Der Artikel gibt einen Überblick über die Rechtsprechung der vergangenen 12 Monate. Themen, die in den letzten Jahren die Instanzgerichte beschäftigten, sind zwischenzeitlich beim BGH gelandet und von ihm entschieden worden. Die Themen Corona und digitales Büro halten vermehrt Einzug in die Rechtsprechung. Nicht immer zum Vorteil des Vermieters.
I. Entscheidungen des BGH
1. Anmietkosten von Rauchwarnmeldern sind keine umlagefähigen Betriebskosten
Das hat der BGH mit Urteil vom 11. Mai 2022 (Az. VIII ZR 379/20) jetzt endgültig entschieden und schafft damit Klarheit in einem jahrelangen Meinungsstreit.
Während das LG Magdeburg (Urteil vom 27.September 2011 (Az.: 1 S 171/11) Anmietkosten für Rauchwarnmelder noch als „sonstige“ Betriebskosten gemäß §2 Nr.17 BetrKV für grundsätzlich umlagefähig ansah, hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Fachliteratur seit einigen Jahren auf breiter Front die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als „sonstige“ Betriebskosten) umlagefähig sind (so z.B. LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016 (Az.: 1S198/15). Die Miete von Rauchwarnmeldern ist explizit nicht im Katalog von § 2 BetrKV enthalten. Der Gesetzgeber hat dies auch nicht vorgesehen. Damit scheidet eine Umlage aus.
Eine Umlage scheidet auch als „sonstige Betriebskosten“ aus, weil der Vermieter die Anschaffungskosten trägt. Diese kann er auch anteilig nicht als Modernisierung auf den Mieter umlegen.
2. Mieter steht grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu – digitales, papierloses Büro
Das hat der BGH mit Urteil vom 15. Dezember 2021 (Az.: VIII ZR 66/20) entscheiden. In Einzelfällen kann lediglich Vorlage von Kopien oder Scanprodukten vom Vermieter geschuldet sein Grundsätzlich steht einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu. In Einzelfällen kann vom Vermieter aber nur die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten geschuldet sein.
In Streitfall beanspruchten die Mieter einer Wohnung in Günzburg Einsicht in die Originalbelege zu den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017. Die Vermieterin hatte nur Belegkopien übersandt. Während das Amtsgericht Günzburg den Anspruch der Mieter auf Einsicht in die Originalbelege bejahte, verneinte das Landgericht Memmingen einen solchen Anspruch. Seiner Auffassung nach sei der Anspruch durch die Übersendung der Kopien erfüllt worden. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Mieter.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zustehe. Der Anspruch sei nicht von einem besonderen Interesse der Mieter abhängig. Wird dem Mieter ohne sein Einverständnis lediglich Belegkopien übersandt, müsse er also nicht den Verdacht begründen, die Kopien seien manipuliert oder weisen Unstimmigkeiten auf. Darauf komme es nicht an.
Jedoch kann in Einzelfällen der Anspruch der Mieter auf die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten beschränkt sein, so der Bundesgerichtshof. Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, müsse der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls entscheiden. Voraussetzung sei aber auf jeden Fall, dass die Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit gehen dabei zu Lasten des Vermieters.
3. Kosten der Fällung eines morschen Baums stellen umlagefähige Betriebskosten dar
Das hat der BGH mit Urteil vom 10. November 2021 (Az.: VIII ZR 107/20) entschieden. Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind als Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Auch hier klärt das Gericht einen jahrelangen Streit.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2015 musste eine seit über 40 Jahre in einer Wohnanlage in Niedersachsen stehende Birke gefällt werden, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten für die Fällung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 anteilig auf die Mieter um. Eine der Mieterinnen war damit nicht einverstanden, weshalb es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kam. Sowohl das AG Neustadt am Rübenberg als auch das LG Hannover bejahten die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten auf die Mieter…
