Liebe Leserinnen, lieber Leser.
Die Wohnungswirtschaft startet in das Jahr 2026 mit einem paradoxen Befund: Noch nie war der politische Wille, mehr zu bauen, lauter formuliert – und noch nie war die tatsächliche Umsetzung so weit von den Erwartungen der Menschen entfernt.
Das aktuelle Aareal Trendbarometer bringt diese Diskrepanz auf den Punkt und liefert damit mehr als nur Stimmungsbilder. Es ist ein Realitätscheck für Politik, Verwaltung und Branche gleichermaßen.
Bezahlbarkeit ist keine Gefühlskategorie mehr
Wenn neun von zehn Mietern die Mieten in Ballungsräumen als nicht mehr bezahlbar empfinden, dann ist das keine gefühlte Wahrheit, sondern ein strukturelles Warnsignal. Besonders alarmierend: Für 82 Prozent der Mieter bleibt Wohneigentum unerreichbar. Eigentum, lange Zeit als Säule der Altersvorsorge und gesellschaftlichen Stabilität propagiert, wird zum Luxusgut einer Minderheit.
Hinzu kommt die „zweite Miete“. Steigende Energie- und Betriebskosten fressen die Spielräume vieler Haushalte auf. Dass bereits 57 Prozent der Mieter aktiv Energie und Wasser sparen, zeigt zweierlei: das hohe Kostenbewusstsein – und die begrenzte Wirkung individueller Sparanstrengungen, solange die strukturellen Rahmenbedingungen nicht stimmen.
Bürokratieabbau: Konsens ohne Konsequenzen
Das Aareal Trendbarometer bestätigt, was die Branche seit Jahren sagt: Bürokratie ist einer der größten Kostentreiber im Wohnungsbau. Der vielzitierte „Bau-Turbo“ kann nur dann wirken, wenn er nicht an überzogenen Standards, langwierigen Genehmigungsverfahren und unklaren Förderlogiken verpufft.
Lars Ernst von der Aareal Bank AG bringt es nüchtern auf den Punkt: Bauen muss günstiger und renditestärker werden, wenn private Investitionen mobilisiert werden sollen. Vereinfachte Baustandards und beschleunigte Genehmigungen sind keine ideologischen Forderungen, sondern wirtschaftliche Notwendigkeiten.
Sozial orientiert – aber nicht wirtschaftsblind
Ein oft unterschätzter Punkt: Auch soziale Vermieter und Genossenschaften unterliegen ökonomischen Realitäten. Sven Auen, Vorstandsvorsitzender des Verbundes der Wohnungsbaugenossenschaften Schleswig-Holstein, erinnert daran, dass Nachhaltigkeit immer auch Wirtschaftlichkeit bedeutet. Der Euro kann nur einmal ausgegeben werden.
Der Abriss von Gebäuden ist für Genossenschaften kein Instrument der Gewinnmaximierung, sondern die letzte Option. Wo er unvermeidbar ist, erfolgt er sozial abgefedert, langfristig angekündigt und begleitet. Dieses Vorgehen zeigt, was verantwortungsvolles Vermieten bedeutet – aber auch, wie eng die Handlungsspielräume inzwischen geworden sind.
Köln als Brennglas der Entwicklung
Die Zahlen aus Köln bestätigen die bundesweiten Trends. Nettokaltmieten von durchschnittlich 7,89 Euro pro Quadratmeter bei den Unternehmen der köln ag liegen deutlich unter dem freien Markt, wie der Vorsitzende Rouven Meister berichtet. Gleichzeitig steigen die Kosten kontinuierlich. Drei Prozent Mietsteigerung – rund 23 Cent pro Quadratmeter – klingen moderat, reichen aber langfristig nicht aus, um Bestandssanierungen solide zu finanzieren.
Besonders brisant: Die Bruttokaltmiete verschlingt bereits 32,5 Prozent des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens, bei einkommensschwächeren Haushalten sogar 47 Prozent. Neubau findet kaum noch statt. Netto 1.547 neue Wohnungen im Jahr 2024 markieren einen historischen Tiefstand.
ESG: Pflicht, Chance und neuer Realismus
Ab dem Berichtsjahr 2025 werden ESG-Mindestanforderungen für Wohnungsunternehmen verbindlich. Zwölf klar definierte Kriterien zu Umwelt, Sozialem und Governance müssen künftig systematisch erfasst und geprüft werden. Das ist kein Selbstzweck.
Die ESG-Anforderungen zwingen Unternehmen dazu, ihre Bestände, Investitionspfade und Klimaziele ehrlich zu analysieren. Energieeffizienzklassen, CO₂-Kosten und Dekarbonisierungsstrategien werden zu harten Steuerungsgrößen – auch im Dialog mit Banken und Förderinstituten.
Wie Lara Berz von DOMUS Consult betont, geht es nicht um Hochglanzberichte, sondern um belastbare Entscheidungsgrundlagen. ESG wird damit weniger zum Imageprojekt, sondern zum betriebswirtschaftlichen Instrument.
2026 braucht Pragmatismus statt Symbolpolitik
Das Aareal Trendbarometer zeigt klar: Mieter erwarten Entlastung, Vermieter Planungssicherheit. Beides wird es nur geben, wenn politische Ziele mit wirtschaftlicher Realität versöhnt werden. Weniger Bürokratie, zielgerichtete Förderung, digitalisierte Prozesse und realistische Standards sind keine Zugeständnisse an die Branche, sondern Voraussetzungen für bezahlbares Wohnen.
2026 wird kein Jahr der schnellen Lösungen. Aber es kann ein Jahr der klaren Entscheidungen werden – wenn Mut und Pragmatismus die Symbolpolitik ablösen.
Februar 2026, Wohnungswirtschaft heute., Ausgabe Nummer 211, mit Fakten und Einschätzungen zum zielführenden Handeln.
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Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig.
Ihr Gerd Warda und das Wohnungswirtschaft heute-Team
