Wolfgang Weinhold, Programmverantwortlicher bei der DB Infrago, präsentierte auf dem 15. Mainzer Immobilientag ein Projekt, das symbolisch für die neue Investitionsoffensive im Land steht. Die Herausforderung ist so simpel wie gewaltig: Eine rasant steigende Nachfrage nach klimaneutraler Mobilität trifft auf eine überalterte und fehleranfällige Infrastruktur, in die über Jahrzehnte zu wenig investiert wurde. Die Folge ist ein „Rückstau“, der das System instabil macht und die Pünktlichkeit massiv drückt.
Warum das wichtig ist
Die Funktionsfähigkeit der Schieneninfrastruktur ist für die Immobilienwirtschaft kein bloßes „Randthema“, sondern ein entscheidender Standortfaktor. Wenn die Deutsche Bahn (DB) durch marode Gleise und Unpünktlichkeit die Anbindung ganzer Regionen gefährdet, sinkt die Attraktivität von Wohnquartieren für Pendler und damit der Wert des Portfolios.
Der Vortrag von Wolfgang Weinhold (DB Infrago) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt jedoch eine strategische Parallele auf, die weit über den Gleisbau hinausgeht: Das Modell der „Generalsanierung“. Es ist eine radikale Antwort auf den Sanierungsstau, die auch für große Wohnungsbestände als Blaupause dienen kann. Statt sich über Jahrzehnte in kleinteiligen „Flicken-Sanierungen“ im laufenden Betrieb zu verlieren, setzt die Bahn auf die totale, aber zeitlich extrem komprimierte Sperrung, um in einem Bruchteil der Zeit ein qualitativ besseres Ergebnis zu erzielen.
Für Entscheider in der Wohnungswirtschaft liefert dieses Vorgehen wertvolle Impulse für das Management von Großbaustellen: Effizienz entsteht nicht durch das „Nebeneinanderher“ von Handwerkern, sondern durch die maximale Verdichtung aller Gewerke unter Inkaufnahme kurzzeitiger, radikaler Einschnitte.
Der radikale Bruch mit der alten Baulogik
Bisher agierte die Bahn wie viele Wohnungsverwalter: Man repariert hier eine „Weiche“, tauscht dort ein „Kabel“ und versucht, den Betrieb irgendwie aufrechtzuerhalten – meist nachts oder eingleisig. Weinhold konstatierte trocken, dass dieses fragmentierte Vorgehen für die schiere Menge der Aufgaben nicht mehr stabil funktioniert.
Die Lösung der DB Infrago heißt „Generalsanierung“. Das bedeutet:
- Totalsperrung: Die Infrastruktur wird komplett aus dem Betrieb genommen.
- Bauen im „Konzert“: Alle Gewerke arbeiten parallel. Wenn der Gleisbauer fertig ist, wartet er nicht auf den Signaltechniker, sondern beide sind gleichzeitig auf der Fläche.
- Bauen für die Zukunft: Es findet kein reiner 1:1-Austausch statt; die Anlagen werden leistungsfähiger und zuverlässiger wiederaufgebaut (z. B. schnellere Weichen), um den Betrieb langfristig zu stabilisieren.
Das Unmögliche möglich machen: Die Riedbahn
Das Pilotprojekt für diesen neuen Kurs war die sogenannte Riedbahn zwischen Frankfurt und Mannheim. Weinhold berichtete von dem enormen psychologischen Druck. Doch der „Proof of Concept“ gelang.
Unter extremem Personaleinsatz – in der Spitze arbeiteten 1.400 Menschen und 140 Fahrzeuge rund um die Uhr in Schichten – wurde ein Arbeitspensum bewältigt, das normalerweise ein Jahrzehnt beansprucht hätte. Die Bilanz ist beeindruckend: 120 km Gleise, 150 Weichen und 140 km Oberleitung wurden in Rekordzeit erneuert. Seit der Wiederinbetriebnahme läuft die Strecke ohne außerplanmäßige Unterbrechungen.
Lehren für die Wohnungswirtschaft: Fokus auf „Leit- und Sicherungstechnik“
Ein wichtiger Aspekt für Immobilien-Entscheider ist Weinholds Analyse der Prozess-Hürden. Während der „grobe“ Bau (Oberbau, Lärmschutzwände, Bahnhöfe) das hohe Tempo der Generalsanierung problemlos mitgehen kann, erweist sich die Leit- und Sicherungstechnik (LST) als Achillesferse.
Die Einführung neuer Software und elektromechanischer Komponenten kann mit der Geschwindigkeit des physischen Baus noch nicht Schritt halten.
Dies lässt sich direkt auf die Digitalisierung im Gebäudesektor übertragen: Es nützt wenig, die Gebäudehülle in Rekordzeit zu sanieren, wenn die digitale Infrastruktur (Smart Building, Sensorik) in veralteten, langsamen Planungszyklen stecken bleibt.
Ausblick: Die Welle rollt an
Nach der Riedbahn ist vor der Riedbahn. Die DB Infrago hat nun eine Kleinserie von 40 weiteren Korridoren identifiziert, die nach diesem Muster saniert werden sollen. Für das nächste Jahr sind bereits vier Großbaustellen (u. a. Hamburg-Berlin) in der Vorbereitung. Das Tempo, das die Bahn hier vorlegt, ist das Maximum dessen, was die spezialisierte Bauindustrie derzeit leisten kann.
Fazit
Wolfgang Weinholds Vortrag war ein Plädoyer für den Mut zur operativen Härte. Die Generalsanierung zeigt, dass man Sanierungsstaus nicht durch „Durchwurschteln“, sondern nur durch radikale Prozessumstellungen auflösen kann. Für die Immobilienwirtschaft ist dies eine Ermutigung, bei großen Quartierssanierungen nicht nur auf den kleinsten gemeinsamen Nenner der Mieterbequemlichkeit zu schielen, sondern durch konzentrierte Investitionen die Zukunftsfähigkeit des Bestands in einem Bruchteil der Zeit sicherzustellen.
Kernaussagen zum Mitnehmen
- Paradigmenwechsel: Die DB bricht mit der Logik kurzer Nachtbaustellen und setzt auf die Generalsanierung ganzer Korridore unter Totalsperrung.
- Faktor 4 bei der Effizienz: Während konventionelles Bauen für ein Projekt wie die Riedbahn 16.000 Sperrstunden über 10 Jahre erfordert hätte, wurde dies auf 4.000 Stunden (ca. ein halbes Jahr) verdichtet.
- Gewerke-Parallelität: Schiene, Oberbau, Oberleitungen, Stellwerke und Bahnhöfe werden gleichzeitig saniert, was enorme logistische Synergien schafft.
- Pilotprojekt Riedbahn: Trotz anfänglicher Skepsis (Prädikat „unbaubar“) wurde die Strecke zwischen Frankfurt und Mannheim pünktlich und erfolgreich saniert.
- Spürbare Qualitätssteigerung: Die Pünktlichkeit im Nahverkehr stieg von 68 % auf über 80 %, die technische Note der Anlage verbesserte sich signifikant.
- Achillesferse Technik: Während der physische Bau (Gleise, Schwellen) perfekt skalierbar ist, bleibt die Leit- und Sicherungstechnik (Software/Elektromechanik) das Nadelöhr der Geschwindigkeit.
- Skalierung: Nach dem Erfolg der Riedbahn plant die DB nun 40 weitere Korridore nach diesem Muster; allein 2026 Jahr starten vier Großprojekte.
Kristof Warda
