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Verhinderung von Leitungswasserschäden und Verminderung von Schadenkosten – Frühwarnsystemen sind hier die Helfer

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In den kaufmännischen Abteilungen der Wohnungsunternehmen ist die Risikovorsorge state of the art und für Gesellschaften und Genossenschaften gesetzlich geregelt. Mit Hilfe von Frühwarnsystemen sollen künftige Gefährdungen des Unternehmens entdeckt werden, um rechtzeitig gegensteuern zu können1.

Ausgehend von den im Rahmen der Verkehrssicherungspflichten zu bewältigenden Aufgaben in den technischen Abteilungen, ist der Umgang mit Risikobewertungen in den letzten Jahren geläufiger geworden. Jedoch gibt es meist keine in sich konsistenten Systeme zum technischen Risikomanagement. Seine Aufgabe lässt sich wie folgt umreißen: „Risiken erkennen, klassifizieren, kommunizieren, beseitigen und dokumentieren“. Zur Prävention von Leitungswasserschäden wurden im FORUM LEITUNGSWASSER folgende Empfehlungen zur Risikobewertung entwickelt:

Eine Risikobewertung soll zumindest für schadenanfällige und schadenintensive Immobilien in Abhängigkeit von der Eintrittswahrscheinlichkeit und dem Umfang möglicher Leitungswasserschäden erstellt werden.

Die Leitfragen für die Risikobewertung sind:

  • Welche Schäden sind eingetreten oder werden erwartet? • Welche Gefährdungen und Ereignisse sind wesentlich?
  • Was ist wichtig und warum?
  • Wurden die in der Planung zugrunde gelegten Nutzungs- und Betriebsbedingungen beachtet?
  • Sind Checklisten zum Neubau von Anlagen angewendet worden?

Anregungen für die Einrichtung eines Risikomanagements geben unter anderem auch Auswertungen der Versicherer. So hat im Mai 2021 der GDV in seinem Magazin „Positionen“ zum wiederholten Male darauf hingewiesen, dass Köln Deutschlands Hauptstadt für Rohrbrüche ist2 und mit zunehmendem Alter der Gebäude die Gefahren von Wasserschäden zunehmen.

Risikobewertungen mit der Auswertung von Gefährdungsanalysen hinsichtlich des Auftretens von Schäden, der Lokalisierung im Gebäude und dem Vergleich der zu erwartenden Kosten der Schadenregulierung inklusive der Nutzerbelastung mit den Kosten der Prophylaxe sind in den besonders schadenträchtigen Regionen für die relevanten Gebäude eigentlich unerlässlich.

Gefährdungsanalysen

Die Branche hat in den letzten Jahren aufgrund der Vorgaben aus dem Arbeits- und Gesundheitsschutz, beispielsweise für den Betrieb von Aufzügen oder Trinkwasserinstallationen, gelernt, dass diese die Verkehrs- und Betriebssicherheit im Immobilienbestand erhöhen aber auch einen erheblichen Einfluss auf die Bewirtschaftungskosten haben können. Viel zu wenig werden jedoch die Aussagen von Gefährdungsanalyen zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Bestandsbewirtschaftung genutzt.

In der Praxis werden die ereignisorientierte und die systemorientierte Gefährdungsanalyse unterschieden3. Beispielsweise basiert eine ereignisorientierte Gefährdungsanalyse (GFA) auf Überschreitungen der Grenzwerte der Trinkwasser-Verordnung; das heißt, es muss gehandelt werden! …

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