Mehr als nur Rasenmähen: Grün als strategische Infrastruktur der Wohnungswirtschaft

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag räumte Hartmut Balder, Leiter des Instituts für Stadtgrün, mit dem romantischen Bild des Stadtbaums auf. Sein Plädoyer war klar: Wer grün baut, muss grün managen – und zwar digital, kompetent und vor allem vorausschauend.

Warum das wichtig ist

Stadtgrün wird in der Wohnungswirtschaft oft noch als „kostspielige Dekoration“ oder reine Außenanlagen-Pflege missverstanden. Doch der Vortrag von Hartmut Balder (Institut für Stadtgrün) auf dem 15. Mainzer Immobilientag macht deutlich: Im Zeitalter von Klimaanpassungsgesetz und Schwammstadt-Konzepten ist die grüne Infrastruktur eine betriebswirtschaftliche Kernkomponente.

Für Entscheider ist das Thema deshalb so brisant, weil falsche Planung beim Grün zu massiven Schäden an der Bausubstanz und den Leitungen führt, während richtig integriertes Grün die einzige Komponente einer Immobilie ist, die über die Jahre an Wert gewinnt. Wer heute die Vernetzung von „Grau“ (Bauwerk), „Blau“ (Wasser) und „Grün“ (Pflanzen) ignoriert, riskiert nicht nur rechtliche Konflikte, sondern auch unvorhersehbare Instandhaltungskosten im Lebenszyklus.

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Die „Phase Null“: Warum der Baum kein Anhängsel ist

Balder kritisierte scharf, dass in der aktuellen Baupraxis die „integrierte Planung“ oft beim Grün aufhört. Bäume werden in zu kleine Pflanzlöcher „gesteckt“, ohne dass das Wachstumspotenzial der nächsten 50 bis 100 Jahre bedacht wird. Die Folge: Nach 20 Jahren heben Wurzeln Gehwegplatten an, zerstören Abdichtungen oder dringen in Entwässerungsleitungen ein.

Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Die Planung muss in „Phase Null“ beginnen. Grün muss als belastbare Infrastruktur begriffen werden, die denselben Stellenwert hat wie Strom- oder Wasserleitungen.

Chancen und die „dunkle Seite“ der Schwammstadt

Das Konzept der Schwammstadt – also Regenwasser nicht in die Kanalisation zu leiten, sondern vor Ort zu speichern und für Pflanzen zu nutzen – klingt theoretisch perfekt. Balder zeigte jedoch die Risiken auf:

1. Baum-Stress: Nicht jeder Baum verträgt plötzliche Wassermassen. Platanen etwa wachsen auf trockenen Böden und können bei zu viel Wasser (z. B. durch gezielte Versickerung in Mulden) absterben.
2. Grundwasser-Gefahr: In vielen Städten wurde der Grundwasserspiegel über Jahrzehnte künstlich abgesenkt. Wenn wir nun massiv entsiegeln und Wasser versickern lassen, steigt der Pegel wieder. Das kann dazu führen, dass plötzlich Wasser in Kellern steht, die seit 100 Jahren trocken waren.
3. Schadstoffe: Regenwasser wäscht Schadstoffe von Dächern und Fassaden (z. B. Mikroplastik oder chemische Rückstände). Keiner weiß derzeit genau, wie diese Stoffe langfristig die Baumgesundheit oder die Qualität des Grundwassers beeinflussen.

Wertsteigerung statt technischem Verfall

Ein faszinierender Aspekt des Vortrags war der Vergleich zwischen Technik und Natur: Während technische Anlagen (TGA) ab dem Tag des Einbaus an Wert verlieren und verschleißen, ist ein Baum das einzige Element einer Immobilie, das bei richtiger Pflege über 100 Jahre einen Wertzuwachs generiert. Balder betonte jedoch, dass dieser Wertzuwachs kein Selbstläufer ist.

Er forderte eine kompetente Pflege im Lebenszyklusmodell. Zu oft werde in den „Großbaum“ investiert, aber die Wachstumsgrundlage (Bodenvolumen, Wasserführung) vergessen, sodass der Baum nach 20 Jahren als „Bonsai“ verkümmert und seine Funktion für das Mikroklima verliert.

Die Logistik-Lücke: Woher kommen die Millionen Bäume?

Politische Programme wie in Berlin (eine Million neue Straßenbäume) oder der EU-Plan für Milliarden Bäume bis 2030 klingen gut, stoßen aber auf eine reale Barriere: Es gibt nicht genug Baumschul-Kapazitäten und keinen Platz.

In den hochverdichteten Leitungszonen unserer Städte ist kaum noch Raum für Wurzeln. Balder mahnte an, dass wir erst den Boden „aufräumen“ müssen, bevor wir über großflächige Begrünung reden können.

Fazit für Entscheider

Für Wohnungsunternehmen bedeutet eine moderne Stadtentwicklung, dass Grün, Blau und Grau als Einheit gedacht werden müssen. Das erfordert:

• Den Mut, technische Strukturen (Leitungen) anzupassen, um Platz für Wurzeln zu schaffen.
• Die Abkehr von „Leuchtturmprojekten“ (wie überteuerten begrünten Bunkern), die nur mit extrem hohem digitalen Steuerungsaufwand überleben.
• Einen Fokus auf robuste Lösungen, die auch in 100 Jahren noch funktionieren, ohne die Statik oder die Entwässerung des Gebäudes zu gefährden.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Integrierte Planung fehlt: Stadtgrün wird oft erst am Ende der Planung „dazugequetscht“, statt es von Anfang an in Phase Null als Teil der Infrastruktur mitzudenken.
• Wurzeln als Kostenfalle: Ungesteuertes Wurzelwachstum ist einer der teuersten Faktoren im urbanen Raum, da es Leitungen verstopft und Gebäude zerstören kann.
• Risiko Schwammstadt: Das Versickern von Regenwasser (Schwammstadt-Konzept) kann den Grundwasserspiegel so weit anheben, dass Keller geflutet werden oder Altbäume absterben.
• Wertzuwachs durch Pflege: Pflanzen sind das einzige Gewerk, das bei kompetenter Pflege im Lebenszyklus an Wert gewinnt – im Gegensatz zu Technik, die nur veraltet.
• Biologische Risiken: Die Klimaerwärmung schleppt Krankheiten ein (z. B. Platanen-Sterben), die ganze Baumbestände innerhalb weniger Jahrzehnte vernichten können.
• Datenmangel: Es fehlen Langzeitstudien zu Schadstoffeinträgen aus Baumaterialien (Mikroplastik) in die Baumscheiben und deren Wirkung auf das Grundwasser.

Kristof Warda