßnahmengemäß allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T).
Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eines Unternehmens sollten in den Umgang mit Legionellen und der Sicherstellung von Hygienestandards geschult werden. Ein Hygienefahrplan ist zur Sicherstellung der Trinkwasserqualität aufzustellen. Beispielsweise zeigt Bild 3 einen Sanitär Hygiene-Fahrplan für die Trinkwassererwärmung von der Fa. Gebr. Kemper & Co.KG.
Bild 3: Trinkwassererwärmung im Durchlaufprinzip mit KEMPER KTS: geringste Wasservolumen – höchste Trinkwasserhygiene (Quelle: Gebr. Kemper & Co.KG)
Gesundheit der Verbraucher zu schützen und Legionellen-Risiken zu minimieren
Die Trinkwasserverordnung legt klare Regeln fest, um die Gesundheit der Verbraucher zu schützen und Legionellen-Risiken zu minimieren. Betreiber von Wasserversorgungsanlagen müssen die geltenden Anforderungen genau einhalten und regelmäßig Untersuchungen durchführen, um die Sicherheit des Trinkwassers zu gewährleisten. Die Untersuchungsstellen sind ebenfalls verpflichtet, Überschreitungen des Grenzwertes direkt zu melden, was den Verbraucherschutz stärkt.
Die systemische Legionellen-Untersuchung ist ein unverzichtbares Instrument zur Gewährleistung der Wasserqualität und zum Schutz der Gesundheit von Menschen in gefährdeten Umgebungen. Regelmäßige Überprüfungen und proaktive Maßnahmen können dazu beitragen, Legionellen-Infektionen wirkungsvoll zu verhindern und Ausbrüche zu vermeiden.
Mit der Sensibilisierung und Schulung der zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern mit der Materie können Einrichtungen der Wohnungswirtschaft die Sicherheit für ihre Mieter gewährleisten und das Risiko von Legionellen-Infektionen minimieren.
Dr. Georg Scholzen ist Diplom-Chemiker mit über 20 Jahren Erfahrung in der Verhütung von Leitungswasserschäden. Er war u.a. Sprecher der Projektgruppe „Leitungswasser“ des GDV, Mitglied im Projektkreis „Betrieb und Wartung“ beim DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.), Autor des Fachbuches „Leitungswasserschäden: Vermeidung – Sanierung – Haftung“ und ist der Experte im FORUM LEITUNGSWASSER der AVW Unternehmensgruppe.
Oktober ist Herbstzeit – und damit Prüfungszeit für Gebäude. Während sich die Natur von ihrer leuchtenden Seite zeigt und Meteorologen zwischen Altweibersommer, goldenen Oktobertagen und ersten Bodenfrösten schwanken, beginnt für Wohnungsunternehmen die eigentliche Belastungsprobe: der Übergang in die kalte Jahreszeit.
Denn mit fallenden Blättern und sinkenden Temperaturen steigt die Anfälligkeit der Gebäudehülle für Schäden. Kleine Risse in der Fassade, marode Dachziegel oder undichte Fenster mögen im Spätsommer noch harmlos erscheinen – ab Oktober jedoch kann daraus rasch ein teurer Wasserschaden oder Wärmeverlust werden. Jetzt ist also der richtige Moment, um das Gebäude systematisch zu überprüfen. Nicht als freiwillige Kür, sondern eher als präventive Pflichtmaßnahme. Lesen Sie in dieser Ausgabe den Beitrag von FORUM LEITUNGSWASSER-Chefredakteur Gerd Warda: Jetzt handeln: Warum ein präventiver Gebäude-Check im Herbst unverzichtbar ist?
Die Erfahrung zeigt: Wer vorausschauend handelt, spart langfristig. Das gilt nicht nur für große Wohnungsunternehmen, sondern auch für private Immobilieneigentümer. Die AVW-Unternehmensgruppe und die Plattform Wohnungswirtschaft-heute haben das Thema bereits 2012 mit der „Initiative Schadenprävention“ in den Fokus gerückt – heute ist daraus ein anerkannter Standard geworden. Schadenvermeidung ist kein Randthema mehr, sondern ein ökonomischer Erfolgsfaktor. Lesen Sie hierzu das Gespräch – Über 10 Jahre Schadenprävention – Wie Wohnungsunternehmen durch aktive Vorsorge profitieren – mit Stefan Schenzel, Schadenberater der AVW.
Wie wichtig professionelle Schadenprävention ist, zeigen die alltäglichen Fälle der IfS-Experten: Woher kommt plötzlich die Feuchtigkeit an der Wand? Warum muffiger Geruch im Bad? Wie im Krimi arbeiten sich die Sachverständigen vor – bis zur undichten Whirlpool-Wanne mit Kerzenständer-Romantik und versteckten Druckluftauslässen. Es sind diese Details, die über Schaden oder Sicherheit entscheiden. Und sie zeigen: Auch gepflegte Technik ist nicht automatisch sichere Technik. Die Auflösung lesen Sie in dieser Ausgabe im Beitrag: Großer Wasserschaden durch Whirlpool-Wanne – Was ist passiert?
Ein weiteres Beispiel für strukturelle Prävention bietet die Legionellen Problematik. In dieser 30. Ausgabe von FORUM LEITUNGSWASSER hat Dr. Georg Scholzen einen akuten Fall aus Münster aufgearbeitet. In der aktuellen Ausgabe geht er nun auf die „Systemische Legionellenuntersuchung“ ein – eine Thematik, die noch zu oft unterschätzt wird, aber gerade in der kalten Jahreszeit an Bedeutung gewinnt.
Abschließend noch ein Hinweis in eigener Sache: Anfang Februar 2026 lädt das VdS zur Fachveranstaltung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ nach Köln ein – mit klarem Fokus auf die Wohnungswirtschaft. Die AVW-Gruppe ist mit ihrem FORUM LEITUNGSWASSER Schirmherr dieser Veranstaltung. Hier erfahren Sie mehr.
Der Oktober ist also mehr als nur ein schöner Monat. Er ist ein Weckruf zur Vorsorge. Für Gebäude, für Bewohner – und für eine Wohnungswirtschaft, die heute schon an morgen denkt. Dies und mehr erwartet Sie in dieser Ausgabe von FORUM LEITUNSGWASSER.
Ansicht der Wannenunterseite mit den gebrochenen Verbindungsstellen (Pfeile). Foto: https://www.ifs-ev.org/
Liebevoll gestaltet sah es aus auf den Bildern, die der Gutachter zusammen mit dem Untersuchungsauftrag zu einem umfangreichen Wasserschaden erhielt. Kerzenständer und Rosen standen auf dem Rand der Whirlpoolwanne, die nun einen Wasserschaden verursacht hatte.
Man hatte sie wohl gern genutzt und dementsprechend auch regelmäßig gepflegt. Picobello war die Wanne sauber, ihre mehrjährige Betriebszeit sah man ihr nicht an, trotz der kleinen Ecken und Spalten, die sich insbesondere im Bereich der Druckluftauslässe am Wannenboden befanden.
Ein weniger schönes Bild zeigte sich unter der Wanne. Hier hatte sich durch eine langanhaltende Feuchtigkeitseinwirkung ordentlich der Schimmel breit gemacht. Woher das Wasser kam, war auch sofort klar: An der Unterseite der Wanne waren an den Verbindern zwischen den Druckluftschläuchen und den Einlässen mehr als die Hälfte der Kunststoffstützhülsen gebrochen, auf denen die Schläuche mittels Einohrschellen befestigt waren.
Die Frage war nun, warum waren so viele der Stützhülsen gebrochen? Hatte man beim Einbau die Wanne falsch abgestellt?
Detailansicht eines Verbinders mit einem gebrochenen Anschluss. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Nein, an der Unterseite befand sich ein stabiles Metallgestell, das auch die Leitungen und Anschlussteile vor einer großflächigen mechanischen Einwirkung schützte.
Gab es einen Produktmangel durch einen Fehler im Spritzgussverfahren? An so vielen Teilen gleichzeitig? Äußerst unwahrscheinlich. Oder lag ein Fehler bei der Erstellung der Verbindung mit den Ohrenklemmen? Den Spuren an der Klemmstelle zufolge waren die Verbindung nach den Vorgaben des Schellenherstellers erfolgt. Was nun?
Die Bruchflächen zeigten alle fast identische Bruchmerkmale; sie waren spröde gebrochen. Erst ein Blick in das Schlauchinnere sollte die Lösung bringen. Hier waren die Schläuche schwarz verfärbt, und diese Verfärbungen befanden sich auch im Bereich der Bruchstellen. Es musste zu einer Chemikalieneinwirkung auf die Stützhülsen gekommen sein. Diese hatte den Kunststoff derart geschwächt, dass er die sonst üblichen Belastungen nicht mehr ausgehalten hatte.
Ansicht der Wannenunterseite mit den gebrochenen Verbindungsstellen (Pfeile). Foto: https://www.ifs-ev.org/
Um welche Chemikalie es sich handelte, ist aufgrund der Flüchtigkeit oft nicht mehr zu ermitteln. Klar war aber, dass die Substanz „auf dem Wasserweg“ an die spätere Schadenstelle gekommen war. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich hierbei um ein ungeeignetes Reinigungsmittel gehandelt hatte, das dem Zustand der Wanne zufolge wohl auch öfter verwendet wurde. Beim Reinigen gelangte es durch die Whirlpooldüsen an die Schlauchanschlüsse und damit an die Stützhülsen. Es konnte längere Zeit in den Schläuchen verbleiben und sein Unheil anrichten, da diese nur langsam abtrocknen.
Reinigungsmittel sollten stets nur für den vorhergesehenen Zweck und in der korrekten Dosierung verwendet werden, sonst können Oberflächen und Bauteile nachhaltig beschädigt werden und versagen. (SBO)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
