Liebe Leserinnen, liebe Leser.
Die Wohnungswirtschaft steht 2026 unter massivem Entscheidungsdruck. Klimaneutralität, steigende Baukosten, angespannte Märkte und historische Lasten erzwingen klare Prioritäten – auf Basis belastbarer Daten. Strategische Immobilienanalyse ist damit keine technische Disziplin mehr, sondern eine zentrale unternehmerische und politische Steuerungsaufgabe.
Abriss oder Modernisierung? Daten statt Bauchgefühl
Olaf Schmidt, Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co. KG, zeigt am Beispiel eines Bestands von rund 1.900 Wohneinheiten in Hamburg-Eimsbüttel, wie datenbasierte Entscheidungen funktionieren. Mithilfe der Software Predium werden Verbrauchsdaten, Baujahre, Energiekennwerte und CO₂-Emissionen in digitale Zwillinge überführt und in einem Ampelsystem priorisiert.
Entscheidend ist der Perspektivwechsel: Nicht die reine Baukostenschätzung zählt, sondern der Lebenszyklusansatz – inklusive Betriebskosten, Restwerten und „grauer Emissionen“.
Gerade diese grauen Emissionen, also CO₂ aus Herstellung, Transport und Einbau von Baustoffen wie Stahl und Beton, verändern die Bewertung grundlegend. Ein Neubau mag im Betrieb effizient sein – doch bis die beim Abriss und Neubau freigesetzten Emissionen kompensiert sind, vergehen häufig 30 Jahre oder mehr.
Am Doormannsweg in Hamburg fiel daher trotz hohen Sanierungsbedarfs die Entscheidung zugunsten der Modernisierung. Der Erhalt der Substanz vermied graue Emissionen, sparte Entsorgungs- und Fundamentkosten und eröffnete eine zusätzliche Option: Aufstockung.
Die statische Prüfung des Gebäudes von 1958 erlaubte zwei zusätzliche Geschosse in Holzbauweise. Das leichte Material reduzierte die Zusatzlast und verbesserte die CO₂-Bilanz. Gleichzeitig entstehen neue Mieteinnahmen – ein wirtschaftlicher Hebel zur Finanzierung der Modernisierung. Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Nachverdichtung greifen hier ineinander.
Heidelberg-Rohrbach: Transformation mit Identität
Doch Immobilien sind mehr als Kennzahlen. In Heidelberg-Rohrbach entwickelt die Stiftung Schönau auf dem Gelände eines ehemaligen evangelischen Gemeindezentrums ein neues Quartier mit 33 Mietwohnungen und Tiefgarage.
Das Grundstück wurde von der Kirchengemeinde im Erbbaurecht überlassen. Für Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, steht der Dreiklang aus Wirtschaftlichkeit, sozialer Verantwortung und energetischem Anspruch im Mittelpunkt. Dr. Christof Ellsiepen, Dekan der Evangelischen Kirche in Heidelberg, spricht von einem „wichtigen Beitrag“ zur Entspannung des Heidelberger Wohnungsmarkts.
Das Projekt steht exemplarisch für die strategische Neuausrichtung kirchlicher Immobilien: weg von monofunktionalen Gemeindestrukturen, hin zu gemischt genutzten, energieeffizienten Quartieren. Historische Orte sind keine Tabuzonen – sie verlangen Transparenz, Beteiligung und architektonische Qualität.
DDR-Altschulden: 110 Millionen Euro Hypothek
Während Neubau- und Modernisierungsstrategien in die Zukunft weisen, wirkt eine Altlast bis heute nach: die DDR-Altschulden. Verbindlichkeiten aus DDR-Zeiten – teils für Infrastruktur wie Schulen oder Straßen – wurden nach der Wiedervereinigung sozialen Vermietern zugewiesen.
Mecklenburg-Vorpommern adressiert die Problematik als einziges ostdeutsches Bundesland aktiv – bislang jedoch nur für kommunale Unternehmen, nicht für Genossenschaften.
Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), beziffert die Belastung der im Verband organisierten Genossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern auf rund 110 Millionen Euro. 68 Genossenschaften sind betroffen.
Gleichzeitig stehen immense Investitionen für Klimaneutralität bis 2045 an. Die Branche kalkuliert allein für die energetische Transformation mit bis zu zwei Euro pro Quadratmeter. Bei 100.000 Quadratmetern entspricht das 200.000 Euro jährlich. Wenn parallel Altschulden bedient werden müssen, fehlen Mittel für Photovoltaik, Wärmepumpen oder Gebäudehüllensanierungen – mit Folgen für Mieten und soziale Stabilität.
Die Frage ist damit ordnungspolitisch: Wie soll Klimaneutralität gelingen, wenn historische Schulden Investitionen blockieren?
Fazit: Ganzheitliche Steuerung statt Einzelfallentscheidung
Ob Modernisierung versus Abriss, kirchliche Flächentransformation oder DDR-Altschulden – strategische Immobilienanalyse muss ökologische Kennzahlen, Lebenszykluskosten, soziale Verantwortung und politische Rahmenbedingungen integrieren.
Datenbasierte Priorisierung, sensible Quartiersentwicklung und finanzielle Entlastung sind keine Gegensätze. Sie sind Bausteine einer zukunftsfähigen Wohnungswirtschaft.
Modernisierung, Neubau und Entschuldung gehören zusammen – als Teil einer integrierten Strategie für Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und soziale Stabilität. Auch diese Perspektive gehört zu den neuen Chancen für Architektinnen und Architekten.
Wohnungswirtschaft architektur., eine neue Ausgabe mit vielen neuen Blickwinkeln.
Bauen und planen Sie mit der Natur!
Ihr Gerd Warda
