Vom Verwalter zum Gestalter: Kurswechsel der Stiftung Schönau — Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, zeigt, dass man „aus der Not eine Tugend“ machen kann, indem man verkrustete Strukturen aufbricht und das eigene Handeln konsequent an wirtschaftlichen und ökologischen Realitäten ausrichtet. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, skizzierte in seinem Vortrag eine Situation, die beispielhaft für viele konfessionelle und stiftungsgebundene Immobilieneigentümer ist. Die Rahmenbedingungen haben sich innerhalb eines Jahrzehnts drastisch verschärft: Die Landeskirche Baden kämpft mit erheblichen finanziellen Verlusten, da die jungen Generationen der Kirche den Rücken kehren und die Kaufkraft der Kirchensteuer real sinkt.

Für die Stiftung bedeutet dies eine enorme Herausforderung: Sie muss künftig deutlich höhere Millionenbeträge erwirtschaften, um den Unterhalt kirchlicher Bauten und soziale Aufgaben zu finanzieren – ein Volumen, das aus dem bisherigen laufenden Cashflow kaum noch zu decken ist.

Warum das wichtig ist

Viele kirchliche und gemeinnützige Immobilienbesitzer stehen vor einem historischen Wendepunkt: Die Zeit des reinen „Verwaltens“ ist vorbei. Der Vortrag von Ingo Strugalla (Stiftung Schönau) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt eindringlich, dass sinkende Kirchensteuereinnahmen und demografische Umbrüche institutionelle Anleger dazu zwingen, ihre Asset-Strategien radikal zu professionalisieren.

Für die Wohnungswirtschaft ist dieses Fallbeispiel deshalb so relevant, weil es zeigt, wie man eine traditionelle Organisation auf „unternehmerisches Denken“ umpolt, um steigende Finanzbedarfe trotz Baukostenkrise und ESG-Vorgaben zu decken. Besonders das Thema Erbbaurechte rückt hierbei als schlafender Riese der Renditeoptimierung in den Fokus.

Wer heute nicht vom passiven Verwalter zum aktiven Asset-Manager wird, verliert bei inflationsbedingten Kaufkraftverlusten und steigenden Instandhaltungskosten schlicht die ökonomische Basis.

Der notwendige Kulturwandel: Weg von den „Nestern“

Ein zentraler Pfeiler der neuen Strategie ist laut Strugalla nicht technischer, sondern organisatorischer Natur. Er berichtete offen von den Schwierigkeiten, die eine lange Tradition und die Verselbstständigung von Prozessen während der Pandemie mit sich brachten. „Es wurden Nester gebaut“, so Strugalla. Mit einer Homeoffice-Quote von teilweise 90 % sei die interne Kommunikation und der unternehmerische Geist auf der Strecke geblieben.

Der Weg zurück in die Präsenz sei zwar ein „großer Kampf“, aber alternativlos, um die Mitarbeiter zu „Unternehmern im Unternehmen“ zu ertüchtigen. Ziel ist der Move weg von einer rein verwaltungsorientierten Wirtschaftsführung hin zu einem aktiven Management, das Risiken erkennt und Chancen beim Schopfe packt.

Asset-Check: Wo sich das Investment noch lohnt

Das Portfolio der Stiftung ist historisch breit gefächert, bietet aber unterschiedliche Handlungsspielräume:

Forst und Pacht: Diese Bereiche sind stark vom Klimawandel und langfristigen Bindungen geprägt. Im Forst wechseln sich laut Strugalla Risiko und geringe Deckungsbeiträge ab; Potenzial sieht er hier vor allem in der Fläche für erneuerbare Energien wie Windkraftanlagen in Hochlagen.
Wohnimmobilien: Hier kämpft die Stiftung mit einem erheblichen Instandhaltungsstau. Da Neubauten bei den aktuellen Baukosten lediglich Renditen von rund 3 % abwerfen, liegt der Fokus eher auf punktuellen Bestandsankäufen oder einem kompletten Umbau des Portfolios durch Desinvestitionen.
Erbbaurechte als Hebel: Dies ist das spannendste, aber auch kommunikativ schwierigste Feld. Viele 99-jährige Verträge stammen aus einer Zeit mit minimalen Erbbauzinsen. Strugalla nannte Beispiele, bei denen jährliche Zahlungen von 300 Euro bei einer Vertragsverlängerung auf marktübliche 15.000 Euro steigen müssten. Hier gilt es, Lösungen zu finden, um entweder die Verträge zur Cashflow-Erhöhung zu verlängern oder den Erbbaurechtsnehmern den Kauf der Flächen schmackhaft zu machen.

ESG und die „Doppelwesentlichkeit“

Nachhaltigkeit ist bei der Stiftung Schönau kein Marketing-Gag, sondern als „Prio-1-Ziel“ in der Unternehmensstrategie verankert. Durch eine Doppelwesentlichkeitsanalyse wurde untersucht, wie die Umwelt auf das Unternehmen wirkt (z. B. Klimawandel im Forst) und welche Wirkung das Handeln der Stiftung auf die Umwelt hat. Die Verpflichtung auf den VME-Standard in allen Planungen soll sicherstellen, dass das Portfolio langfristig ESG-konform und damit wertbeständig bleibt.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Die Stiftung Schönau befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess. Ingo Strugallas Bericht verdeutlicht, dass strategische Klarheit und der Mut zur unpopulären Entscheidung (wie der Erhöhung der Präsenzzeit oder dem Pricing bei Erbbaurechten) notwendig sind, um in einem schwierigen Marktumfeld zu bestehen.

Die Stiftung zeigt, dass man „aus der Not eine Tugend“ machen kann, indem man verkrustete Strukturen aufbricht und das eigene Handeln konsequent an wirtschaftlichen und ökologischen Realitäten ausrichtet.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Finanzdruck durch Kirchenaustritte: Wegbrechende Kirchensteuern erhöhen den Druck auf die Immobilienerträge; die jährliche Abführung der Stiftung muss von 19 auf ca. 24 Millionen Euro steigen.
Kulturwandel im Unternehmen: Umstellung der Organisation vom verwaltungsorientierten zum aktiven, unternehmerischen Management („Unternehmer im Unternehmen“).
Präsenzpflicht für Kommunikation: Reduzierung von extremem Homeoffice (zuvor bis zu 90 %), um den verloren gegangenen Austausch und die Prozessqualität wiederherzustellen.
Erbbaurecht-Optimierung: Aktives Angehen alter Verträge mit Minimalrenditen; Strategie zwischen Vertragsverlängerung zur Cashflow-Steigerung und gezieltem Verkauf.
Desinvestition statt Neubau: Angesichts von Neubau-Renditen von nur ca. 3 % bei gleichzeitig hohen Baukosten wird das Portfolio eher durch Verkäufe und Umbaumaßnahmen optimiert.
ESG & Klimawandel: Integration des VME-Standards; insbesondere der Forstbestand ist durch den Klimawandel zur Risikoposition geworden.

Kristof Warda

Raum-in-Raum: Wie die „Kirchenbox“ den Bestand flexibel macht

heute.

Gerd Warda

Screenshot 2026-01-09 161900 kirchenbox kraemer foto wowi gw — Während feste Einbauten in denkmalgeschützte Gebäude oft Unsummen verschlingen, kostet eine Kirchenbox etwa so viel wie ein Mittelklassewagen, rechnete Johannes Krämer, Baudirektor beim Bistum Mainz, vor. Foto: Wohnungswirtschaft heute. gw

Johannes Krämer, Baudirektor beim Bistum Mainz, brachte eine Kernbotschaft mit zum Immobilientag: Die Kirche muss kleiner werden, will aber ihren gesellschaftlichen Auftrag nicht aufgeben. In einem spannenden Dialog mit Adalbert Schmidt von der Landeskirche Hannover zeigte er auf, wie aus der Not eine architektonische Tugend werden kann.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Kirche steht vor einer Herausforderung, die viele Akteure der Wohnungswirtschaft in ähnlicher Form kennen: Der Bestand passt nicht mehr zum Bedarf. Während die Kirche mit schwindenden Mitgliederzahlen und riesigen, schwer zu beheizenden Sakralbauten kämpft, steht die Wohnungswirtschaft oft vor dem Problem, dass Gemeinschaftsflächen oder leerstehende Gewerbeeinheiten im Quartier nicht flexibel genug genutzt werden können. Der Vortrag von Johannes Krämer (Bistum Mainz) auf dem 15. Mainzer Immobilientag liefert hier einen brillanten, lösungsorientierten Ansatz.

Das Konzept der „Kirchenbox“ zeigt, wie man mit minimalem Aufwand, ohne Eingriffe in die Bausubstanz und zu überschaubaren Kosten neue, nutzbare Räume in bestehenden Hüllen schafft. Für Entscheider ist das ein wichtiges Signal: Bestandserhalt muss nicht immer Kernsanierung bedeuten. Kluge, modulare „Raum-im-Raum“-Lösungen können die Antwort auf Leerstand und starre Grundrisse sein.

Das Problem: Zu viel Raum für zu wenige Menschen

Die Kirche erlebt derzeit einen dramatischen Rückgang der Bindung – ein Trend, den Krämer als Ausdruck einer gesamtgesellschaftlichen Entwicklung sieht. Das Ergebnis: Die Gebäude sind zu groß, zu zahlreich und im Unterhalt zu teuer. Oft werden deshalb Pfarrheime und Nebengebäude aufgegeben.

Doch wohin mit den Gruppen und Gremien? Die Antwort liegt in der Umnutzung der großen Kirchenräume selbst, die künftig als „dritte“ oder gar „vierte Räume“ der Gesellschaft dienen sollen.

Die Lösung: Die Kirchenbox

In Kooperation mit der Rheinland-Pfälzischen Technischen Universität (RPU) Kaiserslautern entwickelte das Bistum das Konzept der Kirchenbox. Dabei handelt es sich um ein modulares System, das in die riesigen Hallen der Kirchen gestellt wird.

Die technischen Eckdaten sind bestechend einfach:

Modularität: Ein Raster von 1,25 m erlaubt flexible Größen bis zu einer Breite von 5 m; die Länge ist frei wählbar.
Infrastruktur: Licht und EDV sind integriert, was heutige Nutzungsanforderungen an Coworking oder Besprechungsräume erfüllt.
Verzicht auf Wasser: Um die Komplexität (und damit die Kosten sowie Genehmigungshürden beim Denkmalschutz) extrem niedrig zu halten, gibt es keinen Wasser- oder Abwasseranschluss.
Qualität: Ein Gebrauchsmusterschutz soll sicherstellen, dass keine „billigen Plagiate“ die ästhetische und statische Qualität des Systems untergraben.

Wirtschaftlichkeit und Teamgeist

Ein Prototyp (Mockup) wurde bereits erfolgreich als Teambuilding-Maßnahme in einer Mainzer Kirche aufgebaut. Das Ergebnis überzeugt auch finanziell: Während feste Einbauten in denkmalgeschützte Gebäude oft Unsummen verschlingen, kostet eine Kirchenbox etwa so viel wie ein Mittelklassewagen.

Besonders interessant für die Wohnungswirtschaft: Die Box ist reversibel. Wenn ein Standort aufgegeben wird, kann man die Box einfach abbauen und an einem anderen Ort – etwa in einem neuen Quartierstreff – wiederverwenden. Das minimiert das Investitionsrisiko erheblich.

Die Chance: Gebäude teilen

Krämer plädierte leidenschaftlich dafür, Gebäude nicht mehr als exklusive Räume zu betrachten. Die Kirchenbox ermöglicht es, den sakralen Raum zu teilen: Vormittags nutzen vielleicht Vereine oder die Kommune die Box, abends die Kirchengemeinde. Diese Form der Multifunktionalität ist ein Vorbild für die moderne Quartiersentwicklung, bei der Flächen effizient und gemeinschaftlich genutzt werden müssen.

Fazit für Entscheider

Der Vortrag von Johannes Krämer macht Mut. Er zeigt, dass man mit Mut zur Reduzierung der Komplexität (kein Wasser!) und modularen Systemen auch schwierigste Bestände retten kann. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Bevor wir über teure Abrisse oder Kernsanierungen von untergenutzten Flächen nachdenken, sollten wir prüfen, ob „Box-Lösungen“ nicht schneller, günstiger und flexibler zum Ziel führen.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Druck zur Konzentration: Sinkende Mitgliederzahlen und wirtschaftliche Zwänge zwingen die Kirche zur Reduzierung ihres Gebäudebestands.
Die „Kirchenbox“ als Lösung: Ein modularer Einbau für große Hallen, der Räume für Gruppen und Gremien schafft, wenn separate Gemeindehäuser aufgegeben werden.
Radikale Reduzierung der Komplexität: Die Boxen verfügen über Strom und EDV, verzichten aber bewusst auf Wasseranschlüsse, um Kosten zu senken und den Denkmalschutz zu wahren.
Flexibel und Reversibel: Die Konstruktion ist vollständig rückbaubar und kann bei einer Aufgabe des Standorts an einem anderen Ort wieder aufgebaut werden.
Kostenkontrolle: Die Anschaffungskosten liegen etwa im Bereich eines Mittelklassewagens – ein Bruchteil dessen, was feste Einbauten kosten würden.
Öffnung ins Quartier: Die Räume sind nicht nur für kirchliche Zwecke gedacht, sondern können mit Vereinen, Kommunen oder privaten Initiativen geteilt werden.

Kristof Warda

Turbo-Sanierung statt Flickenteppich: Was die Immobilienwelt von der „Riedbahn“ lernen kann

heute.

Gerd Warda

Was die Immobilienwelt von der „Riedbahn“ lernen kann — Bisher agierte die Bahn wie viele Wohnungsverwalter: Man repariert hier eine „Weiche“, tauscht dort ein „Kabel“ und versucht, den Betrieb irgendwie aufrechtzuerhalten – meist nachts oder eingleisig. Wolfgang Weinhold, Programmverantwortlicher bei der DB Infrago, konstatierte trocken, dass dieses fragmentierte Vorgehen für die schiere Menge der Aufgaben nicht mehr stabil funktioniert. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Wolfgang Weinhold, Programmverantwortlicher bei der DB Infrago, präsentierte auf dem 15. Mainzer Immobilientag ein Projekt, das symbolisch für die neue Investitionsoffensive im Land steht. Die Herausforderung ist so simpel wie gewaltig: Eine rasant steigende Nachfrage nach klimaneutraler Mobilität trifft auf eine überalterte und fehleranfällige Infrastruktur, in die über Jahrzehnte zu wenig investiert wurde. Die Folge ist ein „Rückstau“, der das System instabil macht und die Pünktlichkeit massiv drückt.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Funktionsfähigkeit der Schieneninfrastruktur ist für die Immobilienwirtschaft kein bloßes „Randthema“, sondern ein entscheidender Standortfaktor. Wenn die Deutsche Bahn (DB) durch marode Gleise und Unpünktlichkeit die Anbindung ganzer Regionen gefährdet, sinkt die Attraktivität von Wohnquartieren für Pendler und damit der Wert des Portfolios.

Der Vortrag von Wolfgang Weinhold (DB Infrago) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt jedoch eine strategische Parallele auf, die weit über den Gleisbau hinausgeht: Das Modell der „Generalsanierung“. Es ist eine radikale Antwort auf den Sanierungsstau, die auch für große Wohnungsbestände als Blaupause dienen kann. Statt sich über Jahrzehnte in kleinteiligen „Flicken-Sanierungen“ im laufenden Betrieb zu verlieren, setzt die Bahn auf die totale, aber zeitlich extrem komprimierte Sperrung, um in einem Bruchteil der Zeit ein qualitativ besseres Ergebnis zu erzielen.

Für Entscheider in der Wohnungswirtschaft liefert dieses Vorgehen wertvolle Impulse für das Management von Großbaustellen: Effizienz entsteht nicht durch das „Nebeneinanderher“ von Handwerkern, sondern durch die maximale Verdichtung aller Gewerke unter Inkaufnahme kurzzeitiger, radikaler Einschnitte.

Der radikale Bruch mit der alten Baulogik

Bisher agierte die Bahn wie viele Wohnungsverwalter: Man repariert hier eine „Weiche“, tauscht dort ein „Kabel“ und versucht, den Betrieb irgendwie aufrechtzuerhalten – meist nachts oder eingleisig. Weinhold konstatierte trocken, dass dieses fragmentierte Vorgehen für die schiere Menge der Aufgaben nicht mehr stabil funktioniert.

Die Lösung der DB Infrago heißt „Generalsanierung“. Das bedeutet:

Totalsperrung: Die Infrastruktur wird komplett aus dem Betrieb genommen.
Bauen im „Konzert“: Alle Gewerke arbeiten parallel. Wenn der Gleisbauer fertig ist, wartet er nicht auf den Signaltechniker, sondern beide sind gleichzeitig auf der Fläche.
Bauen für die Zukunft: Es findet kein reiner 1:1-Austausch statt; die Anlagen werden leistungsfähiger und zuverlässiger wiederaufgebaut (z. B. schnellere Weichen), um den Betrieb langfristig zu stabilisieren.

Das Unmögliche möglich machen: Die Riedbahn

Das Pilotprojekt für diesen neuen Kurs war die sogenannte Riedbahn zwischen Frankfurt und Mannheim. Weinhold berichtete von dem enormen psychologischen Druck. Doch der „Proof of Concept“ gelang.

Unter extremem Personaleinsatz – in der Spitze arbeiteten 1.400 Menschen und 140 Fahrzeuge rund um die Uhr in Schichten – wurde ein Arbeitspensum bewältigt, das normalerweise ein Jahrzehnt beansprucht hätte. Die Bilanz ist beeindruckend: 120 km Gleise, 150 Weichen und 140 km Oberleitung wurden in Rekordzeit erneuert. Seit der Wiederinbetriebnahme läuft die Strecke ohne außerplanmäßige Unterbrechungen.

Es gibt eine Achillesferse meint Wolfgang Weinhold: Während der physische Bau (Gleise, Schwellen) perfekt skalierbar ist, bleibt die Leit- und Sicherungstechnik (Software/Elektromechanik) das Nadelöhr der Geschwindigkeit. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Lehren für die Wohnungswirtschaft: Fokus auf „Leit- und Sicherungstechnik“

Ein wichtiger Aspekt für Immobilien-Entscheider ist Weinholds Analyse der Prozess-Hürden. Während der „grobe“ Bau (Oberbau, Lärmschutzwände, Bahnhöfe) das hohe Tempo der Generalsanierung problemlos mitgehen kann, erweist sich die Leit- und Sicherungstechnik (LST) als Achillesferse.

Die Einführung neuer Software und elektromechanischer Komponenten kann mit der Geschwindigkeit des physischen Baus noch nicht Schritt halten.

Dies lässt sich direkt auf die Digitalisierung im Gebäudesektor übertragen: Es nützt wenig, die Gebäudehülle in Rekordzeit zu sanieren, wenn die digitale Infrastruktur (Smart Building, Sensorik) in veralteten, langsamen Planungszyklen stecken bleibt.

Ausblick: Die Welle rollt an

Nach der Riedbahn ist vor der Riedbahn. Die DB Infrago hat nun eine Kleinserie von 40 weiteren Korridoren identifiziert, die nach diesem Muster saniert werden sollen. Für das nächste Jahr sind bereits vier Großbaustellen (u. a. Hamburg-Berlin) in der Vorbereitung. Das Tempo, das die Bahn hier vorlegt, ist das Maximum dessen, was die spezialisierte Bauindustrie derzeit leisten kann.

Fazit

Wolfgang Weinholds Vortrag war ein Plädoyer für den Mut zur operativen Härte. Die Generalsanierung zeigt, dass man Sanierungsstaus nicht durch „Durchwurschteln“, sondern nur durch radikale Prozessumstellungen auflösen kann. Für die Immobilienwirtschaft ist dies eine Ermutigung, bei großen Quartierssanierungen nicht nur auf den kleinsten gemeinsamen Nenner der Mieterbequemlichkeit zu schielen, sondern durch konzentrierte Investitionen die Zukunftsfähigkeit des Bestands in einem Bruchteil der Zeit sicherzustellen.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Paradigmenwechsel: Die DB bricht mit der Logik kurzer Nachtbaustellen und setzt auf die Generalsanierung ganzer Korridore unter Totalsperrung.
Faktor 4 bei der Effizienz: Während konventionelles Bauen für ein Projekt wie die Riedbahn 16.000 Sperrstunden über 10 Jahre erfordert hätte, wurde dies auf 4.000 Stunden (ca. ein halbes Jahr) verdichtet.
Gewerke-Parallelität: Schiene, Oberbau, Oberleitungen, Stellwerke und Bahnhöfe werden gleichzeitig saniert, was enorme logistische Synergien schafft.
Pilotprojekt Riedbahn: Trotz anfänglicher Skepsis (Prädikat „unbaubar“) wurde die Strecke zwischen Frankfurt und Mannheim pünktlich und erfolgreich saniert.
Spürbare Qualitätssteigerung: Die Pünktlichkeit im Nahverkehr stieg von 68 % auf über 80 %, die technische Note der Anlage verbesserte sich signifikant.
Achillesferse Technik: Während der physische Bau (Gleise, Schwellen) perfekt skalierbar ist, bleibt die Leit- und Sicherungstechnik (Software/Elektromechanik) das Nadelöhr der Geschwindigkeit.
Skalierung: Nach dem Erfolg der Riedbahn plant die DB nun 40 weitere Korridore nach diesem Muster; allein 2026 Jahr starten vier Großprojekte.

Kristof Warda

Die unbequeme Wahrheit: Warum die Kommunikation bei Sanierungsstau scheitert

heute.

Gerd Warda

unbequeme Wahrheit: Kommunikation scheitert bei Sanierungsstau — Wenn die Technik nach zehn Jahren kaputt geht, ist die energetische Bilanz oft dahin, während die finanzielle Belastung für die Eigentümer dauerhaft hoch bleibt, berichtet Ralf Michels, langjähriger Consultant und Vorsitzender des VDIV Nord. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Ralf Michels, langjähriger Consultant und Vorsitzender des VDIV Nord, übernahm auf dem Mainzer Immobilientag die Rolle des „Bedenkenträgers“ – nicht aus Pessimismus, sondern aus der Erfahrung des Praktikers, der regelmäßig vor Eigentümerversammlungen steht. In seiner pointierten Analyse machte er deutlich, dass die Kommunikation über Sanierungen derzeit an eine gläserne Wand aus fehlendem Kapital und mangelnder Akzeptanz stößt.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Während die Branche oft über innovative Technologien und theoretische Klimaziele diskutiert, brachte der Vortrag von Ralf Michels (VDIV) auf dem 15. Mainzer Immobilientag die harte betriebswirtschaftliche Realität auf den Punkt: Die Bezahlbarkeit der Energiewende für die breite Masse der Wohnungseigentümer steht auf der Kippe. Für Wohnungsverwalter ist diese Einordnung deshalb so entscheidend, weil sie das gewaltige Spannungsfeld zwischen politischen Vorgaben, steigenden Zinsen und einer alternden Eigentümerstruktur beleuchtet.

Wer heute Sanierungen plant, muss nicht nur die technischen Möglichkeiten kennen, sondern auch verstehen, warum viele Gemeinschaften vor den Kosten kapitulieren und wie Banken durch Risikozuschläge bei schlechten Energieklassen den Druck auf das Portfolio massiv erhöhen. Michels’ Analyse ist ein Weckruf, Kommunikation nicht als PR-Maßnahme, sondern als ehrliches Risikomanagement zu begreifen.

Die Mathematik des Schmerzes

Die Zahlen, die Michels präsentierte, sind für viele Eigentümer schwindelerregend. Eine energetische Sanierung im Bestand schlägt heute mit 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Bei einer typischen 60-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies im günstigsten Fall Kosten von 60.000 Euro, im Extremfall bei Sonderlagen sogar bis zu 120.000 Euro pro Einheit.

Selbst wenn Förderungen von 50 % greifen würden – was laut Michels in der Realität aufgrund der strengen Auflagen für Vollsanierungen selten der Fall ist –, blieben enorme Summen übrig, die erst einmal vorfinanziert werden müssen. Da Fördergelder oft erst nach Abschluss aller Maßnahmen fließen, geraten Eigentümer in eine gefährliche Zwischenfinanzierungsfalle.

Das Ende der Niedrigzins-Illusion

Ein besonderes Risiko sieht Michels in der Zinswende. Viele Immobilien wurden in der Niedrigzinsphase mit 1 % Zins und 2 % Tilgung finanziert. Ab 2026 laufen diese Bindungen massiv aus. In der aktuellen Marktlage mit Zinsen um 3,5 bis 4 % und einer geforderten Tilgung der Banken von 2 % steigen die Raten von ehemals 3 % auf nun 6 % Gesamtanuität.

„Die Annuitätsraten werden sich verdoppeln“, warnt Michels. Wenn zu dieser Belastung noch eine Sonderumlage für die Sanierung kommt, wird Wohneigentum für Teile der Mittelschicht unbezahlbar. Erschwerend kommt hinzu, dass Banken den Wert sanierungsbedürftiger Wohnungen heute deutlich niedriger ansetzen. Wer eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss oft zusätzliches Eigenkapital nachschießen, weil die Bank die Restschuld aufgrund des gesunkenen Objektwertes nicht mehr voll absichert.

Das psychologische Barriereriff: Die Generation 50+

Ein oft unterschätzter Faktor ist die Demografie innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Über 50 % der Bevölkerung ist heute über 50 Jahre alt; in vielen Versammlungen dominieren die Altersgruppen 60+ und 70+. Michels berichtete anschaulich von Versammlungen, in denen notwendige Maßnahmen mit dem Argument abgelehnt werden: „Warum soll ich das noch machen? Ich wohne hier noch fünf Jahre, das Jahr 2045 erlebe ich sowieso nicht“.

Diese Haltung führt dazu, dass lediglich „Häppchen-Sanierungen“ (z. B. Kellerdeckendämmung) beschlossen werden, die zwar kurzfristig bezahlbar sind, aber die großen Effizienzsprünge und die damit verbundenen hohen Förderquoten verpassen. Das Ergebnis ist ein „Rohrkrepierer“ der energetischen Transformation im massenhaften Wohnungsbestand.

Der Effizienz-Paradoxon der High-Tech-Lösungen

Kritik übte Michels auch an der Tendenz zu immer komplexerer Gebäudetechnik. Am Beispiel der Hamburger Hafen City illustrierte er den Wartungswahnsinn: Schwere Dreifachverglasungen müssen alle zwei bis drei Jahre gewartet werden, kontrollierte Be- und Entlüftungsanlagen verursachen enorme Folgekosten durch Filterwechsel und Motorschäden.

„Um 10 Cent Energiekosten einzusparen, produzieren wir nachhaltig 35 Cent Wartungs- und Instandhaltungskosten“, rechnete Michels vor. Wenn die Technik nach zehn Jahren kaputt geht, ist die energetische Bilanz oft dahin, während die finanzielle Belastung für die Eigentümer dauerhaft hoch bleibt. Er plädiert daher für einfachere, robustere Lösungen, die auch in 30 Jahren noch tragbar sind.

Fazit: Kommunikation am Limit

Michels’ Fazit zur Eingangsfrage, wie die Kommunikation mit den Eigentümern gelingt, fiel ernüchternd aus: „Sie gelingt nicht. Sie gelingt in Teilen bei Pilotprojekten, aber in der Masse funktioniert es nicht“. Die finanzielle Überforderung der Mieter und Eigentümer ist real. Wer heute in Hamburg 8,50 € Kaltmiete zahlt, kann sich den Sprung auf 15 € nach einer Sanierung schlicht nicht leisten.

Der Branche stehe ein massiver Strukturwandel bevor, bei dem Banken durch Risikozuschläge für „schlechte“ Gebäude die Spreu vom Weizen trennen werden. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Wir müssen weg von der High-End-Theorie und hin zu bezahlbaren Strukturen und einer ehrlichen Bestandsaufnahme der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Menschen, die in diesen Immobilien wohnen.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Massive Sanierungskosten: Für eine energetische Vollsanierung (Fassade, Dach, Fenster, Heizung) müssen Eigentümer mit 1.000 bis 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.
Mietpreis-Explosion: Die Modernisierungsumlage könnte die Mieten im Bestand um circa 3,50 € pro Quadratmeter steigen lassen, um die Kosten überhaupt refinanzieren zu können.
Zins-Schock: Durch das Auslaufen von 1-Prozent-Finanzierungen und den Anstieg auf marktübliche Zinsen (3,5–4 %) verdoppeln sich die monatlichen Annuitätenraten für viele Eigentümer.
Banken-Strafzins: Kreditinstitute erheben zunehmend Risikozuschläge von bis zu 0,9 % auf den Zinssatz für Immobilien in schlechten Energieklassen (D, E, F).
Wartungs-Falle: Komplexe Technik (z. B. kontrollierte Belüftung) verursacht oft höhere Folgekosten als sie an Energie einspart; in Projekten stehen 10 Cent Energieersparnis oft 35 Cent Wartungskosten gegenüber.
Blockade in WEGs: In vielen Eigentümergemeinschaften herrscht aufgrund der Altersstruktur (50+/60+) eine Abwehrhaltung gegenüber Investitionen, die sich erst in 20 Jahren amortisieren.

Kristof Warda

Haltbarkeitsdatum abgelaufen? Wie wir Gebäude vor dem schnellen Altern bewahren

heute.

Gerd Warda

Haltbarkeitsdatum? Gebäude vor dem schnellen Altern bewahren — Stephan Winn, apoprojekt-Geschäftsführer, gab beim Mainzer Immobilientag Einblick in 4.700 Projekte aus 18 Jahren – vom Mieterausbau bis zur Revitalisierung im zweistelligen Millionenbereich. Sein Spielfeld ist der Bestand. Foto: wohnungswirtschaft-heute.de

Stephan Winn von apoprojekt brachte eine unbequeme Wahrheit mit nach Mainz: Wir bauen oft am Bedarf vorbei oder so kompliziert, dass die Gebäude nach nur zwei Jahrzehnten zum Sanierungsfall werden. Mit der Erfahrung aus über 4.700 Projekten analysierte er, warum der Bestand unter Druck gerät und wie man Immobilien wieder zukunftsfest macht.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Viele Gebäude, die erst vor 20 Jahren mit großem Stolz eingeweiht wurden, stehen heute schon wieder vor der Kernsanierung oder leer. Das ist ein wirtschaftliches Desaster für jeden Bestandshalter. Der Vortrag von Stephan Winn (apoprojekt) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt auf,warum unsere Immobilien heute so viel schneller „altern“ als früher und wie Entscheider in der Wohnungswirtschaft diesen Teufelskreis durchbrechen können.

Für die Branche ist das deshalb so wichtig, weil herkömmliche Sanierungsmethoden oft an starren Techniklösungen und mangelndem Wissen über die eigene Bausubstanz scheitern. Winn bietet hier einen rettenden Anker: Er plädiert für eine Abkehr von komplizierter Technik und für ein neues Miteinander von Planern und Bauleuten, um Kostenfallen frühzeitig zu erkennen und Immobilien langfristig am Markt zu halten.

Warum moderne Gebäude so schnell „alt“ aussehen

Ein prominentes Beispiel im Vortrag war das Sony Center in Berlin. Obwohl es für viele immer noch modern wirkt, kämpft es mit gewaltigem Leerstand. Das Problem: Solche Gebäude wurden oft für einen einzigen großen Mieter (Single-Tenant) gebaut. Wenn dieser auszieht, lässt sich das Haus nicht einfach aufteilen, weil die Technik und die Leitungen nicht für viele verschiedene Mieter ausgelegt sind.

Zusätzlich treiben die neuen ESG-Anforderungen (Umwelt- und Sozialstandards) den Sanierungsdruck. Viele Glasfassaden aus der Jahrtausendwende lassen zwar viel Licht herein, heizen die Räume aber so stark auf, dass die Kühlung Unmengen an Energie verschlingt – ein K.o.-Kriterium in der heutigen Zeit.

Die TGA-Falle: Weniger ist mehr

Einer der größten Kostentreiber ist die sogenannte Technische Gebäudeausrüstung (TGA). Winn betonte, dass die Technik in den letzten Jahren viel zu komplex geworden ist. Das führt zu zwei Problemen:

Wartungswahnsinn: Die Systeme sind so kompliziert, dass die Mieter sie kaum bedienen können und die Instandhaltung ein Vermögen kostet.
Starrheit: Einmal eingebaut, lassen sich die Systeme kaum noch an neue Nutzungen anpassen.

Winn fordert hier eine radikale Kehrtwende: Einfachere, robustere und preiswertere Technik. Gebäude müssen „bedienerfreundlich“ sein. Eine Technik, die funktioniert und leicht zu reparieren ist, schlägt jedes hochkomplexe System, das nach zehn Jahren keine Ersatzteile mehr findet.

Die Lösung: Erst schauen, dann planen

Ein fataler Fehler bei vielen Sanierungen ist laut Winn der Zeitdruck. Oft wird auf Basis alter Pläne (PDFs) entworfen, ohne dass jemals ein Planer wirklich tief in die Wände geschaut hat. Wenn dann der erste Stein bewegt wird, platzt die „Kosten-Bombe“: Unvorhersehbare Mängel führen zu massiven Nachträgen und Frust bei allen Beteiligten.

Seine Empfehlung für Entscheider: Das Gebäude erst verstehen. Im Idealfall sollte eine Immobilie vor der Detailplanung bis auf die Statik entkernt werden. Nur wer die Knochen des Hauses kennt, kann einen realistischen Preis garantieren.

Design & Build: Alle in ein Boot

Um die typischen Fehler an den Schnittstellen zwischen Architekten, Ingenieuren und Baufirmen zu vermeiden, setzt Winn auf das Modell „Design & Build“. Anstatt dass jeder in seinem eigenen Kämmerlein plant (Silo-Denken), sitzen alle Fachleute von Anfang an zusammen.

Dieses gemeinschaftliche Arbeiten (ähnlich den IPD-Modellen aus Skandinavien) sorgt dafür, dass die Kompetenzen frühzeitig gebündelt werden. Der Vorteil für Wohnungsunternehmen: Man bekommt eine frühe Kostensicherheit und vermeidet den psychologischen Stress von ständigen Nachforderungen.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Die Botschaft für Entscheider ist klar: Werden Sie zum „Bestands-Versteher“. Investieren Sie nicht in glitzernde Renderings, sondern in ein ehrliches Konzept, das Technik reduziert und Flexibilität erhöht. Eine Immobilie ist dann wertbeständig, wenn sie sich leicht an neue Mieter anpassen lässt und im Betrieb nicht durch überdrehte Technik das Budget sprengt.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Das 20-Jahre-Problem: Gebäude aus den 1990ern und 2000ern (wie das Sony Center in Berlin) gelten heute oft schon als veraltet, weil sie die modernen Anforderungen an Technik und ESG nicht erfüllen.
Weg mit der Technik-Falle: Überkomplexe Haustechnik (TGA) macht Gebäude unflexibel und teuer im Unterhalt. Die Lösung lautet: Robuste, einfache und wartungsfreundliche Technik.
Silos einreißen: Planung und Bau müssen von Anfang an an einen Tisch (Design & Build). Das verhindert teure Nachträge und Planungsfehler, die erst auf der Baustelle auffallen.
Bestand wirklich verstehen: Wer saniert, muss das Gebäude vorher „nackt“ sehen. Ein Rückbau bis auf die Statik schafft die nötige Sicherheit für die Kalkulation.
Flexibilität als Trumpf: Immobilien müssen so geplant werden, dass sie leicht von einem großen Mieter auf viele kleine Mieter umgestellt werden können.

Kristof Warda

Das Haus als Materiallager: Wie die Kreislaufwirtschaft den Bestand rettet

heute.

Gerd Warda

Haus als Materiallager: Wie Kreislaufwirtschaft den Bestand rettet — Wer heute lernt, Gebäude „im Kreislauf“ zu führen, sichert nicht nur die Zukunftsfähigkeit seines Portfolios gegenüber ESG-Anforderungen, sondern entdeckt neue Geschäftsmodelle in der Wiederverwendung von Komponenten, sagt Sophie Führer von der ETH Zürich. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Sophie Führer von der ETH Zürich brachte zum 15. Mainzer Immobilientag eine frische, wissenschaftlich fundierte und zugleich hochgradig praxisorientierte Perspektive aus der Schweiz mit. Als Projektmanagerin eines „Innovation Boosters“ steht sie an der Schnittstelle zwischen Forschung und Marktimplementierung und machte deutlich: Die Zeit der Einweg-Immobilie ist abgelaufen.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Immobilienbranche steht vor einem massiven Ressourcenproblem: Während wir über Klimaneutralität diskutieren, produziert der Bausektor global gesehen zwei Drittel des gesamten Abfallaufkommens. In einer Welt knapper werdender Rohstoffe und steigender Entsorgungspreise kann es sich kein Wohnungsunternehmen mehr leisten, Gebäude am Ende ihres Lebenszyklus einfach als „Bauschutt“ zu betrachten.

Der Vortrag von Sophie Führer (ETH Zürich) auf dem 15. Mainzer Immobilientag markiert hier einen Wendepunkt im Denken. Für Entscheider in der Wohnungswirtschaft bedeutet Kreislaufwirtschaft (Circular Economy) weit mehr als Recycling: Es ist die Strategie, den Bestand als wertvolles Materiallager zu begreifen und durch intelligente Innovationen die Nutzungsdauer von Bauteilen drastisch zu verlängern.

Wer heute lernt, Gebäude „im Kreislauf“ zu führen, sichert nicht nur die Zukunftsfähigkeit seines Portfolios gegenüber ESG-Anforderungen, sondern entdeckt neue Geschäftsmodelle in der Wiederverwendung von Komponenten.

Die schrumpfende Kreislaufwelt

Die Ausgangslage ist alarmierend: Trotz aller Nachhaltigkeitsbemühungen ist die weltweite „Zirkularität“ – also der Anteil an Ressourcen, die wir tatsächlich im Kreislauf halten – in den letzten Jahren von 9 % auf nur noch 6,9 % gesunken. Da der Bausektor für zwei Drittel des Abfalls verantwortlich ist, ist er der entscheidende Hebel, um diese Abwärtsspirale zu stoppen.

Führer definierte die Kreislaufwirtschaft dabei über drei klare Prinzipien: Ressourcen erhalten, die Nutzung intensivieren (Gebäude länger und besser nutzen) und Abfall von vornherein vermeiden.

Innovation auf drei Ebenen: Vom Lehm bis zur Türzarge

Für die Wohnungswirtschaft wird Kreislaufwirtschaft konkret, wenn man sie in drei Ebenen unterteilt:

Die Material-Ebene: Hier geht es um effizientere Werkstoffe. Führer berichtete von Fortschritten im Lehmbau, der heute durch Vorfertigung und moderne Technologien (wie 3D-Druck) nicht mehr arbeitsintensiv gestampft werden muss, sondern massentauglich wird. Auch intelligenter Betonbau mit geometrischen Formen spart enorme Mengen an Material und CO2 ein.
Die Komponenten-Ebene: Das ist der Bereich mit dem größten wirtschaftlichen Potenzial für Bestandshalter. Anstatt Bauteile beim Umbau wegzuwerfen, geht es um deren Wiederverwendung. Führer nannte das Beispiel „intelligenter Türzargen“, die so flexibel designt sind, dass sie Türen unterschiedlicher Maße in verschiedenen Gebäuden aufnehmen können. Die Herausforderung hierbei ist das „Matching“: Digitale Plattformen müssen Angebot und Nachfrage von Gebrauchtmaterialien koordinieren, was eine enorme logistische Leistung darstellt.
Die Gebäude-Ebene: Hier steht der Erhalt im Vordergrund. Durch Sensoren, die Eigenvibrationen messen oder Wasserschäden frühzeitig erkennen, kann die Instandhaltung von der Reaktion zur Prävention übergehen. Das verhindert, dass aus einem kleinen Schaden eine große Sanierung wird, bei der Unmengen an Material entsorgt werden müssten.

Der Schweizer „Innovation Booster“ als Vorbild

Wie man solche Innovationen schnell auf die Straße bringt, zeigt die Schweiz mit speziellen Förderprogrammen. Mit einem Budget von einer Million Franken wurden 50 Innovationen mit jeweils kleinen Summen (20.000 Franken) über sechs Monate gefördert. Das Ergebnis war beeindruckend: Der Reifegrad der Technologien sprang in dieser kurzen Zeit um mindestens zwei Stufen nach oben.

Ein entscheidender „Nebeneffekt“ war die Digitalisierung. Ohne digitale Daten über den Zustand und den Ort von Bauteilen lässt sich kein Kreislauf schließen. Führer betonte, dass die Teams oft sogar mehr Eigenkapital nachschossen, als sie an Förderung erhielten, was den enormen Multiplikatoreffekt solcher Programme unterstreicht.

Vom Labor in die Realität: Das „NEST“

Damit Innovationen nicht in der Theorie stecken bleiben, nutzt die ETH Zürich Formate wie das „NEST“ – ein „Living Lab“, in dem neue Bauweisen unter realen Bedingungen getestet werden. Hier wohnen und arbeiten Menschen in Prototypen, während kontinuierlich Daten zu Energiemanagement und Materialverhalten gesammelt werden. Dies gibt Investoren die nötige Sicherheit, dass kreislauffähige Lösungen auch im Alltag funktionieren.

Fazit für die Praxis

Sophie Führers Botschaft an die Immobilienwirtschaft ist ein Plädoyer für einen mutigen Schulterschluss von Wissenschaft und Praxis. Kreislaufwirtschaft ist kein theoretisches Konzept für die ferne Zukunft, sondern ein Werkzeugkasten, der bereits heute Lösungen für Ressourceneffizienz und Werterhalt bietet. Wenn Geld gezielt in die Entwicklung dieser Technologien gesteckt wird, kommt am Ende mehr zurück, als man am Anfang investiert hat – sowohl ökologisch als auch ökonomisch.

Kernaussagen zum mitnehmen

Der Bau als Abfall-Hebel: Da der Bausektor für den Großteil des globalen Abfalls verantwortlich ist, liegt hier das größte Potenzial für echte Nachhaltigkeit.
Drei Ebenen der Innovation: Kreislaufwirtschaft setzt auf drei Stufen an: beim Material (z.B. Lehm, 3D-Druck), bei Komponenten (Wiederverwendung von Bauteilen) und beim gesamten Gebäude (Nutzungsverlängerung).
Bestand als Goldmine: Gebäude müssen als Materialdepots verstanden werden; digitale Plattformen helfen künftig dabei, frei werdende Bauteile mit neuem Bedarf zu matchen.
Digitalisierung als Enabler: Digitale Werkzeuge sind kein Selbstzweck, sondern der entscheidende Hebel, um Kreislaufprozesse überhaupt steuerbar zu machen.
Prävention durch Sensorik: Intelligente Sensoren (z.B. für Vibrationen oder Wasserschäden) verlängern die Lebensdauer von Gebäuden und verhindern, dass wertvolle Substanz vorzeitig zu Abfall wird.
Wirtschaftlicher Multiplikator: Richtig eingesetzte Fördergelder für Innovationen (wie der Schweizer „Innovation Booster“) steigern den technologischen Reifegrad in kürzester Zeit und ziehen private Investitionen nach sich.

Kristof Warda

Lebenszyklus statt kurzfristiger Rendite: Wie PPP den Gebäudebestand revolutioniert

heute.

Gerd Warda

Lebenszyklus: Wie PPP den Gebäudebestand revolutioniert — Marco Meyer, Leiter Betrieb bei Hochtief PPP Solutions, plädiert dafür, dass Risiken immer von der Partei getragen werden sollten, die sie am besten einschätzen kann. Es mache keinen Sinn, der öffentlichen Hand ein Baurisiko aufzubürden, das ein Spezialist besser bewerten kann – und umgekehrt. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Marco Meyer, Leiter Betrieb bei Hochtief PPP Solutions legte in seinem Vortrag auf dem Mainzer Immobilientag dar, warum PPP-Modelle gerade bei komplexen Bestandsimmobilien eine überlegene Alternative zur konventionellen Beschaffung darstellen können.

Der Kern seiner Argumentation liegt in der ganzheitlichen Lebenszyklusbetrachtung, die bei PPP-Projekten standardmäßig über Zeiträume von bis zu 30 Jahren kalkuliert wird, selbst wenn die Vertragslaufzeiten kürzer sind, um einen belastbaren Benchmark zu haben.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die deutsche Immobilienlandschaft steht vor einer gewaltigen Herkulesaufgabe: Der Sanierungsstau im öffentlichen und gewerblichen Gebäudebestand ist massiv, während gleichzeitig die Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz steigen. Klassische, fragmentierte Vergabeverfahren stoßen oft an ihre Grenzen, wenn es um Kostensicherheit und langfristigen Werterhalt geht.

In einer Zeit, in der personelle Ressourcen in der öffentlichen Verwaltung knapp sind und Baupreise schwanken, bietet der Lebenszyklus-Ansatz von Public-Private-Partnerships (PPP) ein Modell, das Planung, Bau und jahrzehntelangen Betrieb verzahnt.

Für die Wohnungswirtschaft und öffentliche Träger ist dies entscheidend, da es das Risiko von „billigen“ Fehlentscheidungen in der Bauphase minimiert, die später zu explodierenden Betriebskosten führen.

Die Falle der fragmentierten Vergabe

Eines der Hauptprobleme konventioneller Vergaben ist laut Meyer die Konzentration auf die reinen Errichtungskosten. Oft werde ein Projekt „schöngerechnet“, um den aktuellen Haushalt einzuhalten, nur um dann in der Betriebsphase festzustellen, dass keine Mittel für die notwendige Instandsetzung vorhanden sind. Bei PPP-Projekten hingegen werden die Instandsetzungs- und Reinvestitionskosten von Beginn an als Teil eines festen Nutzungsentgelts festgeschrieben.

Der Dienstleister übernimmt die Haftung und ist über Service Level Agreements (SLAs) verpflichtet, das Gebäude über die gesamte Laufzeit in einem definierten Zustand zu halten. Dies schützt die öffentliche Hand vor unliebsamen Überraschungen durch die Haushaltslage, die beispielsweise bei Schulen oft dazu führt, dass notwendige Sanierungen aufgeschoben werden.

Praxisbeispiel: Bereitschaftspolizei Kassel und Mühlheim

Wie dieser Ansatz in der Praxis funktioniert, illustriert das Projekt der Bereitschaftspolizei in Kassel und Mühlheim, das 2020 in Betrieb ging. Mit einer Grundstücksfläche von 200.000 m² und einer Bruttogrundfläche von 100.000 m² handelt es sich um eine gewaltige Liegenschaft. Bemerkenswert ist hier der Fokus auf die nachhaltige Sanierung im Bestand,. Anstatt die bestehende Kaserne abzureißen, entschied man sich für eine energetische Sanierung der vorhandenen Struktur.

Das ist nicht nur ökologisch sinnvoll, da graue Energie erhalten bleibt, sondern entsprach auch dem expliziten Wunsch der Nutzer, die ihre gewachsene Kaserne-Struktur für Einsatzfälle behalten wollten. Durch eine intelligente Nachverdichtung konnten Flächen frei gezogen werden, um die Sanierung im laufenden Betrieb durchzuführen – ein Prozess, der durch partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Polizei, dem Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen (LBIH) und dem privaten Partner realisiert wurde.

Planung mit der Brille des Betreibers

Ein entscheidender Vorteil von PPP ist die personelle Kontinuität und die frühzeitige Einbindung der Betriebs-Expertise. Meyer betont, dass er als Leiter des Betriebs bereits in der Projektentwicklung involviert ist. Dies führt zu einer „Betriebsfähigkeit“, die in konventionellen Projekten oft fehlt. Ein anschauliches Beispiel aus der Praxis sind die Kosten für Instandhaltung: Während Architekten oft zu teuren Designer-Außenleuchten neigen, die in der Anschaffung und im späteren Austausch (da Einzelanfertigungen) massiv zu Buche schlagen, setzt der PPP-Dienstleister auf Standardprodukte.

Meyer rechnet vor: Eine Designerleuchte kann 900 bis 1.000 Euro kosten, ein Standardprodukt nur 80 bis 90 Euro. Da im Lebenszyklus solche Teile mehrfach getauscht werden müssen, summieren sich diese „Kleinigkeiten“ zu signifikanten Beträgen. „Viel Instandsetzung bedeutet oft genau das Gegenteil von dem, was propagiert wird: Hohe Erstinvestitionen führen nicht automatisch zu geringen Betriebskosten“, so Meyer.

Risiken und Erfolgsfaktoren im Bestand

Trotz der Vorteile ist PPP kein Selbstläufer. Meyer macht deutlich, dass die Verträge hochkomplex sind und die Verhandlungen oft Jahre dauern. Ein besonderes Risiko bei Bestandsgebäuden ist die oft mangelhafte Dokumentation. Bei 50 oder 60 Jahre alten Immobilien weiß man oft nicht genau, was einen „hinter der Wand“ erwartet. Um hier nicht in die Falle von Risikozuschlägen zu tappen, die das Projekt verteuern, ist eine solide Datenbasis und umfassende Bestandsaufnahme im Vorfeld unerlässlich.

Meyer plädiert dafür, dass Risiken immer von der Partei getragen werden sollten, die sie am besten einschätzen kann. Es mache keinen Sinn, der öffentlichen Hand ein Baurisiko aufzubürden, das ein Spezialist besser bewerten kann – und umgekehrt. Da man sich auf Jahrzehnte bindet, ist eine Konfrontationsstrategie für beide Seiten kontraproduktiv; der Erfolg steht und fällt mit der partnerschaftlichen Zusammenarbeit.

Fazit und Ausblick

Für die Branche ist das Modell PPP besonders dort interessant, wo Ressourcenknappheit in der öffentlichen Verwaltung auf großen Sanierungsbedarf trifft. Die Vorteile liegen auf der Hand:

Kostensicherheit durch transparente Prozesse über 25 bis 30 Jahre.
Reduzierte Schnittstellen, da Planung, Bau, Betrieb und Instandhaltung aus einer Hand kommen.
Hohe Servicequalität, da der Betreiber ein Eigeninteresse an effizienten Gebäuden hat (z. B. durch Energiemengarantien, bei denen Einsparungen geteilt werden).

Meyer sieht eine wachsende Bedeutung dieser Modelle, insbesondere beim Bund und in Großstädten wie Berlin, da die öffentliche Hand die anstehenden Sanierungswellen allein kaum bewältigen kann. In einer Welt, die immer komplexer wird, könnte die Rückbesinnung auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie – von der ersten Skizze bis zur letzten Wartung nach 30 Jahren – der entscheidende Hebel für eine nachhaltige Bauwende sein.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Lebenszyklus-Fokus: PPP-Projekte kalkulieren über Zeiträume von bis zu 30 Jahren, wobei Instandsetzung, Reinvestitionen und Energiekosten von Beginn an feststehen.
Betriebsfähigkeit durch Mitsprache: Der spätere Betreiber ist bereits in der Planungsphase involviert, um die Effizienz der Immobilie sicherzustellen und Fehlplanungen bei Bauteilen zu vermeiden.
Kostensicherheit: Durch Service Level Agreements (SLAs) ist der private Partner verpflichtet, das Gebäude in einem definierten Zustand zu halten – unabhängig von künftigen Haushaltslagen der Kommunen.
Nachhaltige Bestandsentwicklung: Sanierung im Bestand (z. B. durch Nachverdichtung) spart massiv CO2 und erhält die gewachsene Identität von Standorten.
Partnerschaftliches Risiko-Management: Risiken werden der Partei zugeordnet, die sie am besten kontrollieren kann; Erfolg bedingt eine kooperative Zusammenarbeit über Jahrzehnte.

Kristof Warda

Das 50-Prozent-Sparschwein: Warum wir Lebenszykluskosten neu denken müssen

heute.

Gerd Warda

Das 50-Prozent-Sparschwein: Lebenszykluskosten neu denken — Die Bestandssanierung ist ökonomisch absolut konkurrenzfähig zum Neubau, besonders wenn man die vermiedenen Abbruchkosten einrechnet, sagt Prof. Dr. Andrea Pelzeter. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierte Prof. Dr. Andrea Pelzeter (HWR Berlin) eine wissenschaftlich fundierte Analyse, die das traditionelle Verständnis von Bau- und Betriebskosten erschüttert. Als Mitautorin des über 1.000 Seiten starken Standardwerks von Professor Bogenstätter und Leiterin des Arbeitskreises zur GEFMA-Richtlinie 220 verfügt sie über die nötige Expertise, um die oft zitierten „80 % Nutzungskosten“ als Mythos zu entlarven.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

In der Immobilienwirtschaft hält sich hartnäckig das Gerücht, dass die Errichtungskosten nur einen Bruchteil der Gesamtkosten ausmachen und die Nutzungsphase mit etwa 80 % dominiere. Prof. Dr. Andrea Pelzeter räumte auf dem 15. Mainzer Immobilientag mit dieser „gefühlten Wahrheit“ gründlich auf.

Für die Branche ist diese Erkenntnis elementar: Wer heute am falschen Ende spart, um die Investitionskosten zu drücken, zahlt in der Betriebsphase oft ein Vielfaches drauf. Das Verständnis der Lebenszykluskosten (LCC) als strategisches Steuerungsinstrument ist in Zeiten von ESG-Reporting und steigenden Energiepreisen nicht mehr nur eine akademische Übung, sondern die Grundvoraussetzung für wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit.

Pelzeters Modellrechnungen zeigen, dass das Gebäude der Zukunft nicht zwingend hochtechnisiert sein muss, sondern dass oft „Low-Tech“-Ansätze im Massivbau die Nase vorn haben.

Abschied von der „gefühlten Wahrheit“

Pelzeters Forschung begann mit der Suche nach dem Ursprung der 80/20-Regel, nach der angeblich 80 % der Kosten in der Nutzungsphase anfallen. Ihr Fazit: Es handelt sich um eine gefühlte Wahrheit, die nur unter extremen, oft unrealistischen Voraussetzungen (wie sehr langen Zeiträumen ohne Abzinsung) Bestand hat. In der Realität verschiebt sich das Verhältnis deutlich in Richtung der Herstellung.

„50 % der Lebenszykluskosten fallen in der Herstellungsphase an“, so Pelzeters neue Kernbotschaft an die Fachwelt.

Diese Verschiebung hat massive Auswirkungen auf die Strategie von Wohnungsbaugesellschaften. Die Herstellungskosten sollten als ein „dickes Sparschwein“ begriffen werden: Je mehr heute sinnvoll in die Substanz investiert wird – etwa in eine exzellente Dämmung oder regenerative Energietechnik –, desto weniger muss in der Zukunft für Energie und Instandhaltung ausgegeben werden.

Die methodische Falle: Stellschrauben der Berechnung

Ein zentraler Teil von Pelzeters Vortrag widmete sich der Methodik. Lebenszykluskostenberechnungen sind kein starres Ergebnis, sondern das Resultat variabler Annahmen. Pelzeter warnte davor, dass man Ergebnisse fast beliebig manipulieren kann, um eine gewünschte Variante als beste darzustellen.

Entscheidend sind drei Faktoren:

Der Betrachtungszeitraum: Während Normen oft 80 Jahre vorsehen, empfiehlt die GEFMA einen Zeitraum von 30 Jahren. Nach einer Generation erfolgt meist ein massiver Sprung durch Modernisierungen oder Umnutzungen, was Prognosen über diesen Punkt hinaus höchst unsicher macht.
Der Kalkulationszins: Dieser ist die „Zinsbrille“ des Investors. Ein niedriger Zins (z. B. 1,5 % nach BNB) wertet zukünftige Kosten höher auf als ein marktüblicher Zins von 5,5 %, was die Entscheidung für oder gegen höhere Investitionen massiv beeinflusst.
Die Preissteigerungsraten: Während Pelzeter für Energie eine Steigerung von 5 % als statistisch angemessen erachtet, führen zu hohe Raten (wie 10 % in den 70ern) zu völlig unrealistischen Modellen.

Praxisvergleich: High-Tech vs. Low-Tech vs. Bestand

Besonders anschaulich wurde der Vortrag beim Vergleich konkreter Gebäudetypen. Pelzeter stellte drei Konzepte gegenüber:

Haus 2019 (High-Tech): Ein Holzbau mit Geothermie und Photovoltaik, der eine „schwarze Null“ bei der Energiebilanz erreicht, aber hohe Herstellungskosten aufweist.
Haus 2226 (Low-Tech): Ein Massivbau mit 80 cm dicken Ziegelwänden, der ohne klassische Heizung und Kühlung auskommt und stattdessen auf thermische Masse und intelligente Sensorik setzt.
Bestandssanierung: Ein Gebäude aus den 1970ern, das seriell saniert und auf Passivhausstandard gebracht wurde.

Die Überraschung: In der Gesamtschau der Lebenszykluskosten über 50 Jahre ist der Massivbau mit wenig Technik (Low-Tech) der wirtschaftliche Gewinner. Er kombiniert moderate Herstellungskosten mit extrem niedrigen Wartungs- und Instandhaltungskosten, da schlichtweg weniger Technik kaputtgehen kann. Der Holzbau punktet zwar beim CO2-Footprint, ist aber in der Errichtung und Instandhaltung teurer.

Ein wichtiges Signal an die Branche: Die Bestandssanierung ist ökonomisch absolut konkurrenzfähig zum Neubau, besonders wenn man die vermiedenen Abbruchkosten einrechnet.

Das CO2-Dilemma

Kritisch äußerte sich Pelzeter zur aktuellen CO2-Bepreisung. Derzeit liegt der Preis bei etwa 55 bis 65 Euro pro Tonne. In den Modellrechnungen macht dies lediglich etwa 5 Cent pro Quadratmeter an den Lebenszykluskosten aus – viel zu wenig, um als echter Steuerungshebel für Innovationen zu fungieren.

Erst bei Preisen ab 200 Euro oder gar den von jungen Generationen geforderten 880 Euro pro Tonne würden sich Investitionsentscheidungen massiv verschieben.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Andrea Pelzeter mahnt zu mehr Ehrlichkeit und Transparenz bei LCC-Berechnungen. Gebäudetechnik sei kein Selbstzweck, sondern müsse sich an ihrer Effizienz im Betrieb messen lassen. Ihr Plädoyer gilt dem einfachen, massiven Bauen mit Sinn für den Lebenszyklus.

Wer heute als Investor auftritt, sollte bei jedem Angebot kritisch hinterfragen: Wie lange wurde gerechnet? Welcher Zins wurde gewählt? Was blieb außen vor?. Nur wer den gesamten Lebenszyklus von Anfang an als finanzielle Einheit begreift, wird langfristig Freude an seinen Immobilien haben.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Die 50-Prozent-Regel: Entgegen landläufiger Meinung fallen bei realistischen Kalkulationen oft rund 50 % der Lebenszykluskosten bereits in der Herstellungsphase an.
Investition als Sparschwein: Höhere Erstinvestitionen in Qualität und Dämmung wirken wie ein „dickes Sparschwein“, das die künftigen Folgekosten drastisch reduziert.
Methodik ist entscheidend: Die Ergebnisse von LCC-Berechnungen hängen massiv von den gewählten Parametern (Betrachtungszeitraum, Kalkulationszins, Preissteigerung) ab und sind daher anfällig für Manipulationen.
Empfehlung zur Laufzeit: Für eine realistische Planung sollte ein Zeitraum von 30 Jahren (eine Generation) gewählt werden, da darüber hinausgehende Prognosen zu unsicher sind.
CO2-Preis als schwacher Hebel: Bei aktuellen Preisen (ca. 55-65 €/t) hat die CO2-Bepreisung kaum Einfluss auf die Wirtschaftlichkeitsentscheidung; erst dreistellige Beträge würden echte Innovationsanreize bieten.
Low-Tech schlägt High-Tech: Im direkten Vergleich schneiden Massivbauten mit reduzierter Technik (z. B. das Projekt „2226“) oft besser ab als hochkomplexe, wartungsintensive Systeme.

Kristof Warda

ESG-Reporting: Wenn Nachhaltigkeit zum Nebenprodukt des digitalen Betriebs wird

heute.

Gerd Warda

ESG-Reporting: Wenn Nachhaltigkeit zum Nebenprodukt wird — Das größte Hindernis sei nicht der Mangel an Software, sondern die Frage: „Woher kommen die Daten, wie kann ich sie beschaffen, wie kann ich über sie verfügen und welche Qualität haben sie?“, erklärt Laura Beck, Abteilungsleiterin bei der M&P BEGIS. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag lieferte Laura Beck, Abteilungsleiterin bei der M&P BEGIS, einen leidenschaftlichen Impuls für eine praxisnahe Digitalisierung. Beck, die auch im Arbeitskreis Lebenszykluskosten der GEFMA aktiv ist, brachte die Perspektive des tatsächlichen Betriebs in die Diskussion ein. Ihr Kernsatz: „Es gibt heute noch keinen Digitalbetrieb – alle reden darüber, aber in der Praxis ist es mehr eine Vision“.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Immobilienwirtschaft steht unter einem immensen regulatorischen Druck: ESG-Reporting ist keine freiwillige Kür mehr, sondern durch EU-Taxonomie und CSRD zur harten Pflicht geworden. Doch während in den Chefetagen über Strategien debattiert wird, scheitert die Umsetzung oft an der Basis: Woher kommen die validen Daten für die Scopes 1, 2 und 3? Der Gebäudesektor ist für über 40 % der weltweit energiebezogenen CO2-Emissionen verantwortlich, wobei mehr als zwei Drittel davon direkt aus dem laufenden Betrieb stammen.

Der Vortrag von Laura Beck (M&P BEGIS) auf dem 15. Mainzer Immobilientag ist deshalb so wegweisend, weil er die Perspektive radikal verschiebt: ESG-Daten sollten nicht mühsam für Berichte „zusammengesucht“ werden, sondern als automatisches „Abfallprodukt“ eines digitalisierten Gebäudebetriebs abfallen. Für Bestandshalter bedeutet dies: Wer seine Prozesse digitalisiert, löst das Reporting-Problem quasi im Vorbeigehen.

Die Datenfalle: Warum Software allein nicht hilft

Viele Unternehmen rufen nach Experten, weil sie ein „Tool für ESG“ oder ein „neues Tool für die Instandhaltung“ suchen. Beck warnte davor, diesen zweiten Schritt vor dem ersten zu tun. Das größte Hindernis sei nicht der Mangel an Software, sondern die Frage: „Woher kommen die Daten, wie kann ich sie beschaffen, wie kann ich über sie verfügen und welche Qualität haben sie?“.

Überraschend ist ihre These zur Datenverfügbarkeit: 60 bis 80 % aller benötigten Daten sind bereits vorhanden – allerdings versteckt in Arbeitsberichten, Excel-Tabellen, Papier-Akten oder E-Mail-Postfächern. Das Problem ist lediglich, dass diese Informationen nicht strukturiert, transparent oder auswertbar vorliegen. Das Ziel müsse es sein, den Immobilienbetrieb so zu digitalisieren, dass diese Daten „einfach mitgenommen“ werden.

Der Störprozess als Datenlieferant

Wie ESG-Reporting in der „Betriebsrealität“ funktioniert, verdeutlichte Beck am Beispiel eines einfachen Störprozesses an einer Klimaanlage. Wird dieser Prozess konsequent digital abgebildet, entstehen die notwendigen Datenpunkte für alle drei Emissions-Scopes fast von selbst:

Scope 2: Die Anlage verbraucht Strom für den Betrieb.
Scope 1: Der Servicetechniker fährt mit einem Firmenfahrzeug (Kraftstoff oder Strom) zum Gebäude.
Scope 3: Ein defekter Filter muss ausgetauscht und am Ende entsorgt werden (Abfall/Logistik).

Wenn man diesen Prozess für eine Vielzahl von Anlagen und Liegenschaften digitalisiert, generiert man automatisch eine hohe Menge an Datenpunkten, ohne dass jemand im Nachgang tageweise Informationen heraussuchen muss. „ESG-Daten sind dann nur ein Abfallprodukt aus unserem digitalen Betrieb“.

Innovative Wege der Datengewinnung

Um den Bestand effizient digital zu erfassen und ein strukturiertes Datenmodell (z. B. nach DIN 276 oder GEFMA-Standards) aufzubauen, stellte Beck zwei pragmatische Ansätze vor:

Die 360°-Helmkamera: Mitarbeiter begehen die technischen Anlagen mit einer handelsüblichen Panoramakamera auf dem Helm. Die Aufnahmen werden per GPS getaggt, wodurch ein digitaler Datenpunkt der Anlage mit Bild und Standort entsteht.
IoT-Gateways: Gemeinsam mit Partnern werden Gateways direkt auf vorhandene Gebäudeleittechnik (GLT) aufgesteckt. So lassen sich alle Datenpunkte automatisiert auslesen, normieren und in jedes beliebige System migrieren.

Diese Methoden ermöglichen es, Daten aggregierbar zu machen und die Qualität sowie Aktualität sicherzustellen.

Datenqualität als „Gold“ der Zukunft

Ein besonderes Augenmerk legte Beck auf das kontinuierliche Datenmanagement.Nur wenn Daten valide sind, entfalten sie ihren Wert. In einer Demonstration zeigte sie, dass das Reporting-Tool am Ende zweitrangig ist: Bei einer sauberen Datenbasis können moderne KI-Systeme wie der Microsoft Copilot innerhalb von Minuten komplexe Grafiken zu CO2-Äquivalenten oder Reduktionsmaßnahmen erstellen.

„Für einen Experten sind Daten Gold“, betonte Beck und verwies auf die Fähigkeit ihres Teams, auch mit Millionen von Datenpunkten umzugehen.

Fazit: Pragmatismus statt High-Fly-Visionen

Laura Becks Plädoyer für die Branche ist klar: Digitalisierung darf nicht „High Fly“ gedacht werden, sondern muss dort ansetzen, wo es in der Praxis hakt.

Unternehmen sollten bei ihren Prozessen anfangen und das Datenmanagement als Kernaufgabe begreifen. Wenn die Basis stimmt, wird das ehemals komplexe ESG-Reporting zu einem skalierbaren Dashboard, das echte Steuerungsimpulse für zukünftige Investitionen liefert.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Prozess vor Tool: Erfolgreiches ESG-Reporting beginnt nicht mit dem Kauf einer Software, sondern mit der Digitalisierung der operativen Prozesse.
Daten-Schatzsuche: 60 bis 80 % der benötigten ESG-Daten sind bereits vorhanden (in Excel, E-Mails oder Aktenordnern), aber bisher unstrukturiert und nicht auswertbar.
ESG als „Abfallprodukt“: Durch die digitale Abbildung von Standardprozessen (z. B. Störungsmeldungen) werden Daten für Scope 1, 2 und 3 automatisch generiert.
Moderne Erfassungsmethoden: Der Einsatz von 360°-Helmkameras bei Begehungen oder IoT-Gateways zum Auslesen der Gebäudeleittechnik (GLT) schafft schnell eine valide Datenbasis.
Tool-Agnostik: Bei hoher Datenqualität ist die Wahl des Reporting-Tools zweitrangig; sogar KI-gestützte Auswertungen (z. B. Copilot) sind dann innerhalb von Minuten möglich.
Praxis-Fokus: Digitalisierung sollte nicht als „High-Fly“-Vision, sondern an den Stellen gedacht werden, an denen es in der Praxis hakt.

Kristof Warda

Denkmalschutz als Renditebringer: Warum wir den Bestand neu bewerten müssen

heute.

Gerd Warda

Denkmalschutz als Renditebringer: den Bestand neu bewerten — Der tatsächliche Energieverbrauch historischer Gebäude liegt oft signifikant unter den berechneten Bedarfswerten, da thermische Speichermasse und Nutzerverhalten (z. B. fehlende Kippfenster) eine positive Rolle spielen, rechnet Prof. Dr. Christian Hanus vor. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierte Christian Hanus von der Universität für Weiterbildung Krems provokante Thesen, die durch langjährige Forschungsprojekte wie „Monumentum Adusum“ untermauert wurden. Sein Kernanliegen: Bestandsgebäude, insbesondere denkmalgeschützte Objekte, sind weit besser als ihr Ruf.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

In einer Zeit, in der die Immobilienwirtschaft unter massivem Kostendruck steht und gleichzeitig ambitionierte Klimaziele erreichen muss, wird der Denkmalschutz oft als kostspieliges Hindernis wahrgenommen. Der Vortrag von Christian Hanus auf dem 15. Mainzer Immobilientag bricht mit diesem Vorurteil und liefert der Branche eine wissenschaftlich fundierte Neubewertung des Bestands.

Für Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren ist diese Perspektive deshalb so entscheidend, weil sie zeigt, dass Bestandsimmobilien über den gesamten Lebenszyklus hinweg ökonomisch und ökologisch konkurrenzfähig zum Neubau sind. In Zeiten knapper Flächen und steigender CO2-Abgaben wird die Fähigkeit, bestehende Strukturen nachhaltig zu revitalisieren, zum zentralen Wettbewerbsvorteil und zur moralischen Pflicht gegenüber der „grauen Energie“ unserer Städte.

Die ökonomische Lebenszyklus-Betrachtung

Hanus kritisierte die verbreitete Praxis, Immobilienentscheidungen primär auf Basis der Errichtungskosten zu treffen. Im Rahmen seiner Forschung untersuchte er mittelalterliche Wohnbauten in Niederösterreich und verglich diese mit zeitgenössischen Neubauten der gleichen gemeinnützigen Träger. Unter Anwendung der Lebenszyklusnorm ÖNORM 1801-2 wurden alle Kosten über einen Zeitraum von 50 Jahren berechnet – von der Sanierung über die Energieversorgung bis hin zur Rezyklierung.

Das Ergebnis ist verblüffend: Während die Sanierungskosten durch unvorhersehbare Faktoren wie Untergrundstabilisierungen im Einzelfall hoch sein können, relativiert sich dies über die Jahrzehnte. Denkmalgeschützte Objekte steigen in der Bilanz oft günstiger aus, da sie weniger aufwendige technische Komponenten benötigen, die beim Neubau bereits nach 15 bis 20 Jahren ersetzt werden müssen.

„Der große Hammer sind die Folgekosten“, so Hanus, und hier punktet die solide, reparaturfähige Substanz des Bestands.

Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Das Rätsel des Energieverbrauchs

Ein Highlight des Vortrags war die Analyse der energetischen Qualität. Während Energieausweise für mittelalterliche Gebäude oft horrende Bedarfswerte (z. B. 76 kWh/m²a) ausweisen, zeigt die Realität ein anderes Bild. In einem direkten Vergleich benachbarter Gebäude mit identischem Heizsystem stellte Hanus fest, dass der tatsächliche Verbrauch im Denkmal signifikant niedriger war als berechnet.

Dieser Effekt beruht zum einen auf der enormen thermischen Speichermasse dicker Wände, die in statischen Berechnungen oft unterschätzt wird. Zum anderen spielt das Nutzerverhalten eine Rolle: Historische Fenster ohne Kippfunktion verhindern Dauerlüften, und die Strahlungswärme massiver Wände wird oft schon bei geringeren Raumtemperaturen als behaglich empfunden. Zudem blickte Hanus in die Zukunft: Durch den Klimawandel sinkt der Heizbedarf alter Gebäude kontinuierlich, während Neubauten durch ihre großen Glasflächen zunehmend teure Energie für die Kühlung benötigen werden.

Infrastruktur und graue Energie

Hanus weitete den Blick über das Einzelobjekt hinaus auf den Siedlungsraum.Historische Bauten liegen meist in gewachsenen Zentren. Berücksichtigt man die Mobilitätskosten der Bewohner – also den Weg zur Arbeit, Schule oder Freizeit – verursachen Neubauten am Stadtrand oft doppelt so hohe Energiekosten wie zentrale Altbauten.

Diese externen Effekte und die Kosten für Erschließungsinfrastruktur (Straßen, Leitungen, Winterdienst) werden in herkömmlichen Wirtschaftlichkeitsrechnungen meist ignoriert, belasten die Allgemeinheit jedoch massiv.

Handwerk als Wertspeicher

Ein wesentlicher ökonomischer Wert historischer Gebäude liegt laut Hanus in der darin gebundenen handwerklichen Arbeit. Er zitierte den Ökonomen Hans Christoph Binswanger: Die Qualität der Handarbeit, die diese Gebäude so lebenswert macht, ist heute im Neubau selbst bei Luxusprojekten kaum noch bezahlbar.

Den Erhalt dieser Werte sicherzustellen, erfordert jedoch eine Rekultivierung lokaler Handwerkskompetenz, wie sie derzeit etwa beim UNESCO-Weltkulturerbe Semmering-Eisenbahn durch gezielte Qualifizierungsprogramme für lokale Betriebe praktiziert wird.

Die Qualität der Handarbeit, die diese Gebäude so lebenswert macht, ist heute im Neubau selbst bei Luxusprojekten kaum noch bezahlbar. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Strategien für die Praxis: Das Beispiel Louka

Wie man selbst für scheinbar hoffnungslose Fälle Strategien entwickelt, zeigte Hanus am Beispiel des Klosters Bruck (Loucký klášter) in der Tschechischen Republik. Statt auf einen großen Investor zu warten, wurde eine Stufenstrategie entwickelt: Durch kleinteilige Nutzungserweiterungen, Qualifizierungsprogramme und die energetische Nutzung von Biomasse aus dem lokalen Weinbau wird das riesige Objekt schrittweise revitalisiert.

Solche Modelle der „sanften Sanierung“ und der energetischen Optimierung durch richtige Nutzung können bis zu 30 % Energie einsparen, ohne die historische Substanz zu gefährden.

Fazit für die Immobilienwirtschaft

Der Vortrag machte deutlich, dass wir uns von pauschalen Abwertungen verabschieden müssen. Die früher üblichen Abschläge von 15 % bei der Immobilienbewertung von Denkmalen werden heute von Experten kaum noch gestützt. Wer Bestandsgebäude als ganzheitliche Wertspeicher begreift, die nicht nur Geschichte, sondern auch ökologische und ökonomische Resilienz bieten, ist für die Transformation der Branche bestens gerüstet.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Ökonomische Ebenbürtigkeit: Über einen Zeitraum von 50 Jahren betrachtet, sind denkmalgeschützte Wohnbauten den Neubauten wirtschaftlich mindestens ebenbürtig, oft sogar überlegen.
Lebenszyklus-Hebel: Die Errichtungskosten machen lediglich etwa 20 bis 25 % der Gesamtkosten aus; der entscheidende Hebel liegt in den langfristigen Folgekosten.
Energie-Paradoxon: Der tatsächliche Energieverbrauch historischer Gebäude liegt oft signifikant unter den berechneten Bedarfswerten, da thermische Speichermasse und Nutzerverhalten (z. B. fehlende Kippfenster) eine positive Rolle spielen.
Standortvorteil Mobilität: Die zentrale Lage historischer Kerne spart im Vergleich zu zersiedelten Neubaugebieten bis zu 100 % der mobilitätsbedingten Energiekosten ein.
Bewertungswandel: Der pauschale Wertabschlag von 10–15 % für Denkmale in der Immobilienbewertung ist fachlich nicht mehr haltbar und verschwindet zunehmend aus den Standards.

Kristof Warda

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