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Thüringens Digitalminister Steffen Schütz – Digitalisierung als Schlüssel zur Energiewende im Gebäudesektor

Von
Gerd Warda
-
Digitalminister Steffen Schütz - Digitalisierung für Energiewende
Thüringens Digitalminister Steffen Schütz betont auf der HEIKOM 2025 die Notwendigkeit gemeinsamer Lösungen zwischen Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft. Foto: Wohnungswirtschaft heute. Gerd Warda

Auf der Fachmesse HEIKOM – Plattform für digitales Energie- und Gebäudemanagement sprach Thüringens Minister für Digitales und Infrastruktur, Steffen Schütz, über den aktuellen Stand und die Perspektiven der Digitalisierung im Gebäudesektor.

In seiner Rede machte er deutlich, dass die Energiewende im Gebäudebereich nur gelingen kann, wenn Verwaltung, Wirtschaft und Wohnungsunternehmen konsequent auf digitale Werkzeuge setzen und zugleich neue Formen der Zusammenarbeit entwickeln.

Daten als Grundlage für Energieeffizienz

Schütz betonte, dass der Gebäudesektor in Deutschland rund ein Drittel der energiebedingten Treibhausgasemissionen verursacht. Um die Klimaziele bis 2045 zu erreichen, sei eine datenbasierte und praxistaugliche Energie- und Gebäudestrategie notwendig. Digitale Lösungen zur Erfassung und Auswertung von Verbrauchsdaten seien dabei ein zentraler Baustein. Sie ermöglichten nicht nur gezieltere Sanierungsstrategien, sondern auch effizientere Abläufe und bessere Entscheidungen jenseits ideologischer Debatten.

Für die Wohnungswirtschaft bedeuten diese Aussagen vor allem eines: mehr Verantwortung in der digitalen Transformation. Viele Unternehmen stehen vor der Aufgabe, ihre Bestände energetisch zu modernisieren und gleichzeitig Mietbelastungen sozialverträglich zu halten. Digitale Gebäudedaten und intelligente Steuerungssysteme könnten hier helfen, Prozesse zu vereinfachen und Investitionen planbarer zu machen, vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen sind praktikabel und rechtssicher.

Verwaltung im Wandel – von Genehmigungen bis Glasfaser

Mit Blick auf die öffentliche Verwaltung kündigte Schütz konkrete Schritte an. Gemeinsam mit der Berliner Roombing GmbH hat Thüringen ein Pilotprojekt gestartet, das KI-basierte Baugenehmigungsverfahren erprobt. Ziel sei es, Genehmigungsprozesse zu beschleunigen und Planern, Architekten und Wohnungsunternehmen mehr Verlässlichkeit zu geben.

Gleichzeitig setzt das Land auf den Ausbau einer flächendeckenden Glasfaserinfrastruktur. Rund acht Milliarden Euro sollen in den kommenden Jahren in den digitalen Netzausbau fließen – eine Grundvoraussetzung für datengetriebene Energielösungen, Smart-Meter-Systeme und cloudbasierte Anwendungen im Gebäudemanagement.

Kommunale Praxisbeispiele als Impulsgeber

Als Beispiel für gelungene Digitalisierung im ländlichen Raum nannte der Minister das Projekt „Smart Village Martinsfeld“ im Eichsfeld. Dort vernetzen sich Sensorik, Gebäudemanagement und kommunale Energieversorgung in einem Pilotprojekt, das zeigt, wie Digitalisierung zur Effizienzsteigerung und CO₂-Reduktion beitragen kann.

Solche Beispiele könnten auch für die Wohnungswirtschaft relevant sein – etwa bei der Planung und Umsetzung smarter Quartierslösungen. Doch viele Bestände in Thüringen bestehen aus älteren Gebäuden mit heterogener Infrastruktur. Hier bleibt die Herausforderung, wie sich digitale Komponenten sinnvoll integrieren lassen, ohne die Wirtschaftlichkeit zu gefährden.

Einheitliche Standards und Datensouveränität

Ein wiederkehrendes Thema in Schütz’ Rede war die Notwendigkeit offener Datenstrukturen und interoperabler Systeme. Die Landesverwaltung wolle mit einem landesweiten Datentreuhandmodell den sicheren und diskriminierungsfreien Zugriff auf Gebäudedaten ermöglichen – auch für private Unternehmen und Dienstleister. Damit sollen kommunale und wohnungswirtschaftliche Akteure künftig schneller auf Informationen zugreifen können, etwa bei der Angebotserstellung oder Planung energetischer Maßnahmen.

Für die Branche wäre das ein wichtiger Schritt hin zu mehr Transparenz, Standardisierung und Datensouveränität. Noch bleibt offen, wie Datenschutz, Verantwortlichkeiten und Zugriffsrechte in der Praxis geregelt werden.

Die Rede des Thüringer Digitalministers machte deutlich: Die Digitalisierung des Gebäudesektors ist kein Zukunftsthema mehr, sondern eine Voraussetzung für Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das, digitale Lösungen nicht nur als technologische Erweiterung zu betrachten, sondern als integralen Bestandteil ihrer Modernisierungsstrategien.

Gleichzeitig zeigte sich, dass der Weg dorthin anspruchsvoll bleibt – zwischen politischen Zielvorgaben, begrenzten Investitionsspielräumen und dem Anspruch, Mieterinnen und Mieter bezahlbar wohnen zu lassen. Die HEIKOM machte deutlich, dass viele Akteure aus Industrie, Verwaltung und Wohnungswirtschaft bereit sind, diesen Weg gemeinsam zu gehen aber auch, dass der Bedarf an klaren Rahmenbedingungen, interoperablen Lösungen und realistischer Förderung groß bleibt.

Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025
Foto: Wohnungswirtschaft heute. Gerd Warda

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Mieterstrom im Mehrfamilienhaus: Drei Wege durch den Dschungel aus Technik, Tarifen und Regulierung

Von
Gerd Warda
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Mieterstrom im Mehrfamilienhaus: Drei Wege durch den Dschungel
V. l.n.r.: Julius Lattmann (Smart Red), Klaus Maier (Pionierkraft) und ERnesto Garnier (Einhundert) stellen sich den Fragen von Moderator Axel Müller. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Wie Pionierkraft, SmartRED sowie EINHUNDERT & Officium unterschiedliche Antworten auf dieselbe Frage geben: Wie kommt mehr Solar- und Grünstrom sinnvoll in den Bestand?

Mieterstrom gilt seit Jahren als Hoffnungsträger: Mehr Solarstrom auf die Dächer, günstigere Tarife für Mieter:innen, zusätzliche Erlöse für Eigentümer. Die Realität im Mehrfamilienhaus sieht oft anders aus: komplexe Projektstrukturen, regulatorische Stolpersteine und zurückhaltende Investoren.

Im Mieterstrom-Panel der HEIKOM 2025 treten drei Anbieter an, die das Problem aus unterschiedlichen Richtungen angehen:

  • Pionierkraft will Mieterstrom radikal vereinfachen und setzt auf ein Gerät, das PV-Strom hinter den Wohnungszählern verteilt – ohne klassische Vollversorgerlogik.
  • SmartRED argumentiert, dass Mieterstrom allein „nicht einmal die halbe Miete“ sei – wirtschaftlich lohnend werde es erst in Kombination mit Ladeinfrastruktur und integrierter Abrechnung.
  • EINHUNDERT & Officium denken noch größer: Sie verbinden digitales Messwesen, Mieterstrom und Wärmewende in einer gemeinsamen Plattform für die Energietransformation im Bestand.

Dieser Überblicksartikel ordnet die drei Ansätze ein – die vertiefenden „Deep Dives“ zu den einzelnen Unternehmen sind weiter unten verlinkt.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Die Herausforderungen im Mieterstrom-Alltag

1. Zu wenig PV auf Mehrfamilienhäusern

Trotz politischer Programme sind nur wenige MFH-Dächer mit PV belegt. Gründe:

  • komplexere Eigentümerstrukturen als im Einfamilienhaus,
  • unklare Rollen bei Betrieb und Abrechnung,
  • Unsicherheit, wer langfristig Verantwortung und Risiken trägt.

2. Modelle sind rechtlich sauber – aber nicht skalierbar

  • Klassischer Mieterstrom mit Vollversorgerpflicht bindet Betreiber und Mieter eng aneinander und erhöht die Verantwortung auf Eigentümerseite.
  • Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) setzt auf Smart-Meter-Gateways und komplexe Messkonzepte – in der Breite noch nicht etabliert.

Viele Projekte enden als Einzelfalllösung. Für große Portfolios ist das ein Problem.

3. Wirtschaftlichkeit im Spannungsfeld von Förderpolitik und Marktpreisen

  • Einspeisevergütungen liegen deutlich unter Endkundenpreisen.
  • Diskussionen um Direktvermarktungspflicht, steigende Netzentgelte und volatile Marktpreise erschweren langfristige Kalkulationen.

4. Drei parallele Transformationswellen

  • Digitalisierung des Messwesens (Submetering & Smart Metering),
  • Ausbau von PV & Speichern,
  • Umstieg auf Wärmepumpen.

Laufen diese Wellen unkoordiniert, entstehen Medienbrüche, doppelte Arbeiten und ineffiziente Prozesse.

5. Mangel an integrierten Prozessen

Daten laufen heute oft „durch mehrere Hände“, bevor sie in Abrechnung, ERP oder Reporting landen. Das bremst Skalierung und frustriert Verwalter, Eigentümer und Dienstleister gleichermaßen.

Drei Lösungsansätze im Vergleich

1. Pionierkraft: Mieterstrom „light“ – PV-Strom als Zusatzprodukt

Grundidee: Ein Gerät verteilt und misst ausschließlich den lokal erzeugten PV-Strom hinter den Wohnungszählern.

  • Bestehende Lieferverträge bleiben unberührt, Mieter:innen behalten ihren Stromanbieter.
  • PV-Strom wird als zusätzlicher, lokaler Grünstromtarif angeboten – ohne Vollversorgerpflicht.
  • Regulatorische Anforderungen klassischer Mieterstrom- und GGV-Modelle greifen nach Lesart des Anbieters weniger tief.

Rolle der Wohnungswirtschaft:

  • Verwalter stoßen Projekte an und organisieren den Betrieb,
  • Messdienstleister lesen den PV-Anteil am Gerät aus,
  • Pionierkraft liefert Hardware und Software, aber keine Vollversorgung.

Charakter:

Niedrigschwelliger Einstieg ins Thema PV im Mehrfamilienhaus. Besonders geeignet, um ungenutzte Dächer in einfachen Strukturen zu aktivieren.

2. SmartRED: Mieterstrom + E-Mobilität als Geschäftsmodell

These: „Mieterstrom ohne Ladepunkte ist nicht einmal die halbe Miete.“

SmartRED argumentiert, dass sich PV im Mehrfamilienhaus erst wirklich rechnet, wenn Ladeinfrastruktur mitgedacht wird:

  • Beispielhafte Erlösleiter:
    • Einspeisung ~7,86 ct/kWh,
    • Mieterstrom ~22 ct/kWh,
    • PV-Ladestrom an privaten Ladepunkten ~30 ct/kWh,
    • öffentlicher PV-Ladestrom bis ~40 ct/kWh.

Technische und organisatorische Bausteine:

  • Plattform für Mieterstrom, Wallboxen, öffentliche Ladepunkte und Dienstwagen-Abrechnung,
  • rund 300 Installationspartner bauen PV-Anlagen und Ladepunkte,
  • Abrechnungsdienstleister übernehmen Tarifierung, Rechnungsstellung und Mahnwesen.

Charakter:

Konsequent wirtschaftlich gedacht: PV, Mieterstrom und Ladeinfrastruktur als integrierte Erlösmaschine mit Kooperationsmodell statt Eigenbetrieb.

3. EINHUNDERT & Officium: Energietransformation als Plattform

Leitbild: Submetering, Strom und Wärme gehören auf eine gemeinsame Bühne.

Die Referenten Birger Ohl und Dr. Ernesto Garnier skizzieren drei Dimensionen:

  1. Submetering / Metering – digitale Messung von Wärme, Wasser und Strom.
  2. Strom – Gebäude werden mit PV, Speicher und Mieterstrom zum Prosumer.
  3. Wärme – Heizungssanierung und Wärmepumpen-Contracting werden Teil des Energiesystems.

Angebot der Gruppe:

  • Funk-Submetering, Smart Meter, PV-Anlagen, Speicher und Wärmepumpen,
  • Planung, Finanzierung, Installation und Betrieb im Full-Service-Modell,
  • eine gemeinsame, digitale Plattform für Abrechnung, Steuerung und Reporting,
  • Integration von Messdienstleistern und Verwaltern, um Daten nur einmal ins System zu bringen.

Charakter:

Großes Bild: Energietransformation als durchgängige Prozess- und IT-Landschaft für die gesamte Wohnungswirtschaft.

Was bedeutet das für Entscheider:innen?

1. Welcher Einstieg passt zu welchem Bestand?

  • Pragmatische Pionierprojekte:
    • einfache Eigentümerstruktur,
    • klarer Wunsch nach PV, aber wenig Lust auf Vollversorgerrolle.
      → Gerätebasierte Modelle à la Pionierkraft können ein sinnvoller „Testballon“ sein.
  • Standorte mit E-Mobilitätsdruck:
    • Tiefgaragen, Stellplätze, Flottennutzung,
    • Mieter:innen mit wachsendem Ladebedarf.
      → Integrierte PV- und Lade-Lösungen wie bei SmartRED bieten einen klaren Mehrwert.
  • Große Portfolios mit vielen Baustellen gleichzeitig:
    • Submetering-Nachrüstung, Smart-Meter-Rollout, Heizungssanierungen.
      → Plattformansätze wie EINHUNDERT & Officium adressieren genau diese Parallelität.

2. Welche Rolle will das Unternehmen selbst spielen?

  • Eher Enabler mit starkem Fokus auf Partnern (Messdienst, Energieversorger, Plattformanbieter)?
  • Oder aktiver Marktteilnehmer, der selbst Mieterstrommodelle und Ladeinfrastruktur verantwortet?

Je klarer diese Rolle definiert ist, desto einfacher wird die Partnerwahl.

3. Wie viel Komplexität ist intern abbildbar?

  • Wer über begrenzte eigene Energie-Expertise verfügt, wird eher zu Full-Service- oder Plattformlösungen tendieren.
  • Wer bereits mit wettbewerblichen Messstellenbetreibern und spezialisierten Abrechnungsdienstleistern arbeitet, kann gezielt Baustein-Lösungen kombinieren.

Was jetzt zu tun ist

  1. Portfolio segmentieren
    • Wo gibt es „Low-Hanging-Fruit“-Dächer für einfache PV-Lösungen?
    • Welche Standorte sind für Ladeinfrastruktur prädestiniert?
    • Wo stehen ohnehin Heizungssanierungen oder Zählerwechsel an?
  2. Strategie für Rolle & Tiefe festlegen
    • Welche Aktivitäten sollen intern gesteuert werden, was geht in Dienstleistung?
    • Welche Marktrollen (Messstellenbetrieb, Stromlieferung, Contracting) kommen infrage?
  3. Mess- und Datenkonzept als Backbone definieren
    • Wie kommen Verbrauchs- und Erzeugungsdaten in Abrechnung, ERP und ESG-Reporting – und zwar ohne doppelte Erfassung?
  4. Piloten bewusst unterschiedlich aufsetzen
    • Ein Projekt mit schlankem Zusatzstrom-Modell,
    • ein Standort mit Fokus Mieterstrom + Ladeinfrastruktur,
    • ein Objekt, bei dem Messwesen, PV und Wärme gebündelt neu gedacht werden.

→ So lassen sich reale Erfahrungen mit verschiedenen Modellen sammeln, bevor groß skaliert wird.

  1. Governance & Partnerlandschaft strukturieren
    • Klare Verantwortlichkeiten intern (Technik, Recht, Kommunikation, ESG).
    • Partner-Ökosystem definieren: Messdienstleister, Plattformanbieter, Installationsbetriebe, Abrechnungsdienstleister.

Fazit

Mieterstrom im Mehrfamilienhaus ist längst kein Nischenthema mehr – aber auch weit entfernt von einem „Plug & Play“-Produkt. Das HEIKOM-Panel macht deutlich:

  • Manche Anbieter – wie Pionierkraft – setzen auf maximale Vereinfachung, um überhaupt Bewegung aufs Dach zu bringen.
  • Andere – wie SmartRED – verknüpfen Mieterstrom konsequent mit E-Mobilität und sehen Ladeinfrastruktur als Schlüssel zur Wirtschaftlichkeit.
  • Und wieder andere – wie EINHUNDERT & Officium – denken Submetering, Strom und Wärme als integriertes Gesamtsystem.

Für Entscheider:innen in der Wohnungswirtschaft heißt das: Es gibt nicht den einen richtigen Weg, sondern eine wachsende Auswahl an Geschäftsmodellen und Kooperationsformen. Wer seine Bestände gut kennt, eine klare Rolle definiert und Messwesen, Strom und Wärme nicht mehr getrennt plant, kann aus diesen Bausteinen tragfähige, skalierbare Lösungen für die eigene Energietransformation zusammensetzen.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Ausbau-Lücke: Auf Einfamilienhäusern boomen PV-Anlagen – auf Mehrfamilienhäusern bleibt ein Großteil der Dächer ungenutzt, obwohl Mieterstrommodelle und GGV seit Jahren existieren.
  • Komplexität bremst: Vollversorgerpflicht, Smart-Meter-Gateways, Netzanschlüsse, Abrechnung und Regulatorik machen viele Modelle schwer skalierbar.
  • Drei Lösungsrichtungen im Panel:
    • Pionierkraft: Mieterstrom radikal vereinfachen – PV-Strom als Zusatzprodukt „hinter dem Zähler“.
    • SmartRED: Mieterstrom immer mitdenken mit E-Mobilität & Ladeinfrastruktur – PV + Wallbox + Abrechnung als integriertes Geschäftsmodell.
    • EINHUNDERT & Officium: Energietransformation als Gesamtpaket aus Submetering, Smart Metering, Mieterstrom, Speicher und Wärmepumpe.
  • Gemeinsamer Nenner: Verwalter und Messdienstleister sind Schlüsselfiguren – ohne sie lassen sich weder einfache Geräte-Modelle noch komplexe Plattformansätze in die Fläche bringen.
  • Für Entscheider:innen: Es gibt keinen „One size fits all“-Ansatz. Je nach Bestand, Strategie und Risikobereitschaft können schlanke Modelle, E-Mobilitäts-Fokus oder integrierte Plattformen sinnvoll sein.

Glossar – zentrale Begriffe im Überblick

  • Mieterstrom
    Strom aus einer PV-Anlage auf oder an einem Gebäude, der direkt an die Bewohner geliefert wird – meist zu einem vergünstigten Tarif gegenüber dem Standardmarkt.
  • GGV (gemeinschaftliche Gebäudeversorgung)
    Modell, bei dem mehrere Parteien im Gebäude gemeinschaftlich versorgt werden; setzt u. a. auf Smart-Meter-Gateways und erweiterte Messkonzepte.
  • „Hinter dem Zähler“
    Technische Einbindung eines Systems auf Ebene der Wohnungszähler, ohne das Hauptmesskonzept zu verändern; bestehende Lieferverträge bleiben bestehen, Zusatzprodukte werden aufgeschaltet.
  • Submetering
    Wohnungsweise Messung und Abrechnung von Wärme-, Wasser- und Stromverbräuchen über untergeordnete Zähler – z. B. Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler.
  • Prosumer
    Kombination aus Producer und Consumer: Gebäude, die zugleich Strom erzeugen (z. B. mit PV) und verbrauchen.
  • PV-Ladestrom
    Strom für Elektrofahrzeuge, der ganz oder teilweise aus der lokalen PV-Anlage stammt – häufig mit spezifischen Tarifen für Bewohner oder öffentliche Nutzer.
  • Wärme-Contracting
    Modell, bei dem ein Dienstleister Heiztechnik (z. B. Wärmepumpe) plant, finanziert, installiert und betreibt und die Wärme als Dienstleistung abrechnet.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Mieterstrom im Bestand vereinfachen: Solarstrom als Zusatzprodukt statt Großprojekt

Von
Gerd Warda
-
Mieterstrom vereinfachen: Solarstrom als Zusatzprodukt
Klaus Maier, Head of Sales bei Pionierkraft auf der Heikom 2025. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Im Mieterstrom-Panel der HEIKOM 2025 schildert Klaus Maier von Pionierkraft ein Paradox: Während auf Einfamilienhäusern bereits Millionen von PV-Anlagen installiert sind, bleiben die Dächer vieler Mehrfamilienhäuser weitgehend leer. Laut Vortrag sind nur rund fünf Prozent der MFH-Dächer mit PV belegt, obwohl der Gesetzgeber mit Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung (GGV) ausdrücklich mehr Solarstrom im Bestand ermöglichen wollte.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Die Herausforderungen

  1. PV im Mehrfamilienhaus ist organisatorisch komplex
    Eigentümergemeinschaften, institutionelle Investoren, Verwalter und Messdienstleister bringen unterschiedliche Interessen und Rollen mit. Entscheidungen dauern, und Verantwortlichkeiten für Betrieb und Abrechnung sind oft unklar (Wer wird Betreiber? Wer rechnet ab? Wer trägt Risiken?).
  2. Volleinspeisung ist einfach, aber wirtschaftlich schwach
    Die klassische Volleinspeisung ins Netz gilt als niedrigschwellig, erzielt aber laut Vortrag nur geringe Vergütungen pro kWh und nutzt den Vorteil der lokalen Verbrauchsnähe nicht aus.
  3. Mieterstrom bindet Betreiber und Mieter eng zusammen
    Das Mieterstrommodell bringt eine Vollversorgerpflicht mit sich: Der Betreiber muss den gesamten Strombedarf im Gebäude liefern. Diese enge Abhängigkeit schreckt viele Eigentümer ab, denn sie fürchten zusätzliche Verantwortung, Regulatorik und Diskussionen mit Mietern.
  4. GGV und Smart-Meter-Gateways erhöhen Technik- und Abstimmungsaufwand
    Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung setzt auf Smart-Meter-Gateway-Kommunikation. Das erfordert abgestimmte Messkonzepte, Gateways und IT-Prozesse, die vielerorts noch nicht in der Breite etabliert sind.
  5. Skalierung scheitert an Bürokratie und fehlender Standardisierung
    Im Ergebnis kommen Mieterstrom- und GGV-Modelle im Panelkontext als wenig skalierbar rüber: Viele Projekte werden als Einzelfall gelöst, statt als wiederholbare Standardlösung. Das ist ein Problem für Bestände mit hunderten oder tausenden Einheiten.

Der Lösungsansatz

Pionierkraft schlägt vor, Mieterstrom pragmatisch „neu zu denken“: statt komplexer Vollversorgermodelle ein gerätebasiertes Energy-Sharing im Haus.

Kernidee: „Reiner PV-Strom“ als Zusatzprodukt

  • Ein Gerät von Pionierkraft wird hinter den Wohnungszählern installiert.
  • Es misst und verteilt ausschließlich den lokal erzeugten PV-Strom im Gebäude.
  • Bestehende Stromlieferverträge bleiben unberührt, jede Mietpartei behält ihren Lieferanten.

Damit wird PV-Strom zum optionalen Zusatzprodukt, nicht zur vollständigen Stromversorgung. Die regulatorischen Anforderungen klassischer Mieterstrom- oder GGV-Modelle greifen aus Sicht des Anbieters für dieses „Hinter-dem-Zähler“-Modell nicht in gleicher Tiefe. Das Zählerkonzept bleibt bestehen; das Gerät ergänzt es um eine zusätzliche, geeichte Messung des PV-Anteils.

Wirtschaftliches Versprechen

Laut Präsentation soll die Lösung bürokratisch schlank bleiben. Gleichzeitig verweist Pionierkraft auf eine „attraktive Wirtschaftlichkeit“ und spricht von Renditen im Bereich von rund zwölf Prozent, abhängig von konkreter Auslegung und Rahmenparametern des Projekts.

Rollenverständnis

  • Verwalter beraten Eigentümer, stoßen Projekte an und organisieren den laufenden Betrieb.
  • Messdienstleister erfassen den PV-Verbrauch am geeichten Zähler des Geräts oder über ein Portal und integrieren die Daten in ihre Abrechnung.
  • Pionierkraft liefert Hardware und Software, versteht sich aber nicht als vollumfänglicher Betreiber, sondern als Enabler für Energie-Sharing im Gebäude.

Warum das wichtig ist

Die Wohnungswirtschaft steht unter Druck, Dächer und Technikflächen besser für die Energiewende zu nutzen – ohne zusätzliche Bürokratiestapel und mit begrenzten personellen Ressourcen. Klassische Mieterstrommodelle und GGV bringen zwar saubere Rechtsrahmen, aber auch Pflichten, die viele Bestandsakteure derzeit überfordern. Gleichzeitig bleibt Volleinspeisung wirtschaftlich oft zu schwach, um größere Investitionsprogramme im Bestand zu tragen.

Ein gerätebasierter Ansatz, der das bestehende Mess- und Lieferkonzept unangetastet lässt, senkt Einstiegshürden: Eigentümer können PV zunächst als standardisierte Maßnahme auf einzelnen Dächern testen, ohne sofort in ein umfangreiches Marktrollen-Setup einzusteigen. Für die Klimaziele und die Dekarbonisierung von Beständen ist jede zusätzliche kWh lokal genutzten PV-Stroms ein Baustein.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Wo passt der Ansatz?

  • Bestandsquartiere oder Einzelobjekte mit gut nutzbarer Dachfläche und eher einfacher Gebäudestruktur.
  • Eigentümer, die PV wirtschaftlich heben möchten, aber vor komplexen Mieterstrom- oder GGV-Projekten zurückschrecken.
  • Bestände, in denen Verwalter und Messdienstleister bereits eng zusammenarbeiten und Abrechnungsprozesse anpassen können.

Welche Abhängigkeiten gibt es?

  • Ein rechtssicheres Messkonzept für den PV-Anteil ist zwingend, inklusive eichrechtskonformer Zähler und sauberer Vertragsgestaltung nach AGB-Recht (so der Ansatz in der Präsentation).
  • Stammdaten, Wohnungs- und Mieterstruktur müssen in Verwaltung und Messdienst sauber gepflegt sein, damit die Zusatzstromabrechnung nachvollziehbar bleibt.
  • Klar definierte Rollen (wer betreibt die Anlage, wer rechnet ab, wer kommuniziert mit Mietern) sind Voraussetzung, damit das Modell nicht an Schnittstellenkonflikten scheitert.

Risiken und Grenzen

  • Regulatorik im Bereich Energy Sharing entwickelt sich weiter; Modelle außerhalb der klassischen Mieterstrom-Schablone sollten rechtlich geprüft werden.
  • Wirtschaftlichkeit hängt von Investitionskosten, Anlagengröße, Eigenverbrauchsquote und PV-Ertrag ab; die im Vortrag genannten Renditen sind projektspezifisch zu verifizieren.
  • Ohne ergänzende Verbraucher wie Elektromobilität oder Wärmepumpen kann der Tageslastgang in manchen Häusern die PV-Nutzung begrenzen. Hier greifen dann eher integriertere Modelle wie im Panel durch andere Anbieter diskutiert.

Was jetzt zu tun ist

  1. Bestand clustern
    Dächer und Gebäude identifizieren, bei denen PV technisch und organisatorisch schnell umsetzbar ist (einfache Eigentümerstruktur, klare Verwaltung).
  2. Mess- und Vertragskonzept prüfen
    Gemeinsam mit Messdienst und Rechtsberatung klären, wie der PV-Zusatzstrom sauber gemessen und als Zusatzleistung abgerechnet werden kann.
  3. Rollenverteilung festlegen
    Vor Projektstart definieren: Wer investiert, wer betreibt, wer rechnet ab, wer kommuniziert mit Mieter:innen?
  4. Pilotprojekt aufsetzen
    Mit einem ausgewählten Objekt starten, Prozesse testen (Einbau, Messung, Abrechnung, Kommunikation), Erfahrungen dokumentieren.
  5. Mieterkommunikation vorbereiten
    Verständliche Informationen zu Herkunft, Preis und Nutzen des PV-Stroms bereitstellen; klar machen, dass bestehende Lieferverträge unberührt bleiben.
  6. Skalierungsplan entwickeln
    Bei erfolgreichem Pilot: Kriterien festlegen, nach denen weitere Dächer systematisch erschlossen werden können (z. B. Dachfläche, Verbrauchsstruktur).

Praxisnutzen / Beispiele aus dem Vortrag

Im Vortrag wird PV im Mehrfamilienhaus als neue Erlösquelle beschrieben, die ungenutzte Dachflächen wirtschaftlich erschließt und gleichzeitig das Angebot für Mieter attraktiver macht: günstigerer, lokaler Grünstrom als Ergänzung zum bestehenden Tarif. Eigentümer profitieren von einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie und zusätzlichen Einnahmen, Mieter von planbar günstigem Strom aus dem eigenen Hausdach ohne Lieferantenwechselzwang.

Der operative Alltag bleibt dabei bewusst schlank: Verwalter nutzen ihre bestehende Rolle als zentrale Koordinatoren, Messdienste lesen Verbräuche am Gerät ab oder binden das Portal in ihre Prozesse ein. Pionierkraft positioniert sich als Techniklieferant, nicht als Konkurrenz zu Mess- oder Energiedienstleistern. Das ist ein wichtiger Punkt auf der Messe, die explizit Kooperationen in den Vordergrund stellt.

Der Ansatz von Pionierkraft adressiert eine reale Lücke: Viele Bestandshalter wollen PV auf die Dächer bringen, scheuen aber die Komplexität klassischer Mieterstrommodelle. Ein gerätebasiertes „Hinter-dem-Zähler“-Modell kann hier ein pragmatischer Einstieg sein, vorausgesetzt, Messkonzept, Verträge und Rollen sind sauber geklärt.

Für Entscheider:innen in der Wohnungswirtschaft lohnt es sich, solche vereinfachten Modelle als Ergänzung zu etablierten Mieterstrom- und GGV-Lösungen zu prüfen, insbesondere dort, wo es zunächst darum geht, überhaupt Bewegung aufs Dach zu bringen und Erfahrungen zu sammeln, bevor größere Programme folgen.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • PV auf Mehrfamilienhäusern bleibt trotz politischer Ziele weitgehend ungenutzt.
  • Komplexe Modelle mit Vollversorgerpflicht, Smart-Meter-Gateway und Bürokratie bremsen Investoren.
  • Pionierkraft setzt auf ein Gerät, das reinen PV-Strom im Haus verteilt.
  • Bestehende Stromlieferverträge bleiben bestehen; PV-Strom kommt optional hinzu.
  • Laut Präsentation soll Bürokratie entfallen und zweistellige Renditen möglich sein.
  • Verwalter beraten und managen, Messdienste erfassen Verbräuche am eingebauten Zähler.
  • Geeignet für Bestand, wenn Messkonzept, Tarife und Rollen klar geregelt sind.

Glossar

  • Mieterstrom
    Modell, bei dem Mieter Strom direkt aus der PV-Anlage des Hauses beziehen; der Betreiber muss den gesamten Strombedarf decken (Vollversorgerpflicht).
  • GGV (gemeinschaftliche Gebäudeversorgung)
    Variante, bei der mehrere Parteien im Gebäude gemeinschaftlich mit Strom versorgt werden; erfordert u. a. Smart-Meter-Gateway-Kommunikation und bringt zusätzlichen IT-/Prozessaufwand.
  • Volleinspeisung
    PV-Strom wird vollständig ins Netz eingespeist und nach EEG vergütet; technisch einfach, aber wirtschaftlich oft weniger attraktiv für Bestandshalter.
  • „Hinter dem Zähler“
    Einspeisung bzw. Verteilung von Strom auf Ebene der Wohnungszähler, ohne das Hauptmesskonzept zu ändern; bestehende Lieferverträge bleiben bestehen.
  • Energy Sharing
    Sammelbegriff für Modelle, bei denen lokal erzeugte Energie (z. B. PV-Strom) innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers geteilt wird, von Mieterstrom bis zu gerätebasierten Lösungen.
  • Smart-Meter-Gateway (SMGW)
    Sichere Kommunikationseinheit im intelligenten Messsystem, die Messdaten bündelt und an berechtigte Marktpartner überträgt; spielt in GGV- und erweiterten Mieterstrommodellen eine zentrale Rolle.
  • Messdienstleister
    Unternehmen, das Verbrauchszähler einbaut, abliest und Abrechnungsdaten bereitstellt.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Mieterstrom + E-Mobilität: Wenn das Dach alleine nicht mehr reicht

Von
Gerd Warda
-
Mieterstrom + E-Mobilität: Wenn das Dach alleine nicht mehr reicht
Julius Lattmann, COO SmartRed auf der Heikom 2025. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Warum sich Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern wirtschaftlich oft erst mit Ladepunkten und integrierter Abrechnung rechnet.

Im Panel zu Mieterstrom und E-Mobilität stellt SmartRED seine Sicht auf wirtschaftliche Mieterstromprojekte vor. Der zentrale Punkt: Reine Strombelieferung der Mieter aus PV-Anlagen greift zu kurz. Erst in Kombination mit Ladeinfrastruktur und durchdachter Abrechnung werde das Geschäftsmodell wirklich tragfähig.

COO Julius Lattmann positioniert SmartRED explizit als Technologielieferant. Installationsbetriebe bauen PV und Ladepunkte, Abrechnungsdienstleister kümmern sich um die kaufmännische Seite. Die Wohnungswirtschaft steht genau zwischen diesen Akteuren, als Inhaberin der Dächer, Flächen und Kundenschnittstelle.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Die Herausforderungen

1. Zeitversatz zwischen PV-Erzeugung und Verbrauch

  • PV-Anlagen liefern ihre höchste Leistung mittags. Viele Bewohner sind in dieser Zeit nicht zu Hause; der direkte Eigenverbrauch im Gebäude bleibt begrenzt.
  • Ohne zusätzliche Verbrauchslasten wie E-Mobilität läuft ein Teil der Erzeugung in die (vergleichsweise schlecht vergütete) Einspeisung.

2. Netzanschluss-Engpässe bei Ladeinfrastruktur

  • Bestehende Hausanschlüsse sind nicht beliebig belastbar.
  • Die Nachrüstung mehrerer Wallboxen kann ohne Lastmanagement oder technische Anpassungen zu Engpässen führen.

3. Komplexe Abrechnungssituationen

  • Strom aus der PV-Anlage für Mieter, zusätzlich Ladestrom für private und öffentliche Ladepunkte sowie Dienstwagen – alles muss rechtskonform und steuerlich sauber abgerechnet werden.
  • Ohne passende IT-Systeme droht hoher manueller Aufwand, der die Wirtschaftlichkeit auffrisst.

4. Politische und regulatorische Unsicherheit

  • In der Präsentation wird auf die mögliche „Verpflichtung zur Direktvermarktung“ bei Abschaffung der festen Einspeisevergütung verwiesen.
  • Steigende Netzkosten, reduzierte Planungssicherheit, Marktpreisrisiken und zusätzliche Technikkosten trüben die Kalkulation.

5. Unsichere Erlössituation klassischer Einspeiseanlagen

  • Beispielhaft wird eine Einspeisevergütung von rund 7,86 ct/kWh genannt – zu wenig, um auf dieser Basis allein ambitionierte Investitionsprogramme zu tragen.

Der Lösungsansatz

SmartRED beantwortet diese Herausforderungen mit einem konsequent integrierten Ansatz:

1. Mieterstrom als Basis – E-Mobilität als Rendite-Booster

Die Präsentation zeigt eine gestufte Erlöslogik:

  • Einspeisung ins Netz: ca. 7,86 ct/kWh.
  • Mieterstrom im Gebäude: beispielhaft rund 22 ct/kWh.
  • PV-Ladestrom für Bewohner an privaten Ladepunkten: ca. 30 ct/kWh.
  • Öffentlicher PV-Ladestrom an frei zugänglichen Ladepunkten: bis zu etwa 40 ct/kWh.

Die Botschaft: Wer die PV-Anlage nur als Einspeiseanlage oder reinen Mieterstrom betrachtet, lässt mögliche Mehrerlöse durch Ladeinfrastruktur liegen.

2. Technologielieferant statt Voll-Dienstleister

SmartRED sieht sich nicht als klassischer Beratungs- oder Vollversorger, sondern als Technologieanbieter:

  • Software & Hardware für Mieterstromprojekte,
  • Backend-Lösungen für private Wallboxen und öffentliche Ladepunkte,
  • Schnittstellen für Dienstwagenabrechnung und automatisiertes Debitorenmanagement.

Rund 300 Installationspartner setzen laut Vortrag Projekte um: sie bauen PV-Anlagen und Ladepunkte, rechnen aber meist nicht selbst ab.

3. Kooperation mit Abrechnungsdienstleistern und Wohnungswirtschaft

  • Abrechnungsdienstleister übernehmen die kaufmännische Abwicklung, inklusive Tarifierung, Rechnungsstellung und Mahnwesen.
  • Für die Wohnungswirtschaft entsteht die Möglichkeit, ein integriertes Strom- und Ladeangebot unter einem Dach anzubieten, ohne selbst sämtliche Marktrollen übernehmen zu müssen.

Warum das wichtig ist

  • Dekarbonisierung und Verkehrswende wachsen zusammen: Gebäude- und Mobilitätssektor werden politisch zunehmend gekoppelt. Wer heute PV und Ladeinfrastruktur getrennt denkt, verbaut sich künftige Optionen.
  • Wirtschaftlichkeit entscheidet über die Menge an PV im Bestand: Reine Einspeiseanlagen geraten durch politische Diskussionen und Marktrisiken unter Druck. Zusatzerlöse über Ladeinfrastruktur können helfen, Projekte tragfähig zu machen.
  • Mietererwartungen steigen: Ladepunkte am Wohnort werden immer häufiger als Standortfaktor wahrgenommen, gerade bei jüngeren Zielgruppen und Pkw-Flottennutzern.
  • Planungssicherheit braucht robuste Geschäftsmodelle: Wenn Förderkulissen und Netzentgelte schwanken, sind flexible, mehrstufige Erlösmodelle ein Risikoausgleich.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Chancen

  • Höhere Dachauslastung und bessere Rendite: Durch zusätzliche Ladepunkte lassen sich mehr Volllaststunden des PV-Systems im Eigenverbrauch erzielen, was die kalkulierte Rendite verbessern kann.
  • Attraktivere Objekte: Ladeinfrastruktur am Wohnort ist ein Vermietungsargument insbesondere in städtischen Lagen ohne private Garagen.
  • Kooperationsmodell statt Eigenbetrieb: Wohnungsunternehmen können sich auf ihre Kernrolle fokussieren und Technik, Installation und Abrechnung in Partnerschaften organisieren.

Voraussetzungen

  • Tragfähiges Mess- und Abrechnungskonzept: Für Strom- und Ladetarife sind eichrechtskonforme Messung, transparente Tarifierung und eine saubere Trennung privater, betrieblicher (Dienstwagen) und öffentlicher Nutzung notwendig.
  • IT-Integration: Schnittstellen zwischen Messdienst, Backend-Systemen, ERP/Immobilienverwaltung und ggf. Flottenmanagement sind entscheidend, um manuelle Prozesse zu vermeiden.
  • Regulatorische Prüfung: Themen wie Direktvermarktung, Netzentgelte, steuerliche Behandlung von Ladeleistungen und Dienstwagenpauschalen müssen im Einzelfall geprüft werden.

Risiken und Grenzen

  • Politische Änderungen (z. B. im EEG oder bei Netzentgelten) können die Wirtschaftlichkeit verschieben.
  • Nicht jedes Haus ist netztechnisch ohne weitergehende Maßnahmen für eine größere Zahl an Wallboxen geeignet.
  • Das Geschäftsmodell erfordert klare Vereinbarungen zwischen Eigentümern, Verwaltern, Dienstleistern und ggf. Flottenbetreibern.

Was jetzt zu tun ist

Checkliste für Entscheider:innen

  1. Bestand analysieren
    • Wo gibt es passende Dächer und Stellplätze (Tiefgarage, Hof, Parkdeck)?
    • Welche Standorte haben bereits E-Mobilitätsbedarf (Dienstwagen, Mieterstruktur)?
  2. Netzanschluss prüfen
    • Hausanschlussleistung und Reserven prüfen.
    • Bedarf an Lastmanagement oder Netzverstärkung klären.
  3. Mieterstrom + E-Mobilität gemeinsam planen
    • PV-Anlage und Ladepunkte als ein Gesamtprojekt denken.
    • Szenarien für Eigenverbrauch, Einspeisung und Ladetarife durchrechnen.
  4. Rollen & Partner festlegen
    • Wer installiert PV und Ladepunkte?
    • Wer liefert Backend / Technologielösung?
    • Wer übernimmt Abrechnung und Debitorenmanagement?
  5. Rechtliche und steuerliche Fragen klären
    • Vertragsmodelle für Mieter, externe Nutzer (öffentlich) und Dienstwagen prüfen.
    • Datenschutz und IT-Sicherheit berücksichtigen.
  6. Pilotprojekt starten
    • Ein Objekt mit klarer Struktur auswählen.
    • Prozesse testen, Feedback von Bewohnern und Dienstleistern einholen.
  7. Skalierungsstrategie entwickeln
    • Kriterien für weitere Standorte definieren (Auslastung, Nachfrage, Netzzugang).
    • Standardisierte Projekt- und Vertragsvorlagen aufbauen.

Praxisnutzen / Beispiele aus dem Vortrag

Im Vortrag wurde deutlich: SmartRED setzt in der Praxis bereits stark auf die Kombination aus Mieterstrom und Ladeinfrastruktur – nach eigenen Angaben laufen rund 80 % der Mieterstromprojekte in Verbindung mit Wallboxen. PV-Anlage und Ladepunkte werden gemeinsam geplant, und die höheren Erlösmöglichkeiten aus Ladestrom sollen helfen, die Gesamtanlage zu finanzieren.

Für die Wohnungswirtschaft heißt das: Statt „nur“ PV-Strom an Mieter zu verkaufen, können zusätzliche Geschäftsmodelle rund um private und öffentliche Ladepunkte entstehen, vorausgesetzt, Messung und Abrechnung sind professionell organisiert.

Mieterstrom im Mehrfamilienhaus ist in der Praxis mehr als ein Tarifprodukt, er wird zum Baustein eines integrierten Energie- und Mobilitätskonzepts. Der im Panel vorgestellte Ansatz von SmartRED zeigt, wie PV-Anlagen, Ladepunkte und Abrechnungssysteme technisch und wirtschaftlich zusammengedacht werden können.

Für Wohnungsunternehmen kann ein solches Modell interessant sein, wenn:

  • der Standort genug Potenzial für Ladeinfrastruktur bietet,
  • Netzanschluss und Messkonzept sauber geplant sind und
  • starke Partner für Technik, Installation und Abrechnung zur Verfügung stehen.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Mieterstrom im Mehrfamilienhaus leidet unter typischen Problemen: PV-Erzeugung mittags, Verbrauch abends, Netzanschluss-Engpässe und komplexe Abrechnungsfragen.
  • SmartRED argumentiert im Panel: „Mieterstrom ohne Ladepunkte ist nicht einmal die halbe Miete“: ohne E-Mobilität bleibt viel PV-Potenzial ungenutzt.
  • Politische Diskussionen um Einspeisevergütung, Direktvermarktung und steigende Netzkosten verringern Planungssicherheit.
  • Das Geschäftsmodell setzt auf Renditesteigerung durch gestufte Vermarktung: Einspeisung, PV-Strom für Mieter, PV-Ladestrom an private und öffentliche Ladepunkte.
  • Technisch bietet SmartRED eine kombinierte Plattform für Mieterstrom, Wallboxen, öffentliche Ladepunkte und automatisiertes Debitorenmanagement.
  • Installationspartner bauen PV und Ladepunkte, Abrechnungsdienstleister übernehmen die kaufmännische Seite – ein Modell, das gezielt Kooperationen mit der Wohnungswirtschaft sucht.
  • Für Entscheider:innen entscheidend: Messkonzept, Marktrollen, IT-Schnittstellen und regulatorischer Rahmen müssen sauber geklärt werden, bevor größere Roll-outs starten.

Glossar

  • Mieterstrom
    Strom aus einer PV-Anlage auf oder an einem Gebäude, der direkt an die Bewohner geliefert wird – meist zu einem vergünstigten Tarif im Vergleich zum Haushaltsstrommarkt.
  • Einspeisevergütung
    Vergütung, die Betreiber von PV-Anlagen für ins öffentliche Netz eingespeisten Strom erhalten. In der Präsentation beispielhaft mit rund 7,86 ct/kWh hinterlegt.
  • Direktvermarktung
    Vermarktungsform, bei der Strom nicht mehr über eine feste Einspeisevergütung, sondern über Strombörsen oder Direktvermarkter verkauft wird. Mit entsprechenden Marktpreisrisiken.
  • Wallbox / Ladepunkt
    Ladestation für Elektrofahrzeuge; kann privat (für einzelne Nutzer) oder öffentlich zugänglich betrieben werden.
  • PV-Ladestrom
    Ladestrom für Elektrofahrzeuge, der ganz oder teilweise aus einer lokalen PV-Anlage stammt. In der Präsentation werden höhere Beispielpreise für diesen Strom gezeigt als für reinen Mieterstrom.
  • Dienstwagenabrechnung
    Abrechnung von Ladevorgängen für dienstlichen Fahrzeuggebrauch, z. B. bei Firmenwagen, inklusive korrekter Zuordnung zu Arbeitgeber und Mitarbeiter.
  • Debitorenmanagement
    Organisation der Forderungen eines Unternehmens: Rechnungsstellung, Zahlungseingang, Mahnwesen (im Kontext von Mieterstrom und Ladepunkten idealerweise weitgehend automatisiert).
  • Lastmanagement
    Steuerung von Ladeleistungen am Gebäudeanschluss, um Engpässe zu vermeiden und den vorhandenen Netzanschluss optimal zu nutzen.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Fotos: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Energietransformation aus einer Hand: Wie EINHUNDERT und Officium Messwesen, Mieterstrom und Wärme verzahnen

Von
Kristof Warda
-
Wie EINHUNDERT Messwesen, Mieterstrom & Wärme verzahnen

Warum integrierte Plattformen für Submetering, Smart Metering, PV und Wärmepumpen zum strategischen Thema für Verwalter und Bestandshalter werden – ein Vortrag von Vertreter:innen von EINHUNDERT und Officium.

Im ersten Panel der HEIKOM 2025 zeigen Birger Ohl und Dr. Ernesto Garnier von EINHUNDERT und Officium, wie sie als „Schwesterunternehmen“ zusammenwachsen und gemeinsam Mieterstrom, Messdienstleistungen und Wärmewende denken. Ziel ist eine integrierte Energielösung für Mehrfamilienhäuser, bei der Submetering, Smart Metering, Photovoltaik, Batteriespeicher und Wärmepumpen nicht mehr als Einzelprojekte laufen, sondern über eine gemeinsame Plattform orchestriert werden.

Im Zentrum des Vortrags steht die Frage, wie sich digitale Messsysteme und Mieterstrommodelle mit der Heizungsmodernisierung verzahnen lassen und welche Rolle Messdienstleister und Verwalter dabei spielen.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Herausforderungen beim Mieterstrom

1. Drei Transformationsstränge, aber drei Silos

  • Digitale Heizkosten- und Wasserzähler (Submetering), Smart Meter für Strom und Wärmepumpenprojekte laufen heute oft getrennt.
  • Unterschiedliche Dienstleister, Vertragslogiken und IT-Systeme erhöhen Aufwand und Fehleranfälligkeit.

2. Druck im Messwesen

  • Für Submetering gilt eine klare Deadline: Bis Ende 2026 müssen Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler fernablesbar sein – ein Mammutprojekt für Verwalter und Messdienstleister.
  • Parallel nimmt der Smart-Meter-Rollout Fahrt auf, aber die Umsetzung bleibt komplex und ressourcenintensiv.

3. Mieterstrom ohne Gesamtkonzept

  • Viele Projekte fokussieren ausschließlich auf PV und Mieterstrom.
  • Ohne Einbindung von Speicher, Wärmepumpe und Lastmanagement bleibt das volle Potenzial der Gebäude als „Prosumer“ ungenutzt.

4. Wärmewende als zusätzlicher Strang

  • Der Umstieg von Gas- und Ölheizungen auf Wärmepumpen bringt neue Anforderungen an Stromversorgung, Messkonzepte und Steuerung mit sich.
  • Ohne Koordination drohen parallele Baustellen: Heizungssanierung hier, Mieterstrom dort, Messwesen nochmal extra.

5. Medienbrüche und hohe Prozesskosten

  • Heute laufen Daten häufig durch „mehrere Hände“, bevor sie in Abrechnung, ERP oder Portal ankommen.
  • Das verteuert Prozesse und erschwert skalierbare Geschäftsmodelle für Mieterstrom, Wärme-Contracting und Energie-Services.

Der Lösungsansatz

EINHUNDERT und Officium präsentieren einen integrierten Plattformansatz, der alle drei Dimensionen der Energietransformation zusammenführt.

1. Drei Dimensionen der Energietransformation

Auf einer Übersichtsfolie strukturieren die Referenten die Aufgaben der Wohnungswirtschaft:

  • Submetering / Metering
    • Smart Metering und durchgehend digitales Submetering.
  • Strom
    • Vom reinen Verbraucher zum Prosumer mit PV-Anlage und Batteriespeicher – inklusive Mieterstrommodellen.
  • Wärme
    • Von Gas- oder Ölheizung zur elektrischen Wärmepumpe.

Die Botschaft: Wer heute nur eine dieser Dimensionen angeht, baut sich möglicherweise spätere Schnittstellenprobleme.

2. Vollständige Wertschöpfungskette aus einer Gruppe

In einer schematischen Gebäude-Grafik zeigen EINHUNDERT und Officium, an welchen Stellen sie ansetzen:

  • Digitale Messtechnik
    • Von Funk-Submetering für Wärme und Wasser bis zur Vollausstattung mit Smart Metern.
  • Elektrisches Energiesystem
    • PV-Anlage, Batteriespeicher und Energiemanagementsystem (EMS), perspektivisch inkl. Wärmepumpe.
  • Full Service
    • Planung, Finanzierung und Installation der Mess- und Energietechnik.
  • Stromlieferung
    • Versorgung von Haushalten und Gebäudetechnik mit günstiger Energie rund um die Uhr.
  • Fulfillment
    • Abrechnung und intelligente Steuerung über eine digitale Plattform.

3. Roadmap zur gemeinsamen Plattform

Eine Roadmap-Folie zeigt, wie die Services in einer integrierten Prozess- und IT-Plattform gebündelt werden sollen:

  • Officium bringt Submetering und Dienstleistungen für Verwalter und kleine Vermieter ein.
  • EINHUNDERT ergänzt:
    • Metering (Smart Metering)
    • Strom (Mieter- und Wärmestrom)
    • Wärme (Wärme-Contracting)
  • Darüber liegt eine einheitliche Plattform, die auf verschiedene WoWi-Segmente – von Privatinvestoren über Genossenschaften bis zu kommunalen Unternehmen – ausgerichtet ist.

4. Rolle der Messdienstleister

Im Vortrag wird betont, dass Messdienstleister kein Randthema, sondern wesentliche Partner sind.

  • Ziel ist, sie technisch in die Plattform zu integrieren,
  • Daten nur einmal zu erfassen und dann prozessübergreifend zu nutzen,
  • und damit die „immensen Kosten“ klassischer, papier- und excelbasierter Prozesse zu reduzieren.

Warum das wichtig ist

  • Parallel statt seriell denken: Submetering, Smart Metering, Mieterstrom und Wärmewende laufen ohnehin – die Frage ist, ob sie koordiniert oder nebeneinander herlaufen.
  • Personalmangel bei Verwaltern und Dienstleistern: Ohne digitale Plattformen ist das Volumen an Zählerwechseln, PV-Projekten und Heizungssanierungen kaum zu stemmen.
  • Dekarbonisierungsvorgaben: Klimaschutzziele, Energieausweise und EU-Vorgaben zwingen zu einem systematischen Ansatz, der alle Energieträger betrachtet.
  • Kundensicht: Für Mieter:innen zählt am Ende ein konsistentes Angebot – transparente Abrechnungen, günstige Energie und nachvollziehbare Services, nicht die interne Trennung in drei Gewerke.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Wo der Ansatz besonders relevant ist

  • Bestände mit vielen noch nicht fernablesbaren Geräten, die ohnehin modernisiert werden müssen.
  • Portfolios, die gleichzeitig vor Heizungssanierungen und PV-Programmen stehen.
  • Unternehmen, die Submetering heute mit einem, Mieterstrom mit einem zweiten und Wärmelösungen mit einem dritten Dienstleister abwickeln – und bereits an ihren Schnittstellen leiden.

Chancen

  • Komplexitätsreduktion: Weniger Schnittstellen und klarere Verantwortlichkeiten.
  • Skalierbarkeit: Standardisierte Prozesse und eine gemeinsame Plattform erleichtern den Roll-out über viele Objekte.
  • Ganzheitliche Business Cases: Investitionen in PV, Speicher, Wärmepumpe und Messwesen lassen sich kombiniert rechnen – das verbessert oft die Gesamtwirtschaftlichkeit.

Fragen und Grenzen

  • Abhängigkeit von einer Gruppe: Wer eine integrierte Plattform nutzt, sollte prüfen, wie offen Schnittstellen sind und wie flexibel spätere Anbieterwechsel möglich sind.
  • Regulatorik und Marktrollen: Wer ist grundzuständiger und wer wettbewerblicher Messstellenbetreiber? Wie werden Lieferanten- und Contractingrollen organisiert?
  • IT-Integration: Anbindung an bestehende ERP-, WEG- und Abrechnungssysteme ist entscheidend, um den Mehrwert der Plattform zu heben.

Was jetzt zu tun ist

Checkliste für Verwalter und Bestandshalter

  1. Ist-Analyse der Energie- und Messlandschaft
    • Welche Zähler sind bereits fernablesbar, welche nicht?
    • Wo gibt es schon PV, Speicher, Wärmepumpen oder Mieterstrommodelle?
  2. Roadmap bis 2026 definieren
    • Austausch- und Nachrüstpflichten im Submetering mit PV- und Wärmestrategie verknüpfen.
  3. Plattform- und Partnerstrategie klären
    • Prüfen, ob ein integrierter Ansatz (z. B. Officium x EINHUNDERT) zum eigenen Portfolio und Risikoprofil passt.
    • Rollen von Messdienstleistern, Energieversorgern und Contractoren definieren.
  4. Schnittstellen- und Datenkonzept erarbeiten
    • Welche Daten werden wo benötigt (Billing, Reporting, ESG)?
    • Wie lassen sie sich über eine Plattform durchgängig nutzen, statt mehrfach erfasst zu werden?
  5. Pilotprojekt planen
    • Ein repräsentatives Objekt wählen, in dem Submetering, Mieterstrom und Wärmelösung gemeinsam neu aufgesetzt werden.
    • Prozesse, Abrechnungen und Kommunikation testen.
  6. Skalierungsregeln festlegen
    • Kriterien definieren, wann ein Objekt in die integrierte Plattform migriert wird (z. B. bei Zählerwechsel oder Heizungserneuerung).

Praxisnutzen

Die Referenten schildern, dass die Gruppe Planung, Finanzierung und Installation der Mess- und Energietechnik übernimmt – inklusive PV-Anlagen, Batteriespeichern und Wärmepumpen im Contracting. Eigentümer und Verwalter erhalten damit ein Paket, bei dem vor allem günstige Energie und schlanke Prozesse sichtbar werden, während die technische und finanzielle Komplexität bei der Gruppe gebündelt ist.

Mit der geplanten Plattform sollen Vermieter, private Eigentümer und Messdienstleister direkt angebunden werden. Daten sollen nur noch einmal ins System gelangen und dann für Abrechnung, Reporting und Steuerung genutzt werden – ein deutlicher Unterschied zu heutigen Prozessketten, in denen Zählerstände, Vertragsdaten und Verbrauchsinformationen oft mehrfach manuell aufbereitet werden müssen.

Der gemeinsame Auftritt von EINHUNDERT und Officium zeigt, wohin sich der Markt bewegt: Weg von Einzelprojekten und Insellösungen, hin zu integrierten Plattformen, die Submetering, Mieterstrom und Wärmewende zusammenführen.Für Entscheider:innen in der Wohnungswirtschaft ist weniger die Frage, ob diese Integration kommt, sondern mit wem und wie offen die gewählte Lösung ist. Wer jetzt beginnt, Messwesen, Strom- und Wärmekonzepte aufeinander abzustimmen, reduziert nicht nur Komplexität, sondern schafft die Grundlage für wirtschaftliche, skalierbare Dekarbonisierungsprogramme im Bestand.

Glossar

  • Submetering
    Erfassung und Abrechnung von Wärme-, Wasser- und teilweise Stromverbräuchen innerhalb eines Gebäudes (z. B. wohnungsweise Heizkostenverteilung) über untergeordnete Zähler.
  • Smart Meter / Smart Metering
    Intelligente Stromzähler mit Kommunikationsfunktion, die Messwerte fernauslesbar machen und neue Tarife sowie Steuerung ermöglichen.
  • Prosumer
    Mischung aus Producer und Consumer: Verbraucher, die zugleich selbst Strom erzeugen, etwa mit einer PV-Anlage und Speicher.
  • Mieterstrom
    Modell, bei dem Mieter Strom direkt aus einer PV-Anlage auf ihrem Gebäude beziehen – meist zu einem gegenüber dem Standardtarif vergünstigten Preis.
  • Wärmepumpe
    Heizsystem, das Umweltwärme (Luft, Erde, Wasser) mit Hilfe von Strom nutzbar macht und damit fossile Heizsysteme wie Gas- oder Ölheizungen ersetzt.
  • Wärme-Contracting
    Modell, bei dem ein Dienstleister Heizungstechnik (z. B. Wärmepumpe) plant, finanziert, betreibt und dem Gebäudeeigentümer bzw. den Nutzern die Wärme als Dienstleistung bereitstellt.
  • Energiedatenplattform
    Digitale Plattform, auf der Messwerte, Vertragsdaten und Steuerungsinformationen zu Strom, Wärme und Submetering zusammenlaufen und für Abrechnung, Reporting und Optimierung genutzt werden.
  • Full Service / Fullfilment
    Ganzheitliches Dienstleistungsmodell, das von der Planung über Finanzierung, Installation, Betrieb, Abrechnung bis zur Kundenkommunikation reicht – im Vortrag als Zielbild der Gruppe EINHUNDERT x Officium beschrieben.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • EINHUNDERT und Officium verstehen die Energietransformation der Wohnungswirtschaft als drei Dimensionen: digitales Submetering, Strom (PV + Speicher) und Wärme (Wärmepumpe).
  • Mieterstrom bleibt zentraler Baustein – ist aber aus Sicht der Referenten nicht isoliert, sondern nur zusammen mit Messwesen und Wärmewende sinnvoll.
  • Die Gruppe bietet eine durchgängige Leistungskette: von Funk-Submetering über Smart Meter, PV-Anlage und Batteriespeicher bis zu Wärmepumpen-Contracting.
  • Planung, Finanzierung, Installation, Stromlieferung und Abrechnung sollen als Full Service aus einer Hand erfolgen – inklusive digitaler Plattform für Steuerung und Fulfillment.
  • Zielgruppe sind Verwalter, kleinere private Eigentümer, Genossenschaften und kommunale Unternehmen, die Komplexität reduzieren und gleichzeitig dekarbonisieren wollen.
  • Messdienstleister werden als Partner adressiert: Sie sollen in die Plattform integriert werden, um doppelte Datenwege und Medienbrüche zu vermeiden.
  • Für die Wohnungswirtschaft entsteht die Chance, Strom, Wärme und Messwesen abgestimmt zu entwickeln – statt drei getrennte Projekte mit jeweils eigenen Dienstleistern zu managen.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Fotos: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Gebäude werden digital – und jetzt? Wie Software, Daten und Heizungskeller zusammenwachsen müssen

Von
Gerd Warda
-
Wie Software, Daten und Heizungskeller zusammenwachsen
V. l.n.r.: Christopher von Gumppenberg (Kugu Home GmbH), Thomas Filkorn (Green Fusion), Björn Borst (baeren.io), Pantelis Radouniklis (CEOS Solution GmbH), Franz Christange (Arasys GmbH) stellen sich den Fragen von Moderator Axel Müller. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Warum die Energiewende im Bestand nur mit interoperabler Software, digitalen Heizungskellern und automatisierter Abrechnung gelingen wird

Daten gibt es genug – was fehlt, ist der Plan dahinter

Digitale Heizkostenverteiler, Wasser- und Wärmemengenzähler, intelligente Stromzähler, Gateways, Heizkurvendaten, Wetterprognosen, Portale, Apps: in vielen Beständen ist die Technik längst da. Doch häufig bleibt es beim Sammeln, nicht beim Nutzen:

  • Heizungsanlagen laufen nach wie vor nach statischen Parametern, nicht nach Daten.
  • Abrechnungen werden über historisch gewachsene Systeme mit vielen Schnittstellen erstellt.
  • Messdaten sind in Hersteller-Silos gefangen und nur mit Aufwand für zusätzliche Services (z. B. Mieterstrom) nutzbar.

Das Panel „Gebäude werden digital – was machen wir mit den Daten?“ zeigte sehr deutlich: Die Frage ist nicht mehr, ob Gebäude digital werden, sondern, wie diese Digitalisierung organisiert wird.

Das Wichtigste auf einen Blick

Die zentralen Herausforderungen

1. Insellösungen und Medienbrüche
Abrechnung, ERP, Funkdaten, Portale und Energiemanagement laufen häufig in getrennten Systemen. Daten werden importiert, exportiert, konvertiert. Jede Schnittstelle kostet Zeit und ist eine Fehlerquelle.

2. Analoge Heizungskeller in einer digitalen Welt
Während Zähler längst funkfähig sind, werden viele Kessel, Fernwärme-Übergabestationen und Wärmepumpen noch „per Hand“ betrieben. Einsparpotenziale durch bessere Regelung bleiben ungenutzt, GEG-Pflichten zur Heizungsoptimierung drohen zur Pflichtübung zu werden.

3. Vendor-Lock-in im Messwesen
Wer Zähler und Infrastruktur stellt, macht oft auch Abrechnung und Datenhaltung. Für mittelständische Messdienste und die Wohnungswirtschaft ist es schwierig, Dienste zu wechseln oder Rollen neu zu verteilen, obwohl HKVO und Digitalisierung eigentlich mehr Wettbewerb ermöglichen würden.

4. Historische Softwarekerne und steigende Anforderungen
Viele Abrechnungs- und ERP-Systeme stammen im Kern aus einer Zeit, in der Mieterstrom, E-Mobilität, CO₂-Kostenaufteilung und ESG-Reporting noch kein Thema waren. Neue Pflichten lassen sich zwar nachrüsten, aber die Kostenkurve zeigt steil nach oben.

5. Fachkräftemangel & IT-Sicherheit
Mehr Systeme, mehr Daten, mehr Schnittstellen, aber nicht automatisch mehr Personal. Gleichzeitig steigen Anforderungen an IT-Sicherheit und Datenschutz. Moderne, cloudfähige Architekturen sind hier nicht „nice to have“, sondern Grundvoraussetzung.

Fünf Blickwinkel – ein gemeinsamer Weg: Wie die Lösungen zusammenspielen

Die fünf Beiträge des Panels lassen sich als Baukasten lesen: Sie lösen unterschiedliche Teile des Problems, greifen aber inhaltlich ineinander.

1. Heizkeller und Daten in den Griff bekommen (KUGU & Green Fusion)

KUGU und Green Fusion adressieren den Ort mit der größten Hebelwirkung: den Heizungskeller.

  • KUGU setzt auf digitale Zwillinge und KI-Optimierung, um Heizungen täglich automatisch auf Wetter, Gebäudephysik und Nutzerprofile einzustellen. Einsparungen von über 20 % sind in Projekten dokumentiert, mindestens 12 % werden zugesichert.
  • Green Fusion versteht sich als Spezialist für den „digitalen Heizungskeller“ mit Fokus auf Gebäudeautomation und GEG-Konformität – inklusive verschiedener Wärmeerzeuger (Gas, Fernwärme, WP, BHKW, PV+WP). Einsparwerte zwischen 16 und 25 % je nach Systemtyp werden genannt.

Gemeinsam zeigen beide:

  • Ohne laufende Datenerfassung und -auswertung im Keller bleibt die Energiewende im Bestand Theorie.
  • Digitale Steuerung kann gleichzeitig Effizienz, Komfort und Regulatorik adressieren – wenn sie sauber in die übrige IT- und Dienstleisterlandschaft eingebunden wird.

2. Zählerdaten aus ihren Silos befreien (baeren.io)

baeren.io nimmt die Messdaten-Schicht in den Blick:

  • Eine Cloud-Plattform sammelt Zählerdaten unterschiedlichster Hersteller und Funktechnologien und macht sie interoperabel.
  • Dienstleistungen wie Abrechnung, uVI, CO₂-Aufteilung oder Mieterstrom können damit vom reinen Geräteeinsatz entkoppelt werden: ein Anbieter stellt Geräte, ein anderer übernimmt die Services.
  • Über dieselbe Infrastruktur lassen sich zusätzlich Stromhauptzähler und Mieterstromkonzepte abbilden, ohne neue Hardware-Schichten im Gebäude aufzubauen.

Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das:

  • Mehr Wettbewerb im Messwesen,
  • bessere Nutzung vorhandener Infrastruktur,
  • und eine technische Grundlage, um Strom- und Wärmedaten gemeinsam zu denken.

3. Abrechnung automatisieren, statt Daten hin und her zu schieben (arasys)

arasys zeigt, was am Ende mit all den Daten passieren muss: Sie sollen zuverlässig, rechtssicher und transparent bei den Mieter:innen ankommen.

  • Eine moderne Microservice-Cloud-Architektur bündelt Zählerstände, Gateway-Informationen, Montage- und Stammdaten in einem zentralen Datenhub.
  • Prozesse von der Montage über Gateway-Inbetriebnahme, Funkdatenerfassung und Fehlererkennung bis zur uVI- und Abrechnungserstellung werden weitgehend automatisiert.
  • Der neue Abrechnungskern HK4 ist komplett neu entwickelt und soll bis 2026 den Alt-Kern ablösen, mit besserer Performance und mehr Flexibilität für neue Geschäftsmodelle wie Mieterstrom oder E-Mobilität.

Damit schließt arasys eine Lücke: Ohne automatisierbare Abrechnung bleibt jede Datennutzung im Keller Stückwerk und die Akzeptanz der Energiewende leidet, wenn die Rechnung am Ende nicht stimmt.

4. Die Softwarelandschaft als Ganzes denken (CEOS)

CEOS zoomt eine Ebene heraus und stellt die Grundfrage der Digitalstrategie:

  • Viele Unternehmen arbeiten mit einem „Flickenteppich“ aus Insellösungen: jede für sich sinnvoll, im Zusammenspiel teuer und unflexibel.
  • Vorgeschlagen wird ein Softwarecluster: eine vernetzte, emergente Softwarelandschaft, in der Abrechnung, ERP, Funkdatenverarbeitung, Portale und Workflows auf einem gemeinsamen Daten- und Prozesskern aufbauen.
  • Gemeinsam mit SAP und Vivawest entsteht ein erstes großes Praxisfeld für diesen Ansatz.

Der Beitrag macht klar: Wer KI im Heizkeller, Interoperabilität im Messwesen und automatisierte Abrechnung nutzen will, braucht oben drüber eine IT-Architektur, die diese Bausteine aufnehmen kann, sonst werden auch die besten Lösungen zur nächsten Insel.

Einordnung: Was heißt das für Entscheider:innen?

Die fünf Beiträge lassen sich in drei einfache Fragen übersetzen:

  1. Nutzen wir unsere technischen Daten bereits als strategische Ressource oder sammeln wir nur?
    • Gibt es bei Ihnen bereits digitale Heizungskeller, Gebäudeautomation oder KI-gestützte Optimierung?
    • Werden Messdaten (Wasser, Wärme, Strom) schon heute für mehr als nur die Jahresabrechnung genutzt (z. B. Monitoring, Mieterstrom, Benchmarks)?
  2. Wie interoperabel sind unsere Partner und Systeme?
    • Können Sie Messdienst, Abrechnung, Energiemanagement und ERP getrennt ausschreiben und dennoch sauber integrieren?
    • Haben Sie in Ausschreibungen Interoperabilität, offene Schnittstellen und Datenzugriff explizit adressiert?
  3. Haben wir ein Zielbild für unsere Softwarelandschaft?
    • Kennen Sie den „Status Quo“ Ihrer Systeme und haben Sie eine Vorstellung, wie ein Softwarecluster in Ihrem Haus aussehen könnte?
    • Passt die Roadmap Ihrer Dienstleister (Messdienste, IT, Plattformanbieter) zu Ihrer eigenen Dekarbonisierungs- und Digitalstrategie?

Was jetzt zu tun ist – in drei Schritten

1. Bestandsaufnahme: Technik, Daten, Software

  • Heizung & Energie: Wo gibt es bereits digitale Heizungskeller, Gebäudeautomation oder Optimierungsansätze? Wo sind Verbräuche besonders hoch?
  • Messwesen: Welche Zähler, Gateways, Funktechnologien und Plattformen sind im Einsatz? Wie interoperabel sind sie – und wem gehören die Daten?
  • Software-Landkarte: Welche Systeme (ERP, Abrechnung, Portale, Energiemanagement) nutzen Sie, und wo liegen die größten Medienbrüche?

2. Zielbild definieren: Wo wollen Sie in 5 Jahren stehen?

  • Sollen Heizungsanlagen durchgängig digitalisiert und optimiert sein? Und wenn ja, mit welchen Partnern?
  • Wie viel Interoperabilität wünschen Sie im Messwesen (Trennung Geräte vs. Service, Nutzung für Mieterstrom etc.)?
  • Streben Sie eher eine zentrale Plattform / einen Cluster an oder bleiben Sie bei Best-of-Breed mit starkem Integrationslayer?

3. Pilotprojekte aufsetzen und konsequent auswerten

  • Ein Heizungsoptimierungs-Pilot (z. B. mit 5–10 Liegenschaften) kann zeigen, welches Einsparpotenzial im Bestand tatsächlich erreichbar ist.
  • Ein Interoperabilitäts-Pilot mit gemischtem Gerätepark und einer Cloud-Metering-Plattform macht sichtbar, wie gut Datenströme sich bündeln lassen.
  • Ein Abrechnungs-Pilot mit neuer Cloud-Architektur kann testen, wie weit Automatisierung ohne Qualitätsverlust geht, inklusive uVI und Portalen.

Wichtig: Pilotprojekte sind kein Selbstzweck. Sie sollten immer mit klaren KPIs (Energie, CO₂, Prozesszeiten, Fehlerquoten, Beschwerden) hinterlegt werden, und mit einem Plan, wie Sie erfolgreiche Ansätze ins breite Portfolio bringen.

Ohne digitale Ordnung im Hintergrund wird die Energiewende im Vordergrund teuer

Das Panel macht deutlich: Die großen Themen – Dekarbonisierung, GEG, ESG, Mieterstrom, E-Mobilität – werden sich nicht mit Excel-Listen, alten Abrechnungsprogrammen und „Heizung läuft schon irgendwie“ lösen lassen.

Stattdessen braucht es:

  • Intelligente Heizungskeller, die Daten nutzen, statt nur Wärme zu produzieren.
  • Interoperable Messdaten, die Hersteller-Silos aufbrechen und neue Geschäftsmodelle ermöglichen.
  • Automatisierte Abrechnung, die skaliert und verlässlich ist.
  • Und eine Softwarestrategie, die all das zu einem funktionierenden Gesamtbild verbindet.

Wer diese Bausteine zusammendenkt, schafft die Grundlage dafür, dass Digitalisierung nicht nur Kosten verursacht, sondern Energie, Geld und Nerven spart.

Für alle, die tiefer einsteigen wollen, lohnt der Blick in die einzelnen „Deep Dives“ zu KUGU, Green Fusion, baeren.io, CEOS und arasys. Dort werden die jeweiligen Ansätze im Detail beleuchtet.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Die Wohnungswirtschaft sitzt auf einem wachsenden Berg an Mess- und Anlagendaten, nutzt ihn aber bislang nur teilweise für Effizienz, Service und neue Geschäftsmodelle.
  • Im Panel „Gebäude werden digital – was machen wir mit den Daten?“ zeigen fünf Unternehmen unterschiedliche Bausteine:
    • KUGU und Green Fusion: digitale Heizungskeller, KI-Optimierung, Gebäudeautomation.
    • baeren.io: Interoperabilität im Messwesen, herstellerübergreifende Zählerdaten, Mieterstrom- und Stromservices.
    • arasys: Cloud-Abrechnung, durchgängig automatisierte Prozesse von Montage bis uVI.
    • CEOS: strategischer Blick auf die IT vom Software-Flickenteppich zum vernetzten Softwarecluster.
  • Gemeinsamer Nenner: Weg von Insellösungen und Bauchgefühl, hin zu vernetzten Plattformen, die Heizung, Zähler, Abrechnung und ERP/Buchhaltung zusammenbringen.
  • Für Entscheider:innen heißt das: Es geht nicht um „noch eine Software“, sondern um die Architektur dahinter und darum, wie man Daten so organisiert, dass sie Energiewende, GEG-Pflichten, ESG-Reporting und Mieterservices gleichzeitig unterstützen.

Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Heizkosten senken mit KI: Wie KUGU Heizungsanlagen im Bestand automatisch optimiert

Von
Gerd Warda
-
Heizkosten senken mit KI: Wie KUGU Heizungsanlagen optimiert
Christopher von Gumppenberg, Mitgründer und Geschäftsführer von KUGU auf der Heikom 2025. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Im Panel „Gebäude werden digital – was machen wir mit den Daten?“ zeigt Christopher von Gumppenberg, Gründer und Geschäftsführer der KUGU Home GmbH, wie sich aus Mess- und Anlagendaten konkrete Energieeinsparungen ableiten lassen. KUGU ist seit 2018 mit rund 50 Mitarbeitenden in Berlin aktiv und betreut nach eigenen Angaben über 3.500 Anlagen, mehr als eine Million Geräte und Sensoren in über 300.000 Wohneinheiten in Deutschland und Österreich.

Der Vortrag verortet KUGU klar als „Dekarbonisierungspartner“ der Wohnungswirtschaft: Ziel ist ein CO₂-neutraler Immobiliensektor mit möglichst wenig Aufwand für Eigentümer, Verwalter und Messdienstleister.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Die zentralen Herausforderungen

  1. Heizungsanlagen laufen nach Bauchgefühl, nicht nach Daten
    Viele Kessel, Wärmepumpen oder Übergabestationen sind zwar regelbar, werden aber in der Praxis mit statischen Parametern betrieben. Witterung, Nutzerverhalten oder Modernisierungen werden selten nachgezogen, Energie wird verschenkt.
  2. Daten sind da, werden aber kaum genutzt
    Zähler, Fühler, Wärmemengenzähler, Gas- und Stromzähler liefern bereits Werte. Dennoch fehlen oft durchgängige Datenpipelines vom Anlagenkeller bis ins Auswertungstool.
  3. Manuelle Fernwärme- oder Heizungsoptimierung ist teuer
    Klassische Optimierungsprojekte erfordern Vor-Ort-Termine, manuelle Anpassungen und regelmäßige Nachsteuerung – kaum skalierbar für große Portfolios.
  4. Energiekosten steigen – CO₂-Ziele werden schärfer
    Eigentümer und Verwalter stehen unter Druck, gleichzeitig Betriebskosten zu reduzieren und Effizienzklassen ihrer Gebäude zu verbessern.
  5. Unsicherheit bei Umlagefähigkeit neuer Services
    Digitale Optimierungslösungen werfen die Frage auf: Welche Kosten dürfen auf Mieter:innen umgelegt werden – und wie rechtssicher ist das?

Der Lösungsansatz

KUGU positioniert sich als datengetriebener Partner für Energieoptimierung und Monitoring im Bestand. Grundlage ist eine Plattform, die Zähler- und Anlagendaten aus Heizungs- und Energiesystemen sammelt, mit externen Daten anreichert und daraus Optimierungsentscheidungen ableitet.

1. Datenpipeline vom Keller in die Cloud

Laut Präsentation verbindet KUGU:

  • Heizkostenverteiler, Wasser- und Wärmezähler,
  • Gas- und Stromzähler,
  • Anlagentechnik wie Kessel, Wärmepumpen, Fernwärmeübergaben und PV-Anlagen.

Dazu wird ein Gateway („KUGU Hub“) an die bestehende Regelung der Heizanlage angeschlossen. Die Plattform ist mit mehr als 150 Regelungstypen gängiger Hersteller kompatibel, von Bosch, Buderus und Vaillant über Viessmann bis Siemens.

Externe Daten wie Wetterprognosen und variable Energiepreise werden ergänzt, um das reale Verhalten des Gebäudes abbilden zu können.

2. Digitaler Gebäudezwilling als Grundlage der Optimierung

Im Zentrum steht ein digitaler Zwilling des Gebäudes und des Heizungssystems:

  1. Initiale Erfassung: Baujahr, Sanierungsstand, Gebäudetyp, Eckdaten der Anlage.
  2. Verbrauchsdaten-Erfassung: Für 3–6 Tage werden Heizlast und Temperaturen im laufenden Betrieb gemessen.
  3. Kalibrierung: KI-gestützte Modelle analysieren, wie viel Wärme das Gebäude bei welchen Außenbedingungen verliert und welche Effekte solare Gewinne oder interne Lasten haben.
  4. Digitaler Zwilling: Aus diesen Daten entsteht ein thermodynamisches Gebäudemodell, das als Basis für die Optimierung dient.

3. Tägliche, vollautomatische Optimierung (KUGU EOS)

Auf Basis des Zwillings werden täglich:

  • Wetterprognosen (über 30 Parameter),
  • Verbrauchsprofile und Komfortanforderungen der Nutzer:innen
    ausgewertet. Der Algorithmus berechnet dann die benötigte Heizleistung für den Folgetag und spielt in 15-Minuten-Takten neue Sollwerte in die Heizanlage ein.

Ergebnis laut Präsentation:

  • Übertemperaturphasen werden reduziert,
  • thermischer Komfort bleibt erhalten,
  • Einsparungen von durchschnittlich über 20 %, mindestens 12 % werden garantiert.

Die Lösung ist für den täglichen Betrieb vollautomatisch, nach der Installation muss im Regelfall niemand mehr „an den Knöpfen drehen“.

4. Visualisierung, Reporting und Alarmierung (KUGU VIS)

Das zweite Produkt in der „Energy Suite“ ist ein Visualisierungssystem:

  • Live-Schema der gesamten Anlagentechnik im Portal,
  • Kennzahlen und Analysen zu Energieverbrauch, CO₂-Ausstoß und Anlageneffizienz,
  • individuell konfigurierbare Alarmierungen (z. B. bei Fehlfunktionen oder atypischen Verbrauchsmustern),
  • Berichte zur Kosten-Nutzen-Analyse nach Heizperiode, als PDF exportierbar.

Damit wird aus der „Black Box Heizungsanlage“ ein transparentes, steuerbares System.

5. Umlagefähigkeit und Geschäftsmodell

KUGU hebt hervor, dass wiederkehrende Kosten für die prädiktive Steuerung nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung umlagefähig sind, etwa für Fernüberwachung, Steuerung und laufende Datenauswertung.

Das Unternehmen bietet zudem ein Pilotmodell an:

  • 5–10 Gebäude,
  • eine Heizperiode (ca. 3–6 Monate),
  • Ziel: ≥ 12 % Energieeinsparung und ≥ 2 % höherer Nutzungsgrad der Anlage.

Warum das wichtig ist

Die Wohnungswirtschaft steht vor der Aufgabe, Energieverbräuche und CO₂-Emissionen deutlich zu senken, bei gleichzeitig steigenden Energiepreisen und Fachkräftemangel im technischen Management.

Lösungen, die über vorhandene Heiztechnik gestülpt werden können, ohne sie komplett zu ersetzen, sind besonders attraktiv: Sie schaffen messbare Einsparungen, verbessern Effizienzklassen und erhöhen so den Portfoliowert, und das mit relativ geringem Capex. Dass wiederkehrende Kosten umlagefähig sind, erleichtert die Wirtschaftlichkeitsrechnung zusätzlich.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Wo passt KUGU besonders gut?

  • Bestände mit zentralen Heizungsanlagen (Kessel, Wärmepumpen, Fernwärme),
  • Objekte mit bereits vorhandenen Zählern, aber ohne systematische Auswertung,
  • Portfolios, in denen Heizkosten und CO₂-Bilanzen spürbar gesenkt werden sollen, ohne sofort alle Anlagen auszutauschen.

Abhängigkeiten und Voraussetzungen

  • Die eingesetzte Regelung der Heizanlage muss an den KUGU Hub angebunden werden können (laut Präsentation sind >150 Regelungstypen unterstützt).
  • Für die Modellierung werden belastbare Gebäudedaten und einige Tage Messwerte benötigt.
  • Ein durchdachtes Vertrags- und Umlagekonzept ist nötig, um die Kosten sauber auf die Betriebskosten umzulegen.

Risiken / Grenzen

  • Einsparungen hängen vom Ausgangszustand ab: Wo Anlagen bereits optimal eingestellt sind, ist der Hebel kleiner.
  • Die Wirksamkeit steht und fällt mit Datenqualität (Zähler, Fühler, Wetterdaten).
  • Verwalter benötigen klare Prozesse, um Alarme und Reports in ihren Alltag zu integrieren, sonst bleiben Potenziale ungenutzt.

Was jetzt zu tun ist

Checkliste für Verwalter und Bestandshalter

  1. Bestand sichten
    • Welche Objekte haben zentrale Heizungsanlagen und relevante Energiekosten?
  2. Datenlage prüfen
    • Welche Zähler und Fühler sind vorhanden, wie werden sie heute genutzt?
  3. Pilot-Cluster definieren
    • 5–10 repräsentative Gebäude auswählen (Baujahr, Typ, Verbrauch).
  4. Umlagefähigkeit klären
    • Mit Rechts- und Abrechnungsteams prüfen, wie Optimierungskosten eingebunden werden.
  5. Technik-Check mit KUGU/Partnern
    • Klären, ob Regelung und Netzanbindung für den Hub geeignet sind.
  6. Pilotvertrag und KPIs festlegen
    • Einsparziele, Reporting und Umgang mit Nicht-Erreichen der Garantie definieren.
  7. Rollout-Plan vorbereiten
    • Wenn der Pilot überzeugt: Kriterien und Fahrplan für Skalierung auf größere Teile des Portfolios festlegen.

Praxisnutzen / Beispiele

In der Präsentation stellt KUGU die Ergebnisse eines Pilotprojekts mit der Gewobag vor:

  • Betrachtungszeitraum: Mitte Oktober 2024 bis Ende März 2025,
  • 10 Objekte mit insgesamt 1.055 Heiztagen,
  • 313.039 kWh eingesparte Energie,
  • 21.915 € eingesparte Energiekosten,
  • 62,9 Tonnen weniger CO₂-Emissionen,
  • durchschnittlich 23 % Einsparung – bei umgelegter SaaS-Gebühr von 10.200 € pro Jahr.

Das Projekt wurde inzwischen auf über 300 Objekte ausgeweitet – ein Indiz dafür, dass der Ansatz in der Praxis hinreichend robust ist, um skaliert zu werden.

Fazit

Christopher von Gumppenberg zeigt mit KUGU, wie sich aus „toten“ Heizungsdaten ein handfestes Effizienzwerkzeug machen lässt. Digitale Zwillinge, KI-gestützte Optimierung und klare Einspargarantien adressieren gleich mehrere Schmerzpunkte der Wohnungswirtschaft: Energiepreise, CO₂-Ziele und Fachkräftemangel im technischen Betrieb.

Für Entscheider:innen lohnt sich ein strukturierter Blick auf den eigenen Bestand: Wo sind die größten Heizenergieverbräuche, wo fehlen heute transparente Daten? Ein Pilot mit begrenzter Objektzahl kann helfen, das Potenzial von KI-basierter Heizungsoptimierung realistisch einzuschätzen und daraus einen skalierbaren Pfad für die Dekarbonisierung des Portfolios abzuleiten.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Heizungsanlagen laufen oft ineffizient, Einsparpotenziale bleiben im Alltag ungenutzt.
  • KUGU verbindet Zähler- und Anlagendaten mit Wetterprognosen und KI-Optimierung.
  • Digitaler Gebäudezwilling steuert die Heizung täglich neu – vollautomatisch.
  • Anbieter garantiert mindestens 12 % Energieeinsparung, im Schnitt über 20 %.
  • Wiederkehrende Kosten sind laut Gutachten umlagefähig nach Heizkostenverordnung.
  • Pilotprojekte zeigen rund 23 % Einsparung und höheren Nutzungsgrad der Anlagen.
  • Einstieg über Pilot mit 5–10 Gebäuden und einer Heizperiode möglich.

Glossar

Digitaler Zwilling
Virtuelles Modell eines realen Gebäudes und seines Heizungssystems, das Verhalten und Energieflüsse simuliert. Grundlage für automatisierte Optimierung.

KUGU Energy Suite
Produktbündel aus KUGU EOS (Energy Optimization System) und KUGU VIS (Visual Information System) für Optimierung und Monitoring von Heizungsanlagen.

KUGU Hub
Gateway im Heizungsraum, das Regelungen verschiedenster Hersteller mit der KUGU-Plattform verbindet und Daten überträgt.

Einspargarantie
Zusage des Anbieters, mindestens 12 % Energieeinsparung zu erzielen; laut KUGU liegen Kunden im Schnitt über 20 %.

Umlagefähigkeit nach HeizkostenV
Möglichkeit, wiederkehrende Kosten für digitale Steuerung und Überwachung der Heizanlage auf Mieter:innen umzulegen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Nutzungsgrad der Anlage
Kennzahl, die beschreibt, wie effizient zugeführte Energie in nutzbare Wärme umgesetzt wird; höhere Nutzungsgrade bedeuten weniger Verluste.

Fernüberwachung / Monitoring
Laufende Überwachung von Anlagenparametern per Online-Zugang; ermöglicht frühzeitige Fehlererkennung und gezielte Wartung statt reiner Reaktion auf Störungen.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Der digitale Heizungskeller im Fokus: Wie Green Fusion Heizungsanlagen vernetzt und GEG-Pflichten mit Effizienz verbindet

Von
Gerd Warda
-
Wie Green Fusion Heizungsanlagen effizient vernetzt
Thomas Filkorn, CRO Green Fusion, auf der Heikom 2025. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

„Wir sind die Heizungsjungs“. Thomas Filkorn, Chief Revenue Officer von Green Fusion, positioniert das Unternehmen klar: Spezialisten, die sich ausschließlich um den Heizungskeller kümmern. Abrechnung, Submetering oder Messstellenbetrieb überlassen sie bewusst anderen Akteuren; Ziel ist, mit einer fokussierten Lösung die Effizienz bestehender Heiz- und Energiesysteme im Bestand zu erhöhen.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Der Vortrag fügt sich in das Panelthema ein: „Gebäude werden digital – was machen wir mit den Daten?“ Green Fusion beantwortet diese Frage mit einem Energiemanagementsystem, das den Heizungskeller zum digitalen Knotenpunkt macht, inklusive Optimierung, Fernzugriff und Einbindung verschiedener Wärmeerzeuger.

Die zentralen Herausforderungen

1. Ineffiziente Standardanlagen
Filkorn verweist auf eine zentrale Kennzahl: 64 % der Heizungsanlagen laufen nach Einschätzung des Unternehmens ineffizient, viele mit unveränderten Werkseinstellungen. Beschwerden von Mieter:innen („Heizung zu kalt/zu warm“) führen in der Praxis oft dazu, dass Wartungsunternehmen die Vorlauftemperatur „auf Verdacht“ erhöhen. Zulasten der Energiekosten.

2. Wachsende Komplexität im Keller
Neben klassischen Kesseln kommen zunehmend Wärmepumpen, Fernwärme-Übergabestationen, PV-Anlagen mit Speicher, E-Mobilität und Sektorkopplung dazu. Im Vortrag wird deutlich: Jedes System für sich ist beherrschbar, in Kombination entsteht jedoch ein hohes Maß an Komplexität, besonders, wenn keine durchgängige Steuerung vorhanden ist.

3. Fehlende Digitalisierung des Heizungskellers
Viele Bestände verfügen zwar über digitale Zähler und Sensorik, aber nicht über ein integriertes Energiemanagement. Daten werden lokal angezeigt, selten systematisch ausgewertet oder zur automatisierten Optimierung genutzt.

4. GEG-Pflichten und Dokumentation
Mit dem Gebäudeenergiegesetz kommen neue Prüf- und Optimierungspflichten (z. B. Heizungscheck, laufende Optimierung). Für Verwalter und Bestandshalter stellt sich die Frage, wie diese Anforderungen mit vertretbarem Aufwand und prüfbarer Dokumentation erfüllt werden können.

5. Heterogene Anlagenparks
„Kein Keller ist wie der andere“ – dieser Satz aus der Präsentation beschreibt den Alltag vieler Wohnungsunternehmen: Unterschiedliche Hersteller, Baujahre und Modernisierungszustände erschweren standardisierte Lösungen.

Der Lösungsansatz

Green Fusion beschreibt seine Lösung als „digitalen Heizungskeller, der mehr kann“: eine Plattform, die Heizungsanlagen verschiedener Hersteller und Technologien vernetzt, überwacht und optimiert.

1. Fokus auf den Heizungsraum

Im Unterschied zu breiteren Plattformansätzen betont Filkorn den klaren Fokus:

  • keine eigene Abrechnung oder Submetering-Suite,
  • kein Messstellenbetrieb,
  • sondern Spezialisierung auf Steuerung, Optimierung und Transparenz der Heizanlagen.

Damit versteht sich Green Fusion eher als Ergänzung zu Mess- und Abrechnungsdienstleistern denn als Konkurrenz.

2. Breite Unterstützung von Systemen und Herstellern

Auf der Leistungsfolie hebt Green Fusion hervor, dass alle gängigen Anlagenarten eingebunden werden können:

  • Gasheizungen,
  • Fernwärme,
  • Wärmepumpen,
  • Hybridanlagen,
  • Blockheizkraftwerke,
  • Sektorkopplung aus PV, Speichern und Wärmepumpen.

Die Steuerung erfolgt über eine Gebäudeautomation, die laut TÜV-Zertifikat Anforderungen des GEG erfüllt.

3. Digitales Energiemanagement statt Einzeleinstellung

Die Plattform soll:

  • Betriebsdaten kontinuierlich erfassen,
  • Rücklauftemperaturen und Taktverhalten optimieren,
  • Spitzenlasten prognostizieren und reduzieren,
  • Verluste im Verteilnetz minimieren,
  • Quellenmanagement (z. B. bei Wärmepumpen & PV) ermöglichen.

Eine zentrale Oberfläche erlaubt Fernzugriff auf alle angebundenen Heizkeller – wichtig für technische Dienste und externe Dienstleister.

4. TÜV-Zertifizierung und GEG-Bezug

Green Fusion weist auf zwei Punkte hin:

  • Die Lösung erfüllt laut TÜV die Vorgaben an eine Gebäudeautomationslösung nach § 71a GEG.
  • Gleichzeitig soll sie die nach § 60b GEG verpflichtende Heizungsoptimierung abdecken.

Für Wohnungsunternehmen kann das bedeuten, dass mit einer Installation sowohl Effizienz als auch regulatorische Anforderungen adressiert werden, was allerdings im Einzelfall zu prüfen ist.

Warum das wichtig ist

Die Dekarbonisierung der Bestände wird ohne digitale Steuerung im Heizungskeller schwer zu erreichen sein. Mehr Technik bedeutet mehr Stellschrauben, aber auch ein hohes Risiko, dass Anlagen auf Sicherheits- statt Effizienzniveau betrieben werden.

Green Fusion setzt hier an:

  • Effizienz: Durchschnittliche Einsparwerte von 16–25 % (je nach Systemtyp) können, falls sie im eigenen Bestand bestätigt werden, einen spürbaren Beitrag zu Betriebskosten- und CO₂-Reduktion leisten.
  • Regulatorik: Eine anerkannte Gebäudeautomation erleichtert die Erfüllung von GEG-Pflichten und verbessert potenziell Kennwerte im Bedarfsausweis –, in Thema, das Banken und Investoren zunehmend interessiert.
  • Transparenz: Zentralisierte Daten und Fernzugriff erleichtern technisches Asset Management und ermöglichen belastbare Benchmarking-Ansätze über das Portfolio hinweg.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Wo passt Green Fusion?

  • Bestände mit heterogenen Heizungsanlagen, in denen Effizienz und GEG-Pflichten gleichzeitig adressiert werden sollen.
  • Unternehmen, die Abrechnung und Messwesen bereits mit etablierten Dienstleistern abdecken und eine spezialisierte Ergänzung im Heizkeller suchen.
  • Portfolios, in denen Sektorkopplung – etwa PV plus Wärmepumpe – zunehmen soll und ein übergreifendes Energiemanagement fehlt.

Chancen

  • Energieeinsparung bei Bestandsanlagen ohne sofortige Großinvestitionen,
  • Dokumentierbare Optimierung im Sinne des GEG,
  • bessere Datengrundlage für Entscheidungen zu Sanierung, Umrüstung oder Contracting.

Fragestellungen und Grenzen

  • Wie gut lassen sich bestehende Anlagen wirklich anbinden – insbesondere ältere Regelungen?
  • Wie werden Wartungsverträge, Betreiberpflichten und Verantwortlichkeiten neu geordnet, wenn Fernzugriff und Automatisierung im Spiel sind?
  • Inwieweit lassen sich die im Vortrag genannten Einsparwerte im eigenen, individuellen Bestand reproduzieren?

Was jetzt zu tun ist

Checkliste für Verwalter:innen und technische Entscheider:innen

  1. Anlagenbestand erfassen
    • Welche Erzeuger (Gas, Fernwärme, WP, BHKW, Hybrid) sind vorhanden?
    • Wo gibt es bereits Probleme mit Effizienz, Rücklauftemperaturen oder Nutzerbeschwerden?
  2. Digitalisierungsgrad prüfen
    • Welche Daten liegen heute vor und wie werden sie genutzt?
    • Gibt es bereits Gebäudeautomation oder nur Einzelregelungen?
  3. Pilotobjekte definieren
    • 5–10 Liegenschaften mit unterschiedlichen Systemen (z. B. Fernwärme, WP, Gas) eignen sich, um Wirkung und Aufwand einzuschätzen.
  4. GEG- und Förderperspektive einbeziehen
    • Mit interner oder externer Fachberatung prüfen, inwieweit eine Gebäudeautomationspflicht bzw. -option besteht und wie Lösungen wie Green Fusion dazu beitragen können.
  5. Schnittstellen klären
    • Wie wird die Plattform mit bestehender Mess- und Abrechnungsinfrastruktur verzahnt?
    • Wer bekommt Fernzugriff? Interne Technik, externe Dienstleister, Contractoren?
  6. Wirtschaftlichkeit bewerten
    • Einsparpotenzial (Energie, CO₂) vs. Investitions- und laufende Kosten durchrechnen,
    • Effekte auf Bedarfsausweise und Finanzierungsgespräche berücksichtigen.

Praxisnutzen / Beispiele aus der Präsentation

Auf einer Anwendungsfallfolie zeigt Green Fusion typische Einsparwerte im Betrieb:

  • Gaskessel: Ø 16 % Einsparung u. a. durch Reduktion der Rücklauftemperaturen, Verbesserungen im Nutzungsgrad und optimiertes Taktverhalten.
  • Fernwärme: Ø 16,5 % Einsparung u. a. durch Prognose und Reduktion von Spitzenlasten, Optimierung der Anschlussleistung und geringere Verluste im Verteilnetz.
  • Wärmepumpe: Ø 18 % Einsparung durch Quellenmanagement und Ermittlung optimaler Einsatzzeiten.
  • PV & Wärmepumpe: Ø 25 % Einsparung durch intelligente Kopplung von Strom- und Wärmeerzeugung sowie aktives Speichermanagement.
  • Blockheizkraftwerk: Ø 16 % Einsparung durch optimierte Einsatzzeiten und bedarfsgerechte Wärme- und Stromproduktion.

Diese Werte sind als Orientierungsgrößen zu verstehen. Sie zeigen, wo Green Fusion die Hebel sieht, ersetzen aber nicht die Wirtschaftlichkeitsprüfung im Einzelfall.

Fazit

Der Vortrag von Thomas Filkorn macht deutlich: Der Heizungskeller rückt im Zuge der Energiewende ins Zentrum der Aufmerksamkeit. Green Fusion adressiert diesen Raum mit einem klaren, spezialisierten Ansatz: digitalisieren, optimieren, fernsteuern. Dabei knüpft er explizit an die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an.

Für die Wohnungswirtschaft bietet der „digitale Heizungskeller“ die Chance, Effizienzsteigerung, Regulierung und Datenbereitstellung miteinander zu verbinden. Ob Green Fusion oder ein anderer Anbieter: Entscheidend wird sein, welche Lösung sich im eigenen Bestand technisch anbinden lässt, wie sie sich in bestehende Partnerlandschaften einfügt und ob die versprochenen Einsparungen auch in der Praxis belastbar sind.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Laut Green Fusion laufen rund 64 % der Heizungsanlagen ineffizient, viele sogar noch auf Werkseinstellung.
  • Green Fusion konzentriert sich ausschließlich auf den „digitalen Heizungskeller“: Datenerfassung, Optimierung und Fernzugriff für Heiz- und Energiesysteme im Bestand.
  • Die Lösung ist TÜV-zertifiziert als Gebäudeautomation; laut Anbieter werden damit Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (u. a. § 60b und § 71a GEG) adressiert.
  • Unterstützt werden unterschiedliche Wärmeerzeuger: Gas, Fernwärme, Wärmepumpen, Hybridanlagen, BHKW sowie PV-Wärmepumpen-Kopplungen.
  • In Praxisprojekten werden je nach System durchschnittliche Einsparungen zwischen 16 und 25 % angegeben.
  • Green Fusion arbeitet mit über 150 Kunden der Wohnungswirtschaft und betreibt nach eigenen Angaben mehr als 3.000 Anlagen digital. Für die Wohnungswirtschaft interessant: Kombination aus Effizienzgewinn, Erfüllung regulatorischer Pflichten und besserer Datenbasis für Finanzierung und Dekarbonisierungsstrategien.

Glossar

  • Digitaler Heizungskeller
    Sammelbegriff für die digitalisierte, fernüberwachte und automatisiert gesteuerte Heizzentrale eines Gebäudes – häufig inklusive Schnittstellen zu PV, Speicher und E-Mobilität.
  • Gebäudeautomation nach GEG (§ 71a)
    Technische Systeme, die Heizen, Kühlen, Lüften und ggf. weitere Anlagen automatisch steuern und überwachen; können Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen und Optimierungspflichten abdecken.
  • Heizungsoptimierung nach § 60b GEG
    Gesetzlich geforderte Überprüfung und Optimierung von Bestandsheizungen, u. a. hinsichtlich Effizienz, Regelung und Temperaturführung.
  • Sektorkopplung
    Verknüpfung verschiedener Energiesektoren – z. B. Strom (PV) und Wärme (Wärmepumpe) – mit dem Ziel, erneuerbare Energien besser zu nutzen.
  • Rücklauftemperatur
    Temperatur des Heizungswassers, das aus dem Heizkörper zurück in die Heizzentrale fließt. Niedrige Rücklauftemperaturen verbessern häufig die Effizienz, insbesondere bei Fernwärme und Brennwerttechnik.
  • Spitzenlast
    Kurzzeitige Lastspitzen im Energiebedarf, die zu hohen Leistungsentgelten oder ineffizientem Anlagenbetrieb führen können.
  • Quellenmanagement
    Steuerung und Priorisierung unterschiedlicher Wärmequellen (z. B. Umweltwärme, Netz, Speicher), um Kosten und Effizienz zu optimieren.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Interoperabilität im Messwesen: Wie baeren.io Datenströme bündelt und mittelständische Messdienste für neue Services fit macht

Von
Gerd Warda
-
Interoperabilität im Messwesen: Wie baeren.io Datenströme bündelt
Björn Borst, Geschäftsführer von baeren.io auf der Heikom 2025. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Björn Borst vom Würzburger Unternehmen baeren.io stellt im Panel die Frage: „Wie profitiert man als Messdienst von der novellierten Heizkostenverordnung?“ und legt den Fokus auf ein Stichwort, das in der Branche lange als „Zungenbrecher“ galt: Interoperabilität.

Während viele Vorträge direkt auf die Wohnungsunternehmen zielen, adressiert baeren.io im Kern die Messdienstleister, insbesondere mittelständische Anbieter. Die Botschaft: Wer es schafft, Gerätedaten herstellerübergreifend zu nutzen, kann schneller wachsen, neue Serviceerlöse erschließen und den Aufwand mit smarten Zählern reduzieren. Das nutzt auch den Kunden aus der Wohnungswirtschaft.

Das Wichtigste auf einen Blick

Herausforderungen für Messdienstleister

1. Hersteller- und Systembindung im Bestand
Über Jahre waren Liegenschaften oft „Monokulturen“: Wer Heizkostenverteiler und Funkinfrastruktur installiert hatte, lieferte meistens auch die Abrechnung. Wechsel waren aufwendig, weil zunächst physisch getauscht werden musste.

2. Langsame Wechselprozesse
Für mittelständische Messdienste bedeutete das: Neue Kunden zu gewinnen war möglich, aber mit langen Umstellungsphasen verbunden bis alle Altgeräte ersetzt waren.

3. Unterschätzter Wert vorhandener Infrastruktur
Die Digitalisierung im Messwesen bringt bereits Gateways, Funknetze und Cloud-Anbindungen mit sich. Trotzdem werden diese Ressourcen häufig nur für den klassischen Dreiklang Wasser–Wärme–Heizung genutzt, nicht für zusätzliche Strom- oder Energieservices.

4. Datenflut statt Klarheit
Mit tausenden smarten Zählern entstehen große Datenmengen. Ohne strukturiertes Monitoring besteht die Gefahr, dass Ausfälle, Leckagen und Kommunikationsfehler zu spät erkannt werden.

5. Technologische Vielfalt
WM-Bus, LoRaWAN, NB-IoT, LTE-M, Smart-Meter-Gateway, diverse Hersteller – diese Vielfalt erschwert schlanke Betriebsprozesse und erfordert spezialisierte Schnittstellen. Die Folge: zusätzliche Komplexität im Messdienst-Alltag.

Der Ansatz / Die angebotene Lösung

baeren.io stellt drei Themen in den Mittelpunkt: schnelleres Wachstum, neue Service-Erlöse, weniger Aufwand mit smarten Zählern.

1. Schnelleres Wachstum durch Interoperabilität

Die Präsentation zeigt zunächst die „alte Welt“: Funkende Geräte sind an einen Hersteller gebunden, Umstellung bedeutet Gerätetausch und lange Übergangszeiten.

Mit der Interoperabilität der HKVO und passenden Plattformen wird daraus ein Service-getrennt-von-Geräten-Modell:

  • Auf der einen Seite steht der Vermieter der Geräte. Er installiert und wartet Messgeräte (z. B. ein großer Hersteller).
  • Auf der anderen Seite steht der mittelständische Messdienst, der Abrechnung, unterjährige Verbrauchsinformation (uVI) und CO₂-Aufteilung erbringt, auf Basis der Gerätedaten, unabhängig vom Hersteller.

Die Folie „Erst Service – dann Geräte“ illustriert: In einem Objekt können Messgeräte verschiedener Anbieter hängen, während ein Messdienst über baeren.io die Daten einsammelt und zentral abrechnet.

2. Neue Services: Stromdaten, Hauptzähler, Mieterstrom

Im zweiten Block zeigt Borst, wie sich die vorhandene Infrastruktur für zusätzliche Erlöse nutzen lässt:
  • Auslesen von Hauptzählern:
    Über Adapter und Gateways werden auch Strom-Hauptzähler digital angebunden. Der Messdienst kann so die Werte liefern, die bislang oft der Hausmeister abliest.
  • Abrechnung von Mieterstrom:
    In zwei Messkonzepten – mit physischem Summenzähler oder virtuellem Summenzähler über intelligentes Messsystem (iMSys) und Smart-Meter-Gateway – stellt baeren.io die Datenbasis für Mieterstromabrechnung bereit. Die Plattform übernimmt dabei die Rolle des Energieserviceanbieters (ESA) im SMGW-Kontext.

Für die Wohnungswirtschaft kann das bedeuten: Heizkostenabrechnung und Strom-/Mieterstromabrechnung kommen – technisch – aus einem Guss, auch wenn unterschiedliche Zählerwelten im Haus existieren.

3. Weniger Aufwand mit smarten Zählern: Cloud & Monitoring

Der dritte Block adressiert das operative Geschäft:
  • Schritt 1 – Zusammenfassen:
    Eine „Trichter“-Grafik zeigt, wie Zähler unterschiedlichster Hersteller (z. B. Engelmann, QUNDIS, Zenner, Itron, Kamstrup, Landis+Gyr u. v. m.) und Technologien (WM-Bus, LoRaWAN, NB-IoT, iMSys) in einer einzigen Plattform zusammengeführt werden. Daten werden automatisiert in Abrechnungssysteme übergeben.
  • Schritt 2 – Monitoren:
    Dashboards und Berichte markieren fehlerhafte Gateways, Zähler ohne aktuelle Telegramme oder Hinweise auf Leckagen. Ziel ist, gezielt agieren statt reagieren zu können – also Einsätze dort zu planen, wo sie wirklich nötig sind.

baeren.io versteht sich in diesem Modell als Zulieferer im Hintergrund: Connectivity, Gateway-Management, Hosting und optional Summierung: der Messdienst bleibt Vertragspartner der Wohnungswirtschaft und betreibt seine eigenen Abrechnungssysteme weiter.

Warum das wichtig ist

Die novellierte Heizkostenverordnung zwingt Wohnungsunternehmen und Messdienste ohnehin in die Fernauslesung und Digitalisierung. Wenn die Infrastruktur einmal steht, lohnt es sich, sie strategisch zu nutzen:

  • Interoperable Datenflüsse erhöhen den Wettbewerb im Messwesen und erleichtern den Anbieterwechsel.
  • Die Trennung von Gerätestellung und Abrechnung eröffnet Vergabemodelle, in denen Wohnungsunternehmen bewusst verschiedene Rollen ausschreiben können.
  • Strom- und Mieterstromservices lassen sich über vorhandene Gateways integrieren. Das ist ein wichtiger Baustein für sektorübergreifende Energiekonzepte im Bestand.
  • Monitoring reduziert Blindflug und Fehlfahrten im technischen Betrieb und erhöht die Verlässlichkeit der Abrechnungsdaten.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Auch wenn der Vortrag sich primär an Messdienstleister richtet, hat er klare Implikationen für die Wohnungswirtschaft:

Mehr Wahlfreiheit

  • Interoperable Plattformen reduzieren die Abhängigkeit von einzelnen Geräteherstellern.
  • Wohnungsunternehmen können Dienstleister leichter wechseln oder Dienste neu kombinieren (z. B. Submetering bei A, Abrechnung bei B).

Bessere Nutzung bestehender Technik

  • Wo bereits Gateways und Funkinfrastruktur vorhanden sind, können zusätzliche Services wie Hauptzähler-Fernauslesung oder Mieterstromabrechnung aufgesetzt werden – ohne weitere „Kisten im Keller“.

Transparenz & Governance

  • Monitoring-Funktionen helfen, SLA-konforme Datenlieferung und Ansprechbarkeit bei Störungen einzufordern.
  • Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen an Datenschutz, Datensicherheit und Rollenverteilung (z. B. ESA im Smart-Meter-Gateway-Umfeld).

Risiken / offene Punkte

  • Mehr Schnittstellen bedeuten auch mehr Koordinationsbedarf: Wer ist wofür verantwortlich, wenn Daten fehlen oder fehlerhaft sind?
  • Cloudbasierte Lösungen erfordern klare Regelungen zu Datenhoheit, Aufbewahrung und Zugriff.
  • Für kleinere Wohnungsunternehmen kann die Vielfalt an Rollen und Optionen zunächst unübersichtlich wirken, hier braucht es klare Lastenhefte und Beratung.

Was jetzt zu tun ist

  1. Status quo im Messwesen klären
    • Wie interoperabel sind die heute eingesetzten Geräte und Systeme?
    • Welche Rechte an den Messdaten sind vertraglich gesichert?
  2. Vergabestrategie überdenken
    • Muss alles „aus einer Hand“ kommen oder können Gerätestellung, Datenbereitstellung und Abrechnung getrennt vergeben werden?
  3. Messdienst gezielt nach Interoperabilität fragen
    • Welche Hersteller und Funktechnologien kann der Dienstleister heute schon in einer Plattform bündeln?
    • Nutzt er selbst oder über Partner Lösungen wie baeren.io für Gerätehersteller-übergreifendes Metering?
  4. Zusatzservices definieren
    • Bedarf für Hauptzähler-Fernauslesung, Mieterstromabrechnung oder Strommonitoring prüfen.
    • Im Lastenheft festhalten, dass vorhandene Infrastruktur genutzt werden soll.
  5. Monitoring-Anforderungen formulieren
    • Welche Kennzahlen und Alarmierungen werden erwartet (Offline-Gateways, Leckage, Datenlücken)?
    • Wie werden diese Informationen in die eigenen Prozesse integriert (z. B. Ticketsystem, Meldung an Hausmeisterdienst)?
  6. Pilotliegenschaft auswählen
    • Eine Liegenschaft mit gemischtem Gerätepark eignet sich, um Interoperabilität und Cloud-Monitoring praktisch zu testen, bevor größere Umstellungen erfolgen.

Praxisnutzen / Beispiele aus Vortrag und Präsentation

  • In den Beispiel-Screenshots zeigt baeren.io, wie Zählerdaten unterschiedlicher Hersteller in einer Benutzeroberfläche zusammenlaufen inklusive Exportfunktionen und Statusanzeige.
  • Ein weiteres Beispiel demonstriert, wie Messdienste neben Heiz- und Wasserzählern auch Stromhauptzähler über dieselbe Infrastruktur auslesen können, statt manuelle Ablesungen zu organisieren.
  • Das Monitoring-Dashboard markiert auffällige Gateways und Zähler; Messdienste können so mit begrenzten Ressourcen gezielt in den Bestand gehen.

Für Wohnungsunternehmen bedeutet das: Ein Messdienst, der solche Werkzeuge nutzt, kann schneller auf Störungen reagieren, Datenlücken reduzieren und zusätzliche Services anbieten, ohne dass jedes Mal neue Technik montiert werden muss.

Der Vortrag von Björn Borst zeigt, wie sich die Logik im Messwesen verschiebt: Weg von geschlossenen Herstellerwelten, hin zu interoperablen Plattformen, die Gerätedaten für verschiedene Dienste nutzbar machen.

Für die Wohnungswirtschaft ist entscheidend, diese Entwicklung aktiv zu nutzen: Wer Interoperabilität und Monitoring in Ausschreibungen und Verträgen verankert, erhält mehr Flexibilität bei Dienstleistern, kann vorhandene Infrastruktur besser ausschöpfen und schafft die Basis für zusätzliche Energiedienstleistungen, von Mieterstrom bis hin zu integriertem Strom- und Wärmemonitoring.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Ausgangspunkt ist die novellierte Heizkostenverordnung (HKVO): Funkende Messgeräte, fernauslesbar, monatliche Verbrauchsinformation.
  • baeren.io adressiert primär mittelständische Messdienstleister mit einer Plattform, die Gerätedaten verschiedener Hersteller interoperabel nutzbar macht.
  • Ziel ist, Services von Geräten zu entkoppeln: Ein Anbieter stellt und wartet die Geräte, ein anderer erstellt Abrechnung, uVI, CO₂-Aufteilung etc.
  • Über dieselbe Infrastruktur können zusätzlich Stromdaten (z. B. Hauptzähler, Mieterstrom) erfasst und abgerechnet werden.
  • Eine Cloud-Metering-Plattform führt Zähler aller Hersteller, Technologien und Funkstandards zusammen und speist sie automatisiert in Abrechnungssysteme ein.
  • Ein Monitoring-Modul erkennt Anomalien und Störungen (Gateways offline, Leckage, fehlende Zählertelegramme), sodass Messdienste gezielt handeln können.
  • Für Wohnungsunternehmen heißt das: mehr Wettbewerb und Wahlfreiheit im Messwesen, zusätzliche Services ohne kompletten Gerätetausch, vorausgesetzt, der eigene Messdienst nutzt solche Plattformansätze.

Glossar

  • Interoperabilität
    Fähigkeit verschiedener Systeme, Geräte und Hersteller, nahtlos zusammenzuarbeiten, im Messwesen insbesondere über standardisierte Funkprotokolle und Datenformate.
  • Novellierte Heizkostenverordnung (HKVO)
    Regelt u. a. den Einsatz fernablesbarer Messgeräte und die unterjährige Verbrauchsinformation; bildet den regulatorischen Rahmen für viele Digitalisierungsprojekte im Submetering.
  • Summenzähler (physisch / virtuell)
    Messkonzept, bei dem ein physischer Zähler oder eine rechnerische Summenbildung (z. B. über iMSys + SMGW) den gesamten Stromfluss erfasst: Grundlage u. a. für Mieterstromabrechnungen.
  • iMSys (intelligentes Messsystem)
    Kombination aus digitalem Stromzähler und Smart-Meter-Gateway, die Messdaten sicher überträgt und zusätzliche Marktrollen (z. B. ESA) ermöglicht.
  • Smart-Meter-Gateway (SMGW)
    Kommunikationszentrale im intelligenten Messsystem; bündelt Messwerte und stellt sie berechtigten Marktteilnehmern zur Verfügung.
  • Energieserviceanbieter-Rolle (ESA)
    Marktrolle im SMGW-Umfeld, die auf Basis von Messdaten energienahe Dienstleistungen erbringen darf – baeren.io übernimmt diese Rolle in seinem Mieterstrom-Konzept.
  • Cloud-Metering
    Zentrale, cloudbasierte Erfassung, Speicherung und Weiterleitung von Messdaten verschiedenster Zähler und Gateways.
  • Monitoring / Anomalieerkennung
    Laufende Überwachung von Datenströmen, um Abweichungen, Ausfälle oder Leckagen frühzeitig zu erkennen und gezielt zu beheben.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Vom Software-Flickenteppich zum Cluster: Wie CEOS die digitale Infrastruktur der Wohnungswirtschaft denkt

Von
Gerd Warda
-
Pantelis Radouniklis, Geschäftsführer CEOS Solution GmbH, auf der Heikom 2025. Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Pantelis Radouniklis, Geschäftsführer CEOS Solution GmbH, nutzt seinen HEIKOM-Auftritt bewusst nicht als reine Produktshow: Er spricht über einen Strategiewechsel, den viele Wohnungs- und Serviceunternehmen bereits spüren: weg von vielen spezialisierten Einzellösungen, hin zu vernetzten Software-Ökosystemen.

Hier das Wichtigste auf einen Blick

Die zentrale These: Wer seine Prozesse der Zukunft mit der Logik von gestern plant, wird mittelfristig an Komplexität und Kosten scheitern. Stattdessen brauche es emergente Software, die sich mit verändernden Rahmenbedingungen mitentwickeln kann – ähnlich wie sich in der Evolution diejenigen anpassen, die bereit sind, sich zu verändern. Das Darwin-Zitat in der Präsentation ist entsprechend programmatisch gewählt.

Herusforderungen: Wo es in der IT-Landschaft heute hakt

  1. Insellösungen und Medienbrüche
    • Abrechnung, Lager/ERP, Auftragssteuerung, Funkdatenverarbeitung, Portale und Finanzbuchhaltung laufen in vielen Häusern getrennt.
    • Folge: doppelte Datenerfassung, Schnittstellenprobleme, hoher Abstimmungsaufwand.
  2. Steigende Komplexität durch neue Aufgaben
    • Submetering, Smart Metering, Mieterstrom, E-Mobilität, CO₂-Reporting und ESG-Berichte erzeugen immer neue Anforderungen an Systeme und Datenmodelle.
    • Bestehende Software ist oft historisch gewachsen und nur begrenzt anpassbar.
  3. Klassische Softwareentwicklung mit Kostenkurve nach oben
    • Jede neue gesetzliche Vorgabe, jeder neue Prozessschritt braucht ein weiteres Release, ein weiteres Modul oder eine weitere Schnittstelle.
    • Die Präsentation zeigt das als Steilkurve: Mit der Zeit steigen die Kosten überproportional.
  4. Unsicherheit bei künftigen Anforderungen
    • Niemand kann heute sicher sagen, wie Regulierung, Technologien und Geschäftsmodelle in zehn Jahren aussehen.
    • Planung liefert – so Radouniklis – nur noch „eine Hypothese über die Zukunft“.

Der Ansatz von CEOS: Vom Produkt zur „emergenten“ Softwarelandschaft

1. Von Industrie 4.0 zu „Industrie 5.0“

Eine der Einstiegsfolien zeichnet den Weg von der Mechanisierung über Elektrifizierung, Digitalisierung und Vernetzung hin zu einer weiteren Stufe: Industrie 5.0, verstanden als enge Verbindung von Mensch und KI.

Kernbotschaft: Die Welt ist nicht mehr mechanisch und statisch, sondern dynamisch: Unternehmen müssen ihre Software entsprechend denken.

2. Klassische vs. emergente Softwareentwicklung

CEOS stellt zwei Modelle gegenüber:

  • Klassische Entwicklung
    • Planung und Releases folgen einem linearen Modell.
    • Zukünftige Anforderungen und Umweltbedingungen sind aber nicht vorhersehbar.
    • Technologie- und Umweltentwicklung lassen sich nicht steuern.
    • Ergebnis: Eine Kostenkurve, die mit der Zeit steil ansteigt.
  • Emergente Entwicklung
    • Software wird so gebaut, dass sie neben Automatisierung auch Selbstorganisation erlaubt.
    • Systeme können sich anpassen, ohne für jede Änderung von Grund auf neu programmiert werden zu müssen.

Auf einer weiteren Folie werden Automatisierung/KI und Selbstorganisation gegenübergestellt:

  • Automatisierung/KI: logisch, statisch, determiniert, kontrolliert, intelligent.
  • Selbstorganisation: assoziativ, dynamisch, emergent, adaptiv, kreativ und damit dem menschlichen Denken näher.

3. Stars Plus, Space, Universe – drei Stufen im CEOS-Kosmos

Radouniklis beschreibt drei Produktlinien als Bausteine des angestrebten Softwareclusters:

  • CEOS STARS PLUS
    • Weiterentwicklung der etablierten Abrechnungssoftware (Nebenkosten, Heizkosten).
    • „Mission Control Center“ für klassische Abrechnungsprozesse.
  • CEOS SPACE
    • Organisiert den „Immospace“ rund um Abrechnung: ERP-Funktionen, Lager, Bestellwesen, Liegenschafts- und Vertragsverwaltung, Planungs- und Abrechnungsmodule, Funkdatenverarbeitung, Portale.
    • Webbasierte Cloud-Anwendung mit Forecast- und KPI-Funktionen.
  • CEOS UNIVERSE
    • Zukünftige Plattform, die Abrechnung, Datenmanagement und Workflows in einem System bündelt, inklusive KI-gestützter Datenverarbeitung und umfassender Finanzfunktionen.

Die Bilder mit Planeten und Umlaufbahnen machen klar: Es geht CEOS um ein Ökosystem, nicht nur um eine einzelne Applikation.

4. Kooperation mit SAP, Fraunhofer & Vivawest

Auf den letzten Folien wird eine Zusammenarbeit mit SAP und dem Wohnungsunternehmen Vivawest hervorgehoben:

  • SAP und CEOS wollen gemeinsam „die Basis für den Weg zur emergenten Software schaffen“.
  • Bei Vivawest soll „das Fundament für die Zukunft“ gelegt werden als reales Anwendungsfeld für den Softwarecluster-Ansatz.
  • Ein Zitat von Prof. Dr. Lutz Heuser (SAP, Software-Cluster) unterstreicht das Potenzial emergenter Software für Unternehmen und Beschäftigte in Deutschland und Europa.

Warum das wichtig ist – gerade für die Wohnungswirtschaft

  • Digitalisierung wird nicht einfacher: Mit jeder neuen regulatorischen Vorgabe (HKVO, GEG, CO₂-Kostenaufteilungs­gesetz, ESG-Reporting) werden neue Funktionen nötig. Wer dafür jedes Mal neue Insellösungen anschafft, schafft sich langfristig ein Problem.
  • Kostenkontrolle und Flexibilität: Ein Cluster-Ansatz mit modularer, selbstorganisierender Software kann helfen, die Kostenkurve zu glätten – Updates und Erweiterungen werden eher zur Konfiguration als zum Großprojekt.
  • Rolle von Mensch & KI: Die Präsentation betont, dass KI und Automatisierung wichtig sind, aber nicht ausreichen. Entscheidungslogik, Ausnahmefälle und strategische Weichenstellungen bleiben menschliche Aufgaben, die Software soll diese Arbeit unterstützen, nicht ersetzen.

Einordnung für Entscheider:innen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Was CEOS hier eigentlich sagt:

Nicht jedes Haus braucht CEOS-Produkte. Aber jedes Haus braucht eine klare Vorstellung davon, wie die eigene Softwarelandschaft in fünf bis zehn Jahren aussehen soll und wie sich neue Anforderungen integrieren lassen, ohne immer wieder bei Null anzufangen.

Leitfragen, die sich aus dem Vortrag ableiten lassen

  • Wie viele unterschiedliche Systeme setzen wir heute ein – und wo leiden wir unter Medienbrüchen?
  • Wo entstehen Mehrkosten durch doppelte Datenhaltung, manuelle Schnittstellen oder parallele Auswertungen?
  • Haben wir eine Plattformstrategie, oder kaufen wir Funktionen überwiegend „ad hoc“ zu?
  • Wie stellen wir sicher, dass unsere IT-Landschaft veränderungsfähig bleibt, technisch und organisatorisch?

Chancen einer Cluster-Logik

  • Standardisierte Datenmodelle und Workflows über Unternehmensbereiche hinweg.
  • Schnellere Reaktion auf Gesetzesänderungen, weil Anpassungen nur einmal im Kernsystem umgesetzt werden.
  • Bessere Basis für KI-Anwendungen, etwa bei Prognosen, Anomalieerkennung oder Prozessautomatisierung.

Was jetzt zu tun ist

  1. Software-Landkarte zeichnen
    • Alle wesentlichen Systeme und Tools erfassen (ERP, Abrechnung, DMS, Portale, Funkdaten, Controlling).
    • Schnittstellen und Medienbrüche markieren.
  2. Zielbild definieren
    • Wo möchten Sie in 5–7 Jahren stehen: monolithische Komplettlösung, modulare Plattform, Best-of-Breed mit starkem Integrationslayer?
  3. Cluster-Fähigkeit prüfen
    • Welche Ihrer heutigen Systeme sind offen und integrierbar?
    • Gibt es Anbieter, die sich an einen gemeinsamen Daten- und Prozesskern andocken lassen (z. B. CEOS, SAP, andere)?
  4. Pilotprojekte planen
    • Ein erster Schritt kann sein, einen Prozessende-zu-Ende in eine integrierte Lösung zu überführen (z. B. Heizkostenabrechnung inkl. Funkdaten, Auftragssteuerung, Lager und Fibu).
  5. Organisatorische Selbstorganisation fördern
    • Emergent arbeitende Software erfordert auch Teams, die iterativ arbeiten, Feedback nutzen und Prozesse laufend anpassen.

Der Vortrag von Pantelis Radouniklis ist weniger Produktdemo als Weckruf: Die Branche steht an einem Punkt, an dem weitere Insellösungen das Leben eher schwerer als leichter machen. Der vorgeschlagene „Softwarecluster“ ist ein Bild dafür, wie eine künftige IT-Landschaft aussehen könnte: vernetzt, modular, anpassungsfähig.

Für die Wohnungswirtschaft heißt das: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die eigene Digitalstrategie kritisch zu prüfen. Ob CEOS, SAP oder andere Anbieter: Entscheidend ist, ob die gewählte Lösung den Weg in eine emergente, veränderungsfähige Softwarewelt eröffnet – oder ob sie nur ein weiteres Stück im bestehenden Flickenteppich wird.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Viele Unternehmen arbeiten mit fragmentierten Insellösungen: Abrechnung, ERP, Funkdaten, Serviceportale – alles getrennt. Das kostet Zeit, Geld und Flexibilität.
  • CEOS plädiert für einen „Softwarecluster“: eine vernetzte, emergente Softwarelandschaft, in der Systeme zusammenspielen statt nebeneinanderher zu laufen.
  • Kernidee: Klassische Softwareentwicklung stößt angesichts sich schnell ändernder Anforderungen an Grenzen; gebraucht werden selbstorganisierende, adaptive Softwarearchitekturen.
  • CEOS positioniert drei Produktlinien als Schritte dorthin: STARS PLUS (heutige Abrechnungssoftware), SPACE (organisierter „Immospace“) und UNIVERSE (voll integriertes Abrechnungs- und Workflow-Ökosystem).
  • Gemeinsam mit SAP und dem Wohnungsunternehmen Vivawest soll bei einem Großkunden die Grundlage für diesen Softwarecluster gelegt werden.
  • Für die Wohnungswirtschaft geht es weniger um ein einzelnes Produkt, sondern um die Frage nach der eigenen Digitalstrategie: Weg vom Flickenteppich, hin zu integrierten, updatefähigen Plattformlandschaften.

Glossar

  • Softwarecluster
    Zusammenspiel mehrerer Anwendungen und Plattformen, die über gemeinsame Datenmodelle, Schnittstellen und Prozesse verbunden sind – im Unterschied zu einzelnen Insellösungen.
  • Emergente Software
    Software, die nicht nur automatisiert, sondern sich durch Selbstorganisation und Lernprozesse an veränderte Anforderungen anpassen kann, z. B. durch modulare Architekturen und KI-gestützte Konfiguration.
  • Selbstorganisation
    Fähigkeit eines Systems, Strukturen und Abläufe dynamisch aus sich heraus zu entwickeln, statt sie vollständig von außen vorzugeben – im Vortrag bewusst dem starren Automatisierungsverständnis gegenübergestellt.
  • CEOS STARS / SPACE / UNIVERSE
    Produktlinien der CEOS Solution GmbH: STARS als etablierte Abrechnungssoftware, SPACE als erweiterter Immo-Workflow-Layer, UNIVERSE als künftige, KI-gestützte Abrechnungs- und Datenplattform.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe 2025

Fotos: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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© 2025 Wohnungswirtschaft heute, Chefredakteur: Gerd Warda