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Mit Verdichtung Qualität steigern

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Vor allem in Großstädten ist das Potential für Auf-, Um- und Zubauten groß. Die Bauordnungen erlauben neun verschiedene Zugänge – dennoch, Planer sind gefordert, gute Ideen einzubringen, die weder Budgets überstrapazieren noch massiv ins Stadtbild eingreifen. Konzepte für die Zukunft sind gefragt.
WOJCIECH CZAJA, GISELA GARY

Der Großraum Wien gehört mittlerweile zu den am stärksten wachsenden Städte Europas. Bei dem von der Österreichischen Raumordnungskonferenz prognostizierten Bevölkerungswachstum um 35 Prozent auf 2,4 Millionen Einwohner im Jahr 2050, entsteht ein riesiger Bedarf an Neubauten und Flächenentwicklung. Rund 2.000 Wohnungen pro Jahr können laut wohnbund:consult allein in Wien auf bestehenden Gemeindewohnbauten und GBV-Projekten errichtet werden. Herausragende Einzelbeispiele zeigen, wie der Wohnraumbedarf aus dem Bestand heraus gedeckt werden kann.

Ganz schön dicht: Der erste Hof ist noch luftig und hell, doch wenn man sich plötzlich im zweiten Innenhof wiederfindet, dann sind die Fassadenmauern, so scheint es, ungewöhnlich nah zueinander gerückt. Mit sieben Metern Breite ist der Freiraum inmitten des 15. Wiener Gemeindebezirks knapp. „Ja, der kleine, bestehende Innenhof ist wirklich sehr kompakt“, sagt Architektin Azita Goodarzi, von p.good architects. „Da merkt man wie dicht die Stadt früher bebaut wurde. Aus der Geschichte Wiens können wir noch viel lernen.“ Goodarzi blättert in den Plänen hin und her, auf der Suche nach einem der vielen Schnitte und Grundrisspläne: „Und dann erst die Raumhöhe! Hier, sehen Sie das? Nachdem der Zubau im Innenhof eine Art Rucksack, eine Art Erweiterung des gründerzeitlichen Hauses ist, in dem sich die Wohnungen zur Hälfte im Altbau und zur anderen Hälfte im Neubau befinden, mussten wir uns in den Geschoßhöhen an den Bestand anpassen. Aus diesem Grund haben wir hier eine Raumhöhe von 3,20 Metern. Das ist ein absolutes Alleinstellungsmerkmal. Wo findet man heute so etwas noch im zeitgenössischen Wohnbau?“

Das ungewöhnliche Projekt im Straßenblock zwischen Neubaugürtel, Goldschlagstraße und Löhrgasse wurde nicht nur einer klassischen Blockrandsanierung unterzogen, sondern im Zuge der Sanierungsarbeiten auch aufgestockt und verdichtet. Insgesamt wurden rund 80 Bestandswohnungen saniert, umgebaut, zusammenlegt und auf Kategorie A angehoben, während in den Annexbauten und in den beiden Dachgeschoß-Etagen weitere 60 geförderte Mietwohnungen geschaffen wurden. Der Großteil der Wohneinheiten liegt zwischen 40 und 65 Quadratmetern Nutzfläche, einige wenige Ausreißer nach oben (bis zu 98 Quadratmeter) und unten (bis zu 40 Quadratmeter) runden das Angebot ab. „Wir haben hier einen halben Straßenblock umgebaut, und das ist eine exotische Seltenheit“, erläutert Martin Pober, Geschäftsführer der auf Blocksanierung spezialisierten Premium Bauträger GmbH, die die ursprünglich sechs Grundstücke zu einer Liegenschaft zusammengelegt hat.

„Wir haben die Objekte einem Immobilienentwickler abgekauft, der 20 Jahre lang vergeblich versucht hat, hier ein Shoppingcenter zu entwickeln. Die meisten Mieter waren im Laufe der Zeit schon ausgezogen, bis auf 25 Familien stand der halbe Straßenblock bereits leer.“ Daher war so eine umfassende Sanierungsmaßnahme überhaupt erst möglich. Während fünf Bestandsobjekte in einem mittelmäßig guten Zustand waren, musste ein Altbau, in dessen Erdgeschoß sich einst ein Bordell befand und dessen Obergeschoße leer standen und über viele Jahrzehnte mit Taubenkot verunreinigt wurden, aus hygienischen Gründen abgerissen werden. An seiner Stelle errichteten die p. good architects einen siebengeschossigen Neubau. Um die Wohnungen gegen den Verkehrslärm des Gürtels abzuschotten, wurde eine straßenseitige Laubengangerschließung gewählt.

„Im Gegensatz zu den gründerzeitlichen Häusern, die ihre eigenständige Charakteristik behalten haben, strahlt die Formen- und Materialsprache des Neubaus jedoch über das gesamte Projekt aus“, sagt Architektin Goodarzi. „Die bewusst moderne, reduzierte Architektur in silbergrauem Blech erstreckt sich über die gesamte Dachlandschaft und fasst das heterogene Ensemble aus sechs Objekten zu einer ruhigen Einheit zusammen.“

Begleitet und betreut wurde das Projekt vom wohnfonds_wien. „Der Bauträger ist hier sehr behutsam vorgegangen und hat auf die bestehenden Mieter große Rücksicht genommen“, erklärt Werner Auer, Bereichsleiter Sanierung im wohnfonds_ wien, „unterm Strich ist hier ein schönes Best-Practice-Beispiel für Nachverdichtung gelungen.“ Finanziert wurde das Projekt (Gesamtbaukosten 16,8 Millionen Euro) über Fördermittel aus dem Topf der Sockelsanierung, über ein niedrigverzinstes Landesdarlehen sowie über Annuitätenzuschüsse über einen Zeitraum von 15 Jahren. Während die Altbauwohnungen bei rund sechs Euro Nettomiete liegen, belaufen sich die Mietkosten im Neubau auf rund acht Euro netto.

Geld und Fläche sparen

Ein Projekt, das sich auf Forschungsebene damit befasst wie Nachverdichtung in der bestehenden Stadt aussehen kann, hört auf den Namen „Pocket Mannerhatten“. Anstatt jedes Haus mit dem üblichen, von Bauordnung und Förderrichtlinien verlangten Ausstattungskonvolut doppelt und dreifach zu bestücken, untersucht das Projekt, das im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Wien, IBA 2022, realisiert werden soll, wie man geschickte, auch finanziell interessante Reduktionen vornehmen könnte. Siehe dazu auch den Artikel über die Aktivitäten der IBA auf Seite 6…

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