Leitungswasserschäden zählen seit Jahren zu den kostenintensivsten Schadensarten in deutschen Wohngebäuden. Während in der öffentlichen Wahrnehmung häufig Starkregen, Hochwasser oder andere Extremwetterereignisse im Fokus stehen, zeigen aktuelle Auswertungen ein anderes Bild: Die Hauptursachen liegen meist im Gebäude selbst.
Analysen des Instituts für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer (IfS) sowie Daten des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und der Initiative Schadenprävention belegen, dass interne Mängel an der Hausinstallation für den Großteil der Schäden verantwortlich sind.
Für Planer, Installateure, Wohnungswirtschaft und Eigentümer ergibt sich daraus eine klare Botschaft: Prävention beginnt bei der Qualität der Installation – und endet nicht mit der Inbetriebnahme.
Installationsfehler als dominierende Schadensursache
Mit einem Anteil von rund 38 bis 40 Prozent stellen Installations- und Montagefehler die mit Abstand häufigste Ursache für Leitungswasserschäden dar. Die IfS-Analysen zeigen, dass unsachgemäß ausgeführte Verbindungen, fehlerhaft gesetzte Dichtungen oder nicht normgerecht verarbeitete Rohrleitungen besonders häufig zu späteren Leckagen führen.
Press- und Schraubverbindungen spielen dabei eine zentrale Rolle. Bereits geringfügige Montageabweichungen – etwa unzureichend verpresste Fittings, verschmutzte Dichtflächen oder falsch dimensionierte Dichtungen – können nach Jahren des Betriebs zu schleichenden Undichtigkeiten führen. Diese bleiben oft lange unentdeckt und verursachen dann erhebliche Durchfeuchtungen in Estrich- oder Wandkonstruktionen.
Die Zahlen verdeutlichen, dass Qualitätssicherung auf der Baustelle ein entscheidender Hebel zur Schadensreduktion ist. Dokumentierte Druckprüfungen, Sichtkontrollen und die konsequente Einhaltung der Herstellervorgaben sind keine formalen Pflichten, sondern zentrale Maßnahmen der Schadensprävention.
Betriebsbedingungen: Frost als unterschätztes Risiko
Rund 25 Prozent der untersuchten Schäden stehen im Zusammenhang mit den Betriebsbedingungen. Darunter fallen sowohl nutzungsbedingte Belastungen als auch klimatische Einflüsse. Besonders hervorzuheben sind Frostschäden, die in vielen Auswertungen allein etwa zehn Prozent aller Fälle ausmachen.
Frostbedingte Rohrbrüche entstehen häufig in unbeheizten Nebenräumen, Ferienhäusern oder nicht ausreichend gedämmten Installationszonen. Gefriert Wasser im Rohr, dehnt es sich aus und erzeugt hohen Innendruck. Die eigentliche Leckage tritt jedoch oftmals erst beim Auftauen ein, wenn das geschädigte Rohr dem wieder ansteigenden Betriebsdruck nicht mehr standhält.
Die IfS-Daten legen nahe, dass präventive Maßnahmen – etwa das rechtzeitige Entleeren von Leitungen, Frostschutzregelungen in Heizsystemen oder die Sensibilisierung von Nutzern – erhebliches Schadenspotenzial reduzieren könnten.
Materialfehler und Korrosion: Die schleichende Gefahr
Etwa 13 Prozent der Schäden sind auf Materialfehler zurückzuführen. Dazu zählen Produktionsmängel ebenso wie Materialermüdung und Korrosion. Besonders relevant ist in diesem Zusammenhang die sogenannte Spannungskorrosion bei Messingwerkstoffen.
Spannungskorrosion entsteht, wenn mechanische Zugspannungen im Material mit korrosiven Einflüssen zusammentreffen. Das Resultat sind feine Risse, die sich über längere Zeit ausbreiten und schließlich zum Versagen des Bauteils führen. Gerade bei älteren Installationen oder bestimmten Werkstoffchargen kann dieses Phänomen eine erhebliche Rolle spielen.
Neben metallischen Werkstoffen sind auch Kunststoffkomponenten nicht frei von Risiken. Alterung, thermische Belastungen oder chemische Einflüsse können die Langzeitstabilität beeinträchtigen. Entscheidend ist daher die werkstoffgerechte Planung unter Berücksichtigung der Wasserbeschaffenheit und der jeweiligen Einsatzbedingungen.
Mehrfachursachen und komplexe Schadensbilder
Rund 22 Prozent der untersuchten Fälle lassen sich nicht eindeutig einer einzelnen Ursache zuordnen. In diesen Schadensbildern wirken häufig mehrere Faktoren zusammen: Eine geringfügig fehlerhafte Montage trifft auf materialbedingte Vorschädigungen oder ungünstige Betriebsbedingungen.
Diese Komplexität erschwert nicht nur die Schadenanalyse, sondern auch die Prävention. Sie zeigt jedoch deutlich, dass Leitungswasserschäden selten auf singuläre Ereignisse zurückzuführen sind. Vielmehr entstehen sie im Zusammenspiel aus Planung, Ausführung, Werkstoffwahl und Nutzung.
Planungsfehler: Selten, aber folgenschwer
Mit etwa zwei Prozent spielen klassische Planungsfehler statistisch eine untergeordnete Rolle. Dennoch können sie erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Dazu gehören beispielsweise falsch dimensionierte Leitungen, unzureichend berücksichtigte Druckverhältnisse oder fehlende Revisionsmöglichkeiten.
In komplexen Gebäuden mit Mischinstallationen oder umfangreicher Haustechnik steigt das Risiko systemischer Planungsfehler. Die zunehmende Technisierung von Wohngebäuden – etwa durch Wärmepumpensysteme oder hybride Heizlösungen – erfordert eine noch engere Abstimmung zwischen Fachplanern und ausführenden Betrieben.
Besonders betroffene Baugruppen
Die IfS-Statistik für den Zeitraum 2015 bis 2024 identifiziert mehrere besonders schadenanfällige Baugruppen:
Flexschläuche an Armaturen
Sie zählen zu den häufigsten Schadenverursachern im Bereich von Waschtischen und Küchenspülen. Materialermüdung, Knickbelastungen oder minderwertige Produkte können hier zu plötzlichen Wasseraustritten führen.
Verbindungen
Press- und Schraubverbindungen stehen regelmäßig im Zentrum von Schadengutachten. Sie bilden konstruktiv sensible Punkte innerhalb der Installation.
Heizungsanlagen
Rohrleitungen und Verbindungen der Heizungsinstallation sind ebenfalls stark betroffen. Thermische Wechselbelastungen und Druckschwankungen erhöhen hier die Beanspruchung.
Abwasser- und Regenwassersysteme
Undichtigkeiten im Abwassersystem verursachen oft verdeckte Durchfeuchtungen mit langfristigen Folgeschäden an der Bausubstanz.
Alter der Gebäude als Risikofaktor
Ein deutlich erhöhtes Schadenrisiko zeigt sich bei Gebäuden mit einem Alter von 30 bis 50 Jahren. In diesem Zeitraum erreichen viele Installationssysteme eine kritische Phase ihrer Lebensdauer. Korrosion, Materialermüdung und veraltete Werkstoffe erhöhen die Ausfallwahrscheinlichkeit signifikant.
Gerade in Bestandsgebäuden besteht häufig ein Sanierungsstau. Leitungen verlaufen verdeckt in Schächten oder unter Estrich und werden erst bei einem akuten Schaden sichtbar. Präventive Zustandsanalysen, etwa durch Druckprüfungen oder Feuchtemonitoring, gewinnen daher zunehmend an Bedeutung.
Prävention als zentrale Aufgabe der Branche
Die IfS-Daten zeichnen ein klares Bild: Leitungswasserschäden sind in erster Linie das Resultat technischer und handwerklicher Faktoren – und damit grundsätzlich beeinflussbar. Für die Branche ergeben sich mehrere Handlungsfelder:
Qualitätsgesicherte Installation und Dokumentation
Sorgfältige Werkstoffauswahl
Regelmäßige Wartung und Inspektion
Sensibilisierung von Eigentümern und Nutzern
Einsatz von Leckage-Detektionssystemen
Insbesondere intelligente Sensoriksysteme, die Feuchtigkeit oder ungewöhnliche Wasserverbräuche frühzeitig erkennen, könnten künftig einen größeren Beitrag zur Schadenminderung leisten.
Die größte Gefahr liegt im Detail
Die Analysen von IfS und GDV machen deutlich, dass Leitungswasserschäden (Grafik oben in BLAU) weniger durch spektakuläre Naturereignisse entstehen, sondern überwiegend durch vermeidbare Schwachstellen innerhalb der Gebäudeinstallation. Installationsfehler, Materialermüdung und unzureichend berücksichtigte Betriebsbedingungen sind die dominierenden Faktoren.
Für Fachplaner, Installateure und die Wohnungswirtschaft bedeutet dies eine klare Verantwortung – aber auch eine Chance. Durch konsequente Qualitätsstandards, vorausschauende Instandhaltung und moderne Monitoring-Technologien lässt sich das Schadensrisiko deutlich reduzieren. Angesichts steigender Baukosten und wachsender Anforderungen an Nachhaltigkeit wird die Vermeidung von Leitungswasserschäden künftig noch stärker in den Fokus rücken. Die Datenlage liefert dafür eine solide Grundlage.
Die Initiative „Fit für Trinkwasser“ der Branchenverbände BTGA, figawa und ZVSHK haben mit dem DVGW wurde ein Letter of Intent (LoI) unterzeichnet. Ziel ist es, die Zusammenarbeit im Bereich „Qualifizierung, Schulung und fachlicher Weiterentwicklung“ rund um Trinkwasserinstallationen in Deutschland systematisch zu vertiefen. Im Bild von links: Clemens Schickel, Geschäftsführer Technik BTGA, Volker Meyer, Hauptgeschäftsführer figawa e.V., Dr. Wolf Merkel, Vorstand Wasser des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches (DVGW), Daniel Föst, Hauptgeschäftsführer ZVSHK. Foto: Initiative „Fit für Trinkwasser“
Die Initiative „Fit für Trinkwasser“ der Branchenverbände BTGA, figawa und ZVSHK baut ihre fachliche Basis weiter aus: Mit dem Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches (DVGW) wurde ein Letter of Intent (LoI) unterzeichnet. Ziel ist eine vertiefte Zusammenarbeit in den Bereichen Weiterbildung, Qualifizierung und fachliche Transformation rund um Trinkwasserinstallationen.
Diese Kooperation ist mehr als eine organisatorische Erweiterung – sie ist ein klares Bekenntnis zur schadenpräventiven Ausrichtung der Technischen Gebäudeausstattung (TGA). Denn qualitätsgesicherte Planung, Installation und Instandhaltung wasserführender Leitungen bilden die Grundlage für Hygiene, Betriebssicherheit und Werterhalt von Gebäuden.
Weiterbildung als präventive Qualitätsstrategie
Mit dem LoI bekennen sich BTGA, figawa, ZVSHK und DVGW zu einer engen fachlichen Kooperation. Im Fokus stehen:
die konsequente Ausrichtung aller Schulungsinhalte an den anerkannten Regeln der Technik,
eine gemeinsame Qualitätssicherung der Weiterbildungsangebote,
die Bündelung technisch-wissenschaftlicher und praktischer Expertise,
sowie die kontinuierliche fachliche Weiterentwicklung vor dem Hintergrund regulatorischer und technologischer Transformation.
Gerade im Bereich der wasserführenden Leitungen in der TGA entscheidet die Qualität der Installation über die langfristige Funktionsfähigkeit des Systems. Fehler in Planung oder Ausführung führen nicht nur zu hygienischen Risiken, sondern verursachen erhebliche Folgekosten durch Wasserschäden, Nutzungsausfälle und Sanierungsmaßnahmen.
Die Initiative „Fit für Trinkwasser“ adressiert diesen präventiven Ansatz ausdrücklich: Weiterbildung wird nicht als formaler Qualifikationsnachweis verstanden, sondern als Instrument aktiver Schadensvermeidung.
DVGW als regelsetzender Impulsgeber
Mit dem DVGW bringt sich nun der anerkannte Regelsetzer und technisch-wissenschaftliche Know-how-Träger systematisch in die Weiterentwicklung der Schulungsangebote ein. Damit wird die Verbindung zwischen Regelwerk, technischer Innovation und praktischer Umsetzung in der Gebäudetechnik weiter gestärkt.
Dr. Wolf Merkel, Vorstand Wasser des DVGW, betont: „Für den DVGW ist es ein zentrales Anliegen, dass Schulungen zur Trinkwasserinstallation konsequent auf den anerkannten Regeln der Technik basieren und damit höchsten Qualitäts- und Hygienestandards entsprechen. Durch die Bündelung unserer technischen Expertise mit dem Know-how von BTGA, figawa und ZVSHK stärken wir die Fachkompetenz im gesamten Trinkwasserbereich und sorgen für sicheres Trinkwasser an jedem Wasserhahn in Deutschland.“
Für die vertretenen Akteure aus Planung, Ausführung, Industrie und Betrieb bedeutet das eine stärkere fachliche Synchronisierung: Normative Anforderungen, technische Entwicklungen und praktische Umsetzung werden enger verzahnt.
Schadenprävention als Leitmotiv der Technischen Gebäudeausstattung
Die hygienisch einwandfreie Bereitstellung des Lebensmittels Trinkwasser ist eine Gemeinschaftsaufgabe entlang der gesamten Wertschöpfungskette – von der Planung über die Installation bis zum Betrieb. Clemens Schickel, Geschäftsführer Technik BTGA, bringt diese Verantwortung auf den Punkt: „Die hygienisch einwandfreie Bereitstellung des Lebensmittels Trinkwasser ist eine Aufgabe aller beteiligten Akteure – von der Gewinnung bis zur Nutzung in den Haushalten und Unternehmen.“
Daniel Föst, Hauptgeschäftsführer ZVSHK, ergänzt mit Blick auf das Fachhandwerk: „Sauberes Trinkwasser ist kein Selbstläufer. Es braucht qualifizierte Fachbetriebe, klare Regeln und eine verlässliche Weiterbildung.“
Gerade im Kontext zunehmender Komplexität technischer Systeme, verschärfter regulatorischer Anforderungen und wachsender Sensibilität für Hygiene- und Haftungsfragen wird deutlich: Schadenprävention beginnt mit qualitätsgesicherter Installation.
Die fachgerechte Auswahl von Werkstoffen, die normkonforme Dimensionierung, die sachgemäße Verlegung wasserführender Leitungen sowie die konsequente Dokumentation und Inbetriebnahme sind keine Detailfragen, sondern integrale Bestandteile einer präventiven Qualitätsstrategie in der TGA.
Transformation und Verantwortung
Die Kooperation im Rahmen von „Fit für Trinkwasser“ ist daher auch als Antwort auf die strukturelle Transformation der Branche zu verstehen: Digitalisierung, Nachhaltigkeitsanforderungen, Fachkräftesicherung und steigende Dokumentationspflichten verändern das Berufsbild im SHK-Handwerk ebenso wie in Planung und Industrie.
Volker Meyer, Hauptgeschäftsführer figawa e.V., ordnet die Initiative entsprechend ein: „Erstmals bündeln die Verbände aus dem Handwerk, der Planung, der Industrie und der DVGW als anerkannter Regelsetzer ihre Kompetenzen in einem gemeinsamen Schulungsangebot. Dadurch wird ein gemeinsamer, hochwertiger Qualitätsstandard in Deutschland für Schulungen in der Trinkwasserbranche gesetzt.“
Klare Botschaft an die Branche
Mit der erweiterten Zusammenarbeit setzen die beteiligten Verbände ein deutliches Zeichen: Qualitätssichernde Installation wasserführender Leitungen ist keine optionale Zusatzleistung, sondern Kernbestandteil professioneller Technischer Gebäudeausstattung.
Die gemeinsame Ausrichtung von Weiterbildung, Fachwissen und Transformation stärkt die Fachkompetenz aller Beteiligten – und trägt maßgeblich dazu bei, Trinkwasserinstallationen dauerhaft sicher, hygienisch einwandfrei und wirtschaftlich betreibbar zu gestalten.
Die ersten Gewindegänge des Blindstopfens sind nicht mehr vorhanden. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Der Blindstopfen auf der Rückseite eines Warmwasserspeichers rostete innerhalb von zwei Jahren geradezu weg und verursachte einen Leitungswasserschaden. Was von dem kleinen Bauteil übrig war, wurde zur Untersuchung ins IFS geschickt.
Die ersten beiden Gewindegänge waren bereits nicht mehr vorhanden und die drei verbliebenen stellenweise bis auf den Gewindekerb aufgelöst. Der Korrosionsangriff war von innen erfolgt, wie der Gutachter am Schadenbild erkennen konnte.
Eisen und Zink auch Schwefel und Kupfer
Zunächst galt es herauszufinden, aus welchem Material der Stopfen bestand. Dafür untersuchte ihn der Gutachter im Rasterelektronenmikroskop (REM). In einem Abschnitt des Außengewindes hatte der Werkstoff noch seine ursprüngliche Farbe. Die REM-Aufnahme dieser Stelle zeigte, dass dort nur wenige Korrosionsprodukte abgelagert waren.
Der Gutachter führte eine EDX-Elementanalyse durch, eine Methode der Röntgenspektroskopie: Der Stopfen war aus verzinktem Stahl gefertigt. Ihm fiel auf, dass in den Ablagerungen neben den werkstoffeigenen Elementen Eisen und Zink auch Schwefel und Kupfer vorhanden waren.
REM-Aufnahme eines Außengewindegrates. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Kupfer in den Korrosionsablagerungen wies darauf hin, dass der Stopfen durch kupferinduzierten Lochfraß geschädigt wurde. Nach den einschlägigen Normen darf Kupfer in Trinkwasserleitungen nicht vor verzinktem Stahl installiert werden, weil sich Kupferionen an den Stahlbauteilen ablagern und dort Korrosion verursachen können. Offensichtlich wurde diese Regel hier nicht beachtet.
Das EDX-Spektrum zeigt, dass der Stopfen aus verzinktem Stahl besteht. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Die DIN 1988-7 fordert außerdem „in warmgehenden Systemen … auf den Einsatz von Rohrleitungen und Bauteilen aus schmelztauchverzinkten Werkstoffen wegen der erhöhten Korrosionswahrscheinlichkeit zu verzichten“. Den Blindstopfen an der Rückseite des Warmwasserspeichers zu montieren, verstieß eindeutig gegen die Technischen Regeln des Korrosionsschutzes.
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
An diesem Anschluss kam es zum bestimmungswidrigen Wasseraustritt. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Die Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus war sechs Jahre lang ungenutzt gewesen, als sie renoviert und eine neue Küche eingebaut wurde. Dabei wurde eine Spülmaschine im Spülenunterschrank angeschlossen, jedoch nicht an dem bereits vorhandenen Gerätezusatzventil, sondern es wurde ein zusätzliches montiert. Diese Arbeiten waren am frühen Nachmittag beendet. In der darauffolgenden Nacht hörte der Hauseigentümer Fließgeräusche aus der noch leerstehenden Einliegerwohnung.
Auf der Suche nach der Geräuschquelle stieß er auf einen Wasserschaden. Das Wasser lief aus dem alten Gerätezusatzventil in der Küche. Mit dem Schließen dieses Gerätezusatzventils konnte der Hauseigentümer den Wasseraustritt problemlos stoppen. Aber warum war es überhaupt mitten in der Nacht spontan zum Wasseraustritt gekommen?
Ein IFS-Gutachter sah sich die Schadenstelle an: Das alte Gerätezusatzventil befand sich dort bereits seit Jahren und hatte nie Probleme verursacht. Daran gab es einen offenen, nicht belegten Geräteanschluss, den wir auf den Bildern oben mit einem roten Pfeil markiert haben. Hier war das Wasser ausgetreten.
Das neue Zusatzventil hatten die Küchenbauer entweder aus Platzgründen verwendet oder aber, weil aus dem alten Gerätezusatzventil kein Wasser floss. Hierin lag auch die Schadenursache: Nach dem Aufbau der Einbauküche lag an dem alten Gerätezusatzventil Leitungsdruck an. Doch aus dem offenen, nicht belegten Geräteanschluss trat kein Wasser aus. Darum hatte niemand das Problem bemerkt.
Das Gerätezusatzventil hat an der Seite einen 3/4″-Außengewindeanschluss (roter Pfeil), dieser ist nicht belegt und kann über das untere Bedienelement (grüner Pfeil) geschlossen werden. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Das Ventil war über Jahre hinweg nicht betätigt worden und darum war der Ventilteller im Ventilsitz verklebt. Durch den Leitungsdruck löste sich der Ventilteller im Laufe der folgenden Stunden, so dass es schließlich zum Wasseraustritt kam. Die spätere Laboruntersuchung der installierten Bauteile bestätigte, dass alle Komponenten einwandfrei funktionierten. Das Problem war die Handhabung.
Fälle wie den hier beschriebenen gibt es zuhauf in der Schadendatenbank des IFS: In Umzugs- oder Renovierungsphasen kommt es plötzlich zu einem Wasseraustritt, weil jemand ein Geräteanschlussventil öffnet, aus dem kein Wasser fließt, und es dann im offenen Zustand vergisst.
Kappen oder Blindflansche fehlten
Nach der Norm müssen fertiggestellte und noch nicht mit Entnahmearmaturen versehene Leitungen an allen Ein- und Auslässen zum Beispiel mit Kappen oder Blindflanschen dicht verschlossen werden. Insbesondere der offene Auslass des Geräteventils hätte demnach mit einer Blindkappe versehen werden müssen, da laut Norm geschlossene Absperrventile , wozu auch das Gerätezusatzventil gehört, nicht als dichte Verschlüsse anzusehen sind.
Wenn Absperrventile über Jahre in der selben Position verharren, können sie verkleben oder sich festsetzen. Deshalb sollte man sie regelmäßig betätigen und damit ihre Funktion überprüfen. Das gilt für alle Absperrventile, auch wenn sie genutzt werden. Wenn zum Beispiel eine Leitung undicht wird bzw. ein Rohr bricht, muss das Wasser so schnell wie möglich abgestellt werden. Wenn aber das entsprechende Absperrventil seit Jahren nicht geschlossen wurde, ist das nicht unbedingt möglich, weil das Absperrventil nicht mehr funktioniert. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Auf der Außenseite des Wellschlauches verlaufen zwei Längsriefen parallel zur Fügenaht. Diese Längsriefen befinden sich sowohl auf den „Wellenbergen“ (rote Pfeile) als auch in den „Wellentälern“ (grüne Pfeile). Foto: https://www.ifs-ev.org/
Ein Schaden in Höhe von rund 100.000 € entstand im Loft eines prominenten Künstlers, weil ein Wellschlauch innerhalb der Kaltwasserzuleitung zur Dampfdusche im Bad undicht wurde. An der Decke der darunterliegenden Wohnung stellte der Nachbar Feuchtigkeit fest.
Die nachfolgende Leckageortung führte zu dem undichten Wellschlauch. Wie sich herausstellte, war es über einen längeren Zeitraum zu einem umfangreichen Durchfeuchtungsschaden gekommen. Unter anderem wiesen die gefliesten Trockenbauwände des Badezimmers auf den Innenseiten bereits einen deutlichen Schimmelbefall auf. Zu der ungewöhnlichen Schadenhöhe trug aber auch die hochwertige Ausstattung des Bades bei.
In einem „Wellental“ befindet sich ein feiner Riss (rote Markierung) direkt in einer der beiden Längsriefen (grüne Pfeile). Foto: https://www.ifs-ev.org/
Der Wellschlauch wurde dem IFS zur Ermittlung der Ursache zugesandt. Er war 37 cm lang und bestand aus Edelstahl. In der Mitte des Schlauches waren in einem Bereich Ablagerungen von Wasserinhaltsstoffen und Korrosionsprodukten vorhanden. Durch diesen Bereich verliefen auf der Außenseite des Wellschlauches zwei mechanisch erzeugte Beschädigungen in Form von Längsriefen beidseitig parallel zur Fügenaht, mit der der Schlauch verschweißt war.
Bei einer Dichtheitsprüfung im Labor war der Wellschlauch an einem feinen Riss in einer dieser Längsriefen tropfend undicht. Die Austrittsrate betrug umgerechnet ca. 3,3 Liter pro Tag.
Unter dem Rasterelektronenmikroskop zeigt sich die Reduzierung der Wandstärke durch die Längsriefe um fast die Hälfte. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Im Rasterelektronenmikroskop zeigten sich auf der Rissfläche mit parallelen Schwingungsstreifen die typischen Merkmale eines Schwingungsrisses. Im Rissbereich selbst war die Wandstärke aufgrund der Längsriefe um ca. 45 % reduziert. Die dadurch bedingte Kerbwirkung hatte in Kombination mit den betriebsüblichen zyklischen Belastungen durch die Nutzung der Dusche zum Versagen geführt.
Die beiden Längsriefen waren gleichmäßig ausgeprägt sowohl auf den „Wellenbergen“ als auch in den „Wellentälern“ und verliefen über die gesamte Länge des Wellschlauches. Aufgrund des Erscheinungsbildes konnten diese Riefen nur im Rahmen des Herstellungsprozesses des Schlauches erzeugt worden sein. Hinweise für einen Montagefehler gab es nicht. (Ma)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Blick auf das Gebäude am Doormannsweg 27 in Hamburg-Eimsbüttel. Aufstockung und Modernisierung. Foto: ROBERT VOGEL
Ein Praxisbericht aus Hamburg-Eimsbüttel von Olaf Schmidt, Leiter Bau und Instandhaltung, ROBERT VOGEL GmbH & Co KG
Kaum ein Thema hat die wohnungswirtschaftlichen Fachdiskurse in den vergangenen Jahren so stark geprägt wie die nachhaltige Entwicklung des Bestands. Während die Branche lange Zeit auf Wachstum durch Neubau setzte, sind Flächenverfügbarkeit, ökologische Zielsetzungen und soziale Anforderungen vor allem im urbanen Raum heute so eng miteinander verwoben, dass der Fokus zwangsläufig auf die Transformation und Verdichtung bestehender Quartiere rücken muss.
Die Ausgangslage: Wohnraum schaffen ohne neue Flächen zu versiegeln
Auch in Hamburg, wo viele Quartiere bereits stark verdichtet und verfügbare Grundstücksflächen knapp sind, wird nachhaltige Bestandsentwicklung zur Blaupause für moderne Stadtentwicklung. Statt neue Flächen zu erschließen, setzen private und öffentliche Träger vermehrt auf die Revitalisierung bestehender Immobilien. Ein Trend, der auch zu den politischen Zielsetzungen der Bundesregierung passt. Diese will den Flächenverbrauch für neue Bau- und Verkehrsprojekte bis 2050 auf Netto-Null reduzieren. Was bedeutet, dass künftig keine Fläche neu bebaut werden darf, ohne dass an anderer Stelle entsiegelt wird.
Dass dieser Ansatz nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch auf sozialer Ebene vielversprechend ist, zeigen aktuelle Studien. Allein durch systematische Aufstockung und Nachverdichtung von Geschosswohnungsbauten könnten laut Deutschlandstudie von Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt bundesweit bis zu 2,7 Millionen neue Wohneinheiten geschaffen werden.
Fallbeispiel Doormannsweg: Das Projekt im Überblick
Wie sich ein solches Nachverdichtungsprojekt im urbanen Raum konkret gestaltet, zeigt unser aktuelles Bauprojekt am Hamburger Doormannsweg 27 im begehrten Stadtteil Eimsbüttel. Bei diesem Projekt modernisieren wir gemeinsam mit dem Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister Implenia ein Wohngebäude aus dem Jahr 1958 und stocken dieses zusätzlich in Holzbauweise um zwei Geschosse auf. Das Gebäude umfasst im Bestand 39 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit. Durch die Aufstockung entstehen 14 zusätzliche Wohneinheiten mit Größen zwischen ca. 60 und 118 m², sodass insgesamt eine Gesamtwohnfläche von 3.594 m² entsteht. Die neuen Wohnungen schaffen für den angespannten Markt in Eimsbüttel dringend benötigte Angebote. Die Bauzeit erstreckt sich von September 2024 bis voraussichtlich April 2026.
Im Zuge der Modernisierung werden die Wohnungen umfassend entkernt und neu ausgebaut, zum Beispiel mit neuen Fußböden, modernen Bädern und Küchen, neuen Fenstern, neu gedämmten Fassaden und der Umstellung von Gas auf Fernwärme. Begrünte Dächer und Photovoltaikanlagen komplettieren das nachhaltige Gesamtkonzept. Während der historische Charakter des Sockels mit seiner Klinkerfassade erhalten bleibt, ist die Aufstockung prägnanter mit Faserzementplatten in leicht unterschiedlichen Schattierungen gestaltet.
Modernisierung und Aufstockung vor der Fertigstellung. Foto: ROBERT VOGEL
Ein zentrales Anliegen war uns zudem die sozialverträgliche Umsetzung: Die Mieter*innen müssen nicht dauerhaft umziehen, sondern werden abschnittsweise temporär in Ausweichwohnungen untergebracht.
Eine Besonderheit, die das ohnehin komplexe Projekt noch herausfordernder macht: ROBERT VOGEL vereint hierbei gleich drei Funktionen: Bauherr, Projektentwickler und Vermieter. Zudem wurden die Bauprozesse von Implenia für diese Baustelle nach DGNB-Kriterien zertifiziert und mit dem Zertifikat „Nachhaltige Baustelle“ ausgezeichnet.
Doch wie kam es zu diesem Projekt? Welche strategischen Überlegungen standen am Anfang und welche Herausforderungen mussten gemeistert werden?
Als Bestandshalter von rund 1900 Wohneinheiten bildet eine softwaregestützte Analyse unseres Portfolios die Basis für strategische Entscheidungen zur Modernisierung unseres Immobilienbestands. Wir erfassen diesen anhand von Verbrauchsdaten und baulichen Gegebenheiten mit der Software Predium, erstellen digitale Zwillinge von den Wohnobjekten und clustern sie in ein Ampelsystem: Rot für Objekte mit dringendem Sanierungsbedarf, Gelb für mittelfristig zu optimierende Gebäude und Grün für Immobilien in einem bereits guten Zustand. Zu unseren Kriterien zählen der CO₂-Ausstoß, die Energieeffizienz sowie das Alter und der Zustand der Immobilien.
Wir prüfen gleichzeitig im gesamten Prozess systematisch, wo im Portfolio eine Nachverdichtung bzw. Aufstockung möglich ist. Das funktioniert nicht bei jedem Objekt, denn neben den städtebaulichen Vorgaben muss sich auch die Tragfähigkeit des Gebäudes eignen.
Unsere Empfehlung: Wer systematisch und nachhaltig modernisieren will, sollte frühzeitig auf datenbasierte Analyseverfahren und Portfolio-Cluster setzen. Auf diese Weise lassen sich Investitionen gezielt steuern und Ressourcen optimal verteilen.
Das Objekt am Doormannsweg hatte einen hohen Sanierungsbedarf und damit eine hohe Priorität. In solchen Fällen wägen wir ab, ob sich für eine Immobilie eher eine Modernisierung oder ein Abriss mit Neubau anbietet. In vielen Fällen ist die Modernisierung die bessere Wahl, so auch beim Projekt Doormannsweg.
Denn die sogenannten „grauen Emissionen“, die im Neubau insbesondere durch Stahl, Beton und Baustellenlogistik entstehen, entfallen weitgehend. Diese graue Energie ist verantwortlich für einen Großteil des ökologischen Fußabdrucks. Beim Abriss gehen diese gespeicherten Ressourcen unwiederbringlich verloren.
Wer stattdessen vorhandene Bausubstanz erhält, reduziert automatisch den CO₂-Verbrauch: Kein Aushub, kein Abriss, kein neues Fundament, keine aufwändige Entsorgung. Selbst ein energieeffizienter Neubau benötigt je nach Bauweise 30 Jahre oder länger, bis die durch den Bau entstandenen grauen Emissionen durch eingesparte Betriebsemissionen kompensiert sind. Das ist auch ein zentrales Argument gegenüber Banken und Investoren.
Übergang von Modernisierung zu Aufstockung. Foto: Implenia
Zusätzlich zur Modernisierung prüften wir, ob sich das Gebäude für eine Aufstockung eignet. Die statische Prüfung des Gebäudes aus dem Jahr 1958 ergab, dass es die zusätzliche Last von zwei Geschossen tragen kann, wenn die gewählte Bauart die Holzbauweise ist.
Damit bot sich zugleich das wirtschaftliche Potenzial, den Bestand langfristig aufzuwerten und die Investition durch zusätzliche Mieteinnahmen nachhaltig abzusichern. Auf diese Weise erreichen wir eine Quersubventionierung für die Investitionskosten, schaffen zusätzlichen Wohnraum für die Stadt Hamburg und steigern gleichzeitig den Wert der Immobilie.
Unsere Empfehlung: Berechnen Sie nicht nur Baukosten, sondern auch Lebenszykluskosten und graue Emissionen. Erstellen Sie Vergleichsszenarien und denken Sie von Beginn an verschiedene Lösungswege durch. Flexibilität und Offenheit in der Konzeptphase führen oft zu den wirtschaftlich und ökologisch besten Ergebnissen.
Planungsphase: Vom Konzept zur Baugenehmigung
Nachdem wir das Objekt am Doormannsweg als besonders geeignet für eine Kombination aus Modernisierung und Aufstockung identifiziert hatten, beauftragten wir das Architekturbüro keenco³ als Planer. Im engen Schulterschluss fanden sämtliche Abstimmungen mit Behörden und Fachämtern statt, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg.
Diese beinhaltet eine zusätzliche Genehmigungspflicht für Abrissmaßnahmen, Umbau und Modernisierungen, die zu einer Steigerung des Wohnwerts und damit zu Mietsteigerung führen könnten. Damit stellt sie besonders hohe Anforderungen an Bauvorhaben und Planungsprozesse. Ziel ist es, die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen.
Ein konkretes Beispiel: Der Neubau eines bisher nicht vorhandenen Aufzugs war nicht möglich. Dadurch waren mehrere Umplanungen notwendig. Durch intensiven Austausch mit der Behörde konnten jedoch andere wichtige Maßnahmen genehmigt werden, darunter die zeitgemäße Sanierung des Bestands und die Umstellung von Gas auf Fernwärme.
Aufstockung in Holzbauweise. Foto: Implenia
Ein weiterer Zeitfaktor im Genehmigungsprozess bestand darin, dass die Holzbauweise bei städtischen Projekten oft noch neu ist. Vor allem im Hinblick auf den Brandschutz bestand großer Informationsbedarf auf Behördenseite. Unsere Lösung hierfür war, den Dialog mit den Behörden aktiv und möglichst früh zu suchen und zu erklären, dass wir streng nach der Muster-Holzbau-Richtlinie vorgehen. Hierbei erklärten wir auch die Vorteile der Holzbauweise.
Holz ist deutlich leichter als konventionelle Baustoffe, ermöglicht große Spannweiten und ist in diesem Fall statisch passend. Zudem beschleunigt die Holzbauweise die Bauzeit deutlich, weil sich Holzbauteile gut vorfertigen lassen. Daher erwies sich die geplante Konstruktion aus Massivholzwänden, Hohlkörperdecken und Massivholzdach als optimal.
Konkrete Handlungsempfehlung: Informieren Sie sich bereits vor Projektbeginn über die lokalen Regulierungen. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zur zuständigen Behörde auf und sprechen Sie mögliche kritische Punkte proaktiv an. Jeder Bezirk – nicht nur in Hamburg – bringt individuelle Anforderungen mit sich. Bei innovativen Bauweisen wie Holzbau: Nutzen Sie etablierte Richtlinien als Grundlage für den Dialog. Prüfen Sie zudem frühzeitig Förderprogramme für nachhaltige Bauweisen. In Hamburg beispielsweise gibt es gezielte Fördertöpfe für Holzbau und Backstein.
Umsetzung: Generalunternehmer und Baustart
Nach erteilter Baugenehmigung entschieden wir uns dafür, Implenia als Generalunternehmer des Projekts zu beauftragen. Der Immobiliendienstleister verfügt über große Erfahrung bei vergleichbaren Projekten und ist daher für uns der ideale Partner. Das Unternehmen übernahm die Konzeption und die Planung des zeitlichen Ablaufs in enger Abstimmung mit uns.
Eine besondere Herausforderung war im Rahmen dessen die Schnittstelle zwischen Neubau und Bestand: Die Holzbau-Aufstockung erfordert einerseits eine frühe, detaillierte Planung, um die vorgefertigten Bauteile millimetergenau fertigen zu können. Andererseits zeigen sich im Bestand viele bauliche Gegebenheiten erst beim Öffnen und Entkernen der Wohnungen.
Zwar wurden vorab Bestandsstatiken analysiert und Begehungen durchgeführt, doch da die Wohnungen zum Zeitpunkt der Planung noch bewohnt waren, blieb der Blick auf viele Details verwehrt. Dieser Balanceakt zwischen präziser Vorplanung im Holzbau und notwendiger Flexibilität im Bestand macht deutlich, wie wichtig eine enge Verzahnung von Planung und Ausführung ist.
Eine besondere Rolle spielt dabei die Qualitätssicherung der Holzkonstruktion bei der Aufstockung. In Kooperation mit dem Institut für Baukonstruktion und Holzbau (iBHolz) der Technischen Universität Braunschweig begleiten wir das Projekt wissenschaftlich. Im Fokus stehen der bauzeitliche Witterungsschutz sowie Fragen der Holzbefeuchtung und -rücktrocknung.
„Wet Guard“ im Test. Die spezielle Folie schützt das Holz während des Baus vor Witterungseinflüssen. Foto: Implenia
Ein konkretes Beispiel: Beim Projekt wurde der Einsatz eines sogenannten „Wet Guard“ getestet. Dabei handelt es sich um eine spezielle Folie, die das Holz während des Baus vor Witterungseinflüssen schützt. Die gewonnenen Erkenntnisse fließen in künftige Projekte ein und tragen zur Weiterentwicklung nachhaltiger Bauweisen bei.
Unsere Empfehlung: Beziehen Sie Planer und Baupartner so früh wie möglich mit ein, am besten bereits in der Konzeptphase. Eine enge Zusammenarbeit ist hier essenziell. Gerade die Schnittstellen zwischen Aufstockung und Modernisierung des Bestands verlangen ein eingespieltes Team mit kurzen Kommunikationswegen. Regelmäßige Abstimmungsrunden schaffen Klarheit und sichern die wirtschaftliche und technische Umsetzbarkeit.
Technische Komplexität im Bestand
Bestehende Immobilien nachzuverdichten bedeutet ein hohes Maß an Präzision und Planung, da der verfügbare Platz nicht nur durch das Gebäude selbst, sondern auch durch umliegende Grundstücke und Immobilien eingeschränkt ist. So stellten die beengten Verhältnisse auf dem Grundstück die Baustellenlogistik vor besondere Herausforderungen: Das Grundstück grenzt direkt an öffentliches Straßenland, die Bebauung ist dicht und der verfügbare Platz auf der Baustelle somit begrenzt. Daher wurden beispielsweise, anders als bei Neubauprojekten, temporär Kräne eingesetzt, um den knappen Platz optimal zu nutzen.
Modernisierte Bäder. Foto: Implenia
Ein weiterer Unterschied zum Neubau: Die Arbeiten im Bestand erfolgen oft in sehr kleinen Bauvolumina und aufgrund der verschiedenen Bauphasen stückweise. Ein konkretes Beispiel: Fliesenleger hatten teilweise nur acht eher kleine Bäder pro Bauabschnitt zu bearbeiten. Nicht jedes Unternehmen ist auf solche kleinteiligen Einsätze spezialisiert oder aus wirtschaftlicher Sicht daran interessiert, da z. B. auch häufigere Anfahrten notwendig sind. Hier sind besonderes Verhandlungsgeschick, ein gutes Netzwerk an vor allem regionalen Fachfirmen und ein sehr gutes Lean-Management gefragt.
Eine weitere Herausforderung im Bauprozess war die Führung neuer Leitungen für Heizung, Abwasser und Trinkwasser bei der Aufstockung. Diese erforderte eine besonders detaillierte Planung, um in den neuen Wohnungen möglichst wenig Raum zu verlieren.
Praxis-Tipp: Planen Sie bei Bestandsprojekten ausreichend Zeit für die Vorbereitungsphase ein, mindestens 20-30 % mehr als bei Neubauten. Bauen Sie sich ein flexibles Netzwerk spezialisierter Fachfirmen auf, die auch kleinteilige Arbeiten übernehmen. Stellen Sie zudem sicher, dass im Projektteam spezialisierte Fachkenntnisse in Statik, Bauphysik und Haustechnik vorhanden sind. Die Koordination der Gewerke ist bei stückweiser Arbeit im Bestand besonders anspruchsvoll: Fällt ein Gewerk aus, verzögert sich der gesamte Bauablauf.
Baukosten:
Die Baukosten belaufen sich auf ca. 13 Mio. Euro.
Mietkosten:
Aufstockung: Kaltmiete ab 20 Euro/qm
Modernisierung: Kaltmiete zwischen 9 und 14 Euro/qm.
Die Miete wird im Rahmen der sozialen Erhaltungsverordnung beibehalten.
Sozialverträgliche Sanierung und Mietermanagement
Ein Gebäude im laufenden Betrieb zu erweitern und zu sanieren, während Mieter*innen in den Wohnungen leben, ist vor allem eine logistische und soziale Herausforderung − sowohl für uns als Vermieter als auch für Implenia als Ausführende. Die Maßgabe lautete, die Belastungen für Mieter*innen und Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.
Die Alternative wäre gewesen, den gesamten Bestand freizuziehen, also alle Mieter*innen gleichzeitig zum Auszug zu verpflichten. Dieses Vorgehen wird häufig bei vergleichbaren Bestandsprojekten gewählt und hätte das Bauen deutlich vereinfacht. Wir haben uns aber bewusst für den sozialverträglichen Weg entschieden.
Unsere Lösung war daher, die Bauarbeiten in fünf klar definierten, aufeinander abgestimmten Bauabschnitten zu organisieren. Für jeden Bauabschnitt stellten wir ausreichende Ausweichwohnungen aus unserem Bestand bereit. Wir organisierten und bezahlten die Umzüge und waren individuell mit den Mieter*innen im Austausch. Diese mussten das Quartier nur für sechs bis acht Wochen verlassen und konnten zum alten Mietpreis wieder in ihre Wohnung zurückkehren. Viele Mieter*innen freuen sich, nach den Arbeiten in eine komplett modernisierte Wohnung zurückzukehren. Andere wiederum nahmen das Angebot nicht an. Diese Wohnungen stehen nach Fertigstellung zur Vermietung frei.
Ein Blick in eine Wohnung. Die Modernisierung ist fast abgeschlossen. Foto: Implenia
Doch auch für diejenigen Mieter*innen, deren Wohnungen gerade nicht im aktuellen Bauabschnitt lagen, war der Alltag herausfordernd: Sie mussten über eine Baustelle gelangen, um in ihre Wohnungen zu kommen und waren mit Einschränkungen durch Baulärm und Staub konfrontiert. Diese Belastungen müssen gut gemanagt und frühzeitig kommuniziert werden.
Dabei war es besonders wichtig, nicht nur die unvermeidbaren Einschränkungen, sondern auch die entstehenden Chancen klar zu kommunizieren, um Vertrauen und Akzeptanz bei Mieter*innen zu schaffen. Dazu zählten konkrete Anreize wie die Ausstattung mit neuen Küchen, gezielte Unterstützung bei individuellen Ausbauten sowie bessere Wohnoptionen. So profitieren etwa mobil eingeschränkte Mieter*innen von der Möglichkeit, in eine barrierearme Erdgeschosswohnung zu wechseln.
In erster Linie zählte aber das Argument, nach der Modernisierung zum gleichen Mietpreis in eine komplett neue, moderne Wohnung ziehen zu können.
Wichtig war in der gesamten Kommunikation, nicht nur die Mieter*innen selbst, sondern auch die Nachbarschaft aktiv einzubeziehen. Die Kommunikation erfolgte gemeinsam mit Implenia direkt auf Baustellenebene: Wir führten Informationsveranstaltungen durch, zu denen viele Menschen kamen. Auch zwischendurch konnten während der gesamten Bauphase Fragen direkt vor Ort durch Implenia geklärt werden. Hier befanden wir uns stetig im engen Austausch.
Unsicherheiten bezüglich Bauablauf und Terminierung wurden durch diese regelmäßige, proaktive Kommunikation sowie die Bereitstellung von festen Ansprechpartner*innen abgebaut. Dies führte zu deutlich weniger Problemen als erwartet, weil alle Beteiligten stets Bescheid wussten oder jederzeit nachfragen konnten. Die Kommunikation auf Baustellenebene hat sich in diesem Fall bewährt. Bei größeren Baustellen mit deutlich mehr Wohnungen sollte die Kommunikation noch größer gedacht werden.
Unsere Empfehlung: Etablieren Sie von Projektbeginn an eine transparente, proaktive Kommunikationsstrategie mit allen Beteiligten, mit Mieter*innen und Nachbar*innen. Kommunizieren Sie nicht nur Einschränkungen, sondern auch konkrete Verbesserungen und Chancen. Diese vertrauensbildenden Maßnahmen reduzieren Widerstände und schaffen Akzeptanz. Das ist gerade im urbanen Raum unverzichtbar.
Ausblick: Bestandsentwicklung als Zukunftsmodell
Das Projekt am Doormannsweg zeigt exemplarisch, wie nachhaltige Bestandsentwicklung funktionieren kann. Es beweist, dass ökologische Verantwortung, soziale Verträglichkeit und wirtschaftlicher Erfolg miteinander vereinbar sind, auch in Zeiten gestiegener Baukosten, komplexer Genehmigungsverfahren und gestiegener Anforderungen der Mieter*innen.
Dachbegrünung und PV-Anlage. Foto: Implenia
Für uns ist dieses Projekt der Auftakt für weitere Bestandsprojekte. Wir prüfen bereits ähnliche Möglichkeiten an anderen Standorten unseres Portfolios. Das Ampelsystem zur Bewertung unseres Bestands hilft dabei, die vielversprechendsten Objekte zu identifizieren. Die Erfahrungen aus dem Projekt am Doormannsweg fließen direkt in die Planung künftiger Vorhaben ein. Dabei wird deutlich: Nachverdichtung ist kein Kompromiss, sondern eine Chance − für Bestandshalter, Mieter*innen und die urbane Entwicklung gleichermaßen.
Olaf Schmidt ist Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co KG, einem Hamburger Immobilienunternehmen mit rund 1.900 Wohnungen im Bestand.
Die Wohnungswirtschaft steht 2026 unter massivem Entscheidungsdruck. Klimaneutralität, steigende Baukosten, angespannte Märkte und historische Lasten erzwingen klare Prioritäten – auf Basis belastbarer Daten. Strategische Immobilienanalyse ist damit keine technische Disziplin mehr, sondern eine zentrale unternehmerische und politische Steuerungsaufgabe.
Abriss oder Modernisierung? Daten statt Bauchgefühl
Olaf Schmidt, Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co. KG, zeigt am Beispiel eines Bestands von rund 1.900 Wohneinheiten in Hamburg-Eimsbüttel, wie datenbasierte Entscheidungen funktionieren. Mithilfe der Software Predium werden Verbrauchsdaten, Baujahre, Energiekennwerte und CO₂-Emissionen in digitale Zwillinge überführt und in einem Ampelsystem priorisiert.
Entscheidend ist der Perspektivwechsel: Nicht die reine Baukostenschätzung zählt, sondern der Lebenszyklusansatz – inklusive Betriebskosten, Restwerten und „grauer Emissionen“.
Gerade diese grauen Emissionen, also CO₂ aus Herstellung, Transport und Einbau von Baustoffen wie Stahl und Beton, verändern die Bewertung grundlegend. Ein Neubau mag im Betrieb effizient sein – doch bis die beim Abriss und Neubau freigesetzten Emissionen kompensiert sind, vergehen häufig 30 Jahre oder mehr.
Am Doormannsweg in Hamburg fiel daher trotz hohen Sanierungsbedarfs die Entscheidung zugunsten der Modernisierung. Der Erhalt der Substanz vermied graue Emissionen, sparte Entsorgungs- und Fundamentkosten und eröffnete eine zusätzliche Option: Aufstockung.
Die statische Prüfung des Gebäudes von 1958 erlaubte zwei zusätzliche Geschosse in Holzbauweise. Das leichte Material reduzierte die Zusatzlast und verbesserte die CO₂-Bilanz. Gleichzeitig entstehen neue Mieteinnahmen – ein wirtschaftlicher Hebel zur Finanzierung der Modernisierung. Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Nachverdichtung greifen hier ineinander.
Heidelberg-Rohrbach: Transformation mit Identität
Doch Immobilien sind mehr als Kennzahlen. In Heidelberg-Rohrbach entwickelt die Stiftung Schönau auf dem Gelände eines ehemaligen evangelischen Gemeindezentrums ein neues Quartier mit 33 Mietwohnungen und Tiefgarage.
Das Grundstück wurde von der Kirchengemeinde im Erbbaurecht überlassen. Für Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, steht der Dreiklang aus Wirtschaftlichkeit, sozialer Verantwortung und energetischem Anspruch im Mittelpunkt. Dr. Christof Ellsiepen, Dekan der Evangelischen Kirche in Heidelberg, spricht von einem „wichtigen Beitrag“ zur Entspannung des Heidelberger Wohnungsmarkts.
Das Projekt steht exemplarisch für die strategische Neuausrichtung kirchlicher Immobilien: weg von monofunktionalen Gemeindestrukturen, hin zu gemischt genutzten, energieeffizienten Quartieren. Historische Orte sind keine Tabuzonen – sie verlangen Transparenz, Beteiligung und architektonische Qualität.
DDR-Altschulden: 110 Millionen Euro Hypothek
Während Neubau- und Modernisierungsstrategien in die Zukunft weisen, wirkt eine Altlast bis heute nach: die DDR-Altschulden. Verbindlichkeiten aus DDR-Zeiten – teils für Infrastruktur wie Schulen oder Straßen – wurden nach der Wiedervereinigung sozialen Vermietern zugewiesen.
Mecklenburg-Vorpommern adressiert die Problematik als einziges ostdeutsches Bundesland aktiv – bislang jedoch nur für kommunale Unternehmen, nicht für Genossenschaften.
Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), beziffert die Belastung der im Verband organisierten Genossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern auf rund 110 Millionen Euro. 68 Genossenschaften sind betroffen.
Gleichzeitig stehen immense Investitionen für Klimaneutralität bis 2045 an. Die Branche kalkuliert allein für die energetische Transformation mit bis zu zwei Euro pro Quadratmeter. Bei 100.000 Quadratmetern entspricht das 200.000 Euro jährlich. Wenn parallel Altschulden bedient werden müssen, fehlen Mittel für Photovoltaik, Wärmepumpen oder Gebäudehüllensanierungen – mit Folgen für Mieten und soziale Stabilität.
Die Frage ist damit ordnungspolitisch: Wie soll Klimaneutralität gelingen, wenn historische Schulden Investitionen blockieren?
Ob Modernisierung versus Abriss, kirchliche Flächentransformation oder DDR-Altschulden – strategische Immobilienanalyse muss ökologische Kennzahlen, Lebenszykluskosten, soziale Verantwortung und politische Rahmenbedingungen integrieren.
Datenbasierte Priorisierung, sensible Quartiersentwicklung und finanzielle Entlastung sind keine Gegensätze. Sie sind Bausteine einer zukunftsfähigen Wohnungswirtschaft.
Modernisierung, Neubau und Entschuldung gehören zusammen – als Teil einer integrierten Strategie für Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und soziale Stabilität. Auch diese Perspektive gehört zu den neuen Chancen für Architektinnen und Architekten.
Wohnungswirtschaft architektur., eine neue Ausgabe mit vielen neuen Blickwinkeln.
Bauen und planen Sie mit der Natur! Ihr Gerd Warda
Skizze des Wohnquartiers Heinrich-Fuchs-Straße mit Bestandsumbau und zwei Neubauten. Foto: Stiftung Schönau
Mit dem feierlichen Spatenstich hat die Stiftung Schönau am 3. Februar 2026 den offiziellen Baubeginn für ein neues innerstädtisches Wohnquartier in der Heinrich-Fuchs-Straße / Lindenweg im Heidelberger Stadtteil Rohrbach eingeläutet.
Auf dem Gelände eines ehemaligen evangelischen Gemeindezentrums entstehen in den kommenden Monaten 33 Mietwohnungen, ergänzt durch eine gemeinsame Tiefgarage. Das Projekt verbindet den sensiblen Umgang mit dem baulichen Bestand mit qualitätsvollem Neubau und leistet einen konkreten Beitrag zur Entlastung des angespannten Heidelberger Wohnungsmarkts.
Verantwortung für kirchliche Flächen und neuen Wohnraum
Das Grundstück blickt auf eine lange Geschichte kirchlicher Nutzung zurück: Über viele Jahre hinweg befanden sich hier ein Kindergarten, ein Gemeindehaus sowie das Pfarramtsgebäude. Zahlreiche Menschen verbinden persönliche Erinnerungen mit diesem Ort. Mit der Aufgabe des Standorts durch den Stadtkirchenbezirk eröffnete sich die Möglichkeit, die Fläche neu zu denken und einer zukunftsfähigen Nutzung zuzuführen. Der Stadtkirchenbezirk hat das Grundstück der Stiftung Schönau im Erbbaurecht überlassen.
„Mit diesem Projekt entwickeln wir eine kirchliche Fläche verantwortungsvoll weiter und schaffen dringend benötigten Wohnraum in Heidelberg“, betont Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau. „Der Erhalt des Bestands, die sensible städtebauliche Einbindung und der hohe energetische Standard stehen exemplarisch für unseren Anspruch, Wirtschaftlichkeit sowie soziale und ökologische Verantwortung miteinander zu verbinden.“
Dr. Christof Ellsiepen, Dekan der Evangelischen Kirche in Heidelberg, ergänzt: „Ich freue mich sehr, dass hier zwei kirchliche Institutionen gemeinsam lebenswerten Wohnraum schaffen. Unsere Zusammenarbeit zeigt, wie wir Verantwortung übernehmen. Wohnen ist eine zentrale soziale Frage – mit diesem Projekt leisten wir gemeinsam einen wichtigen Beitrag für Heidelberg.“
Feierlicher Spatenstich für das neue Wohnquartier in Heidelberg-Rohrbach mit Vertreterinnen und Vertretern der Stiftung Schönau, der Evangelischen Kirche in Heidelberg sowie der Projektbeteiligten. Foto: Stiftung Schönau
Planung im Dialog: Erhalt und Weiterentwicklung des Bestands
Von Beginn an war das Projekt von einem intensiven Abstimmungsprozess geprägt. Die frühzeitige Einbindung des Gestaltungsbeirats führte zu einer klaren planerischen Leitlinie: Der vollständige Abriss des Bestands war nicht genehmigungsfähig, der Erhalt und Umbau des ehemaligen Pfarramtsgebäudes wurde zum zentralen Bestandteil des Konzepts. Auf dieser Grundlage entwickelte das Architekturbüro Element A Architekten BDA aus München einen Entwurf, der Bestand und Neubau überzeugend miteinander verbindet.
Drei Baukörper, ein Ensemble
Entstanden ist ein Ensemble aus drei Baukörpern: Das denkmalprägende Bestandsgebäude wird grundsaniert, entkernt, erweitert und umgebaut. Hier entstehen nach Abschluss der Arbeiten zehn neue Mietwohnungen. Ergänzt wird der Bestand durch zwei dreigeschossige Neubauten mit insgesamt 23 Wohnungen. Die Baukörper gruppieren sich behutsam um zwei erhaltenswerte, gewachsene Bäume im Innenhof und fügen sich maßvoll in die heterogene Bebauungsstruktur des Quartiers ein. Insgesamt entstehen auf einer Grundstücksfläche von rund 2.150 Quadratmetern etwa 2.685 Quadratmeter Wohnfläche.
Verantwortungsvolles und barrierefreies Wohnkonzept
Ein wesentliches Merkmal des Projekts ist der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen. Der Erhalt des Bestandsgebäudes vermeidet graue Energie, die Integration der vorhandenen Bäume stärkt die Aufenthaltsqualität im Quartier. Energetisch wird das Bestandsgebäude den KfW-Standard 55 und die Neubauten im KfW-40-Standard erfüllen.
Zudem wird das Quartier an die Fernwärme der Stadtwerke Heidelberg angeschlossen. Die Beheizung der Wohnungen erfolgt über Fußbodenheizung. Alle Neubauten werden barrierefrei erschlossen und verfügen über Aufzüge.
Erschließung und Mobilität
Die Tiefgarage bietet Platz für 19 Stellplätze und wird kompakt als Mittelgarage ausgeführt. Die Erschließung des Quartiers erfolgt sowohl über die Heinrich-Fuchs-Straße als auch über den Lindenweg und schafft eine gute fußläufige Durchwegung innerhalb des Areals.
Bauablauf und Projektbeteiligte
In der Umsetzung arbeitet die Stiftung Schönau mit der Firma Moser aus Baden-Baden als Generalunternehmer zusammen. Die Baustelleneinrichtung hat bereits im Januar begonnen, die Verbauarbeiten starten in diesen Tagen. Der Abschluss der Rohbauarbeiten ist für Juli 2026 vorgesehen, die Fertigstellung der Ausbauarbeiten und Außenanlagen für August 2027. Wenn alles planmäßig verläuft, wird das Bauvorhaben im September 2027 abgeschlossen sein.
Christine Flicker
Die Stiftung Schönau ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Heidelberg. Als wirtschaftlich agierendes Unternehmen der Evangelischen Landeskirche in Baden erzielt die Stiftung Erlöse durch die Investition in Immobilienfonds, der Vergabe von Erbbaurechten sowie aus Vermietung, Verpachtung und Forstwirtschaft . Seit einigen Jahren verpachtet die Stiftung zudem Flächen zur Erzeugung erneuerbarer Energien.
Die Stiftung Schönau besitzt rund 900 Wohnimmobilien in Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg. Damit stellt sie dringend benötigten Wohnraum im angespannten Immobilienmarkt der badischen Metropolen zur Verfügung.
Aufgabe der Stiftung ist die professionelle Bewirtschaftung ihres Vermögens. Die Erträge daraus fließen zu einem überwiegenden Teil direkt in den Haushalt der Evangelischen Landeskirche in Baden und finanzieren kirchliches Bauen und Pfarrstellen.
Das Stiftungsvermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau (Odenwald). Seit ihrer Gründung im Jahr 1560 verfolgt die Stiftung die Maxime, ihr Handeln auf Dauer anzulegen und zukunftsorientiert und verantwortungsvoll zu wirtschaften. Mit rund 100 Beschäftigten ist die Stiftung Schönau eine der ältesten Institutionen Heidelbergs.
Seit der Wende zahlen auch die Bewohner der Genossenschaften die Altschulden aus DDR-Zeiten zurück. Rund ein Euro pro Quadratmeter. Zum Erreichen von Klimaneutralität 2045 in Mecklenburg-Vorpommern sind Investitionen von bis zu zwei Euro pro Quadratmeter notwendig. Dann sind die Mieten für die Bewohner kaum bezahlbar. Foto Wohnungswirtschaft architektur. Gerd Warda
Mecklenburg-Vorpommerns Bau- und Innenminister Christian Pegel hat für zehn Gemeinden im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte Zuwendungsbescheide zur Ablösung von Wohnungsbaualtschulden übergeben. Insgesamt betrug die Altschuldenhilfe mehr als 8,4 Millionen Euro.
Über den Kommunalen Entschuldungsfonds stellt das Land seit 2020 jährlich 25 Millionen Euro zur Verfügung. Die Mittel dienen der weiteren Ablösung von Wohnungsbaualtschulden aus der DDR-Zeit, die viele Kommunen und kommunale Wohnungsunternehmen bis heute belasten.
Man übernehme Verantwortung für Entscheidungen aus der Vergangenheit und schaffe Luft in den kommunalen Haushalten und kommunalen Wohnungsbeständen, heißt es aus dem Ministerium für Inneres und Bau Mecklenburg-Vorpommern.
Dazu erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen:
„Mecklenburg-Vorpommern geht als einziges ostdeutsches Bundesland die Problematik an, das ist ein richtiger Schritt. Obwohl das Land amtlich anerkannt arm ist, setzt es Mittel dafür ein und erweist der kommunalen Wohnungswirtschaft einen großen Dienst. Trotzdem ist das zu kurz gesprungen, da auch die Genossenschaften Fundament des bezahlbaren Wohnens in Mecklenburg-Vorpommern sind – sie leiden unter der gleichen Problematik, werden aber von der Landesregierung vergessen.
Doch auch die sozialen Vermieter Mecklenburg-Vorpommerns brauchen Luft und finanziellen Spielraum – nicht zuletzt, um die Energiewende zu schaffen. Wir gehen davon aus, dass zum Erreichen von Klimaneutralität 2045 Investitionen von bis zu zwei Euro pro Quadratmeter notwendig sind. Um den Ausstoß klimaschädlicher Emissionen zu mindern, müssen unsere Betriebe in den kommenden Jahren riesige Summen investieren.
Da ist es mehr als ärgerlich, wenn den Unternehmen wertvolle Finanzmittel aus der Tasche gezogen werden, um Schulden zu begleichen, die sie nicht zu verantworten haben. Letzten Endes müssen die Mieterinnen und Mieter der Genossenschaften, die es ohnehin nicht so dicke haben, diese Kosten über ihre Wohnkosten tragen. Was daran gerecht und sozial sein soll, erschließt sich mir nicht.
Mieterinnen und Mieter müssen nach wie vor für Schulden der DDR-Regierung aufkommen
Vor diesem Hintergrund erfährt die Problematik der DDR-Altschulden nun neue Brisanz. Ihre Tilgung, von der derzeit nur die kommunalen Gesellschaften profitieren, muss deshalb dringend auf Wohnungsbaugenossenschaften ausgedehnt werden. Wir haben in Mecklenburg-Vorpommern 68 Genossenschaften, die in vielen Gegenden zu den wenigen wirtschaftlichen Ankern vor Ort gehören.
Derzeit lasten Altschulden in Höhe von rund 110 Millionen Euro auf den im VNW organisierten Genossenschaften. Dass ihre Mieterinnen und Mieter nach wie vor für Schulden der DDR-Regierung aufkommen müssen, ist dreieinhalb Jahrzehnte nach Ende der DDR nicht nachvollziehbar. Das Geld brauchen die Genossenschaften an anderer Stelle und könnten es sinnvoller investieren.“
Die Altschulden waren zu DDR-Zeiten von den Städten, Kreisen und Bezirken auch für den Bau von Straßen, Schulen oder Kindergärten aufgenommen worden und wurden im Zuge der deutschen Wiedervereinigung den sozialen Vermietern aufgebürdet.
Oliver Schirg
Dem VNW gehören 149 am Gemeinwohl orientierte Wohnungsunternehmen aus Mecklenburg-Vorpommern an. Sie vermieten in dem Bundesland 301.000 Wohnungen zu einer monatlichen Bestandsmiete von durchschnittlich 5,67 Euro pro Quadratmeter. Mehr als jede zweite Mietwohnung in Mecklenburg-Vorpommern – 53 Prozent – wird von einem VNW-Unternehmen angeboten.
Der Gebäudesektor verfehlt die Klimaziele weiterhin und liegt mit seinen Emissionen über dem vorgesehenen Zielpfad. Eine Reduktion auf 65 Mio. Tonnen CO₂ bis 2030 ist möglich, die Zielerreichung bleibt jedoch ohne kontinuierliche und verlässliche Maßnahmen herausfordernd. Mit dem Gebäudereport 2026 legt die dena zum Jahresbeginn ein umfassendes Nachschlagewerk zum Klimaschutz im deutschen Gebäudebestand vor.
Die Daten zeigen, wo es noch Handlungsbedarf gibt: Mehr als fünf Millionen Heizungen sind älter als 30 Jahre, erneuerbare Energien werden weiterhin zu wenig genutzt und insbesondere der klimafreundliche Wärmepumpenmarkt wächst noch nicht schnell genug. Während der Speichermarkt 2025 stabil zulegt, verlor der Ausbau von Dach-Photovoltaik deutlich an Tempo.
Corinna Enders, Vorsitzende der dena-Geschäftsführung: „Die Gebäudewende bietet die Chance, Klimaschutz mit Wirtschaftswachstum zu verbinden. Deutschland kann die Klimaziele im Gebäudesektor mit marktbasierten Instrumenten erreichen: Durch Vereinfachung und Bürokratieabbau, stabile Rahmenbedingungen und kontinuierliche Förderung. Die Bauwirtschaft sowie die Heizungs- und Gebäudeenergiebranche sind dabei ein volkswirtschaftlicher Motor. Das ist gerade in Zeiten schwacher Konjunktur enorm wichtig, besonders auch für die regionale Wertschöpfung im Handwerk.”
Konjunkturimpuls durch Baubranche möglich
Der Gebäudesektor sichert rund 3,7 Millionen Arbeitsplätze, vor allem in Handwerk, Industrie und Handel, und ist damit ein wichtiger Pfeiler für die Beschäftigung in Deutschland. Zugleich blieb 2024 die Neubautätigkeit deutlich rückläufig. Erste strukturelle Veränderungen zeigen sich jedoch beim Bauüberhang, also der Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen. Nach dem Höchststand von rund 858.000 Wohneinheiten im Jahr 2022 ging dieser 2024 auf 738.000 Wohneinheiten spürbar zurück.
Das Marktpotenzial im Gebäudebestand ist weiterhin hoch. Die steigende Zahl geförderter Energieberatungen um 30 Prozent im Vergleich zu 2023 auf insgesamt 163.872 Wohn- und Nichtwohngebäude unterstreicht, dass energetische Sanierung an Bedeutung gewinnt. Sie kann zu einem wichtigen Konjunkturimpuls werden, Beschäftigung sichern und zugleich das Vorankommen der Wärmewende im Bestand beschleunigen.
Dach-PV verliert Tempo, Solarstromspeicher boomen
Der Zubau von Dach-PV ließ 2025 deutlich nach. Mit 6,2 Gigawatt neu installierter Leistung bis September ist er weiterhin hoch, bleibt aber deutlich hinter den Rekordjahren 2023 und 2024 zurück.
Gleichzeitig zeigt der Speichermarkt ungebrochene Dynamik: Immer mehr Eigenheimbesitzende installieren Solarstromspeicher, um ihren Solarstrom besser selbst nutzen zu können. Bis September wurden rund 3 Gigawatt-Peak neu installiert, wodurch die gesamte Speicherleistung auf etwa 15,6 Gigawatt stieg.
Wärmepumpe im Bestand holt auf
Der Gebäudereport enthält auch Zahlen zur Verbreitung von Wärmepumpen im Gebäudebestand. Seit 2019 hat sich ihr Anteil im Bestand nahezu verdoppelt und lag 2024 bei 4,3 Prozent. Während Wärmepumpen im Neubau bereits weitgehend etabliert sind, liegt die zentrale Herausforderung im deutlich größeren Gebäudebestand. Obwohl der Anteil im Bestand noch gering ist, zeigt die Entwicklung der vergangenen 25 Jahre: Kein anderes Heizungssystem ist prozentual so stark gewachsen wie die Wärmepumpe.
