Im Juni vergangenen Jahres wurde das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Vorangegangen war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, wonach die der Grundsteuer zugrundeliegenden Vorschriften zur Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt wurden. Begründet wurde die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts mit der Unvereinbarkeit des Bewertungsverfahrens zur Grundsteuer mit dem Gleichheitssatz.
Nach Ansicht des Gerichts führt die Heranziehung des „Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen“1. Dies erscheint wenig verwunderlich, wenn man bedenkt, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen allein im Zeitraum 2010 bis 2020 um 65% angestiegen sind.
Deutschlands Grundstücke müssen unterschiedlich, aber in jedem Fall neu bewertet werden
In Folge der Grundsteuerreform müssen daher nun ALLE Grundstücke innerhalb der Bundesrepublik neu bewertet werden. Auch wenn man sich deshalb erneut über die Verfassungskonformität vor dem Hintergrund des Gleichheitssatzes streiten kann, erfolgt die Bewertung abhängig davon, in welchem Bundesland das jeweilige Grundstück liegt. Im Grundsatz gilt zwar das sog. „Bundesmodell“, die Bundesländer durften aber hiervon abweichend, eigene Bewertungsmodelle implementieren.
Das Bundesmodell wird von elf der sechzehn deutschen Bundesländer angewandt werden. An dem grundsätzlichen Verfahren „Bewerten, Bemessen und Besteuern“ wird festgehalten. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch Anwendung eines Ertragswertverfahrens. Der so ermittelte Grundbesitzwert ergibt durch Multiplikation mit der Steuermesszahl 0,031% den Grundsteuermessbetrag. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer berechnet sich dann wiederum aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz.
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und wenden zukünftig eigene Modelle zur Grundstücksbewertung für Zwecke der Grundsteuer an.
Während das Saarland und Sachsen grundsätzlich dem Bundesmodell, jedoch mit eigenen Steuermesszahlen, folgen, wenden die übrigen Bundesländer grundlegend abweichende Bewertungsverfahren an. Baden- Württembergs Grundstückswerte ermitteln sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und zwar unabhängig davon, welcher Nutzung das Grundstück unterliegt und ob bebaut oder unbebaut…
