Die Debatte um die Reform der Grundsteuer in Deutschland hat eine neue juristische Dimension erreicht: Die Verbände Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler (BdSt) haben am 27. Februar 2026 gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde gegen das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.
Ziel ist eine abschließende Klärung der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit der neu eingeführten Bewertungsmethode, die aus Sicht der Kläger wesentliche Grundsätze des Gleichheitsrechts verletzt.
Kritikpunkt: Bodenrichtwerte und fiktive Mieten als Bewertungsbasis
Zentrale Kritik der Verbände richtet sich gegen die Bewertungsbasis, auf der die Grundsteuer berechnet wird. Im Bundesmodell fließen vor allem Bodenrichtwerte und fiktive beziehungsweise pauschalisierte Mietwerte in die Ermittlung des Grundsteuerwertes ein. Nach Ansicht von Haus & Grund und BdSt wird dadurch die tatsächliche wirtschaftliche Situation einzelner Grundstücke und Wohnungen nicht realistisch abgebildet.
Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke kritisiert, dass Bodenrichtwerte in ihrer „groben Rasterung“ die individuellen Standortbedingungen eines Grundstücks nicht hinreichend berücksichtigen. In der Konsequenz könne die neue Grundsteuer zu willkürlichen und nicht nachvollziehbaren Steuerbescheiden führen – mit erheblichen Abweichungen zwischen tatsächlicher Marktlage und Steuerbemessung.
Auch BdSt-Präsident Reiner Holznagel betont, dass die Einschätzung von pauschalen Durchschnittsmieten in vielen Fällen weit von realen Mietverhältnissen entfernt sei und damit zu massiven Verzerrungen bei der Steuerlast führe. Insgesamt würde dies das Gleichheitsgebot verletzen und die Steuer zu einem „Lotteriespiel“ machen, bei dem nicht klar sei, warum vergleichbare Immobilien unterschiedlich stark belastet werden.
Juristische Hintergründe und bisherige Verfahren
Die Reform der Grundsteuer wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 das bisherige Bewertungsverfahren für verfassungswidrig erklärt hatte. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb ein neues System, das bundesweit von elf Bundesländern angewandt wird.
Bereits vor dem jetztigen Schritt gab es mehrere Musterklagen gegen Einzelbescheide nach dem neuen Bundesmodell – zum Teil begleitet durch Haus & Grund und den BdSt. In einigen Fällen hatten Finanzgerichte differenzierte Entscheidungen getroffen; der Bundesfinanzhof hat in Teilen jedoch das Bundesmodell bestätigt. Dennoch ist der Rechtsstreit um verfassungsrechtliche Einwände und die praktische Anwendbarkeit der Reform weiterhin offen.
Ein juristisches Rechtsgutachten, das beide Verbände in Auftrag gegeben haben, kommt zu dem Schluss, dass das Grundsteuergesetz des Bundes grundsätzlich verfassungswidrig sei – insbesondere wegen der pauschal anzusetzenden Mieten und der Bodenrichtwerte. Dieses Gutachten wird als Begründung in den laufenden Verfahren beigefügt.
Kommunale Haushaltslage: Einseitige Belastung oder notwendige Einnahmequelle?
Parallel zur juristischen Auseinandersetzung hat die Reform auch kommunalpolitische Effekte: Die Grundsteuer ist eine der bedeutendsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden, die sie zur Finanzierung von Infrastruktur, Bildung, Kultur und sozialen Dienstleistungen nutzen. Gemeinden haben dabei das Recht, den Hebesatz – also den kommunalen Multiplikator der Steuer – selbst festzusetzen.
Kritiker der Reform argumentieren, dass einige Gemeinden die neuen Bewertungsgrundlagen und Hebesatzanpassungen nutzen, um strukturelle Haushaltsschwächen oder steigende Ausgaben (etwa im Sozial- oder Bildungsbereich) zu kompensieren.
Zwar war die Reform ursprünglich als aufkommensneutral konzipiert, so dass das Gesamtsteueraufkommen bundesweit im Vergleich zur alten Rechtslage nicht steigen sollte, in der Praxis ziehen jedoch viele Kommunen höhere Hebesätze als zuvor, um ihre Haushalte auszugleichen.
Andere Stimmen aus der kommunalen Praxis betonen aber, dass die Grundsteuer trotz Reform weiterhin eine verlässliche und stabile Einnahmequelle darstellt, die langfristige Investitionen ermöglicht – insbesondere in Zeiten rückläufiger Einnahmen aus anderen Steuerquellen wie Gewerbesteuer.
Forderungen der Verbände: Transparenz, Nachvollziehbarkeit, Gleichbehandlung
Mit der Verfassungsbeschwerde wollen Haus & Grund und der BdSt Rechtssicherheit schaffen und das Bundesmodell in Karlsruhe einer finalen verfassungsrechtlichen Prüfung unterziehen. In der Begründung fordern sie klar definierte und nachvollziehbare Bewertungsregeln, die stärker an realen Boden- und Mietwerten orientiert sind, um systematische Unschärfen und Belastungsverschiebungen zu vermeiden.
Zudem pochen die Verbände darauf, dass die Steuer am konkreten Objekt orientiert und für Betroffene transparent sein muss – ein Aspekt, der nach ihrer Ansicht im aktuellen Modell nicht ausreichend gegeben ist.
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dieser Verfassungsbeschwerde wird mit Spannung erwartet. Sie könnte nicht nur weitreichende Auswirkungen auf die Grundsteuer selbst haben, sondern auch auf das Verhältnis zwischen Bund, Ländern und Kommunen in fiskalpolitischen Fragen.
Gleichzeitig bleibt absehbar, dass der politische Diskurs über kommunale Finanzautonomie und Steuerbelastung weitergeht – nicht zuletzt im Hinblick auf die Wohnkosten- und Mietpreisentwicklung, für die die Grundsteuer eine indirekte Rolle spielt.
Gerd Warda
