Die Folgen der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs zollen in der sozial orientierten Wohnungswirtschaft ihren Tribut: Das Geschäftsklima der Wohnungsunternehmen, die in Deutschland das bezahlbare Wohnen absichern, rutscht ab. Die Investitionen in bezahlbaren Wohnungsbau und klimaschonende Modernisierungen knickt ein. Damit sinkt auch die Zahl der fertiggestellten bezahlbaren Wohnungen und Sozialwohnungen bei den Unternehmen im Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW.
Mit Blick auf die drohende Gasmangellage kündigen sich schwere Zeiten für die sozial orientierten Wohnungsunternehmen und ihre Mieterinnen und Mieter an. In der sich ankündigenden Notsituation ist die Politik gefragt, ihre soziale Verantwortung wahrzunehmen und die Auswirkungen der Energiepreisexplosionen für die sozial orientierten Wohnungsunternehmen und ihre Mieter abzufedern.
„Das Wohnen und Bauen befindet sich spätestens seit Jahresbeginn in einem perfekten Sturm, der sich infolge des Ukraine-Kriegs aktuell zu einem gewaltigen Orkan entwickelt. Lieferkettenprobleme infolge der Corona-Pandemie, Chaos bei der staatlichen Förderung für bezahlbaren, klimaschonenden Wohnraum, steigende Zinsen, Fachkräfte- und Materialmangel sowie Preisexplosionen seit dem Krieg gegen die Ukraine. Aktuell türmen sich so viele Probleme auf und überlagern sich so viele Krisen gleichzeitig, dass der Stabilitätspfeiler der sozial orientierten Wohnungswirtschaft deutliche Risse bekommt. Mit Blick auf die unsichere Zukunft ist jetzt eine enge Begleitung durch staatliche Unterstützungsmaßnahmen für das bezahlbare Wohnen in Deutschland gefragt“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW, bei der Vorstellung der Jahresbilanz seines Verbandes.
Die Themen der Jahresbilanz im Überblick:
- Zeitenwende bei Geschäftsklima und Investitionen
- Mangellage bei bezahlbaren und klimaschonenden Wohnungen verschärft sich
- Baukosten, Solarkollektoren, Wärmepumpen mit historischen Preissprüngen
- Immer schärfere gesetzliche Vorgaben verteuern Wohnungsbau
- Zinsentwicklung und Baukostensteigerungen verteuern Mieten um 59 Prozent
- Wohnungsbau und -umbau werden aufgegeben – Regierungsziele unerreichbar
- Immer weniger Sozialwohnungen – mehr staatliches Engagement notwendig
- Lösungsstrategie: Weniger Auflagen, mehr Investitionen, wirksame Förderung
- Nettokaltmieten bei GdW-Unternehmen unter dem Bundesdurchschnitt
- Drastische Kostensteigerungen bei warmen Betriebskosten: Energiekostenexplosion für Mieter & Vermieter abfedern – 2 Lösungsvarianten
1. Zeitenwende bei Geschäftsklima und Investitionen
Die Zeitenwende-Stimmung zeigt sich deutlich mit Blick auf den ifo-Konjunkturindex. Das Geschäftsklima der Unternehmen im Grundstücks- und Wohnungswesen ist im Mai 2022 auf einen historischen Tiefstand von -2,7 abgesunken, der Index der Geschäftserwartungen auf -40,5. Obwohl die Geschäftserwartungen im Juni mit einem Indexwert von -29,1 wieder leicht nach oben tendierten, stand der Index noch nie so lange auf einem so niedrigen Niveau.
„Das ganze Ausmaß der Preissteigerungen, Lieferengpässe und Materialknappheiten wird erst nach und nach spürbar, vor allem auch der Effekt der jüngsten Zinsanpassungen, so dass in naher Zukunft wieder mit einer weiteren Verschlechterung der Stimmung der Unternehmen zu rechnen ist“, sagt Gedaschko.
Im vergangenen Jahr konnten die sozial orientierten Wohnungsunternehmen mit 20,4 Mrd. Euro noch 7,5 Prozent mehr als im Vorjahr in bezahlbaren Neubau und einen zukunftsfähigen Gebäudebestand investieren, haben aber damit schon ihr ursprünglich angepeiltes Ziel von 22,6 Mrd. Euro deutlich verfehlt. Preissteigerungen am Bau, Materialengpässe und Personalmangel haben hier ihren sichtbaren Tribut gefordert.
Mit dem russischen Krieg gegen die Ukraine hat sich diese Verschlechterung jedoch potenziert. Für 2022 wird erstmals seit langem mit einem Rückgang der Gesamtinvestitionen der Unternehmen um 5,7 Prozent auf dann nur noch 19,3 Mrd. Euro gerechnet. Insbesondere die Neubauinvestitionen werden um fast 1 Mrd. Euro auf dann nur noch 9 Mrd. Euro sinken. Das ist ein Rückgang um 9,2 Prozent. Auch die Bestandsinvestitionen werden leicht um 2,4 Prozent zurückgehen.
2. Mangellage bei bezahlbaren und klimaschonenden Wohnungen verschärft sich
Der Einbruch bei den Investitionen wirkt sich unmittelbar auf die Zahl der fertiggestellten Wohnungen aus. Im Jahr 2021 haben die GdW-Unternehmen fast 29.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren allerdings schon 10 Prozent weniger als im Vorjahr. Die massiv steigenden Baukosten führen dazu, dass die Wohnungsunternehmen mit der gleichen Investitionssumme immer weniger Wohnungen errichten können.
Insgesamt haben sich die Neubauinvestitionen bei den GdW-Unternehmen von 2010 bis 2021 mehr als vervierfacht. Die Zahl der damit fertiggestellten Wohneinheiten konnte allerdings nicht einmal verdreifacht werden und liegt lediglich beim 2,9-fachen. Mit dem Investitionsbetrag, mit dem man 2010 noch 100 Wohnungen bauen konnte, brachte man 2021 nur noch 59 Wohnungen auf den Weg. Für das Jahr 2022 wird sich der Rückgang fortsetzten. Die GdW-Unternehmen planen die Fertigstellung von rund 26.000 Wohnungen. Das wäre der niedrigste Wert seit 2018 und ein Minus von nochmals 9 Prozent.
3. Baukosten, Solarkollektoren, Wärmepumpen mit historischen Preissprüngen
Der Grund: Bauen ist gegenwärtig teuer wie nie. Die Preissteigerungen bei Baumaterialien haben durch den Ukraine-Krieg einen weiteren Schub erhalten. Erzeugerpreise für einzelne Baustoffe wie Holz und Stahl im Mai 2022 sind im Jahresvergleich so stark gestiegen, wie noch nie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1949. Selbst einfache Baumaterialien wie Spanplatten haben sich jüngst durch Lieferengpässe und Energiepreissteigerungen infolge des Ukraine-Kriegs im Jahresvergleich um 73 Prozent verteuert.
Innerhalb der vergangenen drei Jahre haben die Preise für Betonstahl sogar um 124 Prozent und für Kupfer um 64 Prozent angezogen. Insbesondere Energiepreise für Rohstoffe, die auf den Baustellen, aber auch zur Herstellung von Bauprodukten benötigt werden, haben sich deutlich verteuert. Allen voran für Erdgas: Hier beträgt die Teuerung für gewerbliche Kunden im Jahresvergleich bereits 211 Prozent, bei Erdöl 62 Prozent und bei Bitumen aus Erdöl 61 Prozent.
Tondachziegel, deren Herstellung sehr energieintensiv und von Gas abhängig ist, werden sich bis Jahresende voraussichtlich um 30 bis 40 Prozent im Jahresvergleich verteuern. Ein Ende der Engpässe und Preissteigerungen ist zurzeit nicht absehbar. Lieferengpässe bremsen auch den Zubau bei Photovoltaik und Batteriespeichern. Durch die stark steigende Wärmepumpennachfrage kommt es auch hier zu Preissprüngen.
Die Preissteigerungen bei den Erzeugerpreisen schlagen sich deutlich in den Baupreisen für den Neubau von Wohngebäuden nieder. Nachdem diese sich jahrzehntelang in etwa im Rahmen der allgemeinen Preissteigerung entwickelt haben, steigen die Baupreise seit 2016 deutlich stärker als die Inflation. Mit stark steigender Tendenz: Im ersten Quartal 2022 lag die Baupreissteigerung bei Wohngebäuden bei 14,3 Prozent im Vorjahresvergleich während die allgemeine Preisentwicklung im selben Zeitraum nur bei 5,1 Prozent lag.
4. Immer schärfere gesetzliche Vorgaben verteuern Wohnungsbau weiter
„Der Wohnungsbau verteuert sich zusätzlich durch immer schärfere gesetzliche Vorgaben, vor allem in den Bereichen Schallschutz, Wärmeerzeugung und Energieeinsparung. Der Staat hat in den vergangenen 18 Jahren für rund 20 Prozent der Baukostensteigerungen gesorgt“, sagt Gedaschko. Sind die Baupreise für Wohngebäude bis zum ersten Quartal 2022 seit Anfang 2000 um 79 Prozent gestiegen, so haben sich die gesamten Bauwerkskosten durch die gestiegenen Qualitätsanforderungen um 104 Prozent deutlich stärker verteuert.
Diese Entwicklung bei den Baupreisen wird sich bis zum Jahresende 2022 weiter verschärfen: Im langfristigen Vergleich werden die Baupreise dann voraussichtlich 97 Prozent gestiegen sein, während sich die Bauwerkskosten durch gesetzliche Maßnahmen insgesamt um 122 Prozent verteuert haben werden. Die allgemeine Preisentwicklung wird im selben Zeitraum nicht einmal die Hälfte dieses Anstiegs erreichen. „Das zeigt: Wir brauchen dringend ein Moratorium für weitere Verschärfungen von gesetzlichen Anforderungen – insbesondere von denen, die mit speziellen Materialien verknüpft sind“, so Gedaschko.
5. Zinsentwicklung und Baukostensteigerungen verteuern Mieten um fast 60 Prozent
Hinzu kommt die Zinsentwicklung mit dramatischen Auswirkungen auf die Gesamtfinanzierung von Neubauvorhaben. Die derzeit zu erwartende Zinsentwicklung hat nahezu ebenso gravierende Auswirkung auf die Gesamtkosten eines Bauprojektes wie die Baupreissteigerungen. So führt eine Steigerung des Zinssatzes mit zehnjähriger Bindungsfrist von rund zwei Prozentpunkten und eine Steigerung des Zinssatzes für die Anschlussfinanzierung von drei Prozentpunkten bei sonst gleichen Bedingungen zu einer Steigerung der Nettokaltmiete von bisher 10,62 Euro auf 13,62 Euro pro Quadratmeter…
