OMS 5.0: Lizenz, LPWAN und Logo – der nächste Schritt zur Interoperabilität

Gebäudetransformation

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Wolfgang Esch, Head of Sales bei Weptech und Vorstandsmitglied der OMS-Group auf der Heikom 2025. oto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Auf der HEIKOM 2025 erläutert uns Wolfgang Esch (WEPTECH, Vorstand OMS-Group), wohin die Reise im offenen Zählerfunk geht: weg von Insellösungen, hin zu einem durchgängig standardisierten Stack vom Endgerät bis zum Gateway. Kern sind die neue Spezifikation OMS 5.0 mit eigenem LPWAN-Profil und ein Lizenzmodell, mit dem zertifizierte Geräte künftig ein OMS-Logo tragen dürfen.

Für Messdienste, Versorger und Wohnungsunternehmen ist das mehr als Technikdetail – es geht um Klarheit bei Einkauf, Funkplanung und Betrieb.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Herausforderungen

Keine sichtbare Interoperabilität: Bislang durfte kein Gerät mit einem OMS-Logo gekennzeichnet werden, ob ein Zähler wirklich interoperabel ist, musste man im Datenblatt nachlesen oder testen.
Reichweitenlimits von wM-Bus: Klassische OMS-Funkprofile auf Wireless M-Bus stoßen bei Kellerlagen und großen Liegenschaften an Grenzen; zusätzliche Repeater erhöhen Aufwand und Komplexität.
Viele Funkwege, wenig Durchblick: wM-Bus, LoRaWAN, mioty, proprietäre LPWAN-Varianten – ohne gemeinsamen Anwendungsstandard drohen parallele Datenwelten.
Schlüsselmanagement als Sicherheitsrisiko: Jeder Zähler hat einen individuellen Schlüssel; ohne standardisierten Key-Exchange wird die sichere Übergabe zwischen Hersteller, Messdienst und Backend schnell zum manuellen Prozess mit Fehlerpotenzial.
Hoher Integrationsaufwand in SMGW-Umgebungen: Das BSI-Smart-Meter-Gateway ist gesetzt, die saubere Einbindung von Submeter-Daten (Strom, Gas, Wasser, Wärme) über die LMN-Schnittstelle braucht einheitliche Protokolle.

Der Ansatz

Strukturierte Standardisierung statt „jeder macht seins“
Die OMS-Group bündelt heute 82 Mitglieder aus Industrie und Messwesen (Stand 01.10.2025). In Arbeitsgruppen werden Profile, Testwerkzeuge und Schnittstellen definiert:

AG 1 spezifiziert die OMS-Telegramme – hier sitzen insbesondere Zählerhersteller, die das Verhalten der Geräte im Feld prägen.
AG 3 entwickelt das Konformitätstest-Tool, mit dem Produkte vor der Zertifizierung gegen die Spezifikation geprüft werden.
AG 4 kümmert sich um den verkabelten M-Bus, AG 5 um Marketing, AG 6 um die Anbindung an externe Standards (CEN/TC 294, DIN, LoRa Alliance, mioty alliance, DLMS UA).
Taskforces adressieren Spezialthemen wie Key-Exchange, also die sichere Übergabe der Zählerschlüssel.

OMS im Smart Metering verankern
OMS ist längst im regulierten Smart-Meter-Umfeld angekommen: Über die LMN-Schnittstelle des BSI-Smart-Meter-Gateways können Strom- und Gaszähler, perspektivisch auch Wasser und Wärme, drahtlos angebunden werden. Submeter-Gateways sprechen wM-Bus/OMS, sammeln die Daten und führen sie zur Abrechnung oder in Dashboards.

OMS 5.0: eigenes LPWAN-Profil
Mit OMS 5.0 geht die Gruppe den nächsten Schritt: Ein eigenes OMS-LPWAN-Profil erweitert die Spezifikation über klassischen wM-Bus hinaus. Laut Präsentation umfasst OMS 5.0:

einen Burst Mode mit mehreren Betriebsarten für unterschiedliche Reichweiten und Datenraten
einen Splitting Mode, der die Daten in Pakete aufteilt – konzeptionell vergleichbar mit mioty, aber vollständig im OMS-Rahmen definiert
die Möglichkeit, OMS sowohl „over LoRaWAN“ als auch „over mioty“ zu fahren oder nativ als OMS-LPWAN

Ergebnis: Für das Backend sieht alles gleich aus. Ob die Daten per wM-Bus, LoRaWAN, mioty oder OMS-LPWAN kommen, das OMS-Anwendungsprofil bleibt identisch und kann mit einem Parser dekodiert werden.

Lizenz & Logo: sichtbares Qualitätszeichen
Parallel treibt die OMS-Group das Thema Lizenzierung:

Zertifizierte Produkte können künftig einen Lizenzvertrag abschließen und das OMS-Logo auf dem Gerät führen.
Laut Präsentation ist dies eine schlanke Vereinbarung; die Veröffentlichung des Modells ist für Anfang 2026 angekündigt.

Damit wird Interoperabilität erstmals sichtbar: Ein Logo zeigt, dass das Gerät die Tests bestanden hat und dem OMS-Profil entspricht.

Vom Sensor bis zum Rauchwarnmelder
Die Spezifikation ist nicht auf klassische Verbrauchszähler beschränkt. Esch verweist auf eigene Profile für Sensoren – etwa Rauchwarnmelder mit OMS-Telegramm. Damit lassen sich zusätzliche Felder wie Sicherheit und Monitoring über dieselbe Infrastruktur erschließen.

Warum das wichtig ist

Die Branche steht unter Druck: Fernablesbare Submeter-Technik ist bis 2026/27 Pflicht, gleichzeitig fehlen Fachkräfte, und Smart-Meter-Gateways werden zum zentralen Knoten für Strom, Wärme und Wasser. Lösungen, die Funkwege bündeln, Interoperabilität sichern und Schlüsselmanagement standardisieren, senken Integrationsrisiken, insbesondere, wenn sie bereits im regulierten SMGW-Umfeld verankert sind. OMS 5.0 zielt genau darauf: Ein gemeinsamer Stack für mobile Auslesung, feste Netze und SMGW-Anbindung, ergänzt um ein Lizenzmodell, das geprüfte Produkte klar kennzeichnet.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Wo passt das?

In Beständen, in denen mehrere Sparten (Heizung, Wasser, ggf. Strom) über eine gemeinsame Funkinfrastruktur erfasst werden sollen.
In Projekten, die bereits ein BSI-Smart-Meter-Gateway als zentrale Drehscheibe nutzen oder planen.
In größeren Liegenschaften, in denen wM-Bus-Reichweite nicht mehr ausreicht und LPWAN-Optionen (LoRaWAN, mioty, OMS-LPWAN) gefragt sind.

Welche Abhängigkeiten?

Geräte müssen das passende OMS-Profil unterstützen, idealerweise bereits in Richtung OMS 5.0.
Messdienst- und Backend-Systeme brauchen Parser für die entsprechenden OMS-Telegramme und Schnittstellen für Key-Exchange und Zertifikatsverwaltung.
Funkplanung bleibt Pflicht: OMS löst nicht jedes Kellerproblem, aber es schafft Klarheit, welche Technologien zusammenspielen dürfen.

Grenzen & Risiken

Nicht jeder Hersteller wird zeitgleich auf OMS 5.0 umstellen; Übergangsphasen mit gemischten Profilen sind realistisch.
LPWAN-Betrieb unterliegt regulatorischen Rahmenbedingungen (Duty-Cycle, Frequenznutzung), die in der Planung berücksichtigt werden müssen.
Die praktische Wirkung des OMS-Logos hängt davon ab, wie konsequent Beschaffung und Messdienste es als Kriterium nutzen.

Was jetzt zu tun ist

Zähltechnik-Roadmap prüfen: Wo sind bereits heute OMS-fähige Geräte im Einsatz?
Ausschreibungen anpassen: OMS-Zertifizierung und perspektivisch OMS-Logo als Muss-Kriterium definieren.
Mit Messdienst und IT klären, welche OMS-Profile (C1/T1, LPWAN) heute und künftig unterstützt werden.
Key-Exchange-Prozesse mit Geräteherstellern standardisieren – möglichst entlang der OMS-Spezifikation.
Bei neuen Funkprojekten (LoRaWAN/mioty) sicherstellen, dass die Lösung „OMS spricht“ und nicht in proprietären Protokollen endet.

Praxisnutzen

In der Präsentation zeigt Esch den OMS-Stack im Smart-Metering-Alltag: BSI-Smart-Meter-Gateway als zentrales Element, Submeter-Gateways für Wärme und Wasser, mobile Walk-by-Auslesung und LPWAN-Techniken wie mioty und LoRaWAN,alle berichten in OMS-Telegrammen. Für die Praxis heißt das:

Ein Versorger kann mit einem OMS-basierten Setup mobil, festnetzgestützt und über das SMGW auslesen, ohne verschiedene Datenformate pflegen zu müssen.
Wohnungsunternehmen können Sensoren (z. B. Rauchwarnmelder) an dieselbe Infrastruktur anbinden und im Backend über einheitliche Schnittstellen auswerten.
Das geplante OMS-Logo hilft in der Beschaffung, Geräte unterschiedlicher Hersteller gezielt so auszuwählen, dass sie im Multi-Vendor-Umfeld zusammenspielen.

Fazit

OMS 5.0 und das neue Lizenzmodell sind kein radikaler Bruch, sondern die logische Weiterentwicklung eines offenen Standards: mehr Reichweite durch LPWAN, mehr Transparenz durch Logo und Lizenz, mehr Sicherheit durch standardisierten Key-Exchange. Für Messdienste und Wohnungsunternehmen ist jetzt der Zeitpunkt, OMS-Fähigkeit und OMS 5.0-Readiness in der Zähltechnik-Strategie fest zu verankern, vom nächsten Gateway bis zur langfristigen Funkarchitektur.

Das Wichtigste auf einen Blick

Offene OMS-Spezifikation verbindet Zähler und Sensoren medienneutral über verschiedene Funktechnologien.
OMS 5.0 bringt eigenes LPWAN-Profil mit Burst- und Splitting-Mode.
Energieversorger gewinnen Reichweite, Interoperabilität und Investitionssicherheit bei Funk-Auslesung.
Neues Lizenzmodell erlaubt zertifizierten Produkten, das OMS-Logo sichtbar zu tragen.
Arbeitsgruppen und Taskforces definieren Profile, Test-Tool und sicheren Schlüsseltransfer.
Wohnungsunternehmen sollten OMS 5.0 bei Neuanschaffungen und Funkkonzepten konsequent mitdenken.

Glossar

wM-Bus / OMS
wM-Bus ist der etablierte Funkstandard für Submetering. OMS definiert darauf aufbauende Profile, die Geräte unterschiedlicher Hersteller interoperabel machen.

OMS 5.0 / OMS-LPWAN
Version 5.0 der OMS-Spezifikation ergänzt wM-Bus um ein eigenes LPWAN-Profil mit Burst- und Splitting-Mode für größere Reichweiten und robustere Übertragung.

LoRaWAN
Weitreichendes Low-Power-Funknetz, das kleine Datenpakete über mehrere Kilometer übertragen kann. In Kombination mit OMS können Zählerdaten standardisiert transportiert und dekodiert werden.

mioty
LPWAN-Technologie mit besonderem Fokus auf robuste Übertragung durch Paket-Splitting. In OMS-Szenarien läuft OMS als Anwendungsschicht über dem mioty-Netz.

M-Bus (verkabelt)
Klassischer drahtgebundener Bus für Zählerkommunikation im Gebäude; eignet sich als „Backbone“, an den OMS-fähige Gateways und Zähler angebunden werden können.

Edge-Gateway
Gerät vor Ort, das Zählerdaten einsammelt, in OMS-Telegramme übersetzt und zur Abrechnung oder in die Cloud weiterleitet – oft mit lokalen Funktionen wie Pufferung oder Protokoll-Konvertierung.

Key-Exchange
Standardisierter Austausch der Zählerschlüssel zwischen Hersteller, Messdienst und Backend. Ziel ist, Funktelegramme Ende-zu-Ende verschlüsselt, aber trotzdem auswertbar zu halten.

LMN-Schnittstelle / BSI-Smart-Meter-Gateway
Die LMN-Schnittstelle des Smart-Meter-Gateways bindet externe Zähler (Strom, Gas, Wasser, Wärme) an. OMS definiert, wie diese Geräte über wM-Bus oder LPWAN angebunden und ausgelesen werden.

Saure Überraschung

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Gerd Warda

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Saure Überraschung: Wasserschaden an der Stuckdecke — Zentrales Stuckmedaillon des Kircheninnenraums. Räumlich befindet sich darüber das Gas-Brennwertgerät. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Ein auffallend unschöner Anblick: In einer Kirche wurde am Ende der Heizperiode ein Wasserschaden an der Stuckdecke am zentralen Stuckmedaillon festgestellt.

Oberhalb des majestätischen Stuckmedaillons im Dachgeschoss befand sich ein Gas-Brennwertgerät. Bei der weiteren Nachschau wurde eine Leckage an einer Kupferleitung gefunden und diese ausgetauscht. Das IFS wurde derweil zur Ermittlung der Schadenursache beauftragt.

Der Rohrleitungsabschnitt aus Kupfer befand sich noch vor Ort und wurde für weitere Untersuchungen im Labor mitgenommen: An einem 90°-Bogen gab es einen massiven Rohrdurchbruch. Die Wandstärke war in diesem Bereich stark verringert.

Der noch vor Ort befindliche ausgebaute Rohrleitungsabschnitt: Ursprünglich waren an diesen an einer Seite die Entlastungsleitung des Sicherheitsventils und an der anderen Seite die Ableitung des Brennwertkondensats angeschlossen. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Der schadenursächliche Kupferrohrleitungsabschnitt war ursprünglich an die Ableitung des Brennwertkondensats angeschlossen. Im Inneren des Rohres konnte der Gutachter deutlich erkennen, an welchen Stellen das Rohr größtenteils Wasserkontakt hatte. In diesem Bereich hatte sich eine Rinne in das Rohr „eingeätzt“.

Kondensatleitungen müssen gemäß DIN 1986-4 in Werkstoffen ausgeführt sein, die für pH-Werte unter 6,5 beständig sind und gemäß DWA-Arbeitsblatt A 251 aus korrosionsfesten Werkstoffen erstellt werden.

Bei Kupfer handelt es sich nicht um einen säurebeständigen Werkstoff. Das Kupferrohr war nicht auf Dauer gegen die sauren Kondensate des Gas-Brennwertgeräts beständig.

Auf der linken Seite des Bildes ist die durch das saure Kondensat „eingeätzte Rinne“ im Rohrinneren ersichtlich. Rechts ist der durchlöcherte 90°-Rohrbogen, in den das Brennwertkondensat stetig hineintropfte. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Gemäß dem Motto „Steter Tropfen höhlt den Stein“, war das sehr saure und somit korrosive Kondensat beharrlich und löste das Kupferrohr schrittweise auf, bis es zum bestimmungswidrigen Wasseraustritt kam. (TDE)

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

Wassermanagement neu denken – zwischen Prävention, Technik und Verantwortung

Forum Leitungswasser

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Gerd Warda

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Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

Leitungswasser ist für uns eine Selbstverständlichkeit – verfügbar, hygienisch, preiswert. Doch hinter dem Komfort verbirgt sich ein komplexes technisches und organisatorisches Gefüge, das zunehmend unter Druck gerät: z.B. durch Alterung der Leitungen oder durch falsche Nutzung – und durch eine manchmal unterschätzte technische Nachlässigkeit.

Die zentrale Frage, die sich immer wieder stellt, lautet: Warum kommt es zu Wasserschäden? Die Ursachen reichen von fehlerhafter Planung über unsachgemäßen Einbau bis hin zur Materialermüdung. Der Blick ins Detail, etwa bei einem geplatzten Flexschlauch in einer Küche, zeigt, wie empfindlich das System reagieren kann – insbesondere dann, wenn Zusammenhänge vernachlässigt werden. Chlorhaltige Reinigungsmittel im Unterschrank reichen mitunter aus, um ein Edelstahlgeflecht des Flexschlauches zu korrodieren und das System zum Versagen zu bringen. Solche Schadensbilder machen deutlich: Prävention ist nicht nur eine Frage der Technik, sondern auch der Sorgfalt – und der Aufklärung. Die IfS-Schadenanalyse lesen sie hier.

Doch es geht nicht nur um den Schlauch unter der Spüle. Es geht um ein strukturelles Problem, das die Wohnungswirtschaft vor neue Herausforderungen stellt – und ihr zugleich neue Chancen eröffnet. Digitale Überwachungssysteme, wie sie in Pilotprojekten getestet werden, bieten erstmals die Möglichkeit, Leckagen frühzeitig zu erkennen – bevor es zu teuren Folgeschäden kommt. Gerade in Mehrfamilienhäusern, wo sich ein kleiner Riss in der Leitung schnell zu einem großflächigen Problem entwickeln kann, ist das ein gewaltiger Fortschritt.

Doch Technik allein ist keine Garantie für Sicherheit. Smarte Sensoren, digitale Wasserzähler oder automatisierte Wartungsroutinen entfalten ihr Potenzial nur dann, wenn sie in eine ganzheitliche Strategie eingebettet sind – eine, die Prozesse, Menschen und Zuständigkeiten mitdenkt. Die Erfahrungen aus der Wohnungswirtschaft zeigen: Es braucht Erprobungsräume, klare Verantwortlichkeiten und – nicht zuletzt – das Vertrauen der Mieterinnen und Mieter. Der Beitrag von Dr. Georg Scholzen zeigt deutlich, wo wir stehen und welche Chancen sich zukünftig bieten.

Wie umfassend und zukunftsgerichtet der Umgang mit Wasser gedacht werden kann, zeigt das Reallabor der GEWOBA in Bremen. Hier wird nicht nur getröpfelt, sondern im Quartier experimentiert: mit Regenwasserzisternen, wettergesteuerter Bewässerung und datenbasierter Verbrauchsvisualisierung. Das Ziel: Wasser als Ressource effizient, resilient und klimagerecht zu managen – innen wie außen. Was hier entsteht, ist mehr als ein technisches System. Es ist ein neuer Blick auf Verantwortung – für Gebäude, für Quartiere, für die Umwelt. Den Bericht über den Start des Projektes finden sie hier.

Die Botschaft ist klar: Wasser ist kein Selbstläufer. Die Wohnungswirtschaft steht in der Verantwortung – aber auch in der Position – vorausschauend, intelligent und nachhaltig zu handeln. Dabei geht es nicht nur um Schäden, sondern um Chancen. Und um die Erkenntnis, dass wir Wasser – als Element und als System – neu denken müssen.

Dies und mehr erwartet Sie in dieser Ausgabe von FORUM LEITUNSGWASSER.

Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!

Ihr Hartmut Rösler

Abschließend noch ein Hinweis in eigener Sache: Am 10. September 2026 lädt das VdS zur Fachveranstaltung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ nach Köln ein – mit klarem Fokus auf die Wohnungswirtschaft. Die AVW-Gruppe ist mit ihrem FORUM LEITUNGSWASSER Schirmherr dieser Veranstaltung. Hier erfahren Sie mehr.

Flexschläuche und Chemikalien

Forum Leitungswasser

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Gerd Warda

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Leitungswasserschaden - Flexschläuche und Chemikalien — Einzelne Drähte sind gebrochen. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Leitungswasserschaden in einer Schule: Das Wasser lief aus einem Unterschrank, in dem ein flexibler Anschluss-Schlauch installiert war. Das IFS wurde beauftragt zu ermitteln, aus welchem Grund der Schlauch platzen konnte. Das erste Foto zeigt den Schlauch, der für eine Untersuchung ins Labor geschickt wurde. Man sieht deutlich, dass das Drahtgeflecht in einem Bereich komplett zerstört ist.

Das Drahtgeflecht des Flexschlauches ist teilweise zerstört. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Ohne seine stützende Wirkung platzt der Innenschlauch schon unter den gewöhnlichen Betriebsbelastungen zwangsläufig auf. Die relevante Frage ist darum, wodurch das Drahtgeflecht geschädigt wurde. Es bestand in diesem Fall aus Edelstahl.

In der Vergrößerung sieht man deutlich die braunen Korrosionsablagerungen auf den Drähten. Einige davon sind durch den Korrosionsangriff gebrochen. Korrosion wird bei Edelstahl in der Regel durch Chloride verursacht. Eine Laboruntersuchung ermöglicht den Nachweis dieser Verbindungen in den Korrosionsprodukten.

In der Vergrößerung sieht man die Korrosionsprodukte auf den Drähten. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Auf einem Foto von der Einbausituation in der Schule war zu sehen, dass sich in dem Unterschrank, in dem der Schlauch installiert war, diverse Chemikalienbehälter befunden haben. Das Drahtgeflecht war entweder durch Ausdünstungen oder sogar durch den direkten Kontakt mit diesen Substanzen geschädigt worden.

Fälle wie dieser ereignen sich auch in privaten Haushalten, denn schon scharfe, chloridhaltige Reinigungsmittel können das Stützgeflecht von flexiblen Schläuchen schädigen. Kann der Kontakt mit Chloriden in einem Bereich nicht ausgeschlossen werden, so müssen chlorbeständige Flexschläuche verwendet werden.

Ein Anwendungsbeispiel sind Schwimmbäder. In den meisten Bereichen sind gewöhnliche Flexschläuche mit Edelstahlgeflecht allerdings eine gute Wahl, wenn man sie mit der nötigen Sorgfalt behandelt. In einem Servicebeitrag haben wir insbesondere für das SHK-Handwerk zusammengefasst, wie Schäden an Flexschläuchen vermieden werden können.

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

GEWOBA – Trinkwasserversorgung zukunftsfähig gedacht – Startschuss Pilotprojekt „InDigWa“

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Gerd Warda

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InDigWa-Erprobungsgebiet_in_der_Gartenstadt_Sued — InDigWa-Erprobungsgebiet in der Gartenstadt Süd. Foto: @GEWOBA

Wie stellen wir langfristig die Wasserversorgung in urbanen Quartieren sicher? Mit dieser Frage beschäftigt sich das Pilotprojekt „Integrierte Digitalisierung der Wasserversorgung“ – kurz: InDigWa – der Morgenstadt-Initiative von der Fraunhofer-Gesellschaft.

Im Projekt arbeiten zehn Partnerfirmen und drei Fraunhofer-Institute gemeinsam an ganzheitlichen Lösungen für die Wasserversorgung der Zukunft. Konkrete Use Cases werden in und um GEWOBA-Mehrfamilienhäuser in der Gartenstadt Süd in Bremen erprobt. Parallel zur Weltklimakonferenz startete am 10. November die Datenerhebung. Die Pilotphase ist für drei Jahre geplant.

Städte so zu gestalten, dass die Trinkwasserversorgung langfristig funktioniert, ist eine Herausforderung, die viele Akteure betrifft. Im InDigWa-Projekt haben sich verschiedene Partner aus Forschung, Technologie und Umsetzung sowie aus der Wohnungswirtschaft zusammengeschlossen. Durch die Vernetzung sollen innovative Ansätze für ein zukunftsfähiges Versorgungssystem im Quartier entstehen, das auf urbane Anforderungen und die Folgen des Klimawandels reagiert.

Ziel ist es, übertragbare Modelle für den effizienten, hygienischen und nachhaltigen Umgang mit der wertvollen Ressource Wasser zu entwickeln. Als Basis für die Erfolgsmessung und als Regulationsfaktor für die Wassernutzung dient die digitale Datenerhebung. Sie soll künftig eine effiziente Wassernutzung und ein intelligentes Ressourcenmanagement ermöglichen.

In den vergangenen zwei Jahren wurden im Rahmen von „InDigWa“ vier umsetzbare Use Cases für den Innen- und Außenbereich erarbeitet. Es geht unter anderem darum, wie Regenwasser effizienter für die Bewässerung genutzt werden kann und wie effektiv datenbasierte und digital gesteuerte Maßnahmen in Gebäuden und Wohnungen zum Wasser- und Energiesparen beitragen können.

Datenerhebung für Außen-Use-Cases gestartet

Am 10. November 2025 fiel der Startschuss für die praktische Erprobung der Maßnahmen vor Ort. Im Reallabor in der Gartenstadt Süd in Bremen werden aktuell die Daten für den ersten Use Case im Außenbereich erhoben. Dieser basiert auf einer Zisterne, die gereinigtes Regenwasser speichert und über eine Wetterstation und Sensoren mit neu gepflanzten Bäumen verbunden ist. Die Bewässerung kann dadurch automatisiert, effizient und bedarfsgerecht erfolgen.

GEWOBA, Offizielle Eröffnung InDigWa, Forschungsprojekt zur Wassereinsparung © Joerg Sarbach

Welche positiven Auswirkungen das neben der Wassereinsparung für die Quartiere hat, beschreibt Susanne Bieker vom Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung ISI: „Wir haben im Sommer Trockenperioden und müssen aufgrund des Klimawandels zunehmend mit extremen Wetterphänomen wie Starkregen rechnen. Indem wir das Regenwasser auffangen, speichern und nutzen, können wir deutlich dazu beitragen, grüne Quartiere zu bewahren, wertvolle Trinkwasserressourcen zu schonen und zugleich Überflutungsrisiken zu minimieren.“

Auf Quartiersebene Lösungen für ein effizientes Wassermanagement erarbeiten

Zum Auftakt trafen sich die Partner beim Wohnungsbauunternehmen GEWOBA in Bremens Mitte. GEWOBA-Vorstand Manfred Corbach und swb-Vorstand Gunnar Geise drückten gemeinsam als die beiden Bremer Projektpartner zum feierlichen Go-Live der Dashboards auf den Buzzer.

Corbach begrüßt das Projekt und die Umsetzung im GEWOBA-Quartier: „Seit den 90er-Jahren haben wir bereits sehr viele unserer Gebäude gedämmt. Damit konnten wir nahezu 70 Prozent CO2-Austoß im Vergleich zum Ausgangswert von 1990 (gem. dem Pariser Klimaschutzabkommen) einsparen. Wir haben allerdings gemerkt, dass der Grenznutzen jeder weiteren Dämmschicht äußerst gering ist. Mit InDigWa könnten wir unsere Klimaschutz-Instrumente erweitern. Ich freue mich daher darauf, dass die GEWOBA gemeinsam mit den Projektpartnern dazu beitragen kann, nachhaltig und auf Quartiersebene Lösungen für ein effizientes Wassermanagement zu erarbeiten.“

Gunnar Geise ergänzt: „swb hat sich vorgenommen, bis 2035 klimaneutral zu sein. Circa 70 bis 80 Prozent haben wir schon geschafft. Die letzten 20 Prozent werden tatsächlich schwerer und kleinteiliger. Wenn man sich die Einwohnerzahlen anschaut, wird der Bedarf an Trinkwasser außerdem insgesamt steigen und aufgrund klimatischer Einflüsse auch mehr schwanken. Ich bin froh, dass wir uns mit dem Kooperationsprojekt auf den Weg gemacht haben, denn nur gemeinsam werden wir die Ziele erreichen können.“

Datenbasierte Visualisierung des eigenen Wasserverbrauchs

Parallel zu den Maßnahmen im Außenbereich werden aktuell die Innen-Use-Cases vorbereitet. In mehreren Gebäuden steht die Wasserhygiene und der ressourcenschonende Umgang mit der Warmwasserbereitung im Fokus. In ausgewählten Wohnungen werden datenbasierte Analysen genutzt, um Einsparpotenziale im Trinkwasserverbrauch aufzuzeigen.

Damit wird auch ein wichtiger Aspekt der Projektagenda erfüllt: die Bewusstseinsbildung. Denn durch die datenbasierte Visualisierung des eigenen Wasserverbrauchs versprechen sich die Projektpartner bei den Bewohnerinnen und Bewohnern Interesse am Thema und ein aktives Mitwirken zu erreichen.

Inga Sievers

Intelligenter Leckageschutz: Neue Wege zur Reduzierung von Leitungswasserschäden in Wohngebäuden

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Intelligenter Leckageschutz: Wege zur Reduzierung von Schäden — Feuchte Außenwand. Was mag da im Haus passiert sein? Ein Rohrbruch und keiner hat es gemerkt… Hier ist schnelles Handeln angesagt: Denn je länger ein Wasserschaden unentdeckt bleibt, desto teurer wird der Schaden. Foto: Wohnungswirtschaft heute., Gerd Warda

Von Dr. Georg Scholzen

Leitungswasserschäden zählen zu den häufigsten und kostspieligsten Schadensereignissen bezogen auf den Gesamtschadenaufwand in der Immobilienwirtschaft. Der technische Fortschritt eröffnet neue Möglichkeiten zur Prävention – insbesondere durch smarte Absperrventile und intelligente Wasserzähler.

Doch wie leistungsfähig sind diese Systeme wirklich? Wo liegen ihre Grenzen? Und wie können Wohnungsunternehmen davon profitieren? Dieser Artikel liefert eine Übersicht über aktuelle Entwicklungen und erste Erfahrungen aus einem Pilotprojekt.

Rückblick: Von einfachen Absperrventilen zu smarten Systemen

Bereits 2010 initiierte die damalige Westfälische Provinzial Versicherung ein Konzept zur Reduzierung von Großschäden in kommunalen Gebäuden. Damals war der Markt für Leckageschutztechnik noch übersichtlich. Heute hingegen existiert eine Vielzahl an Lösungen – von einfachen mechanischen Absperrventilen bis hin zu vollständig vernetzten Systemen, die in Smart-Home-Umgebungen eingebunden sind.

Diese modernen Systeme kombinieren Sensorik und Aktorik, kommunizieren über das Internet und lassen sich via Smartphone, Tablet oder PC fernsteuern. Technische Erweiterungen wie Druck- und Durchflussmessungen, Zeitschaltfunktionen oder Bewegungsmelder ermöglichen eine präzisere Überwachung. Auch die verfügbaren Nennweiten für Trinkwasserleitungen wurden erweitert, was neue Einsatzmöglichkeiten eröffnet.

Kein System für alle: Warum der Anwendungsfall entscheidend ist

Trotz des technischen Fortschritts gilt: Es gibt keine Universallösung. Die Auswahl des richtigen Systems hängt stark vom Gebäudetyp und der gewünschten Schutzstrategie ab.

Während einfache Systeme für Einfamilienhäuser oder Ferienwohnungen geeignet sind, stoßen sie bei komplexeren Trinkwasserinstallationen – etwa in Mehrfamilienhäusern oder öffentlichen Gebäuden – schnell an ihre Grenzen.

Ein wesentlicher Grund: Die technischen Systeme erfordern eine klare organisatorische Einbindung. Wer ist verantwortlich, wenn etwa bei einer abendlichen Nutzung der Kita die Wasserzufuhr unerwartet gesperrt ist? Wer reagiert im Schadensfall? Ohne klare Zuständigkeiten verliert selbst die beste Technik ihre Wirksamkeit.

Komplexe Trinkwasserverteilung in einem öffentlichen Gebäude. Quelle Grafik: Burkhard Kopp, Provinzial Versicherung Münster

Hinzu kommt die intelligente Anordnung der Überwachungsgeräte für komplexe Trinkwasserinstallationen. Hier reicht es nicht nur den Hauptwasserzähler zu überwachen. Eine Produktübersicht finden Sie HIER.

Intelligente Wasserzähler als Alternative: Erste Erkenntnisse aus dem Pilotprojekt

Ein Lösungsansatz für größere Gebäude könnte im Einsatz intelligenter Wasserzähler liegen. Diese Systeme bieten gegenüber klassischen Absperrventilen entscheidende Vorteile:

Geringe Installationskosten: Einige Geräte lassen sich ohne Eingriff in die Trinkwasserinstallation montieren – ideal für Bestandsgebäude.
Selbstständige Konfiguration: Nutzer können Alarmgrenzen individuell festlegen, was die Abhängigkeit von Dienstleistern reduziert.
Transparente Datenvisualisierung: Sowohl Mieter als auch Vermieter erhalten Einblick in Verbrauch, Wasserstatus und Warnmeldungen in Abhängigkeit ihrer Zugriffsrechte.
Hohe Datensicherheit: Voraussetzung für die Akzeptanz ist ein robuster Datenschutz.

In der Testphase wurde deutlich: Eine nutzerfreundliche Visualisierung steigert die Akzeptanz deutlich – insbesondere bei Mietern. Diese profitieren nicht nur durch Kostenkontrolle, sondern auch durch frühzeitige Warnungen bei Schleichleckagen. Lesen Sie hier per KLICK die ersten Erfahrungen.

Digitalisierung als Chance für die Wohnungswirtschaft

Die Ergebnisse des Pilotprojekts zeigen: Durch digitale Überwachungssysteme lassen sich Wasserschäden frühzeitig erkennen – oft bevor ein größerer Schaden entsteht. Denn besonders bei verdeckten Leitungen können bis zu zwei Wochen und mehr vergehen, bis ein Leck bemerkt wird. In dieser Zeit entsteht nicht selten erheblicher Sekundärschaden in angrenzenden Wohnungen.

Zudem ermöglichen smarte Systeme eine gezieltere Wartung, da potenzielle Probleme frühzeitig identifiziert werden können. Dies zeigte sich bereits 2015 bei einem Pilotprojekt von der Westfälischen mit RWW bei der Überwachung von fünf öffentlichen Gebäuden mit damals neuer und innovativer Technik. Das spart nicht nur Kosten, sondern erhöht auch die Betriebssicherheit. Die getesteten Systeme eignen sich sowohl für Neubauten als auch für die Nachrüstung im Bestand.

Fazit: Technik ist nur ein Teil der Lösung

Die technische Entwicklung im Bereich Leckageschutz ist weit fortgeschritten. Dennoch bleibt die Umsetzung komplex – organisatorische Prozesse, Nutzerakzeptanz und klare Zuständigkeiten sind entscheidend für den Erfolg. Wohnungsunternehmen sind gut beraten, neue Technologien im Rahmen von Pilotphasen zu erproben und dabei alle Stakeholder – insbesondere Mieter – aktiv einzubeziehen. Lesen Sie hier Ergebnisse aus dem Pilotprojekt.

Ein breiter Rollout intelligenter Wasserzähler könnte die Wohnungswirtschaft nicht nur sicherer, sondern auch effizienter machen – und den Weg ebnen zu einer digitalen, resilienten Trinkwasserversorgung.

Über den Autor:

Dr. Georg Scholzen ist Diplom-Chemiker und Spezialist für die Verhütung von Leitungswasserschäden. Er war Sprecher der GDV-Projektgruppe „Leitungswasser“, Mitglied im DVGW-Projektkreis „Betrieb und Wartung“ und ist Autor des Fachbuchs „Leitungswasserschäden: Vermeidung – Sanierung – Haftung“ und der Experte im FORUM LEITUNGSWASSER der AVW-Unternehmensgruppe. Zudem ist der Autor Referent beim VdS und dort zuständig die Fachtagung „Verhütung von Leitungswasser“ als auch für den VdS-Lehrgang „Leitungswasserschäden“ die Anfang Februar 2026 stattfindet.

Warmwasserverbrauch sinkt weiter, Kosten steigen um fast 8 %

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Gerd Warda

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Techem Atlas 2025 – Fokus: Warmwasserverbrauch sinkt weiter, Kosten steigen um fast 8 %. Bildquelle: Techem.

Eine zusätzliche Auswertung des Techem Atlas für Energie, Wärme und Wasser 2025 zeigt: Der Warmwasserverbrauch in deutschen Mehrfamilienhäusern ist im Jahr 2024 erneut gesunken – gleichzeitig stiegen die Kosten für Verbraucher deutlich an.

Das geht aus einer aktuellen Analyse des Energiedienstleisters Techem hervor, für die Verbrauchsdaten aus rund 100.000 Gebäuden mit etwa 1,1 Millionen Wohnungen ausgewertet wurden. Im Vergleich zu 2023 verringerte sich der Warmwasserverbrauch um 1,8 % auf durchschnittlich 217 Liter pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Kosten stiegen hingegen um 7,8 % auf 4,72 Euro pro Quadratmeter.

Regionale Unterschiede besonders deutlich

Die Analyse zeigt große Unterschiede zwischen den Bundesländern:

Bremen verzeichnete mit einem Minus von 10,4 % den stärksten Rückgang beim Warmwasserverbrauch. Auch Schleswig-Holstein (−6,8 %) und Rheinland-Pfalz (−6,0 %) liegen deutlich unter dem Vorjahreswert.
Gleichzeitig stiegen die Kosten in einigen Regionen massiv: Brandenburg führt mit einem Plus von 22,2 %, gefolgt von Mecklenburg-Vorpommern (+19,5 %) und Thüringen (+15,3 %).
Auffällig ist zudem, dass in Sachsen (+2,9 %) und Sachsen-Anhalt (+2,0 %) der Verbrauch sogar leicht gestiegen ist – trotz des bundesweiten Rückgangs.

Auch innerhalb der Städte gibt es deutliche Unterschiede:

München liegt mit 276,6 l/m² an der Spitze der höchsten Verbräuche, gefolgt von Bochum (268,9 l/m²) und Köln (259,5 l/m²).
Am sparsamsten sind Saarbrücken (178,2 l/m²), Mainz (193,1 l/m²) und Essen (194,1 l/m²).

Steigende Kosten trotz sinkendem Verbrauch: Digitale Lösungen sind der Schlüssel zu mehr Effizienz

Eine entscheidende Ursache für die steigenden Kosten trotz sinkendem Verbrauch ist die verringerte Effizienz der Warmwasseraufbereitung: Wird weniger Warmwasser verbraucht, bleibt es länger im Leitungssystem, was zu höheren Wärmeverlusten und damit steigenden Kosten führt. Digitale, geringinvestive Lösungen sorgen für Transparenz hinsichtlich der korrekten Anlageneinstellung und legen Potenziale für eine effizientere Warmwasserbereitung sowie Raumheizwärmeerzeugung offen.

Mithilfe digitaler Sensorik und KI-basierter Fernanalyse werden Betriebszustände kontinuierlich überwacht, Handlungsempfehlungen abgeleitet und durch eine optimierte Einstellung die Energieeffizienz von Heizungsanlagen verbessert – und das für jede Anlage und jeden Energieträger. Auf diese Weise lassen sich durchschnittlich 15 % Energie einsparen und Emissionen vermeiden. „Die Analyse macht deutlich: Effizienz ist der Schlüssel, um unnötige Energieverluste und damit Kostensteigerungen zu vermeiden. Innovative Lösungen helfen, Warmwasserbereitung und Heizungsanlagen optimal einzustellen und transparent auszusteuern. Das spart Ressourcen, senkt Emissionen und unterstützt eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung“, sagt Matthias Hartmann, CEO von Techem.

Quelle: Techem

Irgendwer muss es am Ende geradebiegen

Forum Leitungswasser

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Gerd Warda

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irgendwer-muss-es-am-ende-geradebiegen-1-864x486-1 — Das Profil der Trockenbauwand (roter Pfeil), das gedämmte Mehrschichtverbundrohr (blauer Pfeil) und das Profil der WC-Spülkastens (grüner Pfeil) Foto: https://www.ifs-ev.org/

Während der Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses tropfte es in der Wohnung im Erdgeschoss von der Decke. Die Leckage fand man zwei Stockwerke weiter oben.

Im zweiten Stock war ein Mehrschichtverbundrohr aus der Trinkwasserinstallation undicht. Die Leckage lag – wie es Leckagen gerne tun – verdeckt in einer Trockenbauwand im Badezimmer.

Bei der Untersuchung stieß die hier beauftragte IFS-Gutachterin auf eine individuelle Lösung der Trockenbauer: Ein Profil der Trockenbauwand war offensichtlich zu lang. Der Handwerker hatte es darum am unteren Ende einfach umgebogen.

Die Dämmung der Rohrleitung ist mehrfach zerschnitten, und auch das Mehrschichtverbundrohr zeigt einen deutlichen Riss. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Genau an dieser Stelle war in der Trockenbauwand allerdings eine Menge los. Hier befanden sich auch das Profil des WC-Spülkastens und die erwähnte Trinkwasserleitung.

Die Dämmung der Trinkwasserleitung wies mehrere Risse auf. Das scharfkantige, gebogene Profil hatte sie zerschnitten und mit ihr an einer Stelle auch das Mehrschichtverbundrohr selbst.

Die Trinkwasserinstallation war bereits fertiggestellt und erfolgreich geprüft, als die Trockenbauwand errichtet wurde. Keine leichte Aufgabe für den Trockenbauer. Er hätte jedoch darauf achten müssen, die schon vorhandenen Installationen bei seiner Arbeit nicht zu beschädigen. Das Trägerprofil der Wand einfach umzubiegen, anstatt es auf die passende Länge zu kürzen, war keine gute Idee.

Der Schaden wurde nicht sofort bemerkt, weil das Wasser in der nicht bewohnten Wohnung zum Zeitpunkt der Trockenbauarbeiten abgestellt war.

In der Einbausituation ist zu erkennen, wie das abknickende Profil der Trockenbauwand in die Leitungsdämmung schneidet. Foto: https://www.ifs-ev.org/

Beim Bauen ist es generell eine Herausforderung, die verschiedene Gewerke zu koordinieren. Dadurch entstehen oft schwierige Installationsbedingungen für die einzelnen Handwerker. Wichtig ist, in solchen Situationen keine provisorischen Lösungen zu basteln und darauf zu achten, dass die gesamte Installation zusammenpasst. (is)

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

Bleiverbot in Trinkwasserleitungen: Was Wohnungsunternehmen jetzt tun müssen

Forum Leitungswasser

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Gerd Warda

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Bleiverbot in Trinkwasserleitungen: Wohnungsunternehmen — Eine zuverlässige Bestätigung, ob Blei im Trinkwasser vorhanden ist, liefert nur eine Trinkwasseranalyse durch ein akkreditiertes Labor. Quelle: KEBOS Group GmbH

Bleihaltige Bauteile im Trinkwasser stellen insbesondere für Kinder, Schwangere und Säuglinge ein Gesundheitsrisiko dar. Die Trinkwasserverordnung senkt deshalb den einzuhaltenden Grenzwert und schreibt bis Januar 2026 einen Austausch oder eine Stilllegung von betroffenen Leitungen vor. Dafür nimmt sie die Betreiber der Gebäude und damit Wohnungsunternehmen in die Pflicht.

Nach Schätzungen des Umweltbundesamts, auf Basis von Umfragen bei den Bundesländern, Wasserversorgungsunternehmen und Installationsfirmen, gibt es in Deutschland noch rund 15.000 Gebäude mit Bleileitungen im Bereich des Hausanschlusses und weitere 38.000 mit Bleileitungen innerhalb der Trinkwasserinstallation.

Anteilig am stärksten betroffen sind die Städte Hamburg und Berlin sowie Regionen in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Hessen. In Hamburg, Berlin und Thüringen sind sogar in jedem 100. Gebäude Bleileitungen vorzufinden. Ein alarmierender Zustand, denn Bleileitungen in der Trinkwasserversorgung sind ein Eintragspfad für das wahrscheinlich kanzerogene, reproduktions- und neurotoxische Schwermetall Blei in das Trinkwasser.

Wohnungsunternehmen in der Pflicht

Deshalb müssen Trinkwasseranlagen, deren Leitungen oder Teilstücke davon noch aus Blei bestehen, bundesweit bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder stillgelegt werden. Das schreibt die im Juni 2023 überarbeitete Trinkwasserverordnung verbindlich vor. Der einzuhaltende Grenzwert sinkt dann von aktuell 10 µg/l (Mikrogramm pro Liter), auf 5 µg/l.

Bei Nichteinhaltung des Grenzwertes drohen Wohnungsunternehmen Bußgelder und hohe Folgekosten. Denn gemäß Trinkwasserverordnung ist der Betreiber dafür verantwortlich, dass das Trinkwasser frei von Krankheitserregern und schädlichen Stoffen ist. Weiter gilt eine Nachweispflicht auf Anfrage von Behörden oder Mietern sowie eine Meldepflicht bei nachgewiesenem Blei im Wasser.

Umsetzung des Bleiverbots

Die KEBOS Group, ein führender Spezialist für Wasser- und Lufthygiene, begleitet Wohnungsunternehmen bundesweit und berät bei Grenzwertüberschreitung und auch bei der daraus resultierenden Umsetzung zur Beseitigung von Blei im Trinkwasser. Hier beantwortet das Unternehmen die wichtigsten Fragen von Wohnungsunternehmen zur Umsetzung des Bleiverbots.

Wie wird festgestellt, ob Blei in den Trinkwasserleitungen ist?

Ob Bleileitungen vorhanden sind, kann zunächst durch eine Sichtprüfung festgestellt werden. Vor allem Leitungen, die vor 1973 verbaut wurden, können aus Blei bestehen. Typische Hinweise sind weiches, leicht biegbares Material, eine dunkelgraue Farbe sowie die Möglichkeit, die Oberfläche mit einem Messer leicht zu ritzen.

Eine zuverlässige Bestätigung liefert jedoch nur eine Trinkwasseranalyse durch ein akkreditiertes Labor. Dazu müssen Wasserproben gemäß §28 Abs. 1 TrinkwV und den Vorgaben des Umweltbundesamt entnommen werden. Häufig handelt es sich dabei um eine Stagnationswasserprobe, also Wasser, das mindestens vier Stunden in der Leitung stand und dadurch die maximale Bleibelastung widerspiegeln kann. Manchmal wird zusätzlich eine Fließprobe untersucht, um Unterschiede zu erkennen. Im Labor wird der Bleigehalt in Mikrogramm pro Liter bestimmt.

Bei Unterschreitung des Grenzwerts besteht kein akuter Handlungsbedarf, regelmäßige Kontrollen sind jedoch empfohlen. Bei einer Überschreitung müssen Sanierungsmaßnahmen, insbesondere der Austausch der betroffenen Leitungen, eingeleitet werden. Zudem gilt eine Dokumentations- und Meldepflicht: Das Gesundheitsamt muss informiert und die Bewohner unverzüglich aufgeklärt werden.

Wie kommt man an die Pläne, um festzustellen, welche Leitungen betroffen sind?

Um festzustellen, wo genau sich möglicherweise Bleileitungen befinden, können zunächst vorhandene Hausunterlagen geprüft werden. Dazu zählen Baupläne, Installationspläne, Bestandspläne der Sanitärinstallation sowie Revisionsunterlagen nach Sanierungen. Auch Unterlagen von Bauträgern oder Installateuren sind hilfreich. In Altbauten sind solche Dokumente allerdings oft unvollständig oder gar nicht mehr vorhanden.

Bei Unterschreitung des Grenzwerts besteht kein akuter Handlungsbedarf, regelmäßige Kontrollen sind jedoch empfohlen. Bei einer Überschreitung müssen Sanierungsmaßnahmen, insbesondere der Austausch der betroffenen Leitungen, eingeleitet werden. Quelle: KEBOS Group GmbH

Eine weitere Möglichkeit ist die Einsicht in Bauakten beim zuständigen Bauamt oder im Stadtarchiv. Dort können Bauanträge, Genehmigungspläne und mitunter auch Leitungsschemata eingesehen werden. Antragsberechtigt sind in der Regel Eigentümer, bevollmächtigte Hausverwaltungen oder Architekten.

Zusätzlich kann der örtliche Wasserversorger Auskunft geben ob im öffentlichen Anschlussbereich bis zur Hauptabsperreinrichtung Bleileitungen bekannt sind. Manche Versorger verfügen über Karten mit dokumentierten Bleileitungen oder bieten Unterstützung bei Verdachtsfällen an.

Wie ist der Prozess, wenn Blei in den Trinkwasserleitungen festgestellt wird?

Wird in einer Analyse eine Überschreitung des Grenzwerts festgestellt, muss das Ergebnis sorgfältig dokumentiert werden. Der Prüfbericht des Labors dient als Nachweis und ist gegebenenfalls an das Gesundheitsamt weiterzuleiten, sofern das nicht durch das Labor erfolgt.

Anschließend besteht eine Informationspflicht gegenüber Mietern und Nutzern: Sie müssen unverzüglich schriftlich über den Befund aufgeklärt werden, einschließlich einer Erläuterung der Gesundheitsrisiken, insbesondere für Säuglinge und Schwangere, sowie konkreter Verhaltensempfehlungen, etwa die Nutzung von abgefülltem Wasser.

Darauf folgt die Ursachenklärung. Hierbei wird geprüft, welche Leitungen betroffen sind – entweder durch Sichtprüfung, Materialanalysen oder den Einsatz von Fachfirmen mit Leitungsortung. Dabei ist zu klären, ob nur Teilbereiche oder die gesamte Hausinstallation erneuert werden müssen.

Im nächsten Schritt wird ein Sanierungsplan erstellt, meist in Abstimmung mit Fachinstallateuren, Architekten oder Bauleitern. Der vollständige Austausch der Bleileitungen ist dabei die Regel. Übergangslösungen wie Filteranlagen dürfen nur kurzfristig und ausnahmsweise eingesetzt werden.

Nach der Sanierung erfolgt eine Nachkontrolle. Ein akkreditiertes Labor überprüft erneut den Bleigehalt im Trinkwasser. Erst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, wird das Wasser wieder freigegeben. Die Ergebnisse werden dokumentiert und den Mietern sowie Behörden mitgeteilt.

Rechtlich gilt: Bleihaltige Leitungen stellen einen Sachmangel dar, der Eigentümer ist zur Sanierung verpflichtet. Unterlassene Informationen können Haftungsrisiken nach sich ziehen. Die Sanierung ist gesetzlich vorgeschrieben und keine freiwillige Maßnahme.

Ab wann ist der Versorger verantwortlich und ab wann das Wohnungsunternehmen?

Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Verlauf der Leitung und ist in Deutschland in der Regel eindeutig geregelt. Der Übergabepunkt, meist am Wasserzähler, markiert die Grenze zwischen Wasserversorger und Eigentümer.

Der Wasserversorger ist verantwortlich für die Leitungen bis zum Hausanschluss beziehungsweise Wasserzähler. Er muss sicherstellen, dass das Trinkwasser an diesem Punkt den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entspricht und darf keine Bleileitungen im öffentlichen Netz betreiben.

Ab dem Hausanschluss beziehungsweise Wasserzähler liegt die Verantwortung bei den Eigentümern, Hausverwaltungen oder Wohnungsunternehmen. Dazu gehört die gesamte Hausinstallation mit Steigleitungen, Wohnungsanschlüssen sowie Armaturen und Rohrleitungen in den Wohnungen. Treten hier Belastungen auf, sind die Eigentümer zur Sanierung verpflichtet.

In manchen Regionen kann die Übergabestelle auch an der Grundstücksgrenze liegen, was vom Versorgungsvertrag abhängt. Daher empfiehlt sich stets ein Blick in den jeweiligen Vertrag, um die genaue Zuständigkeitsgrenze zu klären. Grundsätzlich gilt: Für die öffentliche Hauptleitung und den Grundstücksanschluss ist der Versorger verantwortlich, für alles ab dem Wasserzähler hingegen der Eigentümer.

Maik Maecklenburg

PropTech als Schlüssel zur Transformation des Gebäudebestands

Gebäudetransformation

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Gerd Warda

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PropTech als Schlüssel zur Transformation des Gebäudebestands — Orla Nolan vom Innovationshub Blackprint hat die Blackprint die Startup-Area kuratiert. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Einordnung von Orla Nolan, Blackprint, zur Startup-Session auf der HEIKOM 2025

Gleich zu Beginn der Startup-Session ordnet Orla Nolan vom Innovationshub Blackprint die Rolle von PropTech für die Bau- und Immobilienbranche ein. Blackprint versteht sich als Netzwerk-Knoten für innovative Lösungen im Gebäudesektor – mit dem Anspruch, PropTech-Unternehmen sichtbar zu machen und mehr Transparenz rund um neue Technologien zu schaffen. Gemeinsam mit Deumess kuratiert Blackprint die Startup-Area und die inhaltliche Session auf der HEIKOM 2025.

Nolan macht deutlich, warum PropTech aus ihrer Sicht gerade jetzt so entscheidend ist: Der Gebäudesektor steht vor einer massiven Transformation. Steigende Energiekosten, ambitionierte Klimaziele, Fachkräftemangel und neue regulatorische Anforderungen treffen auf einen Bestand, der in großen Teilen „analog, heterogen und ineffizient“ sei. Gebäude sind für einen erheblichen Anteil des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland verantwortlich, ein Großteil entfällt auf Heizung, Warmwasser und Lüftung. Allein in der Bewirtschaftung liegen Effizienzpotenziale von rund 20 bis 40 Prozent, die sich durch Digitalisierung, Monitoring und automatische Steuerung heben lassen – also mit Lösungen, die technisch längst verfügbar sind.

Vor diesem Hintergrund, so Nolans Kernbotschaft, ist technologische Innovation kein „Nice-to-have“-Add-on mehr, sondern ein Schlüssel zum Erfolg. PropTech-Lösungen sollen helfen, den bestehenden Gebäudebestand intelligenter zu betreiben, Verbräuche transparent zu machen und Effizienzpotenziale systematisch zu nutzen – trotz knapper personeller Ressourcen.

Die anschließende Startup-Session versteht Nolan daher als Blick in die unmittelbare Praxis: Welche PropTechs es bereits gibt, welche konkreten Lösungen sie anbieten und wie diese den genannten Herausforderungen begegnen, zeigen die folgenden Pitches. Den Auftakt macht Michael Spahn mit einer Lösung, die Heizsysteme transparent, effizient und digital steuern soll – ein Beispiel dafür, wie sich die abstrakte Debatte über Effizienz unmittelbar im Heizungskeller niederschlägt.

Glossar

PropTech
Kurz für Property Technology. Gemeint sind Startups und Technologieunternehmen, die digitale Lösungen für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft entwickeln – etwa für Energieeffizienz, Bewirtschaftung, Vermietung, Serviceprozesse oder Finanzierung.
Monitoring (von Gebäuden/Anlagen)
Kontinuierliche Erfassung und Auswertung von Messdaten aus Gebäuden, z. B. Temperaturen, Verbräuche, Laufzeiten oder Störmeldungen. Monitoring ist die Grundlage, um Auffälligkeiten zu erkennen und Optimierungen gezielt vorzunehmen.
Automatische Steuerung
Regelung von Anlagentechnik (z. B. Heizung, Lüftung, Pumpen) durch Software oder Algorithmen statt durch manuelle Eingriffe. Die Systeme reagieren eigenständig auf Messwerte, Zeitprogramme oder externe Signale (z. B. Wetterdaten).
Bewirtschaftung / Betrieb von Gebäuden
Umfasst alle laufenden Aufgaben rund um ein Gebäude: technischer Betrieb, Instandhaltung, Energieversorgung, Service für Mieter:innen sowie kaufmännische Prozesse. Effizienzpotenziale entstehen hier vor allem durch bessere Daten und automatisierte Abläufe.
Digitalisierung im Gebäudesektor
Einsatz digitaler Technologien wie Sensorik, IoT-Plattformen, Cloud-Software oder KI, um Gebäude transparenter, besser steuerbar und energieeffizienter zu machen – insbesondere im Bestand.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe Startups 2025
Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert