BWG Halle-Merseburg – Digitale Gremienarbeit als Zukunftsmodell: Effizienter, sicherer und nachhaltiger entscheiden

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Wohnungsgenossenschaften leben vom Vertrauen ihrer Mitglieder. Die Entscheidungen von Vorstand, Aufsichtsrat und Vertreterversammlung beeinflussen oft mehrere Tausend Menschen – von Mietern über Mitarbeitende bis zu Stakeholdern. Umso wichtiger ist, dass Entscheidungsprozesse nachvollziehbar, effizient und sicher ausgestaltet sind.

Wer schon einmal umfangreiche Papierunterlagen vor einer Aufsichtsratssitzung bearbeitet hat, kennt die typischen Probleme: lange Vorlaufzeiten, Papierberge ohne Seitenzahlen und ohne Berücksichtigung der Corporate Identity, unübersichtliche Versionen, Verzögerungen in der Kommunikation.

Die gute Nachricht: Durch digitale Plattformen lässt sich die bisher papierbasierte Gremienarbeit modernisieren – mit deutlichen Vorteilen in Effizienz, Transparenz, Sicherheit und Nachhaltigkeit.

Aufsichtsratsarbeit: Digitale Plattformen schaffen Mehrwerte

Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten. Moderne Plattformen verwandeln die bisher papierbasierte Gremienarbeit in einen schlanken, transparenten und sicheren Prozess. Sie bündeln Sitzungsmanagement, Dokumentenlenkung und Kommunikation an einem zentralen Ort und sorgen damit nicht nur für Struktur, sondern auch für Revisionssicherheit.

Automatisierte Versionierung, Rollen- und Rechteverwaltung sowie ortsunabhängiger Zugriff erleichtern die Arbeit erheblich. Jede Änderung wird dokumentiert, jeder Zugriff protokolliert – das schafft Vertrauen und Transparenz.

Ein Erfolgsbeispiel liefert die BWG Halle-Merseburg

Nach Jahren klassischer Papierarbeit setzte die Genossenschaft auf die Plattform dp:board der denkende portale gmbh. Statt verschlüsselter E-Mails und unübersichtlicher PDFs werden die Unterlagen heute zentral bereitgestellt. Der Vorbereitungsaufwand für Sitzungen reduzierte sich dadurch um rund 60 Prozent, gleichzeitig erhöhte sich die Transparenz bei Änderungen deutlich.

Die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat greifen nun auf moderne Endgeräte zurück, können Unterlagen revisionssicher einsehen und haben alle Dokumente stets in aktueller Form vorliegen. Ergänzend sorgen Funktionen wie Wasserzeichen, digitale Signaturen und FaceID für ein hohes Maß an Sicherheit.

Auch aus Nachhaltigkeitsgründen macht diese Vorgehensweise Sinn: Der Papierverbrauch reduziert sich deutlich – ein spürbarer Beitrag für ein ressourcenschonendes Vorgehen, der über Kosteneinsparungen hinausreicht.

Mittels geeigneter Endgeräte können die Entscheider wie mit Papier arbeiten. Dabei haben sie zu jeder Sitzung alle Unterlagen dabei, auch die aus den Vorjahren – inklusive all ihrer Notizen. Foto: BWG

Sicherheit und Kulturwandel gehen Hand in Hand

Mit der Digitalisierung steigen zugleich die Anforderungen an Datenschutz und IT-Sicherheit. Sitzungsunterlagen, Investitionspläne oder Verträge enthalten sensible Daten, die zuverlässig geschützt sein müssen. Lösungen wie dp:board setzen daher auf die Zwei-Faktor-Authentifizierung, Verschlüsselungstechnologien und differenzierte Zugriffsrechte. Technik allein reicht jedoch nicht aus:

Damit die Umstellung gelingt, braucht es einen Kulturwandel. Nur wenn alle Beteiligten die Vorteile erkennen und akzeptieren, kann sich der volle Nutzen entfalten. Schulungen, klare Rollenverteilungen und Pilotprojekte fördern die Akzeptanz. Digitalisierung in Gremien ist letztlich ein Gemeinschaftsprojekt, das nur gelingt, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen.

Regulatorische Anforderungen im Blick

Wohnungsgenossenschaften unterliegen hohen regulatorischen Anforderungen. Das Genossenschaftsgesetz (GenG) schreibt umfassende Dokumentations- und Prüfpflichten vor, die Prüfungsverbänden regelmäßig kontrollieren. Digitale Plattformen erleichtern es, diese Vorgaben einzuhalten, Sitzungen revisionssicher vorzubereiten und durchzuführen und damit auch Haftungsrisiken zu verringern.

Compliance, Sicherheit und Nachvollziehbarkeit werden nicht nur gewährleistet, sondern messbar verbessert. So werden beispielsweise Einladungen und Unterlagen-Update-Hinweise sicher und für spätere Prüfungen dokumentiert aus dem Datenraum heraus per Knopfdruck an alle notwendigen Empfänger gesendet. Reicht die E-Mail-Benachrichtigung nicht aus, kann zusätzlich der SMS-Dienst genutzt werden.

„Digitale Gremienarbeit ist längst nicht mehr nur eine Option – sie ist zur Voraussetzung für professionelle und zukunftsfähige Organisationen geworden“, resümiert Nancy Endert, Unternehmensentwicklung und Strategie, BWG Halle-Merseburg.

Darüber hinaus macht sich die Umstellung auch wirtschaftlich bemerkbar. Neben der Zeitersparnis sinken Druck- und Portokosten, die Kommunikation beschleunigt sich, und Fehlerquellen werden reduziert. Gerade in einer Branche, die stark von Vertrauen und rechtlicher Verbindlichkeit geprägt ist, bietet die digitale Gremienarbeit einen messbaren Return on Investment.

Der konkrete Nutzen für die Aufsichtsräte: Mittels geeigneter Endgeräte können die Entscheider wie mit Papier arbeiten. Dabei haben sie zu jeder Sitzung alle Unterlagen dabei, auch die aus den Vorjahren – inklusive all ihrer Notizen. Die Sitzungsunterlagen selbst sind so strukturiert wie echte Leitz-Ordner mit fortlaufenden Seitenzahlen und im Corporate Identity der Genossenschaft gestaltet. Auch nicht so technisch aufgeschlossene Aufsichtsräte freunden sich so schnell mit dieser Technologie an.

Fazit: Zukunftsfähigkeit beginnt im Gremium

Das Beispiel der BWG Halle-Merseburg zeigt eindrucksvoll, dass digitale Plattformen Effizienz und Komfort mit Sicherheit und Nachhaltigkeit verbinden. Zukunftsfähigkeit beginnt im Gremium: Wer Technik, Organisation und Kultur konsequent zusammenführt, verschafft sich klare Vorteile – von schnelleren Entscheidungen über bessere Nachvollziehbarkeit bis hin zu geringeren Risiken. Die zentrale Frage lautet deshalb nicht mehr, ob Gremien digital arbeiten sollten, sondern wie schnell sie den Wandel hin zur Nutzung moderner und hochsicherer Kommunikationsplattformen gestalten.

Bernd Schilbach, Geschäftsführer bei der denkende portale gmbh

Balkonkraftwerke – Eindeutige Vorgaben für Anschluss, Leistung und Anmeldung digital im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur

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Gerd Warda

Balkonkraftwerke - Eindeutige Vorgaben der Bundesnetzagentur — Neue Norm für Balkonkraftwerke bringt Klarheit. Auch die mechanische Sicherheit wird durch die neue Norm gestärkt. Hersteller müssen künftig angeben, für welche Einsatzbereiche ihre Montagesysteme geeignet sind. Die Systeme müssen für die am Installationsort zu erwartenden Belastungen ausgelegt sein. Foto: AdobeStock Kara 617423170

Seit dem 1. Dezember 2025 gilt die neue Produktnorm DIN VDE V 0126-95 für Balkonkraftwerke. Sie regelt erstmals verbindlich, unter welchen technischen Voraussetzungen Stecker-Solargeräte Strom in das heimische Netz einspeisen dürfen. Für Verbraucherinnen und Verbraucher bedeutet das vor allem: mehr Klarheit beim Strom vom Balkon.

Neue Norm für Balkonkraftwerke bringt Klarheit

„Die neuen Regeln bringen endlich Sicherheit und Transparenz bei Balkonkraftwerken. Wer jetzt normgerecht baut, kann auf einen stabilen Rechtsrahmen vertrauen und sein Zuhause mit Solarstrom bereichern“, sagt Birgit Holfert, Energieexpertin der Verbraucherzentrale Niedersachsen, und gibt einen Überblick, was sich konkret ändert.

1. Anschluss über die Steckdose möglich

Balkonkraftwerke, im Fachjargon Stecker-Solargeräte genannt, dürfen jetzt offiziell an eine normale Haushaltssteckdose mit Schukostecker angeschlossen werden, wenn der Stecker über Schutzumhüllungen an den Kontakten oder einen Trennschalter oder der Wechselrichter über entsprechende Schutzvorrichtungen verfügt. Der bislang geforderte spezielle Energiesteckvorrichtungsstecker bleibt weiterhin zulässig.

„Damit entfällt für viele die Frage, ob der Anschluss über die Steckdose überhaupt erlaubt ist“, so Holfert. Nicht zulässig ist allerdings der Anschluss über Mehrfachsteckdosen. Aus diesem Grund müssen die Anschlussleitungen von Steckersolargeräten mindestens fünf Meter lang sein.

2. Klare Leistungsgrenzen

Die neue Norm definiert eindeutig, wie viel Strom ein Balkonkraftwerk in das Hausnetz einspeisen darf. Die Einspeiseleistung des Wechselrichters ist auf 800 Watt begrenzt. Die installierte Modulleistung darf bei Schuko-Anschluss bis zu 960 Watt betragen, bei Verwendung einer speziellen Energiesteckvorrichtung sogar bis zu 2000 Watt. Pro Haushalt darf höchstens ein Balkonkraftwerk angeschlossen werden. „Klare Leistungsgrenzen helfen, Angebote besser zu vergleichen und Fehlkäufe zu vermeiden“, so Holfert.

3. Mechanische Sicherheit

Auch die mechanische Sicherheit wird durch die neue Norm gestärkt. Hersteller müssen künftig angeben, für welche Einsatzbereiche ihre Montagesysteme geeignet sind. Die Systeme müssen für die am Installationsort zu erwartenden Belastungen ausgelegt sein.

4. Anmeldung und Anbringung

Stecker-Solargeräte müssen im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert werden. Eine zusätzliche Anmeldung beim Netzbetreiber ist nicht erforderlich. Einige Anbieter übernehmen die Registrierung bereits als Service. Wer ein Balkonkraftwerk an Balkonbrüstung oder Fassade anbringen möchte, benötigt grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümerseite.

Da Balkonkraftwerke als privilegierte bauliche Veränderungen gelten, darf diese Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigert werden. Unabhängig davon müssen Anlagen sicher befestigt und ausreichend gegen Absturz sowie Wind- und Schneelasten gesichert sein.

Einfacher Einstieg in die eigene Stromerzeugung

Balkonkraftwerke ermöglichen einen niederschwelligen Einstieg in die private Stromerzeugung. „Mit der neuen Norm wissen Verbraucherinnen und Verbraucher besser, worauf sie achten müssen – das schafft Vertrauen und erleichtert den Einstieg in Solarstrom vom Balkon“, fasst Holfert zusammen.

Quelle: Verbraucherzentrale Niedersachsen

Rechenzentrum-Trends 2026: Zwischen KI-Industrialisierung, Energieknappheit und regulatorischer Realität – Warum 2026 ein Wendejahr für die Digitalinfrastruktur wird

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Gerd Warda

Rechenzentren 2026: KI-Industrialisierung und Energieknappheit — Tobias von der Heydt, Geschäftsführer bei Prior1 (Bildrechte: Prior1)

Von Tobias von der Heydt, Geschäftsführer bei Prior1

Das Jahr 2026 markiert für die Rechenzentrumsbranche einen Wendepunkt: Die Phase der strategischen Vorbereitung ist abgeschlossen, die Ära der konsequenten Umsetzung hat begonnen. Die bestimmenden Kräfte, Künstliche Intelligenz (KI), Energieverfügbarkeit, Nachhaltigkeit und ein enger werdendes regulatorisches Korsett, wirken nicht länger isoliert, sondern als sich gegenseitig verstärkende Faktoren, die über Erfolg oder Misserfolg von Digitalinfrastruktur entscheiden.

Während die Nachfrage explodiert, angetrieben von KI-Anwendungen, die laut Prognosen von Goldman Sachs bis 2030 einen Anstieg des Strombedarfs von Rechenzentren um 165 % verursachen könnten [1], verschiebt sich der Fokus der Branche fundamental. Die zentrale Frage lautet nicht mehr, ob investiert wird, sondern wo, wie schnell und unter welchen physischen und regulatorischen Rahmenbedingungen Projekte realisierbar sind. Für Betreiber, Investoren und Planer bedeutet dies, dass heute getroffene Entscheidungen die Zukunftsfähigkeit von Standorten für die nächste Dekade definieren.

Trend 1: KI als Dauerlast. Von High Density zu „AI-ready by Design“

Die Ära experimenteller KI-Anwendungen ist 2026 endgültig vorüber. KI-Workloads sind keine temporären Sonderlasten mehr, sondern entwickeln sich zum permanenten, geschäftskritischen Regelbetrieb. Diese Industrialisierung der KI hat direkte physische Konsequenzen: Das Uptime Institute prognostiziert, dass sich der Stromverbrauch allein für generative KI-Anwendungen bis Ende 2026 verdoppeln und die Marke von 10 GW global überschreiten wird [2].

Diese Entwicklung schlägt sich in den Hardware-Anforderungen nieder. Während Racks mit 10-15 kW Leistung lange als High-Density galten, werden für KI-Cluster nun Leistungsdichten von 40, 60 oder gar über 100 kW pro Schrank zur neuen Planungsgrundlage. Eine technisch wirtschaftlich sinnvolle Grenze gilt es noch auszuloten. Die Konsequenz ist ein Paradigmenwechsel: Rechenzentren werden nicht mehr nachträglich für KI „ertüchtigt“, sondern von Grund auf als „AI-ready“ konzipiert. Dies erfordert eine fundamentale Neuauslegung von Stromverteilung, Redundanzkonzepten und vor allem der Kühlungsarchitektur. Die extreme thermische Last macht eine wirtschaftlich sinnvolle Adaption vieler Bestandsbauten unmöglich.

Im Jahr 2026 führt dies zu einer schärferen Segmentierung des Marktes. Auf der einen Seite entstehen hochspezialisierte, kapitalintensive KI-Rechenzentren, die gezielt für diese Dauerlasten ausgelegt sind. Auf der anderen Seite behaupten sich klassische Enterprise- und Colocation-Standorte für traditionelle IT-Lasten. Für Investoren und Betreiber ist die frühzeitige strategische Entscheidung, welches Segment sie bedienen wollen, essenziell, um kostspielige Fehlplanungen zu vermeiden.

Trend 2: Flüssigkeitskühlung wird Infrastrukturstandard

Die physischen Grenzen der Luftkühlung sind in der Ära der KI-Dauerlast erreicht. Direct Liquid Cooling (DLC) ist daher 2026 keine technologische Kür mehr, sondern die unausweichliche Antwort auf die thermischen Herausforderungen von GPU-Clustern.

Diese Entwicklung transformiert die Planungs- und Baupraxis fundamental. Flüssigkeitskühlung ist keine isolierte Technologie mehr, sondern rückt ins Zentrum der technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Die Auslegung von Hydraulik, Rohrleitungssystemen und der gesamten Versorgungsarchitektur wird direkt von den Anforderungen der IT-Hardware bestimmt. Der Einsatz von DLC kann den Gesamtenergieverbrauch eines Rechenzentrums deutlich reduzieren und die Energieeffizienz verbessern.

Gleichzeitig erzwingt dieser Wandel neue Kompetenzen im Betrieb. Der Umgang mit Wasserqualitäten, fortschrittlichen Leckage-Erkennungssystemen und die Wartung hydraulischer Kreisläufe werden zu kritischen Fähigkeiten des Betriebspersonals. Der Markt reagiert mit einer Welle der Professionalisierung: Hersteller standardisieren Schnittstellen und entwickeln spezialisierte Produktlinien für KI-Anwendungen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis Flüssigkeitskühlung als anerkannter Stand der Technik in Normen wie der DIN EN 50600 Einzug hält, wodurch die Planungssicherheit für zukünftige Projekte weiter erhöht wird.

Trend 3: Energie: Die harte Währung im Rechenzentrumsmarkt

2025 ist der Zugang zu elektrischer Energie endgültig zum entscheidenden, limitierenden Faktor für das Wachstum der Rechenzentrumsbranche geworden. Insbesondere in Deutschland, einem der größten Rechenzentrumsmärkte Europas, spitzt sich die Lage dramatisch zu. Während der Strombedarf deutscher Rechenzentren bereits 2025 die Marke von 21 Milliarden Kilowattstunden erreichte [3], treffen neue Großprojekte, wie der geplante 300-MW-Campus von Virtus in Berlin, der 2026 in Betrieb gehen soll, auf ein Stromnetz, das für diesen Zuwachs nicht ausgelegt ist. Dies wird sich im Jahr 2026 weiter fortsetzen.

Die Konsequenz: Netzanschlüsse im Multi-Megawatt-Bereich sind zur Mangelware geworden. Genehmigungsverfahren für neue Anschlüsse dauern Jahre, und Rechenzentrumsbetreiber konkurrieren nicht mehr nur untereinander, sondern auch mit der re-industrialisierenden deutschen Wirtschaft um knappe Netzkapazitäten. Die Standortentscheidung folgt daher einer neuen Logik: Nicht mehr die Nähe zu Kunden oder Glasfaserknoten ist primär entscheidend, sondern vor allem die Verfügbarkeit von Energie. Dies führt zu einer geografischen Diversifizierung, bei der Hyperscaler teilweise in energiereiche Regionen wie Skandinavien ausweichen.

Für Projekte in etablierten Märkten wie Deutschland wird Energie damit vom reinen Betriebskostenfaktor zum strategischen Kern-Asset. Langfristige Strompartnerschaften (Power Purchase Agreements, PPAs), die direkte Investitionen in erneuerbare Energien ermöglichen, und Konzepte zur Netzstabilisierung sind keine optionalen Zusatzleistungen mehr, sondern eine Grundvoraussetzung für die Genehmigungs- und Zukunftsfähigkeit eines Standorts.

Trend 4: Vom Zielbild zur Bilanz – Nachhaltigkeit wird zur harten Währung

Die Ära, in der Nachhaltigkeit oft eine Frage des Marketings war, endet 2026 endgültig. Getrieben durch das Inkrafttreten der EU-weiten Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), wird Nachhaltigkeit zu einer messbaren, prüfpflichtigen und vor allem kapitalmarktrelevanten Disziplin. Für Rechenzentren bedeutet dies das Ende der reinen Fokussierung auf die Energieeffizienz (PUE).

Stattdessen rückt die Lebenszyklusanalyse (LCA) in den Mittelpunkt. Die Betrachtung umfasst nun den gesamten ökologischen Fußabdruck: von den CO₂-Emissionen bei der Herstellung von Zement und Stahl über den „Embodied Carbon“ der IT-Hardware, der bis zu 85 % der vorgelagerten Emissionen ausmachen kann, bis hin zum Energie-Mix im Betrieb und der Recyclingfähigkeit nach dem Lebensende. Diese ganzheitliche Bilanzierung wird zur Grundlage für ESG-Ratings (Environment, Social, Governance), die bereits heute über die Finanzierbarkeit und Versicherbarkeit von Projekten entscheiden.

In Deutschland wird dieser EU-weite Trend durch das nationale Energieeffizienzgesetz (EnEfG) flankiert, das ab Juli 2026 abhängig von Standortgröße und Nutzungsart für Neubauten harte operative Vorgaben wie einen PUE von maximal 1,2 und eine gestaffelte Abwärmenutzung vorschreibt [4] [5]. Die Konsequenz für 2026 ist klar: Ohne eine durchgängige, datengestützte Dokumentation von der Planung bis zum Betrieb sind größere Rechenzentren weder genehmigungs- noch zukunftsfähig. Nachhaltigkeit ist kein Differenzierungsmerkmal mehr, sondern eine harte operative Vorgabe.

Trend 5: Die Rechenzentrums-Fabrik. Industrialisierung als Antwort auf Komplexität

Die traditionelle, sequenzielle Bauweise kann mit der Geschwindigkeit und Komplexität des KI-Zeitalters nicht mehr Schritt halten. Als Konsequenz vollzieht sich 2026 ein fundamentaler Wandel in der Errichtung von Rechenzentren: Der Fokus verschiebt sich von der Baustelle zur Fabrik. Modulares und serielles Bauen sind keine Nischenlösungen mehr, sondern entwickeln sich zum strategischen Kerninstrument, um Qualität, Tempo und Kostensicherheit zu gewährleisten.

Der Ansatz ist radikal: Statt ein Unikat auf der „grünen Wiese“ zu errichten, werden Rechenzentren als industriell gefertigte Systeme verstanden. Standardisierte Module für Strom, Kühlung und IT werden in kontrollierten Fabrikumgebungen vorgefertigt, getestet und validiert, bevor sie zur Endmontage an den Standort geliefert werden. Dies reduziert nicht nur die Bauzeit um Monate, sondern erhöht auch die Qualität und senkt das Risiko von Fehlern bei der Implementierung komplexer Systeme wie der Flüssigkeitskühlung.

Dieser Paradigmenwechsel ermöglicht eine neue strategische Flexibilität. Kapazität wird nicht mehr in starren, mehrjährigen Zyklen geplant, sondern kann bedarfsgerecht und optimiert für spezifische Lasten (z. B. KI-Cluster oder Edge-Anwendungen) hinzugefügt werden. Das Rechenzentrum wird zu einem skalierbaren Produkt, dessen Fertigungsprozess industriellen Standards folgt. Für Betreiber bedeutet dies eine schnellere Time-to-Market und eine deutlich präzisere Steuerung der Kapitalinvestitionen.

Trend 6: Die neue Rolle der Edge. Dezentrale Power für Latenz und Souveränität

Die Debatte „Cloud vs. Edge“ ist 2026 obsolet. Stattdessen etabliert sich eine hybride Realität, in der Edge- und On-Premise-Rechenzentren eine hochspezialisierte und wachsende Rolle einnehmen. Sie sind nicht der Gegenentwurf zum zentralisierten Cloud-Rechenzentrum, sondern dessen zwingend notwendige Ergänzung in einer verteilten digitalen Infrastruktur. Der globale Markt für Edge-Rechenzentren, der laut JLL bis 2026 insgesamt die Marke von 300 Milliarden US-Dollar überschreiten soll [6], wird von zwei primären Treibern angetrieben: der Notwendigkeit ultra-niedriger Latenzzeiten für KI-Inferenz und Industrie-4.0-Anwendungen sowie der unbedingten Anforderung an Datenhoheit und lokaler Verarbeitung in regulierten Branchen.

Mit der Verlagerung von KI-Funktionen an den Netzwerkrand („AI at the Edge“) verändern sich die technischen Anforderungen an diese dezentralen Standorte dramatisch. Gefragt sind nicht mehr simple Server-Räume, sondern hochverdichtete Mini-Rechenzentren, die Technologien aus dem Hyperscale-Bereich auf kleinstem Raum adaptieren. Dazu gehören fortschrittliche Flüssigkeitskühlkonzepte und eine extreme Energieeffizienz, um an Standorten mit begrenzter Leistung und Fläche operieren zu können.

In der Praxis verschiebt sich der Fokus bei Edge-Implementierungen weg von maximaler Skalierbarkeit hin zu maximaler Zuverlässigkeit und autonomem Betrieb. Da diese Systeme oft an schwer zugänglichen Orten ohne spezialisiertes Personal vor Ort betrieben werden, sind robuste Hardware, redundante Systeme und ausgefeilte Fernwartungskonzepte entscheidender für den Erfolg als die schiere Rechenleistung.

Trend 7: Regulierung als Fundament der Planung

Das Jahr 2026 markiert das Ende der reaktiven Compliance. Eine Welle neuer, sich überschneidender europäischer und nationaler Vorschriften erhebt die Regulierung von einer nachträglichen Prüfaufgabe zu einem fundamentalen Designparameter, der von der ersten Skizze an die Architektur von Rechenzentren bestimmt. Die Zeit, in der Regulierung als nachgelagerter Prozess behandelt werden konnte, ist vorbei.

Im Zentrum steht die NIS-2-Richtlinie, die Betreiber kritischer Infrastrukturen zwingt, sich bis spätestens April 2026 offiziell zu registrieren [7] [8]. Flankiert wird sie von der Critical Entities Resilience (CER)-Direktive, die den Fokus auf die physische Sicherheit legt, und dem Cyber Resilience Act (CRA), der ab September 2026 strikte Meldepflichten für Sicherheitslücken in Produkten vorschreibt. Zusammen mit den Vorgaben des Energieeffizienzgesetzes (EnEfG) und der europäischen CSRD entsteht ein dichtes Netz an Anforderungen, das weit über klassische IT-Sicherheit hinausgeht.

Projekte, die diese regulatorischen Anforderungen nicht von Beginn an in Standortwahl, technischer Architektur und Betriebskonzepten verankern, riskieren nicht nur Verzögerungen und massive Mehrkosten, sondern auch öffentliche Sanktionen und Nachteile im Wettbewerb. Regulierung ist 2026 kein Risiko mehr, das man managt, sondern der feste Rahmen, in dem sich der gesamte Markt bewegen muss.

Das Jahr der Entscheidungen: Energie, Regulierung und die neue Realität der Digitalinfrastruktur

Das Jahr 2026 markiert für die Rechenzentrumsbranche den Beginn einer neuen Realität. Der grenzenlose Optimismus des KI-Zeitalters trifft auf die harten, physikalischen und regulatorischen Anforderungen der analogen Welt. Die sieben skizzierten Trends zeigen unmissverständlich: Technologische Visionen allein genügen nicht mehr, um erfolgreich zu sein. Der Erfolg eines Rechenzentrums wird nicht mehr primär durch die Leistungsfähigkeit seiner Prozessoren definiert, sondern durch den Zugang zu Energie, die Etablierung industrialisierter Prozesse und die Fähigkeit, ein immer dichteres Netz an Vorschriften zu beherrschen.

Rechenzentren sind endgültig im Zentrum der Energie-, Sicherheits- und Industriepolitik angekommen. Sie sind keine reinen IT-Immobilien mehr, sondern strategische Assets, deren Planung und Betrieb eine neue, holistische Kompetenz erfordern. Der erfolgreiche Betreiber von 2026 ist zugleich Energiemanager, Industriefertiger und Regulierungsexperte. Er muss die Gesetze der Thermodynamik und der Bürokratie ebenso beherrschen wie die sich dynamisch entwickelnden Anwendungen.

Wer in diesem neuen Marktumfeld bestehen will, muss die Brücke zwischen der digitalen und der physischen Welt bauen können. Denn 2026 ist das Jahr, in dem sich entscheidet, wer die Fähigkeit und Reife besitzt, um die Versprechen der Künstlichen Intelligenz auf Basis einer verlässlichen, sicheren und nachhaltigen Infrastruktur zu realisieren.

Quellen:

[1] https://www.goldmansachs.com/insights/articles/ai-to-drive-165-increase-in-data-center-power-demand-by-2030
[2] https://intelligence.uptimeinstitute.com/resource/gen-ai-power-consumption-set-double-2026
[3] https://www.tagesschau.de/wirtschaft/technologie/rechenzentren-ki-kuenstliche-intelligenz-strombedarf-100.html
[4] https://www.energiezukunft.eu/klimakrise/energieversorgung-im-rechenzentrum-robust-statt-riskant
[5] https://kpmg.com/de/de/home/themen/2025/11/drei-erfolgsfaktoren-fuer-die-zukunft-deutscher-rechenzentren.html
[6] https://www.jll.com/en-us/newsroom/global-edge-data-center-market-to-cross-300-billion-dollar-by-2026
[7] https://www.mofo.com/resources/insights/251208-flipping-the-nis2-switch-what-germanys-implementation
[8] https://www.privacyworld.blog/2025/12/germany-implements-nis2-registration-portal-will-open-on-january-6-2026/

Die Prior1 GmbH ist der Experte bei allen Fragen rund um ein betriebssicheres und effizientes Rechenzentrum, unabhängig von Branchen oder Unternehmensgröße. Das 80 MitarbeiterInnen starke, inhabergeführte Unternehmen mit Hauptsitz in Sankt Augustin sowie weiteren Niederlassungen in Berlin, Karlsruhe, München und Weitefeld hat sich nicht nur auf die Planung, den Bau, die Wartung und die Ausstattung von Rechenzentren und Serverräumen spezialisiert.

Vielmehr ist es auch die erste Wahl, wenn es um Betriebsoptimierungen und Strategien bezüglich Outsourcing und Colocation geht. Netzwerkplanungen und -verkabelung, Zertifizierungen wie Blauer Engel oder verschiedene Workshops zu Energieeffizienzanalysen oder umfassender RZ-Check gehören ebenso in das Aufgabengebiet. Parallel dazu leistet das eigene Montage- und Serviceteam seinen Beitrag zum ausfallsicheren Betrieb der IT-Infrastruktur. Dank der jahrzehntelangen Erfahrung werden so passgenaue Lösungen für den physikalischen IT-Schutz ermittelt.

Die Errichtung des Rechenzentrums als schlüsselfertige Umsetzung erfolgt als Generalunternehmer oder Bauherrenvertreter unter anderem für Raum-in-Raum-Systeme, Container, IT-Safe, Klimatisierung und Brandschutz. Konform der Unternehmensmission „Prior1 strebt nach unternehmerischer Freiheit durch nachhaltiges und menschliches Wirtschaften!“ nimmt neben höchster Qualität in Umsetzung und Service auch der verantwortungsvolle Umgang mit der Umwelt einen hohen Stellenwert ein.

Von DSL zu Glas: BNetzA-Konzept geht in die richtige Richtung

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Gerd Warda

Von DSL zu Glas: BNetzA-Konzept geht in die richtige Richtung — Quelle: BNetzA-Konzept

Der Fachverband Rundfunk- und BreitbandKommunikation (FRK) begrüßt das von der Bundesnetzagentur (BNetzA) vorgelegte Regulierungskonzept für einen wettbewerbs- und verbraucherfreundlichen Übergang von DSL auf Glasfaser. Mit dem Konzept stellt die BNetzA zum einen klar, dass es um die Abschaltung von DSL-Netzen und nicht um HFC-Kabelnetze geht.

Zum anderen kommt die Behörde endlich den zahlreichen Forderungen aus Politik und Wirtschaft nach, eine aktivere Rolle in der Kupfer-Glas-Migration einzunehmen, um zu verhindern, dass die Deutsche Telekom ihre Marktmacht von DSL auf Glasfaser überträgt.

Im Fokus steht hierbei § 34 TKG, der vorsieht, dass allein die Deutsche Telekom darüber entscheidet, wann und wo eines ihrer DSL-Netze abgeschaltet wird. Der FRK begrüßt, dass sich die BNetzA im Regulierungskonzept von dieser Vorgabe löst und ein regelbasiertes Verfahren entwickeln will. „Das ist ein weiterer Beleg dafür, dass die bislang Telekom-freundliche Regulierung wieder einmal zurückgenommen werden muss“, sagt Ralf Berger, Vorsitzender des FRK.

Mit Augenmaß die Marktdynamik beibehalten

Berger fordert gleichzeitig, dass es in der Diskussion um ein Regulierungskonzept für die Kupfer-Glas-Migration nicht wieder zu irreführenden Argumenten kommen darf, die am Ende sowohl für Verbraucher als auch für Wettbewerber lediglich Nachteile mit sich bringen. „Die BNetzA muss Transparenz und faire Wettbewerbsbedingungen sicherstellen“, sagt Berger.

Hier ist nach Ansicht des FRK Augenmaß gefragt, um der Marktdynamik Rechnung zu tragen. „Die BNetzA muss die Leitplanken setzen, aber auf der Straße selbst hat sie nichts verloren“, erläutert Berger. Heißt: Die im Konzeptpapier genannten Migrationsbedingungen dürfen nicht in den Wettbewerb eingreifen, indem sie etwa Investitionen blockieren.

Abbildung 3: Anteil Glasfaseranschlüsse mit Status „Homes connected“ an allen Haushalten und gewerblichen Nutzeinheiten auf Bundesländerebene. Quelle: BNetzA-Konzept Seite 13

Keine weitere Belastungen für den TK-Mittelstand

Auch die angedachte Verteilung der Migrationskosten darf weder vom Wettbewerb bereits getätigte Investitionen schmälern noch dazu führen, dass kleine und mittelständische Netzbetreiber weiter belastet werden. „Unsere Mitglieder sind das Rückgrat für den Glasfaserausbau in den Gebäuden“, sagt Berger. „Doch Auflagen und Pflichten nehmen weiter zu und die Finanzierung wird immer schwieriger, wie die aktuellen Daten der KfW-ifo-Kredithürde belegen.“

Deshalb fordert der FRK nicht nur „mehr Markt und weniger Staat“, sondern auch eine spürbare Entlastung kleiner und mittelständischer TK-Unternehmen. „Weniger Bürokratie, schnellere Genehmigungsverfahren und wettbewerbsfreundliche Rahmenbedingungen – so lösen wir die Bremsen im Glasfaserausbau und ermöglichen weitere Investitionen in die TK-Infrastruktur der Zukunft“, fasst Berger zusammen.

Quelle: FRK, BNetzA

Der Klimawandel und die Folgekosten am Beispiel Niedersachsens

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Gerd Warda

Der Klimawandel und die Folgekosten am Beispiel Niedersachsens — Foto: Hans Braxmeier Pixabay.

Die Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen (KEAN), das Niedersächsische Kompetenzzentrum Klimawandel (NIKO) des Niedersächsischen Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimaschutz und der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) haben eine Kooperation gestartet, um die Folgekosten des Klimawandels in Niedersachsen sichtbar zu machen. Die Darstellung der finanziellen Auswirkungen des Klimawandels soll Transparenz schaffen und eine fundierte Grundlage für Investitionen in den Klimaschutz und die Klimaanpassung bieten.

Extreme Wetterereignisse und steigende Temperaturen verursachen im Zuge des fortschreitenden Klimawandels immer häufiger nicht nur ökologische, sondern auch wirtschaftliche Herausforderungen. Schäden an Gebäuden und Infrastruktur infolge von Wind- und/oder Hochwasserereignissen, höhere Aufwendungen für den Gesundheitsschutz oder die Sicherung der Wasserversorgung sind nur einige Folgekosten des Klimawandels, welche die öffentlichen und privaten Haushalte zunehmend belasten.

Deutlich wurde dies beispielhaft im Jahr 2017, als der Landkreis Goslar von einem Hochwasserereignis betroffen war. Etwa 4,5 % aller Gebäude im Landkreis wurden dabei beschädigt – durchschnittlich entstanden Schäden von fast 30.000 EUR an den betroffenen Gebäuden.

Transparente Darstellung der Folgekosten des Klimawandels

Um die wirtschaftlichen Auswirkungen durch Klimawandelfolgen greifbar zu machen und fundierte Entscheidungen in Politik, Verwaltung und Wirtschaft auch im Hinblick auf notwendige Investitionen in Klimaschutzmaßnahmen zu ermöglichen, haben die KEAN, das NIKO sowie der GDV nun eine Kooperationsvereinbarung unterzeichnet. Auf Basis vorhandener Daten werden die wirtschaftlichen Auswirkungen von Klimafolgen erstmals transparent und räumlich dargestellt.

In dem Projekt bündeln die Partner ihre jeweiligen Expertisen: Der GDV liefert Daten aus dem Naturgefahrenreport zu. Das NIKO bereitet Klimadaten des Deutschen Wetterdienstes sowie Daten zu Klimawandelschäden im Umweltbereich auf. Die KEAN analysiert klimawandelbedingte Schäden in den Bereichen private Haushalte, Lieferketten und Infrastruktur und ist für die Aufbereitung, Darstellung und Interpretation der Daten verantwortlich. Die Ergebnisse sollen unter anderem in Form eines interaktiven Kartenwerkzeugs zur Verfügung gestellt werden.

„Ziel der Kooperationsvereinbarung ist die Schaffung einer Datengrundlage zur Visualisierung der externen Kosten durch Klimawandelfolgen in Niedersachsen. Die Aufschlüsselung der finanziellen Auswirkungen der Klimafolgeschäden soll Transparenz schaffen und aufzeigen, dass frühzeitige Investitionen in Klimaschutz und Anpassung gesellschaftlich notwendig sind und langfristig wirtschaftliche Vorteile bringen“, so Daniel Farnung, Geschäftsführer der KEAN.

Lena Hübsch vom NIKO ergänzt: „Prävention ist deutlich günstiger als spätere Schadensbewältigung – und sie schützt unsere Lebensqualität. Wenn wir uns frühzeitig an die Folgen des Klimawandels anpassen und präventive Klimaschutzmaßnahmen ergreifen, können wir Niedersachsens Resilienz steigern und uns zukunftsfest aufstellen.“

Oliver Hauner vom GDV betont: „Klimafolgekosten sichtbar zu machen, ist der erste Schritt, um fundierte Entscheidungen für eine resilientere Zukunft treffen zu können. Gleichzeitig wird deutlich: Klimaschutz ist nicht nur eine ökologische, sondern auch eine ökonomische Notwendigkeit.“

Raphael Stock

Passwortmanager – Untersuchung BSI identifiziert Verbesserungsbedarf

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Passwortmanager - BSI identifiziert Verbesserungsbedarf — IT-Sicherheit auf dem digitalen Verbrauchermarkt: Fokus Passwortmanager. Grafik entnommen aus dem gleichnamigen Untersuchungsbericht von BSI und der VZ NRW.

Passwörter begleiten den Alltag von Verbraucherinnen und Verbrauchern – sie sind für die Nutzung zahlreicher Onlinedienste, wie z. B. Onlineshopping, Social Media oder E-Maildienste, erforderlich. Passwortmanager stellen eine Möglichkeit zur Passwortverwaltung dar und leisten somit einen signifikanten Beitrag zur Absicherung von Onlineaccounts.

Aufgrund der Sensibilität der in Passwortmanagern gespeicherten Daten bestehen hohe Anforderungen an deren IT-Sicherheit. Zur Prüfung der Umsetzung dieser Anforderungen hat das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) diese Produktkategorie gemeinsam mit dem FZI Forschungszentrum Informatik in den Blick genommen und die IT-Sicherheitseigenschaften von zehn ausgewählten Passwortmanagern untersucht.

Über den Ort der Speicherung und dessen Schutzniveau beim Hersteller informieren

Wie bei jeder anderen Software gibt es auch bei einzelnen Passwortmanagern Verbesserungsbedarf.Drei von zehn der untersuchten Passwortmanager speicherten Passwörter in einer Weise, die Herstellern theoretisch den Zugriff ermöglicht. Dies erhöht prinzipiell die Angriffsfläche auf Seiten des Herstellers, die durch ergänzende kompensatorische Maßnahmen mitigiert werden muss.

Nutzende müssen diesen zusätzlich ergriffenen Maßnahmen vertrauen. Bei cloud-basierter Speicherung der Daten im Passwortmanager sollten Verbraucherinnen und Verbraucher sich über den Ort der Speicherung und dessen Schutzniveau beim Hersteller informieren. Diese finden sich zum Beispiel auf der Website des Herstellers, in den AGBs zur Nutzung des Produktes oder in den Datenschutzhinweisen.

Defizite der Passwortmanager sind kein Grund, auf diese zu verzichten

Doch die Defizite der Passwortmanager sind kein Grund, auf diese zu verzichten. Aus Sicht des BSI überwiegt der Nutzen bei weitem. Passwörter wiederzuverwenden oder schwache Passwörter zu nutzen kann zu erhöhten Phishing-Anfälligkeiten führen, sodass die Risiken, keine Passwortmanager zu nutzen, deutlich größer sind als die Implementierungsmängel einzelner Produkte.

Der Abschlussbericht „IT-Sicherheit auf dem digitalen Verbrauchermarkt: Fokus Passwortmanager“ der Untersuchung enthält weitere Informationen zu sicherheitsrelevanten Eigenschaften der Produkte.

Trotz einiger Implementierungsmängel bei einzelnen Produkten bleibt die Empfehlung klar: Passwortmanager sind ein essenzielles Sicherheitstool und können für viele Verbraucherinnen und Verbraucher ein wichtiger Begleiter im digitalen Alltag sein. Die Untersuchung ermöglicht es, sich vor der Auswahl eines Passwortmanagers gründlich über die Funktionalitäten und Sicherheitsmerkmale ihrer präferierten Anwendung zu informieren.

Hierfür enthält der Abschlussbericht eine tabellarische Darstellung für Verbraucherinnen und Verbraucher. Es ist zu beachten, dass regelmäßige Programmaktualisierungen seitens der Hersteller ein zusätzlicher wichtiger Schutz sind. Verbraucherinnen und Verbraucher sollten daher Updates zeitnah übernehmen. Weitere Tipps und Erläuterungen rund um das Thema Passwortmanager stehen auf der Website des BSI zur Verfügung.

Transparenz schafft Vertrauen und Sicherheit. Im kooperativen Herstellerdialog des BSI haben mehrere Unternehmen bereits Verbesserungen eingeleitet oder zugesagt. Es ist erfreulich, dass sich nach der Untersuchung nahezu alle beteiligten Hersteller offen und fachlich fundiert über die Erkenntnisse der Untersuchung mit dem BSI austauschten. Dies trug dazu bei, identifizierte Defizite zu beheben und damit die IT-Sicherheit im Bereich der Passwortmanager voranzubringen.

Eingesetzten Konzepte möglichst vollständig öffentlich dokumentieren

Zur Unterstützung unabhängiger Prüfungen sollten Hersteller die von ihnen eingesetzten Konzepte möglichst vollständig öffentlich dokumentieren. Dies beinhaltet insbesondere die Sicherheitskonzepte, die wesentlichen Züge der Systemarchitektur, Details der eingesetzten Kryptografie sowie den Softwareentwicklungsprozess und die darin eingesetzten Schutzmechanismen. Diese Art von Transparenz ermöglicht detailliertere Überprüfungen und erhöht somit das Vertrauen von Verbraucherinnen und Verbrauchern.

Auf Basis der Untersuchungserkenntnisse empfiehlt das BSI den Herstellern stets etablierte kryptographische Konzepte und Algorithmen einzusetzen. Die BSI TR-02102-1 bietet eine passgenaue Übersicht über empfohlene kryptographische Mechanismen, Schlüssellängen und Betriebsmodi.

Herstellerzugriff technisch ausschließen

Das BSI unterstreicht die Schlussfolgerungen für die Branche: Sicherheitskonzepte und Audit-Berichte öffentlich dokumentieren, den Herstellerzugriff technisch ausschließen, etablierte Kryptographie nutzen und alle Daten, einschließlich Metadaten, vollständig verschlüsseln.

Die Nutzung eines Passwortmanagers hat für Verbraucherinnen und Verbraucher auch datenschutzrechtliche Relevanz. Im Rahmen einer Kooperation hat die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (VZ NRW) die vom BSI ausgewählten Passwortmanager einer datenschutzrechtlichen Prüfung unterzogen. Hierfür hat die VZ NRW sowohl die Datenschutzhinweise, als auch die für den Registrierungsprozess erhobenen Daten begutachtet. Die Ergebnisse der Untersuchungen durch das BSI und der VZ NRW sind in der Veröffentlichung „Passwortmanager im Test: IT-Sicherheit und Datenschutz im Fokus“ zusammengefasst.

Quelle: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik

Baugenehmigung in Hessen: Jeder dritte Antrag medienbruchfrei im Bauportal übermittelt

digital.

Gerd Warda

Baugenehmigung in Hessen: medienbruchfrei im Bauportal — Zwei Karten von Hessen – hier wird der digitale Bauantrag genutzt. © HMWVW

Um die Baugenehmigung in Hessen deutlich zu beschleunigen, wurde mit der ekom21 den digitalen Bauantrag entwickelt. Eine erste Zwischenbilanz zeigt jetzt, das Projekt ist ein voller Erfolg.

„Der digitale Bauantrag ist Meilenstein in der Verwaltungsdigitalisierung. Hessen macht damit bundesweit vor, dass Digitalisierung mehr als Folklore sein muss. Schlechte analoge Prozesse, die auf Bildschirmen stattfinden, sind nämlich immer noch schlechte Prozesse. Deswegen haben wir den Verwaltungsvorgang neu konzipiert. Mit dem digitalen Bauantrag gibt es eine echte Schnittstelle zwischen Planungsbüros und Behörden und die Möglichkeit, in unterschiedlichen Ämtern parallel an den gleichen Unterlagen zu arbeiten. Das ist Verwaltungsmodernisierung, die im Alltag einen Unterschied macht.

Wir vereinfachen damit nicht nur das Baugenehmigungsverfahren, sondern sorgen dafür, dass Bauvorhaben viel schneller und effizienter umgesetzt werden können.

Seit dem 01. Januar 2025 konnten die Betriebsphase in 19 von 36 unteren Bauaufsichtsbehörden starten, davon 5 die ausschließlich auf eine rein digitale Antragsstellung setzen. Darüber hinaus sind zehn weitere Behörden in der Betriebs- oder der Einführungsphase. Diese Zahlen zeigen, der digitale Bauantrag kommt genau zur richtigen Zeit“, erklärte Minister Mansoori.

Anzahl übermittelter Vorgänge – Hessen macht damit bundesweit vor, dass Digitalisierung mehr als Folklore sein muss. Schlechte analoge Prozesse, die auf Bildschirmen stattfinden, sind nämlich immer noch schlechte Prozesse, so Minister Mansoori. © HMWVW

„Genauso eindrucksvoll sind die Zahlen, die zeigen, dass die digital übermittelten Vorgänge im Laufe des vergangenen Jahres stark gestiegen sind. Mit knapp 5.000 digital eingereichten Bauanträgen wird fast jeder dritte Bauantrag inzwischen online gestellt. Das zeigt für alle ganz klar, das Verfahren funktioniert und wird erfolgreich genutzt.“

Ziele für 2026

„Unser Ziel ist es, dass alle 33 unteren Bauaufsichtsbehörden, die nicht bereits eigeninitiativ ein Verfahren entwickelt haben, an unser System anzuschließen. Darüber hinaus sollen in diesem Jahr 10.000 Anträge rein digital übermittelt werden“, so Minister Mansoori. Gleichzeitig wird parallel an der technischen Weiterentwicklung gearbeitet. So sollen bspw. auch fliegende Bauten abgedeckt werden und die Beteiligungsplattform sowie die Geoinformationsdienste weiterentwickelt werden.

Katja Apelt / Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum

Garanten des bezahlbaren Wohnens: Die Durchschnittsmiete der norddeutschen sozialen Vermieter liegt bei 7,69 Euro pro Quadratmeter

Gerd Warda

Bezahlbares Wohnen: norddeutsche sozialen Vermieter - 7,69€/m² — Quelle: vnw

Die monatliche Netto-Kaltmiete der sozialen Vermieter Norddeutschlands liegt derzeit im Durchschnitt bei 7,69 Euro pro Quadratmeter. Das geht aus dem aktuellen Monitoring hervor, dessen Ergebnisse am Mittwoch am Rande des 28. VNW-Managementforums in Rostock-Warnemünde vorgestellt wurden. Die durchschnittlich Neuvertragsmiete liegt demnach bei 9,17 Euro pro Quadratmeter.

Die VNW-Unternehmen planen, in diesem Jahr mehr als 3000 Wohnungen zu übergeben. In den Neubau sollen mehr als 640 Millionen Euro fließen, in die Sanierung und Modernisierung mehr als 685 Millionen Euro.

An dem Monitoring, das in der Zeit vom 1. bis 20. Dezember 2025 durchgeführt wurde, beteiligten sich 76 von 302 Mitgliedsunternehmen des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Sie verwalten rund 366.000 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg. Insgesamt verwalten VNW-Unternehmen in den drei Bundesländern gegenwärtig rund 726.000 Wohnungen.

Garanten des bezahlbaren Wohnens

„Die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften stellen damit einmal mehr unter Beweis, dass sie Garanten des bezahlbaren Wohnens im Norden sind“, sagt VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Überall dort, wo es einen Mietspiegel gibt, liegen die Durchschnittsmieten der VNW-Unternehmen darunter.“

Mit Blick auf die zu Beginn dieser Woche veröffentlichten Angebotsmieten durch das Kieler Weltwirtschaftsinstitut sagt der VNW-Direktor: „Angebotsmieten spiegeln lediglich einen Teilbereich des Wohnungsmarktes wider. Bestandsmieten machen mehr als 90 Prozent des Mietmarktes aus. Diese Mieten sind zwar ebenfalls gestiegen, aber bei weitem nicht so deutlich wie Neuvertragsmieten.“

Der Bau von Wohnungen ist deutlich teurer geworden

Dass die Neuvertragsmieten so deutlich gestiegen seien, liege an den aktuellen Bedingungen, die den Bau von Wohnungen teuer machten, so Breitner weiter. „Gestiegene Baupreise, höhere Zinsen, lange Baugenehmigungszeiten und überbordende bürokratische Anforderungen machen es gegenwärtig unmöglich, ohne eine öffentliche Förderung eine Wohnung zu errichten, die anschließend zu einem bezahlbaren Preis vermietet werden kann.“

Wer heute ohne öffentliche Förderung baue, müsse am Ende eine Miete zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter verlangen, um wenigstens eine „schwarze Null“ zu schreiben, sagt Andreas Breitner.

„Allerdings stößt auch die öffentliche Förderung der Bundesländer an ihre Grenzen. Hamburg stellt jährlich mehr als 900 Millionen Euro für den öffentlichen Wohnungsbau zur Verfügung, Schleswig-Holstein mehr als 400 Millionen Euro und Mecklenburg-Vorpommern rund 135 Millionen Euro. Zusammen sind das allein in diesem Jahr mehr als 1,4 Milliarden Euro in 2026.“

Die verantwortlichen Politikerinnen und Politiker hätten die Probleme erkannt und versuchten mit einem Abbau von bürokratischen Hürden gegenzusteuern, sagt der Verbandsdirektor. „Der ‚Hamburg-Standard‘ und das ‚vereinfachte Bauen‘ in Schleswig-Holstein sind Schritte in die richtige Richtung.

Allerdings warnte VNW-Direktor Andreas Breitner vor zu großen Hoffnungen. „Zwar lassen erste Ergebnisse auf großes Einsparpotenzial schließen. Es ist aber noch zu früh, um bei den Baukosten generell Entwarnung zu geben. Bis belast- und verallgemeinerbare Ergebnisse vorliegen, wird es noch etwas dauern.“

Focus auf die „zweite Miete“ richten

VNW-Direktor Andreas Breitner mahnte in seinen Ausführungen an, den Blick nicht allein auf die Entwicklung der Kaltmieten zu richten. „Mir macht die Entwicklung der sogenannten zweite Miete derzeit erheblich mehr Sorgen.

Städtische Gebühren, Grundsteuer, Heiz- und Stromkosten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und umfassen inzwischen mehr als ein Drittel der Wohnkosten. Statt einer Mietpreisbremse benötigen wir eine Nebenkostenbremse.“

Besonders beunruhigend sei die Preisentwicklung bei der Fernwärme, so der VNW-Verbandsdirektor weiter. „In Hamburg haben die Energiewerke zu Beginn dieses Jahres ihren Fernwärmepreis für viele Tausend Mieterinnen und Mieter um 30 Prozent erhöht. In Mecklenburg-Vorpommern vermeldete das Statistische Amt des Landes am Dienstag, dass die Fernwärmepreise 2025 flächendeckend um 7,3 Prozent gestiegen sind.“

Forderung nach einer Transparenzbehörde für Fernwärme

Bei den Fernwärmepreise sei die Situation der Mieterinnen und Mieter doppelt misslich. „Sie müssen nicht nur deutlich höhere Preise bezahlen, sondern können auch nicht einfach zu einem anderen Anbieter wechseln. Ihre Monopolstellung erlaubt es den örtlichen Stadtwerken, Kosten auf die Mieterinnen und Mieter abzuwälzen.

Deshalb benötigen wir eine bundesweit agierende Transparenzbehörde für Fernwärmeanbieter, die genau prüft, ob die aufgerufenen Preise korrekt sind. Zudem muss bei starken Preiserhöhungen ein Sonderkündigungsrecht eingeführt werden.“

Transparenz bei den Fernwärmepreisen sei vor allem deshalb wichtig, weil dieser Art der Versorgung mit Heizenergie bei der Energiewende eine zentrale Bedeutung zukomme, so Andreas Breitner. „Regenerativ erzeugte Fernwärme ermöglicht die meiste Reduzierung von klimaschädlichen Emissionen. Um so wichtiger ist es, dass am Ende nicht die betroffenen Mieterinnen und Mieter mit dem Energiewendekosten allein gelassen werden.“

An dem diesjährigen VNW-Managementforum nehmen mehr als 340 Vorstände und Geschäftsführer von norddeutschen Wohnungsunternehmen teil – so viele wie noch nie. Die Veranstaltung dient in erster Linie dem Erfahrungsaustausch und der Vernetzung, wie das Foto oben zeigt. Zu den Referenten der Veranstaltung gehören in diesem Jahr Dr. Meik Woyke von der Bundeskanzler-Helmut-Schmidt-Stiftung, Prof. Elisabeth Endres von der Technischen Universität Braunschweig, und der Politikwissenschaftler Albrecht von Lucke.

Oliver Schirg

Durch einen Wechsel bei der Erhebungsmethode ist ein Vergleich mit Werten aus dem Jahr 2024 nicht möglich. Seinerzeit lag die Durchschnittsmiete bei 6,74 Euro pro Quadratmeter.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 478 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 730.000 Wohnungen leben rund 1,5 Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 7,69 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.

Nebenkostenbremse statt Mietpreisbremse – Transparenzbehörde für Fernwärmeanbieter

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

„Doppelter“ Volksentscheid in Hamburg - Klimaneutralität 2040 — VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg

Liebe Leserinnen und Leser,

es gibt Licht am Ende des Tunnels. Bundesweit ist zu Ende des vergangenen Jahres die Zahl der Baugenehmigungen gestiegen. Auch mit dem von der Bundesregierung ausgerufenen Bau-Turbo und den Bemühungen, die Baukosten zu senken, geht es voran.

Um so wichtiger ist es, die sogenannte zweite Miete in den Fokus der öffentlichen Aufmerksamkeit zu rücken. Mir macht deren Entwicklung derzeit erhebliche Sorgen. Städtische Gebühren, Grundsteuer, Heiz- und Stromkosten sind deutlich gestiegen und umfassen inzwischen mehr als ein Drittel der Wohnkosten. Statt einer Mietpreisbremse benötigen wir eine Nebenkostenbremse.

Kämmerer und Finanzminister erklären die Erhöhungen – im Übrigen zu Recht – mit den gestiegenen Kosten. Die Gehälter sind angehoben worden, die anhaltende Inflation kommt hinzu.

Alles Argumente, die wir in der am Gemeinwohl orientierten Wohnungswirtschaft gut nachvollziehen können. Wir würden sicher leichter damit unseren Frieden machen, wenn diese Argumente auch zählen würden, wenn es um Mieterhöhungen geht.

Da aber regiert – zumindest in Teilen der Politik – die Ideologie, die ökonomische Zusammenhänge einfach ignoriert, weil sie nicht ins eigene Weltbild passen oder Wahlkampfchancen schmälern könnten.

Besonders beunruhigend ist die Preisentwicklung bei der Fernwärme. In Hamburg haben die Energiewerke zu Beginn 2026 den Fernwärmepreis für Tausende Mieterinnen und Mieter um 30 Prozent erhöht. In Mecklenburg-Vorpommern vermeldete das Statistische Amt für 2025 einen Anstieg um 7,3 Prozent.

Stadtwerke, Bürgermeister und Finanzpolitiker machen für die gestiegenen Fernwärmepreise in erster Linie die hohen Kosten der Energiewende verantwortlich. Neue Fernwärmeleitungen und die Umstellung auf einer dekarbonisierte Energieerzeugung gehen mächtig ins Geld.

Das ist sicher richtig, und es nicht von der Hand zu weisen, dass der Fernwärme, die ohne klimaschädliche Emissionen erzeugt wird, bei der Energiewende eine zentrale Bedeutung zukommt. Um so wichtiger ist es, dass am Ende nicht die Mieterinnen und Mieter mit diesen Kosten allein gelassen werden.

Für die Betroffenen ist die Lage in doppelter Hinsicht misslich. Sie müssen nicht nur deutlich höhere Preise bezahlen, sondern können auch nicht einfach zu einem anderen Anbieter wechseln.

Die Monopolstellung legt den örtlichen Stadtwerken daher eine besondere sozialpolitische Verantwortung auf. Das Problem nur auf der Grundlage ökonomischer Kennziffern anzugehen, wird dem Anspruch einer solidarischen Energiewende nicht gerecht.

Auch deshalb benötigen wir eine bundesweit agierende Transparenzbehörde für Fernwärmeanbieter. Diese muss regelmäßig – am besten jährlich – prüfen, ob die aufgerufenen Preise korrekt sind. Zudem sollten Mieterinnen und Mieter bei starken Preiserhöhungen ein Sonderkündigungsrecht erhalten, auch wenn das am Ende nur der letzten Ausweg sein kann.

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

Energiepreise 2026: 10 Milliarden Euro Entlastung – Was auf die Branche zukommt?

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Zum 01. Januar 2026 sind erneut wichtige Änderungen bei Steuern und Umlagen im Strom- und Gasbereich in Kraft getreten.

Welche Auswirkung die Anpassungen für die Akteure in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft bedeutet, wird nach der Analyse klarer. Was für einzelne Kilowattstunden nach wenig aussieht, kann sich auf ganze Quartiere, Liegenschaften und Portfolios betrachtet durchaus summieren.

Hinzu kommt die neue Struktur im CO2-Preis, die mit Unsicherheit, aber auch Gestaltungsspielraum einhergeht. Zeit also für eine realistische Einschätzung: Was bedeutet das konkret? Wer profitiert? Und worauf sollten Sie sich vorbereiten?

Strom: Leichte Steigerung der Umlagen – mit Signalwirkung

Im Strombereich steigt die Gesamtsumme der Abgaben um 0,295 ct/kWh auf 4,996 ct/kWh. Dabei bleibt die EEG-Umlage bei 0,000 ct/kWh – das ist weiterhin ein Ergebnis der politischen Entscheidung, die Strompreise zu stabilisieren.

Interessant ist jedoch der Blick auf die anderen Komponenten:
Der KWK-Aufschlag (Kraft-Wärme-Kopplung) steigt um rund 0,17 ct/kWh.
Auch die Offshore-Netzumlage legt um 0,125 ct/kWh zu.

Diese Entwicklungen spiegeln die hohen Investitionen in Netzstabilität und Klimaschutz wider – Kosten, die anteilig von allen Stromkunden getragen werden. Zwar ist der Anstieg noch vergleichsweise moderat, doch angesichts der geplanten Netzausbauten und neuen Strommarktdesigns könnte hier in den kommenden Jahren weitere Dynamik entstehen.

Gas: Entlastung durch Wegfall der Speicherumlage

Bei Gas hingegen zeigt sich ein entgegengesetzter Trend: Die Gasspeicherumlage entfällt vollständig, was einen Preisrückgang von 0,289 ct/kWh bedeutet. Laut der Bundesregierung bedeutet das eine Entlastung für alle Gas-Kunden von insgesamt 10 Milliarden Euro. Bezogen auf eine Gas-Verbrauchsstelle mit 50.000 kWh beträgt die Reduktion rund 173,- Euro inkl. 19% Umsatzsteuer. Gleichzeitig bleibt die Erdgassteuer konstant, und der CO2-Preis bewegt sich in einer Bandbreite zwischen 0,998 ct/kWh und 1,179 ct/kWh.

Je nach Ausgestaltung könnten sich hier minimale Entlastungen oder eine nahezu stabile Belastung für Gasnutzer ergeben.

CO2-Bepreisung: Vom Festpreis zur Auktionsphase

Der größere Unsicherheitsfaktor liegt im neuen nationalen Emissionshandelssystem (nEHS). Seit 2026 wird der CO2-Preis nicht mehr über einen Festpreis gesteuert, sondern über eine Auktionsphase (55–65 €/Tonne), gefolgt von einer Festpreisphase (68 €/Tonne). In der Nachkaufphase liegt der Preis bei 70 €/Tonne.

Netzentgelte: Entwicklung je nach Investitionsbedarf und Subventionen

Spannend bleibt der Ausblick auf die Netzentgelte. Laut aktuellen Einschätzungen könnten die Stromnetzentgelte durch gesetzliche Subventionen in den kommenden Jahren sinken. Hier wirken sich Zuschüsse aus dem Klima- und Transformationsfonds stabilisierend aus.

Beim Gasnetz sieht es anders aus: Aufgrund hoher Abschreibungen dürften die Entgelte eher steigen. Das hat direkte Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit gasbasierter Systeme im Bestand und sollte bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden.

Reiner Energie-Preis:

Für die Berechnung des Bruttoenergiepreises muss zu den vorgenannten Abgaben, Steuern und Netzentgelten der reine Energie-Preis hinzugerechnet werden:

Bruttoenergiepreis = Steuern + Abgaben + Netzentgelte + reiner Energiepreis

Beim reinen Energiepreis besteht der größte Hebel, um die Energiekosten aktiv zu beeinflussen. Die Strom- und Gaspreise an den Energiemärkten sind volatil. Der Preis hängt vom Einkaufszeitpunkt ab (siehe Grafik).

Abbildung: Preisverlauf Gas Energiebörse EEX Terminmarkt für Lieferjahr 2027

Der Energielieferant berücksichtigt in seiner Kalkulation weitere Kostenpositionen zum o. g. Börsenpreis, wie z. B. Risikozuschläge, Abrechnungskosten und Vertriebsmargen. Energievertriebe haben die Zielsetzung, möglichst hohe Margen für ihr Unternehmen durchzusetzen.

Eine professionell organisierte Gas- und Stromausschreibung wirkt der Margenentwicklung entgegen, reduziert Risikozuschläge und sorgt für bestmögliche Energiepreise.

Was heißt das für die Immobilienwirtschaft?

Die Entwicklungen zeigen: Die Energiepreisgestaltung wird komplexer. Eine Planbarkeit sollte durch rechtzeitiges Entwickeln einer passenden Beschaffungs-Strategie ermöglicht werden.

Für Immobilienunternehmen und Bestandshalter heißt das:

Energiekosten fokussiert in der Unternehmensstrategie berücksichtigen.

Dynamisches Preisumfeld und neue CO2-Kostenmodelle im Blick behalten.

Wer sich jetzt informiert und strategisch aufstellt, vermeidet Mehrkosten und kann auch aktiv zur Transformation der Energieversorgung beitragen.

Fazit: 2026 bringt Herausforderungen – aber auch Chancen.

Stefan Strenge, Geschäftsführer Hansa Energie Service GmbH, stefan.strenge@h-e-service.de, Telefon: 04122-9818101

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