Bereits kurz nach Beginn der Corona Pandemie und den darauffolgenden Restriktionen waren etliche Mieter von Geschäftsräumen dazu übergegangen, die Miete entweder zu mindern oder gar gänzlich einzubehalten. Es ist nicht verwunderlich, dass diese Handhabung auf erbitterten Widerstand der Vermieter gestoßen ist, so wie auch in diesem jüngst vom BGH nach erstaunlich kurzem Zeitvorlauf entschiedenen Fall (BGH-Urteil vom 12. Januar 2022, Az.: XII ZR 8/21).
Die Beklagte dieses Rechtsstreits hatte im Jahr 2013 von der Klägerin ein Gebäude nebst Parkplätzen „ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ gemietet. Der Mietvertrag enthielt unter § 3 einen Passus, der das Mietminderungsrecht sowie sonstige Schadenersatzansprüche des Mieters für den Fall von Gas-, Strom- oder Wasserversorgungsunterbrechungen oder durch Überschwemmungen oder sonstige Katastrophen durch einen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umstand ausschloss.
Nachdem aufgrund der sich ausbreitenden COVID 19 Pandemie in Sachsen durch Erlass des Sächsischen Staatsministerium für Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt der „Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona- Pandemie Verbot von Veranstaltungen“ grundsätzlich alle Geschäfte, soweit sie nicht unter die ausdrücklich genannten Ausnahmen fielen, ab dem 19. März 2020 geschlossen wurden, blieb auch das Textileinzelhandelsgeschäft der Beklagten vom 19. März bis 19. April 2020 geschlossen.
Daraufhin zahlte die Beklagte nach vorheriger schriftlicher Ankündigung die Miete April nicht und rechnete die Miete für den Zeitraum 20. bis 30. April 2020 mit der aus ihrer Sicht überzahlten Miete für den Zeitraum vom 19. bis 31. März auf.
Vor dem Landgericht
Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung des einbehaltenen Mietzinses von 7.854,00 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten und obsiegte vor dem erstinstanzlich angerufenen Landgericht in vollem Umfang. Die Berufung der Beklagten führte vor dem Oberlandesgericht zu einer Verurteilung in Höhe von 3.720,09 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten bei Klagabweisung im Übrigen. Dagegen zogen beide Parteien vor den BGH, der die Entscheidung des OLG aufhob und diese zur erneuten Verhandlung zurückverwies.
Der BGH vertrat in seiner Entscheidung die Auffassung, dass entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung der Gesetzgeber mit der Einführung des Art. 240 § 2 EGBGB die Folgen, die sich aus den umfangreichen hoheitlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung insbesondere für gewerbliche Mietverhältnisse ergeben können, nicht abschließend regeln wollte (vgl. BGH a.a.O., Rn 20).
Dies folgt u.a. daraus, dass der Gesetzgeber von einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters abgesehen und nur das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs eingeschränkt hat, sofern diese auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Demgemäß sollte die mietvertragliche Verpflichtung zur Mietzinszahlung im Grundsatz bestehen bleiben (BGH a.a.O., Rn 23).
Keine Befreiung der Zahlungsverpflichtung
Weiterhin lehnte der BGH auch ein Minderungsrecht des Mieters nach § 536 Abs. 1 BGB ab, da die behördliche Untersagung der Öffnung des Ladenlokals keinen Mangel der Mietsache darstelle, da die Schließungsanordnung des Ministeriums nicht auf irgendwelchen Mängeln des gemieteten Ladenlokals beruhte, sondern unmittelbar an den Geschäftsbetrieb der Beklagten anknüpfte (BGH a.a.O., Rn. 32)…
